上海市住房发展“十三五”规划Word文档格式.docx

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形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”和廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”住房保障体系和购租并举的住房体系。

建立健全政策体系，出台和完善一系列配套政策，完善保障性住房房源建设筹措机制。

稳步推进申请、供应、分配和供后管理机制建设。

结合本市实际，将旧住房综合改造纳入保障性安居工程范围，作为“四位一体”住房保障体系的重要补充。

扩大保障性住房受益面，较大程度缓解居民居住困难。

逐步扩大住房保障政策覆盖面，先后三次调整廉租住房收入和财产准入标准、四次调整共有产权保障住房准入标准，住房困难居民居住条件得到了较大改善。

截至“十二五”期末，廉租住房历年累计受益家庭达11万户；

共有产权保障住

房累计签约购房约6.6万户；

全市公共租赁住房（含单位租赁房）累计供应房

源8.77万套，已签约出租7.45万套，惠及13.6万户家庭；

全市共实现征收安

置住房搭桥供应42.76万套（约3542.85万平方米）。

3.旧改受益显著增加。

进一步加大旧区改造力度，旧改取得积极成效。

实施征收政策，健全管理和政策措施，旧区改造呈现新态势。

推进中心城区二级旧里以下房屋改造，“十二五”期间，中心城区改造二级旧里以下房屋320万

平方米，受益居民约13.6万户。

开展郊区城镇旧区改造，重点开展已批方案的“城中村”项目改造。

继续推进郊区国有农场危旧房改造，完成农村低收入户危旧房改造约7600户。

积极推进旧住房修缮改造，全市完成成套改造、平改

坡综合改造、高（多）层综合整治等各类旧住房改造5500万平方米，受益家

庭超过100万户，其中包括纳入保障性安居工程的旧住房综合改造工程约

1126.76万平方米，受益居民约20万户。

开展1.73亿平方米老旧住房安全使用情况检查，建立老旧住房安全隐患处置工作制度。

4.物业管理和服务水平逐步提高。

强化物业行业监管，建立物业服务企业资质能上能下的监管机制，加强物业服务企业和项目经理的日常监管。

强化招标代理机构和招投标评审专家日常监督管理。

完善和优化指导监督业主大会、业主委员会组建及日常运作的工作机制，提升业主自我管理能力，积极培育社会中介服务机构参与社区物业管理事务。

加强住宅小区综合治理，制定住宅小区综合治理行动计划，明确了“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局”发展思路，出台《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》。

5.住宅品质有效提升。

积极推进住宅产业现代化，提升新建住宅整体水平。

以土地供应环节为主要抓手，建立按照供地面积比例推进制度。

新建住宅全面

实行建筑节能65%标准，全面实施绿色星级建设目标。

2015年，上海成为“国家住宅产业现代化综合试点城市”。

健全住宅配套建设管理制度，以区为主，市、区联动，适时调整有关标准，确保配套设施资金。

增加养老和文体等设施，满足中心城区居民对住宅配套的新需求。

按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求，推进保障性住房基地市政基础设施和公共服务设施建设，基本满足大型居住社区入住居民的生活需求。

6.公积金作用不断增强。

逐步拓展住房公积金提取使用渠道，累计向66万

户家庭发放住房公积金个人购房贷款2962亿元，支持购房建筑面积5517万平方米。

2015年起，取消房租占收入比限制，支持无房职工家庭通过租赁方式解决居住问题。

多途径支持住房保障工作，累计发放共有产权保障住房个人公积金贷款104亿元，支持购房家庭38450户，占全市共有产权保障住房签约购房家庭户数的58%。

作为全国首批试点城市，利用结余资金贷款支持保障性住房项目15个，总建筑面积228万平方米，贷款额度119.82亿元。

完成收购两个市筹公租房项目，总建筑面积2685万平方米，计3881套，已分配使用。

“十二五”期间，本市住房发展工作取得了明显成效，但依然存在一些亟待解决的问题。

一是受宏观经济等影响，住房市场健康稳定发展的长效机制建设相对滞后，社会预期不够稳定；

二是住房制度需要深化改革，住房供应体系有待进一步完善，特别是购租并举的住房体系尚未完全建立，租赁住房的有效供给不足；

三是大批保障性住房建成入住，后续管理面临较大挑战；

四是上海仍然存在较多老旧住房，旧住房综合改造和城市更新压力较大；

五是住宅小区

综合治理效应尚未充分显现，体制机制建设仍然有待创新突破；

六是需协同推进规划、设计、施工、配套等环节，进一步提升管理能级，加强科技创新，全面提升住房建设质量。

（二）面临的形势

“十三五”时期，本市将按照继续当好全国改革开放排头兵、创新发展先行者的要求，着力加强住房供给侧结构性改革，持续推进创新驱动发展、经济转型升级，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，对住房发展提出了新的更高要求。

未来五年，本市住房发展将进入新阶段，在保障和改善民生方面肩负新使命，同时也面临一些新挑战。

一是住房发展面临新约束。

在超大城市中推进住房发展，要始终坚持以人为本、规划为先、安全为重，牢牢守住常住人口规模、规划建设用地总量、生态环境和城市安全四条底线，统筹安排本市住房空间布局、规模结构等，促进居住、办公、商业、文化等不同功能区域融合发展。

二是住房需求发生新变化。

随着经济社会发展和新型城镇化推进，自住和改善型需求依然较强，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出。

住房发展要积极适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求。

三是住房供应面临新要求。

全市居住房屋的总量基本能满足需求，但是供应结构需进一步优化。

要稳定供应商品住房，确保保障性住房供应，加大租赁住房供应，要更加注重空间布局合理性，更加注重资源集约节约利用，更加注重发展中小套型普通商品住房和节能环保住房，切实服务住有所居。

四是住房改善融入新

内涵。

在继续提高新建住房品质的同时，用城市有机更新的理念，把改善群众的居住条件和生活环境作为出发点和落脚点，将房屋危旧、居住条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的地块优先列入旧区改造安排，使生活在旧城区的居民群众有获得感，共享城市发展成果。

五是住房管理迈入新阶段。

在经济社会发展新形势下，要着力加强房地产市场、住房保障和房屋使用安全管理，实现房屋管理全覆盖；

要落实各区对本区域房地产市场监管和住房保障职责，夯实管理基础；

要建立健全保障性住房运作主体，发挥国资国企的引导作用，提高住房管理的精细化水平。

面对发展新形势，必须积极贯彻落实中央决策部署，把住房发展放到全市“十三五”发展的大局中，科学谋划，围绕新目标、新要求，聚焦新情况、新问题，实现新提升、新突破，不断改善居民居住条件，保证让广大居民共享改革发展成果，共创城市美好未来。

二、明确“十三五”指导思想、基本原则和发展目标

（一）指导思想

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和中央城镇化工作会议、中央城市工作会议和中央经济工作会议的精神，贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略，坚持“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，顺应国际大都市住房发展规律，保障住房基本权益，提升居住生活品质，推进房

地产市场供给侧结构性改革，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，聚焦住房市场体系和保障体系，深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系，完善购租并举的住房体系，健全房地产业健康平稳发展长效机制。

（二）基本原则

1.坚持以人为本、民生优先。

住房发展要始终践行以人民为中心的发展思想，坚持保障和改善民生优先导向，满足居民合理住房需求，突出住房居住功能，把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，努力维护社会公平，增进人民福祉，让广大人民群众有更多获得感。

2.坚持增加供应、优化结构。

为确保住有所居，充分用好增量资源，积极盘活存量资源。

坚持市场配置和政府保障相结合，增加市场房源供应数量，大幅提高租赁住房供应比例，提高中小套型普通商品住房供应比例，优化保障性住房的供应结构，提高货币化安置和租金配租的比例。

3.坚持强化监管、保持平稳。

加强房地产市场调控，健全房地产业健康发展的长效机制，保持住房价格总体稳定。

健全体制机制，完善房地产交易监管制度，强化住房租赁市场和商业办公市场监管，加强对房地产企业及从业人员管理，规范市场秩序。

4.坚持多策并举、补齐短板。

加快完善各方面体制机制，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，不断激活市场和社会活力，多渠道利用各种资源解决居民住房问题。

创新政府提供公共服务和实施市场监管方式，健全工作机制，突出重点，破解难题，补齐短板，服务百姓安居。

5.坚持统筹发展、协调推进。

坚持规划引领与管建并举相结合，提升管理能级，促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调。

统筹推进城乡发展一体化，协调好住房发展的经济功能和社会功能，健全协同机制，构建公平多元的住房公共服务体系。

更加突出区级层面的主体责任，把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入区级工作目标。

6.坚持绿色发展、生态宜居。

顺应市民对美好生活的追求，把绿色作为城市核心竞争力的关键要素，推进绿色低碳、健康的生产方式和生活方式。

加大住房建设和修缮改造科技创新力度，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。

（三）发展目标

1.总体目标

以住有所居为目标，进一步完善“分层次、多渠道、成系统”的住房市场和保障两大体系，以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多样性住房需求，保障和改善市民基本居住条件。

住房发展要为本市深入推进“四个中心”

和社会主义现代化大都市建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，城市更加宜居宜业，全面提升城市的吸引力、创造力、竞争力提供更好的服务，为让全市人民拥有美好的生活作出更大的贡献。

“十三五”期间，新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右；

租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

到2020年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。

2.具体目标

（1）增加城镇住房供应总量。

商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加，住房供应结构进一步优化。

“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700

公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加

20%。

预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中市场化住

房8250万平方米、约115万套，包括商品住房4000万平方米、约45万套

和租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房

总套数超过60%；

保障性住房4500万平方米、约55万套。

（2）严格规范住房市场秩序。

加强和完善房地产市场调控政策措施，细化房地产交易规则，规范商品房销售行为，严厉查处房地产企业违规违法行为，坚决从重打击中介机构的违规违法行为，保持房地产市场健康发展。

落实各区对本区域房地产市场监管的职责，维护区域房地产市场平稳有序。

（3）培育发展住房租赁市场。

大幅增加租赁住房供应，促进购租并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，有效扩大受益面，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。

“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。

此外，以市场为主，

扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右。

到2020

年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

（4）稳步推进保障性安居工程建设。

坚持“尽力而为、量力而行”，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系，稳步改善中低收入住房困难群体居住条件。

加大土地、金融、财税等支持力度，促进住房保障可持续发展。

“十三五”时期，预计新增供应各类保障性住房约55万套。

纳入保障性安居工程的旧住房综合改造项目完成

30万户，建筑面积约1500万平方米。

（5）持续改善既有住房居住条件。

按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，有序推进旧区改造和旧住房修缮改造。

完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

持续推进旧住房改造，提高居住安全、完善使用功能，预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造（含纳入保障性安

居工程三类综合改造1500万平方米）。

积极推进“城中村”改造，推进农村低收入户危旧房改造。

专栏1 有序推进旧区改造

中心城区旧区改造：

重点推进中心城区集中成片二级旧里以下房屋改造，杨浦区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、浦东新区等主要加快推进旧区规模大、房屋结构差、安全隐患多、群众呼声高的地块改造，徐汇区等在基本完成成片二级旧里以下房屋改造的同时，推进零星二级旧里以下房屋改造；

探索一级旧里及以上的改造模式。

郊区城镇旧区改造：

按照城乡发展一体化和新型城镇化建设的要求，在金山区、松江区、浦东新区等试点基础上，各区要结合新城建设、小城镇建设等，积极推进郊区城镇旧区改造。

“城中村”改造：

通过拆除改造、综合整治等方式，合理利用城镇土地，调整用地结构，完善城镇功能，改善人居环境，增强综合承载能力。

按照“成熟一个、启动一个”的要求，逐步、有序推进“城中村”改造。

农村低收入户危旧房改造：

按照住房城乡建设部工作部署，积极推进农村低收入户危旧房改造。

国有垦区危旧房改造：

政府加大政策支持，企业切实承担起改造责任，加快推进国有农场职工危旧房改造，通过异地重建、成套改造等方式，完成职工危旧房改造任务。

（6）全面提升住宅小区综合治理水平。

围绕市委、市政府关于创新社会治理、加强基层建设的总体要求，优化完善政府监管、市场主导、社会参与、居

民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，到2020年，形成与上海经济社会发展水平和超大城市管理相适应、符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。

进一步完善住宅小区管理体制机制，明确落实相关行政管理部门和专业服务单位职责；

形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，业主自我管理能力和社区共治能力明显增强；

建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高；

逐步缓解住宅小区中涉及民生的突出问题，广大居民居住生活环境明显改善。

专栏2 创新住宅小区综合治理模式

基本理顺夯实住宅小区管理体制机制，进一步明确落实街镇党（工）委和政府（办事处）属地主体责任，住宅小区综合长效管理水平明显提升。

基本形成以住宅小区为基本单元的小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强。

基本形成“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高。

基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，广大居民的居住生活环境得到明显改善。

（7）进一步提高城乡住房建设整体水平。

大力推进装配式建筑发展，积极推行全装修住宅建设，鼓励“大开间”的住宅设计理念。

加快推进新建居住区市政公建等配套设施建设、移交接管和开办运营，完善相关建设管理机制；

及时更新和完善老城区公建配套设施，使之适应社会发展和居民生活需要；

加强郊区农民建房管理，推进农民向城镇集中居住，完善农民建房管理政策法规，提高农民建房管理水平。

专栏3 提升住房建设整体水平

新建住宅全装修：

外环线以内城区和崇明区（除征收安置住房外）新建商品住宅（三层以下的底层住宅除外）实施全装修面积比例达到100%；

奉贤区、

金山区实施全装修面积比例为30%，至2020年达到50%；

其他区域达到50%。

公共租赁住房项目全部采用全装修。

新建装配式住宅：

符合条件的新建住宅应全部按照装配式建筑要求实施，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%。

三、促进购租并举住房市场健康发展

商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加。

进一步优化住房供应结构，提高中小套型普通商品住房供应比例。

大力发展住房租赁市场，完善购租并举的住房体系。

强化住房市场监管，建立健全房地产市场发展长效机制，促进住房市场平稳健康发展。

（一）提高中小套型供应比例

研究健全优化住房供应结构的长效机制，增加中小套型普通商品住房上市供应量。

优化中小套型住房建筑面积标准。

结合实际，科学合理确定多层、小高层、高层的中小套型住房建筑面积标准。

进一步加大商品住房用地中小套型

住房供应比例，中心城区不低于70%；

保障性住房用地中小套型住房供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。

鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例提高到80%以上，实现城市组团式紧凑开发。

（二）大力发展住房租赁市场

以建立购租并举的住房体系为主要方向，加强支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的规模化住房租赁体系。

在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房。

落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。

发展住房租赁企业，引导企业通过收储租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。

建立多层次住房租赁市场，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作开展住房租赁业务，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，构建国有企业和民营企业在住房租赁行业中并行发展、互为补充的良好格局。

提供多品种住房租赁产品，充分发挥住房租赁中介机构作

用，盘活利用闲置、留存的各类房产资源，提供规范的居间服务；

落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房，规范个人出租住房行为；

支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，引导居民通过租房解决居住问题。

各区政府要对本行政区域内的住房租赁市场发展负主体责任，充分发挥街镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理，加强市场监管，规范市场秩序。

（三）加大市场监管监督力度

深化完善房屋管理体制，健全加强促进房地产市场健康发展联席会议制度。

建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。

加强房地产市场监测和研究分析，开展住房市场供需关系、住房结构、区域状况等监测与评估，及时优化土地和住房供应模式和结构。

加强住房市场监管和整顿，规范和监督开发、销售、中介等行为。

加强商品住房预售管理，继续完善商品住房合同网上备案制度，优化交易流程。

严格落实新建商品房销售明码标价制度，规范销售价格行为。

加强房地产中介监管，完善房地产中介管理法规。

运用二手房网上备案系统等信息化手段，加强机构及人员管理，落实存量房交易资金监管，规范房地产经纪服务收费，加快推进房地产中介机构和从业人员的诚信体系建设，坚决从重打击房地产经纪机构和人员违规违法行为，强化房地产经纪行业自律、事中事后监管和执法，建立行业退出、禁入和行刑对接机制。

建立健全住房租赁市场监测体系，完善出租房屋租赁合同登记备案制度。

规范住房租赁活动，推进“群租”综合治理工作，探索建立住房租赁市场的长效管理机制。

综合施策加强商业办公项目清理整顿，加大“非改居”查处力度，消除安全隐患。

（四）建立健全发展长效机制

继续贯彻落实差别化的住房信贷和税收政策，支持居民合理的住房需求，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产市场调控政策，防范市场风险。

增强土地、金融、财税等政策的综合效应，倡导合理适度和梯次有序的住房消费理念。

构建更加完善的住房市场体系，研究建立符合市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

充分考虑本市住房市场特点，紧紧把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

逐步完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。

继续调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

四、优化“四位一体”住房保障体系

坚持政府主导、社会参与、市场运作，加快完善住房保障各项体制机制。

进一步优化“四位一体”的住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的保障方式，多渠道保障和改善市民基本居住条件。

（一）多渠道健全完善住房保障体系

综合施策、多措并举，深化完善保障性住房建设和供应政策机制，优化多渠道建设筹措方式，健全实物和货币相结合的保障方式，着力提高资源利用效

率，促进住房保障从以保基本为主逐步向保基本和促发展并重转变，更好地顺应和服务经济社会发展战略目标。

廉租住房坚持以货币补贴为主，建立