商业广场商业分析及业态设计初步方案Word格式.docx

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在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：

以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：

中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。

因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。

老商圈：

东门、人民南、华强北。

次新商圈：

南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗。

新兴商圈：

皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。

各商圈的特点及竞争优势

（一）东门商圈

东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上追溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。

东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。

主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。

图1东门主要商业步行街

（二）华强北商圈

位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。

到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。

其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。

商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达50万人次。

发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：

拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；

有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达14家；

拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；

有金融和证券机构40多家；

保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；

同时又是达声、桑达、华发等20多家上市公司的总部所在地。

整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。

目前，华强北正在不断升级扩容。

一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；

二是电子市场进一步扩大，新建40000平米的新亚洲电子商城即将开业运营；

三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；

四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局；

五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。

可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。

图2华强北街

（三）人民南商圈

人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。

人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；

拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；

39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。

有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；

全市外资金融机构的90％在该片区。

但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。

作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。

根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”已经开业。

人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。

图3开业后金光华广场

对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证，该区域在地铁开通后增强商业活力。

图4人民南商业圈

（四）华侨城商圈

华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。

进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。

华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。

目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。

湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。

由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。

（五）南山商圈

南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。

南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。

人口概况

2003年年全区常住人口为62.19万。

后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40岁之间，居住人口素质居深圳各片区之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，

具有较高的消费能力。

2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；

以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。

到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；

铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。

尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城、南山书城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。

保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。

图5保利文化大厦

海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。

由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，我公司N10区项目在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。

图6海岸购物中心

（六）深南中商圈

以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。

中信城市广场这一大型购物中心的出现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈的品位，华润商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。

图7开业后的华南万象城

（七）宝安商圈

“二线关”管理改革具体措施的进一步实施和地铁一号线延伸等，对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展，使关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。

加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。

3年前宝安只有100多万人口，2003年宝安区的常住人口达到182.73万，实际上在宝安生活的人口据估计达到400万，约占了深圳的半壁江山。

人口意味着消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。

同时，宝安近年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商圈的崛起提供了基础性平台和有力的支撑。

宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入21世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上万平方米的大商场已有20家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、沃尔玛也相继开业。

沃尔玛驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资兴建。

目前，宝安区政府计划把宝城25区改造成关外的华强北，改造后的功能被定位为宝城的大规模、多功能、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将出现成规模的商业旺区。

（八）龙岗商圈

龙岗商圈指龙岗中心城区域。

龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化中心，一座现代化花园式卫星城市，中心城面积32平方公里，规划人口25—30万人，随着新城区中心的建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。

龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动，除世贸中心外，目前在建的有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个项目加起来超过６０万平方米，如此规模的重复造“MALL”，必将会产生明显的商业结构性失衡。

新商圈不断崛起

（一）皇岗口岸商圈浮出水面

皇岗口岸24小时通关和地铁即将开通，直接刺激了皇岗口岸商业的发展，人人乐、国美已先入为主。

而皇御苑推出的5万平米裙楼皇御商城，将改变皇岗口岸无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。

皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直通香港；

北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口的庞大消费市场；

交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。

皇岗口岸实施24小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达6万人次。

随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流动人口达15万之多。

由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商城，拥有诸多市场利好因素支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天堂。

（二）布吉商圈即将问世

布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95年以来，受购房入户政策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口的广东第一强镇。

然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站进入市区的东门、华强北等地购物、消费。

目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进行规划。

在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而灏景明苑和金运家园都设有约2万平方米的商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。

最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的4万平米的万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。

深圳商圈飞速发展的原因分析

（1）、经济的发展带来商业的繁荣

改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平，2003年，全市实现GDP2860.51亿元，同比增长17.3%。

人均GDP53887元，同比增长7.5%，持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供了新的发展空间。

2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。

其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。

批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14.0％。

消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。

（2）、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起的根源所在。

（3）、人口的增加和居民收入的增长，使深圳消费空间进一步扩大。

（4）、通关时间的延长和通关政策的放宽促使大量港人来深购物、消费。

据统计，2001年，港人北上广东消费达220亿元以上，其中一半以上在深消费，这一数据已呈不断上升态势。

（5）、交通状况的改善特别是深圳地铁的开通，进一步推动“商圈运动”的发展，同时增强了各商圈的幅射力。

（6）、房地产开发的升温和无数高档楼盘、高尚社区的涌现，是商圈不断兴起的催化剂。

（7）、中国加入WTO，促进了国际间的交流与合作，使市场竞争进一步加剧，国外商业巨头的进入，进一步提升了各商圈的竞争力，同时也促进了本土商业的发展。

深圳商圈存在的的问题

深圳商圈虽然发展迅速，商业虽然繁荣，但与上海相比，还有明显的差距，目前尚没有一个名扬全国的商圈，各商圈也没有象上海的徐家汇商圈一样，拥有太平洋百货、东方商厦、港汇购物广场等响当当的招牌企业。

究其原因，主要有：

（1）、深圳市场完全开放，缺乏政府规划的指导。

开放的市场虽然给企业带来活力，但也造成了开发、经营的盲目性，导致商圈之间和商圈内各店铺的经营特色不明显，这是深圳各商圈无法出现领军商业企业的根本原因。

上海的徐家汇商圈，是由政府牵头组建徐家汇商城集团，通过集团的宏观调控，确保商圈规划的错位经营。

（2）、由于商圈不能错位经营，使各商圈经营产品无特色，商场主题定位模糊，缺乏严格的功能区分，这样就产生两种不良后果：

一是“千店一面”的趋同化竞争，不断引发价格战；

二是无法成功地将人流引导上楼，使二楼以上商铺空置严重，甚至东门商业圈的二楼经营状况也不佳。

（3）、交通拥挤、停车场不足制约了商圈的繁荣发展。

任何一个商圈的形成和发展，都离不开优越的位置和发达的交通，但随着汽车家庭化，汽车数量剧增，各商圈路面交通已不适应发展的需要，交通阻塞、没地方停车的现象在各商圈普遍存在，有的商场甚至没有停车场，有的把地下停车场改为超市，这样做似乎提高了商场利用率、扩大了规模，但往往导致中高层消费群减少，销售额下降，失去了具品牌忠诚度的顾客。

（4）、绿化面积、公共空间有限，导致顾客消费时间缩短，集客率降低。

（5）、房地产开发商与商场运营商脱节，一些商业楼盘的开发往往不符合商业运营的要求。

特别是大量群楼商业，选址荒谬，根本不适应商业经营。

深圳商圈发展趋势

（1）、老商圈升级、突破

作为深圳的老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。

自1997年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。

华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体的商业街区。

人民南商圈的改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。

人民南的改造，将会把罗湖口岸、国贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳规模巨大、特色分明而具内涵的东门---人民南商业圈。

（2）、深圳中心区将构建新的“顶级商圈”

中心区北区------也就是深南大道以北的这一片中心区是未来深圳的行政、文化中心。

在这180公顷的中心区北区，建有深圳的主要行政设施，如市民中心、文化中心、电视中心等。

同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来的高尚片区。

从工作、居住人群来看，未来中心区北区必然是社会名流的聚居地，其文化设施也将吸引大量市内以及来深旅游观光客，大量高素质、高收入的人群自然蕴涵着巨大的商机。

据了解，中心区内已有购物公园和世纪家居广场，尚缺少大型的综合性百货商场。

天虹购物广场的进驻直接填补了这一空白。

天虹购物广场是天虹斥巨资打造的商业旗舰店，选址于星河国际，将目标顾客定为白领、金领的成功人士，也就是将锁定中心区的集中消费群体。

定位于高档的大型综合性百货商场的天虹购物广场作为进驻中心区的第一家百货商场，透视了中心区的商业前景。

天虹购物广场的此次进驻中心区，首先占据了地理上的优势。

而且其高档百货商场的定位，符合政府的规划，也顺应了市场的需求，前景非常让人看好。

建筑面积达到10万平方米的中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业圈即将形成。

（3）深圳滨海中心区商业圈即将形成

宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府规划的滨海CBD区域，该CBD内中高档住宅区域大量兴建，此外将有无数高级写字楼、酒店以及一些知名的展馆和滨海旅游娱乐场所，随着房地产的进一步开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。

政府规划形成50万平方米的核心商业圈。

（4）、关外将不断闪现新的商业亮点

随着二线关的改革及关外新兴城镇的崛起，必将促进关外商圈的形成，龙华、福永、沙井、横岗将凭借其优越地理位置和基础设施率先起跑。

（5）、伊岗---八卦岭---清水河大商业物流园区现趋形

深圳市政府已将伊岗---清水河规划为深圳的物流园区，目前已紧锣密鼓地建设之中。

该区人口密集，近在咫尺的八卦岭工业区有很多工厂已从此地退出，一部分厂房已为商用，家居商场密布，目前盘踞此地的有香江、金海马、新世纪、国安居、百安居、好又多、华润、新一佳、一致药店等，随着物流园区的建成，这里必将成为物流最为丰富的商圈。

（6）、新型社区是众商家争抢的另一要地

深圳新型社区不断形成，每一社区聚居着大量人群，暗含着商机，商业配套设施不断完善，因此，商业社区化是未来商业发展的另一趋势。

沃尔玛在深圳开设新型社区店，足以说明社区商业经济的发展潜力。

谁将成为跨越楚河汉界称雄市场的王者

据统计，目前全市已有各类连锁企业100多家，在市内外开设的各类门店3000多间。

2000年深圳商家排名全国零售百强只有万佳和百佳，2002年进零售百强的深圳企业增加到8家，华润万佳排名第7位，新一佳、人人乐、民润、铜锣湾、百佳、天虹、茂业分别排名第22、26、29、34、36、45、48位。

这说明深圳零售业发展快，市场很活跃，另一方面也反映出深圳零售业实力不强，没有形成象华联、联华一样的全国强势企业。

虽然深圳商圈异彩纷呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全国乃至跨国名牌企业，尚有待时日。

因为深圳的零售企业尚未形成强有力的核心市场竞争力。

深圳商圈在形成的过程中，其利润空间已吸引新的企业加入零售业中，使零售业的竞争越来越激烈，竞争必然会导致深圳新一轮资源整合、行业洗牌的风暴。

经过洗牌后，深圳零售业的竞争会进一步增强。

华润万佳已完成了联合，并向内地发展，新一佳、民润、百佳、铜锣湾、茂业、天虹、岁宝等企业也正加速扩张步伐，规模不断扩大，这些零售企业能否成为称雄市场的王者？

我们拭目以待。

二、深圳宝安商业圈分析

宝安商业市场分析主要观点：

■超市竞争激烈，新一佳与万佳百货等是主要竞争对手，以沃尔玛加入宝安商圈为标志，深圳宝安商业物业开发进入新时代。

深圳国际信托投资公司投资兴建商业物业，沃尔玛事前与深国投确定总体建筑规划，标志超市类商业物业规划最高水平。

■以翻身路天虹商场为标志，宝安商业从超市竞争为主，转向百货的激烈竞争，海雅百货与天虹之间是百货类别主要竞争对手。

■深业新岸线等滨海中心区项目将吸引市区前来购买住宅，其中从业内人士了解在深业新岸线前期认筹的客户中关内的客户约占50%左右。

著名品牌地产商的进入逐渐消除关外心理障碍，带动滨海中心区住宅建设大大加速。

优质教育学位增加和购物中心兴建，将鼓励市区人群前来宝安置业。

以宝安区政府明年入住新办公大楼为标志，写字楼物业开发将逐渐开始。

■以香缤广场的兴建为标志，购物中心业态开始在宝安兴起，中高档购物中心要先入为主，起点要高。

■滨海新区需要购物中心新的业态，需要打破传统裙楼商业物业低档开发格局，需要定位为中高档购物中心，实现购物、休闲、餐饮、娱乐一体化。

（一）宝安宏观商业市场分析

宝安由于经济发达，消费市场日益扩充，逐渐成为深圳的零售业旺地。

全区3000平方米以上的商场已经发展到40多家，其中上万平方米的商场18家。

2002年宝安社会零售总额达到80亿元，位于罗湖、福田之后。

（附图）

进入2003年，宝安商贸业继续保持强劲发展势头