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造价宝典
第一部分建设项目成本控制业务介绍
建设项目成本控制业务及招标代理业务是我公司的主要服务内容，这两项业务需要的资质涉及工程造价咨询资质及工程招标代理资质，这两项资质我公司都为甲级。
我们的服务客户主要为房地产公司（包括国企、股份制和私企三种类型），企业类（综合楼、配套设施、港口码头、工艺管道、厂房等），事业单位（学校、街道办事处等），政府财政、审计、公共建设等部门等等。
建设项目成本控制业务，贯穿于工程建设始终，主要包括项目前期工作、招标阶段、过程控制阶段、结算审核阶段、后评估阶段等相关咨询服务工作，各阶段具体工作内容如下表所示：
前期工作
招标阶段
过程控制阶段
结算审核阶段
后评估阶段
施工图招标
模拟清单招标
建设项目投资策划、编制项目建议书与可行性研究报告、建设项目投资估算、方案测算
编制工程量清单
预算控制价编制
招标控制价编制及备案
清标、评标
经济指标分析
分包项目清单及控制价编制
分包项清标
编制工程量清单
标底编制
招标控制价编制及备案
清标、评标
分包项目清单及控制价编制
分包项清标
工程量重计量
经济指标分析
施工图预算审核
变更、签证算量并估价
材料询价
割算审核
竣工结算审核
竣工结算备案
目标成本各项经济指标分析
后评估报告
各阶段的工作内容解释
1、项目前期及可行性研究阶段：
主要是建设项目投资策划、编制可行性研究报告（含建设项目投资估算及建设项目财务评价）。
目的是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比选及做出判断和决定。
2、招标：
工程建设单位运用竞争机制选择工程建设承包者的工作，指招标人（买方）发出招标公告或投标邀请书，说明招标的工程、货物、服务的范围、标段（标包）划分、数量、投标人（卖方）的资格要求等，邀请特定或不特定的投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。
3、施工图招标：
在图纸设计完全的情况下，根据实际施工图纸编制的清单及控制价进行的招标。
4、模拟清单招标：
是指无图纸或者没有最终设计图纸的情况下，根据项目初步设计的基本情况模拟编制的清单及控制价，以缩短招标周期，尽快开工。
5、工程量清单、预算控制价及备案：
工程量清单是指建设工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。
预算控制价是指招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，以及拟定的招标文件和招标工程量清单，结合工程具体情况编制的招标工程的最高投标限价。
当预算控制价用于企业内部招标时，应根据委托方提供的施工合同或者相关计价要求计取。
备案：
是指相关造价管理部门为控制各项目及项目相关联各方的规范性、统一性设定的检查控制方法。
造价咨询公司应按照相关要求对其编制的预算控制价在相关造价管理部门进行相关备案手续。
6、清标：
是指在详细评标之前，审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求,主要指投标是否与招标文件要求的关键条款、条件等相符，没有重大的偏离。
所谓清标就是把各投标单位的清单报价进行汇总分析，得出各项目的相对报价，同内部标底进行对比。
7、评标：
是指按照规定的评标标准和方法，对各投标人的投标文件进行评价比较和分析，从中选出最佳投标人的过程。
8、经济指标分析：
通过单方的指标分析，以确定项目成本的高低，做出对比及控制方向。
主要有单方造价指标分析、各专业单方造价指标分析、及人材机指标分析等。
9、总包：
指建设单位将一项工程全部发包给一个承包人完成，承包人按照合同规定的设计文件包工包料，保证质量，按期完工交付使用，承包人通过工程师（业主的委托人）对业主负责并承担合作合同所规定的一切经济、法律责任，一般适用于工程规模大、技术难度高的工程项目。
10、分包：
指从事工程总承包的单位将所承包的建设工程的一部分依法发包给具有相应资质的承包单位的行为，该总承包人并不退出承包关系，其与第三人就第三人完成的工作成果向发包人承担连带责任。
11、预算：
施工图预算是指拟建工程在开工之前，根据已批准并经会审后的施工图纸、施工组织设计、现行工程预算定额、工程量计算规则、材料和设备的预算单价、各项取费标准，预先计算工程建设费用的经济文件。
12、变更：
合同实施过程中由发包人提出或承包人提出经发包人批准的合同工程任何一项工作的增、减、取消或施工工艺、顺序、时间的改变；设计图纸的修改；施工条件的改变；招标工程量清单的错、漏从而引起合同条件的改变或工程量的增减变化。
13、签证：
发包人现场代表（或其授权的监理人、工程造价咨询人）与承包人现场代表就施工过程中涉及的责任事件所作的签认证明。
14、材料询价：
建筑、装修工程中材料的成本控制是整个工程成本控制的重中之重，一般来说，在工程投标中，材料的定价是依据政府公布的指导价作出的，市场的采购价则是工程成本控制的重要途径。
材料品牌之间的竞争无疑会带来价格的差异，工程材料的采购方通过各种途径寻找供应商资源，获取不同报价，更有效地降低采购成本和获得优质服务。
15、材料批价：
项目建设所需所有的材料，如：
钢材、水泥、木材等土建和安装、装饰所需的按规定允许找差价的材料，由施工单位报价、建设单位询价、建设单位定档次并批价。
16、割算及割算审核：
项目施工过程中为拨付进度款，按照施工进度进行的已完部分的成本造价的计算及审核。
17、竣工结算审核及备案：
竣工结算审核指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价格。
结算备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，相关造价管理部门对最终结算的成本造价进行审核的行为，为控制各项目及项目相关联各方规范性、统一性设定的检查控制方法。
第二部分公司服务内容介绍
一、公司主要业务及价值点：
1、建设项目全过程预控管理业务，主要包括项目前期方案测算、招标阶段、过程控制阶段、结算审核阶段、后评估阶段等的相关咨询服务工作。
目前我公司主要从事施工阶段全过程造价控制服务主要内容包换：
1）确定工程造价控制目标，制定控制实施细则；
2）参加与造价控制有关的会议；
3）根据工程进度编制工程用款计划；审核施工单位报送的完成工作量月报表，并提供当月付款建议书，经业主同意后作为支付当月进度款的依据；
4）及时核定分阶段完工的分部工程结算；
5）协助业主审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整造价控制目标；并及时向业主提供造价控制动态分析报告；
6）承发包双方提出工程索赔时，为业主提供咨询意见；
7）会同业主办理工程竣工结算；提供结算报告书；
8）与造价控制有关的其他服务。
价值点：
造价咨询宗旨为在委托方授权范围内，代表委托方控制该项目的（包括但不限于）建筑工程、给排水工程、采暖工程、强弱电工程、建设智能化、工艺管道、设备安装、通风空调、消防报警、自动喷淋、粗装修或精装修工程、红线内的外围道路及小市政和绿化等工程的建筑成本，通过对从总、分包招投标、施工到竣工交验各阶段全过程、多环节的成本控制和合约管理，最终达到在保证工程预期质量和装修美观的条件下，使工程项目总造价得到有效控制。
造价咨询单位将协助委托方建立一个树状的总、分包工程管理框架及全面管理、控制总、分包工程运行的操作规则，即成本管理平台（包括合同管理和成本控制管理平台），并且通过市场化的手段和执业规范的专业服务，圆满完成双方既定的造价控制目标。
配合委托方完成总承包、指定分包工程、市政和景观工程、指定设备和材料采购等工程的全方位、多层次市场化招标；实现以动态指标为指引的合同管理和成本控制管理目标。
通过项目后评估工作，作出指标分析并总结在设计、招标、成本管理及工程管理过程由于设计疏忽、招标文件漏洞、管理不规范中所发生的无效成本，并提出改进措施，作为后期项目的参考资料。
2、项目前期及可行性研究阶段业务：
主要包括建设项目投资策划、编制项目建议书与可行性研究报告、建设项目投资估算、房地产报建及工程项目代建。
价值点：
①可行性研究报告是保证项目顺利通过立项的关键性文件，同时通过项目的准确定位，使项目方案在与城市总体规划相一致的前提下，保证投资人的利益最大化。
②我公司成立于1988年，二十余年来，一直致力于为客户节省工程成本，协助客户创造投资价值最大化、为客户降低成本控制风险，积累了深厚的根基和广泛的客户群体，通过诸多项目的服务经验，对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况能够做出详尽、系统、全面的调查、研究与分析，保证项目的准确定位，顺利通过立项。
③房地产报建：
对于外地入青的房地产公司以及没有专业的前期工作人员的委托方，我们可以提供从立项，规划，施工许可证办理一直到房产证办理全部的房地产报建所需要的手续和证件。
协助委托方整理所需资料和与相关政府部门对接，弥补委托方对报建程序不清晰，资料不齐全，对政府部门不熟悉的等缺陷。
可以节省委托方前期投入的经历和费用，缩短前期手续时间，为委托方能把握最佳的销售时机赢得先机。
④工程项目代建：
建设单位通过招标或委托的方式，选择专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），对新建、改建、扩建项目（以下简称代建项目）的组织实施进行全过程或若干阶段管理咨询的服务。
工程项目管理的实质，是把过去由建设单位（使用单位）的职责在建设期间划分出来，以专业化的项目管理公司代替建设单位行使建设期项目法人的职责。
将传统管理体制中的“建、用合一”改为“建、用分开”，并割断建设单位与使用单位之间的利益关系，使用单位不直接参与建设，实现了项目管理队伍的专业化，从而有效提高项目管理水平，有效控制质量、工期和造价，保证资金的使用效率。
项目前期能保证项目准确定位、顺利立项、合理投资及项目的报建代建代理工作。
3、编制或审核工程概算、预算、竣工结（决）算；
价值点：
在项目初期为委托方提供成本控制依据，使得委托方对其项目有总体的成本把握，为资金的流动和周转提供可参考的依据，在后期的施工进行中对主要材料的采购，进度款的拨付提供预见性的数据。
在后期结（决）算时严控整个项目的成本支出，对不合理的费用提供专业的审减意见，为委托方节省每一笔不必要的开支，做好所有的资金清算和必要的政府备案工作。
通过指标分析及总结在设计、招标、成本管理及工程管理过程由于设计疏忽、招标文件漏洞、管理不规范中所发生的无效成本，并提出改进措施，作为后期项目的参考资料。
4、招标代理业务：
主要阶段包括招投标策划，投标报名、招标文件编制与发放、组织答疑、组织开标、中标通知书办理、合同审核与备案；
价值点：
在流程方面提供最专业的服务，在政策允许的时间内做到代理时间最短。
在招标投标策划阶段，通过多项措施保证委托方意向单位中标。
对工程量清单及招标控制价的编制为委托方提供确定施工单位报价的专业依据。
在筛选施工单位和与施工单位签订合同的环节，我们可以提供内部评标的专业方式和评标办法，由于公司有多年的工程审计经验对各种施工合同的优点和弊端很清晰，所以可以为委托方提出和审核合同中对甲方不利的条款以及容易对施工过程和后期结算产生争议的条款。
二、编制或审核工程概算、预算、竣工结（决）算。
1、预算：
主要涉及的服务内容有预算编制、清单编制、招标控制价编制、预算审核。
1.1业务背景介绍：
1.1.1清单及招标控制价：
主要用于项目招标阶段及备案阶段，能有效控制投标人的投标报价以达到控制投资额的目标、以达到节约成本的目标。
1.1.2预算：
设计图纸完成后，项目未开始前或者项目刚开始施工阶段，委托方用于了解成本造价、施工过程中材料购买计划、便于割算控制过程进度款，同时也可在编制预算时预见一些可以节约成本造价的优化建议，预控成本造价。
1.1.3预算审核：
一般用于总价包死项目，现在房地产公司这种方式使用较多，以达到提前控制造价，确定出包死的造价额度，结算时仅增加变更、签证部分即可，减少后期的结算时间及工作量。
1.2预算根据计价方式分为清单计价、定额计价两种模式；
Ø清单计价的概念：
清单计价是指招标人公开提供工程量清单，投标人自主报价或招标人编制标底及双方签订合同价款，工程竣工结算等活动，是由投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。
清单计价以清单为基础，在工程总造价的基础上，更加强调分部分项综合单价的计算。
Ø定额计价的概念：
定额计价是按照各定额的"工程量计算规则"，同时参照省级建设行政主管部门发布的人工工日单价、机械台班单价、材料以及设备价格信息及同期市场价格，直接计算出直接工程费，再按规定的计算方法计算间接费、利润、税金，汇总确定建筑安装工程造价。
定额计价以定额为基础，强调工程总造价的计算。
1.3预算按照合同结算方式不同分为：
总价包死、单价包死、按实结算。
Ø总价包死：
定义：
投标人按照招标文件的要求报一个总价，据此完成招标文件中所规定的全部项目，以一次包死的总价委托。
分为固定总价和可调总价合同两种方式。
固定总价：
在图纸及工程要求不变的情况下，总价不变；若有变更或者签证，未变更部分总价不变，变成签证部分总价调整。
可调总价：
合同中有相关的约定（如因通货膨胀等因素导致成本变化较大超过一定幅度时），超出或者降低超过一定幅度时，总价可调整。
适用于已完成详细设计并且工程风险不大、工期不太长的工程项目。
特点（优缺点）：
总价合同的优点是业主承担的较少的风险，可以集中精力控制工程质量和进度，且投入的人力较少。
缺点是要求业主需要提供足够详细的设计图纸，一般要求详尽到施工图，能够准确计算出工程量的程度，业主前期工作需要做足的情况下可实施，且承包商承担较大风险，报价中所包含的风险费用不好确定。
编审注意点：
对工程量的准确性及价的准确性要求都较高，要注意组价项的全面性、注意价格的合理性、注意取费的正确性及工程量的准确性。
Ø单价包死：
定义：
要求承包商按照招标文件给出的工作项目确定出单价，然后根据工程量计算出投标价格和签订合同价格，在项目结束时按照竣工图显示的实际工程量计算总价格。
单价合同适用于那些在准备发包时仍然不能确定全部内容和设计指标的工程项目或工程量可能出入比较大的工程项目。
特点（优缺点）：
单价合同的优点是简化了招标准备工作、缩短招标时间、结算程序简单等。
缺点是对于复杂工程若单价的工作内容不明确或者有变更，不宜结算，容易引起索赔或纠纷。
编审注意点：
工程量的准确性要求较低；组价项的全面性、价格的合理性、取费的正确性要求较高，即重点为组价项的齐全性和单价的准确性。
Ø按实结算：
定义：
业主确定中标人后，结算方式是按实际的工程量、实际的工作内容结算，在合同中明确结算的依据及结算的一些标准。
特点（优缺点）：
优点是简化了招标准备工作、缩短招标时间，对前期的工作准备阶段要求较低，同时造价确定更准确。
缺点是若过程管理不严格容易产生很多变更和签证，后期结算时间较长，易产生纠纷和索赔。
编审注意点：
对量、价的准确性要求都较低，根据委托客户的需求确定预算编制的目标。
2、结（决）算：
主要涉及的服务内容有结算审核、结算编制等
2.1各业务背景介绍
结算审核：
在项目竣工验收完毕后，对项目的成本造价进行总体详细的审核，与施工单位确定出最终工程款，作为拨付工程款的依据。
结算编制：
在项目竣工验收完毕后或者在项目快竣工时，提前进行的成本造价的结算编制工作，主要用于提前了解工程成本的情况或者对内外部的预算人员不够信任时，很多房地产公司在最终与施工单位核对前会要求我们先进行结算编制，确定初步造价额后再与施工单位核对。
2.2结算根据计价方式分为清单计价、定额计价两种模式；
2.3结算方式分为：
总价包死、单价包死、按实结算。
Ø总价包死：
编审注意点：
一般的总价包死合同结算均分两部分内容，一是合同约定范围内部分，二是变更增加（或减少）部分；没有发生变更的不需要重新计算，应该和原投标文件相对应一致，只需要按合同约定调整设计变更和签证项目。
Ø单价包死：
编审注意点：
结算时重点关注原固定的单价所包含的工作内容是否与实际施工相符；确定变更、签证的内容等的有效性；实际的工程量审核。
Ø按实结算：
编审注意点：
结算时量、价、签证及变更等内容均按照合同约定及现场实际施工内容进行审核
三、招标代理业务
1.招标代理背景
招标投标作为市场经济条件下一种比较成熟、高级和规范化的交易方式，在国际上已被广泛地应用和推广。
由于我国的招标投标机制起步比较晚，建筑行业有很多不完善的地方。
大量实践证明，招标投标是市场经济的重要调节手段，它不但能为业主选择好的供货商和承包人，而且能够优化资源配置，形成优胜劣汰的市场机制，也是保证工程质量、加快工程进度的最佳办法。
工程招标，是指建设单位（委托方）就拟建的建设工程发布招标公告，用法定方式吸引符合资质要求的建设工程承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选定条件优越者来完成工程建设任务的一种法律行为。
工程投标，是指经过特定审查而获得投标资格的建设工程承包单位，按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标单位填报投标书，争取中标的法律行为。
随着建筑行业招标投标制度的建立与完善，为了协助委托方能够择优选择承包单位，并组织好招标投标流程，由招标代理中介机构提供的专业招标代理服务应运而生。
2.招标代理的机构分类、定义、作用、机构选择及主要内容
2.1招标代理机构分类
根据所代理的项目不同，招标代理分为中央投资项目、工程建设项目、机电产品项目、政府采购项目、药品招标项目和科技项目，各类项目的招标代理均需由符合相应资质的招标代理机构完成。
中央投资项目。
国家发展改革委负责从事中央投资项目招标代理业务机构资格的认定工作。
中央投资项目是指全部或部分使用中央预算内投资资金（含国债）、专项建设基金、国家主权外债资金和其他中央财政性投资资金的固定资产投资项目。
工程建设项目。
建设部负责从事各类工程建设项目招标代理机构资格的认定工作。
工程建设项目是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装饰装修工程项目。
机电产品。
商务部负责从事利用国外贷款和国内资金进行国际采购机电产品的国际招标机构资格的认定工作。
政府采购。
财政部负责从事政府采购招标代理业务机构资格的认定工作。
政府采购代理机构代理政府采购事宜是指从事政府采购货物、工程和服务的招标、竞争性谈判、询价等采购代理业务，以及政府采购咨询、培训等相关专业服务。
需要注意的是，对政府设立的集中采购机构，不实行资格认定制度。
药品招标。
由省、自治区、直辖市药品监督管理部门受理并报国家药品监督管理局和卫生部备案。
科技项目。
科技部负责科技项目招标代理机构的资格管理，负责全国范围内科技评估、科技项目招标投标资格认定工作的组织、管理和监督指导，并具体负责国家科技计划中重大项目科技评估、科技项目招标投标工作的资格认定。
本次重点介绍工程建设项目招标代理业务。
2.2招标代理定义
工程招标代理，是指工程招标代理机构接受委托方的委托，从事工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购招标的代理业务。
招标是一项复杂的系统化工作，有完整的程序，环节多，专业性强，组织工作繁杂，招标代理机构由于其专门从事招标投标活动，在人员力量和招标经验方面有得天独厚的条件。
2.3招标代理作用
帮助不具有编制招标文件和组织评标能力的委托方选择能力强和资信好的投标人，以保证工程项目的顺利实施和建设目标的实现。
《招标投标法》规定：
招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
在招标投标法中规定，委托方可以自行招标，也可以委托招标代理机构办理招标事项。
这两种方法并存是符合我国实际情况的，也适应了委托方实际需要，至于采用哪一种方法则由委托方依照法律上的要求自行决定，委托方有自主抉择的权利，但是又不是无条件地进行抉择。
因此在法律中明确，只有委托方具有编制招标文件和组织评标能力的，才可以自行办理招标事宜。
在立法中还考虑到应当防止自行招标中可能有的弊病，保证招标质量，因此规定，依法必须进行招标的项目，委托方自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。
2.4招标代理机构选择
对于招标代理机构，招标投标法一是规定招标代理机构必须依法设立；二是其资格要由法定的部门认定；三是委托方有权自行选择招标代理机构；四是任何单位和个人不得以任何方式为委托方指定招标代理机构；五是招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系；六是招标代理机构应当在委托方委托的范围内办理招标事宜。
这些规定的用意在于，保证代理招标的质量，形成规范的代理关系，维护委托方自主权。
工程招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级三个等级。
甲级工程招标代理机构可以承担各类工程的招标代理业务。
乙级工程招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程招标代理业务。
暂定级工程招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。
2.5招标代理主要内容
招标代理的主要内容包括，招标咨询及策划，协助委托方审查投标人资格，编制招标文件，协助委托方组织投标人勘察现场、澄清答疑，组织招标的开标、评标、定标工作，中标通知书办理，协助委托方草拟合同，合同审核与备案等。
3.招标代理服务
招标代理服务的招标方式可分为公开招标和邀请招标。
公开招标，是指委托方以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；邀请招标，是指委托方以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
招标代理服务对象可大致分为政府部门、国有企业、集体、房地产企业和制造类企业等，因建设项目资金来源的不同，服务对象可分为政府部门（财政资金）、国有企业（国有资金或集体资金）和民营企业（个人资金），由此招标代理可分为财政公开招标、社会公开招标和邀请招标。
下面将针对每一类招标详细说明。
3.1财政公开招标
3.1.1服务背景
财政公开招标，是指使用各省、市、区财政预算内投资、专项建设基金以及其他财政性投资的固定资产投资项目，采用公开招标的方式组织招标投标的活动，选取满足招标要求的承包单位。
使用招标代理机构组织财政公开招标活动，不但可规范委托双方行为，更可提高财政资金的使用效益，进一步促进廉政建设。
招标代理机构及其执业人员，必须遵守国家有关法律法规、执业准则和技术标准，独立、客观、公正地开展工作，并应按照约定履行义务、完成任务，严禁转包委托业务。
任何单位和个人不得非法干预中介机构及其执业人员开展中介服务。
3.1.2服务目标
（1）按照相关法律法规顺利组织实施项目招标
（2）各个环节衔接紧密，确保在最短时间内完成委托项目
3.1.3服务注意点
（1）严格遵守国家有关法律法规、执业准则和技术标准，独立、客观、公正地开展工作
（2）掌握招标项目手续办理情况，若缺件协助委托方与交易中心沟通并提交相关申请文件
（3）掌握招标项目的主动权，适时推进项目进展
（4）在遵守相关法律法规的基础上满足客户要求
（5）及时传达各方要求，并向委托方提出解决的意见和建议
（6）适时沟通协调财政局，及时关注招标控制价发布时间，第一时间组织答疑
（7）落实公证处开标安排情况，及时办理公证手续
（8）随时掌握开标室安排情况，第一时间确定开标时间并网上公布
（9）项目开标前召开开标准备会，明确开标人员职责分工，保证开标会的顺利进行
（10）及时督促并协助中标单位及委托方办理缴纳交易服务费、押证等手续，确保第一时间打印中
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