维资迈得苏州住宅市场观察.docx
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维资迈得苏州住宅市场观察
维资迈得
8月住宅市场月刊
（2013.8.1—2013.8.31）
目录
一、苏州社会经济发展状况2
1、房地产投资情况（苏州统计局数据未及时更新）2
2、房地产施工情况2
3、社会消费品零售额3
4、市区居民人均可支配收入3
二、政策信息5
1、全国资讯5
2、重点城市9
3、本地市场资讯10
三、房地产市场总体行情14
1、总体指标14
2、价格情况15
3、商品房供应分析16
4、商品房销售分析20
5、商品房存量分析24
四、土地市场行情25
五、住宅32
1、住宅供应情况32
2、住宅销售情况33
3、住宅存量情况38
六、别墅市场39
1、别墅供应情况39
2、别墅销售情况39
3、别墅存量情况41
七、酒店式公寓市场42
1、酒店式公寓供应情况42
2、酒店式公寓销售情况42
3、酒店式公寓存量情况43
八、区域市场行情44
1、工业园区44
2、姑苏区46
3、吴中区48
4、高新区50
5、相城区52
九、存量房市场行情54
附录一：
报广统计55
SP活动62
附录二：
住宅新增面积段统计65
附录三：
住宅成交面积段统计67
附录四：
酒店式公寓成交面积段统计74
附录五：
别墅成交面积段统计77
一、苏州社会经济发展状况
1、房地产投资情况（苏州统计局数据未及时更新）
图一：
苏州大市房地产投资情况
注：
统计局口径可能与房管局有所出入
截止2013年7月底，苏州大市范围内房地产开发累计投资808.82亿元，住宅类累计投资为570.53亿元。
2、房地产施工情况
图二：
苏州大市房地产施工情况
2013年7月，苏州大市范围内房屋施工面积为8065.24万方；其中，住宅类项目施工面积为5809.96万方。
3、社会消费品零售额
图三：
市区社会消费品零售总额
2013年7月，苏州市市区社会消费品零售总额为279亿元，相比上月有所上升。
4、市区居民人均可支配收入
图四：
市区居民人均可支配收入（元）
统计局目前改为季度公布,统计局二季度数据未出,故暂无数据。
二、政策信息
1、全国资讯
统计局：
1-7月商品房销售额39549亿增长37.8%
8月9日，国家统计局发布2013年1-7月份全国房地产开发和销售情况，根据数据，2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。
其中，1-7月份住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。
在施工及新开工面积上，1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。
房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。
房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。
另外，在商品房销售方面，1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。
商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。
待售数据显示，7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。
其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。
数据还显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。
其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。
在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。
7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.39，比上月提高0.1点。
发改委：
坚持房地产调控政策支持首套房需求
就当前经济形势和下半年经济工作，国家发改委主任徐绍史8月5日表示，当前，发展中长期积累的一些深层次矛盾和问题还没有得到根本解决，同时，经济运行中又出现一些新的矛盾和问题。
这些问题主要是经济增长动力偏弱，化解产能过剩形势严峻，企业生产经营困难加剧，中小企业融资难融资贵，财政金融的风险也不容忽视。
他回应称，要扩大内需，多种措施促进中低收入者收入增长。
而在投资方面，要继续发挥好投资对稳增长的关键作用，保持合理的投资增长。
要保证有限的政府投资投向经济社会发展的重点领域和薄弱环节。
徐绍史强调，扩大内需还有一项非常重要的工作，就是积极稳妥推进新型城镇化。
要加强总体规划、统筹谋划，抓紧修改完善城镇化发展规划及相关政策，以人的城镇化为核心，大力推动户籍、土地、财税、金融、社会保障等方面的改革，有序推进农业转移人口市民化，加强城市基础设施和公共服务设施建设，进一步提升城市可持续发展能力。
下一阶段政府将进一步激发企业活力，大力支持实体经济发展。
同时，支持企业做优做强、促进民营经济健康发展、进一步税费减负。
他还称，要坚持把保障和改善民生作为一切工作的根本出发点和落脚点，完善政策，加大投入，认真解决群众最直接最关心的利益问题。
一是坚持就业优先战略。
二是统筹城乡社保体系建设。
三是促进各项社会事业均衡发展。
四是稳定价格总水平。
五是促进房地产市场平稳健康发展。
坚持房地产调控各项政策。
加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。
六是加强和创新社会管理，保持社会和谐稳定。
央行：
7月人民币贷款增6999亿同比多1598亿
8月9日人民银行公布，7月人民币贷款增加6999亿元，略高于预期的6650亿元，同比多增1598亿元。
存款方面，前7月人民币存款增加8.83万亿元，同比多增1.96万亿元。
数据显示，7月份人民币贷款增加6999亿元，同比多增1598亿元。
分部门看，住户贷款增加3067亿元，其中，短期贷款增加1116亿元，中长期贷款增加1951亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3920亿元，其中，短期贷款增加2284亿元，中长期贷款增加2431亿元，票据融资减少1038亿元。
据此，今年前七月人民币贷款累计增加5.78万亿元，同比多增3839亿元。
此外，7月份外币贷款折合人民币减少1157亿元，同比少增1227亿元；委托贷款增加1927亿元，同比多增648亿元；信托贷款增加1074亿元，同比多增690亿元。
前七月社会融资规模为10.96万亿元，比上年同期多2.13万亿元。
7月份当月社会融资规模为8088亿元，比上年同期少2434亿元。
另外，7月份未贴现的银行承兑汇票减少1783亿元，同比少增2001亿元；企业债券净融资461亿元，同比少2025亿元；非金融企业境内股票融资128亿元，同比少188亿元。
住建部：
1-7月全国开建保障房500万套达标79%
住建部8月9日宣布，1-7月全国开工建设城镇保障性安居工程500万套，基本建成280万套，分别达到年度目标任务的79%和59%，完成投资6200亿元。
按照计划，2013年，全国预计新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。
而北京市住建委8月6日透露，北京市今年计划新开工16万套，截至目前，已新开工8.3万套，完成了全年目标的52%；此外，北京保障房今年已竣工7万套。
此外，深圳住建局局长李廷忠近日表示，上半年深圳已推出1.5万套保障房，预计今年全年可供应3万套，将基本解决户籍低收入、涉军、单亲、大龄单身等群体的住房困难。
早前7月24日消息，住建部副部长齐骥在全国保障性安居工程研讨会上表示，住房保障工作的目的是满足困难家庭基本住房需求，实现这一目标不仅要进一步优化保障房的空间布局、户型设计，还要多渠道筹措资金，抓配套设施建设，抓公平分配，抓运营管理。
.住建部：
7部委增补全国重点镇名单总数或增至2800
住建部等7部委近日联合发文，提出进行全国重点镇增补调整，提出了各县（市）至少有1个重点发展镇列为全国重点镇的目标，增补调整名单计划将于2014年4月前公布。
根据住建部的通知，此次增补调整的目标是使每个县（市）至少有1个重点发展的建制镇列入全国重点镇，将全国重点镇作为今后各地各有关部门扶持小城镇发展的优先支持对象，将其发展成为既能承接城市产业转移、缓解城市压力，又能服务支持农村、增强农村活力的小城镇建设示范。
传新型城镇化土地改革已成型并上报
综合媒体8月30日报道，有知情人士透露，土地制度改革作为新型城镇化重要的改革措施，已经形成初步框架，上报至有关部门。
未来新型城镇化解决土地供需矛盾的核心，或向存量开刀，促进土地的集约利用。
另据了解，国土资源部亦在酝酿包括“土地使用效率”等指标的存量用地管理新规，将来存量用地的交易、开发、建设，或将与新增建设用地区别管理，存量用地原使用权所有方，将有望直接参与到存量建设用地的开发过程中。
社科院城市问题专家介绍，新型城镇化更倾向于集约、绿色，不再像过去只是通过土地的平均扩张推进城镇化，而更多的是挖掘现有的土地潜力，提高单位土地产生的效率。
另悉，中央高层8月30日将召开一个有关城镇化的内部会议，为年底召开的全国城镇化会议进行预热。
报道并称，随着十八届三中全会临近，几经修改的城镇化中长期发展规划，其制定已接近尾声，很快就会提交高层审议。
在新一轮城镇化中，社会普遍关注的重心仍是土地和户籍改革。
今年一号文件已明确提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，分析指此举是为农村土地改革作准备。
2、重点城市
重点城市:
南京：
国企全面退出一般商品房地产领域
9月1日消息，南京市近日下发《关于市、区属国有独资、控股（参股）企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》的文件，要求市、区属国有独资、控股（参股）企业从一般商品房地产领域（除从事保障房、科技文化地产外）退出，以推动国有经济的战略性调整，充分发挥国有资本的基础支撑、战略引导以及公共服务功能。
上述文件要求，18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。
重点城市:
南京多银行停二手房贷北京取消房贷利率优惠
在近日传出广州多家银行因贷款额度紧张而暂停受理房贷之后，8月28日，又有报道指出，由于银行信贷额度吃紧，南京已有多家银行暂停受理二手房贷款。
同时，北京各银行都已基本取消房款利率优惠。
根据报道，此前受“钱荒”影响，多个城市银行首套房贷款利率均有上调，部分银行甚至重新执行基准利率。
而近日市场消息反映，南京多家银行因受信贷额度过紧的影响已暂停受理二手房贷，另据一国有银行信贷部门负责人透露，随著下半年银行信贷额度吃紧，目前南京已经有中行、建行、邮储银行以及广发银行等多家银行暂停了二手房贷款。
Ø重点城市：
传南京物价局称楼盘年度涨幅达10%将禁止涨价
据媒体8月21日报道，南京市开发商日前就对外声称，在向物价部门申请报价时，被要求不能涨价。
而据南京物价局相关人士的说法，禁止涨价是误传，物价部门对房价只是把关更加严格了，如果一些楼盘年度涨幅达到10%，那么就会被禁止涨价。
而南京今年的房价调控目标即为，年涨幅控制在10%以内。
但据了解，截至到目前，南京已经有28家楼盘的涨价幅度超过10%，甚至部分楼盘涨价超过20%，这与10%的控价目标形成巨大的对比。
重点城市：
杭州经适房入市是试水房地产调控长效机制
杭州版经适房流通规则充满了改革气息，力求通过市场盘活经适房存量，这等于增加了市场供给。
杭州版经适房流通规则可供其他城市借鉴。
3、本地市场资讯
本地：
明年底苏州公交专用道将扩充到150公里
据交通部门统计，苏州人出行有四分之一是乘坐公共汽车，这与公交专用道的大力推行是分不开的，从七八年前人民路的第一条公交专用道开始，到现在市区公交专用道的长度一共达到了105公里。
根据规划，到2014年底，市区公交专用道总长将达150公里，超过290条公交线路让中心城区500米半径公交覆盖率达到95%以上。
目前，市区近4000辆公交，高峰时段的发车间隔大多数在10到12分钟，车子不好等是不少市民的感受。
交通部门称，通过增加班次、加密线路，明年底中心城区高峰时段的平均发车间隔要缩短至8分钟以下。
包括这些措施在内，接下来，苏州将制定出台新的公交优先发展三年行动计划。
地方债务调研:
苏州-运行平稳风险有限
平安证券于8月5日开始为期一周的策略联合调研活动,涉及重庆、武汉黄石、苏州三个长江流域城市,调研对象包括当地发改委、财政局、城投公司以及当地的地产开发商。
主旨在于了解当前地方政府债务的实际情况以及地方债务审计对于经济增长的影响.本篇快报为苏州市调研的最新观点摘要。
苏州的调研显示,本次债务审计较2010年的区别主要在于:
本次加大增量债务的审查,扩大了债务审计的地方区域,首次包括乡镇债务的审计核查。
但是在具体的科目上,并无太多的变化;另外,本次债务审计的目的主要是三个:
摸清情况,找到问题,以及解决问题。
这基本上与我们在重庆调研的结果一致。
债务问题:
风险有限
相比较而言,由于08年以来苏州并没有过度的投资率攀升和财政扩张的趋势,未来几年偿债压力不大,地方债务审计对苏州市财政收支的影响比较小。
从财政收支和城投等融资平台的运行情况看,苏州市的债务风险或极其有限。
苏州市财政收支状况整体良好,一般性的财政收支基本能够维持平衡,而无须土地出让收入的补充。
苏州市年财政收入3000亿左右,扣除上交上级政府,地方留存1000多亿。
WIND数据显示苏州2012年的财政收入和支出分别为1200亿元和1100亿元左右,过去10年一般性的财政收支基本没有明显的赤字。
主要城投和融资平台运作良好,从资产收入的角度看,一方面其经营性的资产盈利前景较好,另一方面苏州的土地收储与出让和产业发展规划非常好,土地交易市场运行良好,这意味着收入较为稳定。
从资金负债的角度,平台融资主要以银行贷款为主,借贷成本为基准利率,信托等非银行渠道的资金来源基本没有,这意味着融资受到的负面影响不大。
另外,平台项目的负债一般期限为5年,到期后很少展期滚动,而是直接偿还本息,每个运行项目单独核算,这种模式也大大减少了债务的累积风险。
地产市场:
运行平稳
去年以来,苏州房地产市场一直平稳回暖,预计今年下半年以及明年仍将保持相对稳定的局面。
苏州市通过土地规划优化,使得土地收储出让运行机制更加合理,并通过更加市场化的手段调控房价。
2011年以来平均每年土地出让8000亩左右,其中商业用地大概占比30%,收入大概都维持在300-400亿元。
当前市内土地储备平稳,预计后期土地出让市场波动不会太大。
经济增长:
期待2.5产业园
上半年苏州市GDP累计增长9.5%,投资增速14%左右,预计全年经济平稳增长,但未来投资增速会有所下滑。
受到加工制造业企业向内地转移以及本地土地和环境资源的约束,苏州的产业结构调整和经济转型也在加快进行。
2.5产业园区是第二产业向第三产业过渡的,主要以科技研发为主,追求高附加值的新兴产业园区。
这也是苏州从传统加工制造业产业园区为主体的经济发展模式,向高科技和服务业转型的一类示范园区。
这可能是未来苏州市新的增长点。
产业园以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局,是园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）产业的重要载体。
产业方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。
7月份苏州CPI同比上涨2.2%
统计部门最新数据显示，2013年7月份苏州市区居民消费价格总水平比去年同月上涨2.2%。
其中食品价格上涨4.9%，工业品价格上涨0.2%，服务项目价格上涨1.8%。
受气候影响，鲜菜价格涨幅颇大，西红柿、莲藕、四季豆、生姜四个品种价格月涨幅超过20%。
其中西红柿环比上涨达32%，轻松击败旅游旺季的机票价格涨幅23.2%。
吴江：
吴江前7月境外投资同比增300%多
从苏州市吴江区商务局获悉，今年前7个月，吴江企业赴境外投资势头强劲，新签外经合同额12907万美元，同比大幅增长367.31%。
新核准境外企业5家，增资项目4个，分布法国、美国、奥地利、埃塞俄比亚和香港等国家和地区，涵盖批发贸易、专用设备制造、纺织业等多个行业。
三、房地产市场总体行情
1、总体指标
类别
用途
总套数
变化量
变化幅度
总面积
（万方）
变化量
变化幅度
平均面积（㎡）
本月销售
住宅
5691
-107
-1.85%
65.80
-0.45
-0.67%
116
非住宅
1733
-162
-8.55%
9.81
-2.25
-18.65%
57
小计
7424
-269
-3.50%
75.62
-2.70
-3.44%
102
月底存量
住宅
38480
-113
-0.29%
604.78
-0.15
-0.03%
157
非住宅
52959
1152
2.22%
436.74
3.61
0.83%
82
小计
91439
1039
1.15%
1041.52
3.45
0.33%
114
成交：
2013年8月份，苏州全市共成交商品房7424套，成交面积约75.62方，平均单套成交面积约为102㎡。
住宅：
本月成交5691套，环比减少107套，环比跌幅1.85%；成交面积约65.80万方，环比减少0.45万方，减幅0.67%；本月住宅类单套平均成交面积约为116㎡。
非住宅：
本月成交了1733套，环比减少162套，增幅3.50%；成交面积约为9.81万方，比上月减少2.25万方，减幅18.65%；本月非住宅类单套平均成交面积为57㎡。
存量：
截至2013年8月底，全市商品房可售存量为90400套，可售面积约为1038.07万方。
住宅：
可售量为38480套，可售面积约604.78万方，平均单套可售面积约157㎡。
非住宅：
可售总量为52959套，可售面积约436.74万方，平均单套面积约82㎡。
2、价格情况
苏州2013年8月份商品房成交均价为11192元/㎡，环比上月降幅6.47%。
住宅方面，本月成交均价工业园区最高为12919元/㎡，其次是姑苏区11920元/㎡，相城区和吴中区均价分别为9367元/㎡和9694元/㎡，高新区成交均价为9388元/㎡。
2013年8月，苏州住宅成交均价为10814元/㎡，降幅2.63%。
3、商品房供应分析
2013年8月份，全市商品房成交量为75.62万方，同期全市新增商品房总量为64.64万方，月供销比为0.85。
8月新增环比有所增加，所获预售证项目基本情况如下。
新增项目一览
推广名
所属区域
物业类型
批准（套数）
批准面积（㎡）
开发商
许可证号
颁发日期
绿地华尔道名邸
工业园区
住宅
63
21393.45
苏州翡翠国际社区置业有限公司
苏房预园2013158号
8月1日
朗诗未来街区
工业园区
住宅
72
5613.84
苏州明朗置业有限公司
苏房预园2013159号
8月9日
双友新和城
工业园区
住宅
403
40564.9
苏州双友置地有限公司
苏房预园2013160号
8月13日
双友新和城
工业园区
非住宅
14
811.4
苏州双友置地有限公司
苏房预园2013160号
8月13日
绿城苏州桃花源
工业园区
住宅
52
31894.83
苏州绿城玫瑰园房地产开发有限公司
苏房预园2013161号
8月14日
山合坊
吴中区
非住宅
347
11583.11
苏州鑫康房产开发有限公司
苏房预吴2013162号
8月14日
宝带熙岸
高新区
住宅
329
38068.11
苏州新创建设发展有限公司
苏房预新2013163号
8月14日
宝带熙岸
高新区
非住宅
329
3744.32
苏州新创建设发展有限公司
苏房预新2013163号
8月14日
中惠晨曦怡庭
相城区
住宅
294
33175.54
苏州中惠房地产开发有限公司
苏房预相2013164号
8月14日
中惠晨曦怡庭
相城区
非住宅
42
2961.65
苏州中惠房地产开发有限公司
苏房预相2013164号
8月14日
桃花坞改造定销房（定销房）
姑苏区
住宅
292
27336.6
苏州东桥花园置业有限公司
苏房预 2013165号
8月14日
新城香溢澜桥
吴中区
住宅
296
29704.35
苏州新城创佳置业有限公司
苏房预吴2013166号
8月15日
朗诗绿街南岸
吴中区
住宅
350
31649.29
苏州朗福置业有限公司
苏房预吴2013167号
8月16日
朗诗绿街南岸
吴中区
非住宅
56
3263.31
苏州朗福置业有限公司
苏房预吴2013167号
8月16日
合景叠翠峰
吴中区
住宅
552
53322.12
苏州市凯威房地产开发有限公司
苏房预吴2013168号
8月21日
合景叠翠峰
吴中区
非住宅
46
4510.52
苏州市凯威房地产开发有限公司
苏房预吴2013168号
8月21日
山河湾
高新区
住宅
330
39007.42
苏州科技城发展有限公司
苏房预新2013169号
8月21日
旭辉百合宫馆
高新区
住宅
352
33031.87
苏州旭辉兴腾置业有限公司
苏房预新2013170号
8月21日
旭辉百合宫馆
高新区
非住宅
177
1867.01
苏州旭辉兴腾置业有限公司
苏房预新2013170号
8月21日
漕湖邻里中心
相城区
非住宅
60
7856.43
苏州苏相合作区邻里中心开发有限公司
苏房预相2013171号
8月21日
新城石湖公馆
吴中区
住宅
450
57124.29
苏州新城创恒房地产有限公司
苏房预吴2013172号
8月22日
新城石湖公馆
吴中区
非住宅
88
8084.68
苏州新城创恒房地产有限公司
苏房预吴2013172号
8月22日
花样年别样城
吴中区
住宅
408
39857.52
苏州市花样年房地产开发有限公司
苏房预吴2013173号
8月23日
花样年别
升级会员 