设备设施运行维护管理方案通用版Word格式.docx
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寻呼机系统
无线对讲机装置
无线上网装置
5.
音像系统：
公共音响系统
歌舞厅会议厅灯光音响设施。
卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程
6.
保安监控系统。
7.
消防报警监控系统：
紧急广播系统
自动报警系统
自动喷洒系统
消火栓系统
应急照明系统
紧急出口指示灯
卤代烷自动灭火系统
防火卷帘门
消防通道门等。
8.
楼宇自动化控制
9.
电脑网络管理系统及综合布线
10.
暖通空调系统：
冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。
空调器。
空气处理机组。
各类风机盘管及控制器。
送、排风机。
锅炉装置
供暖设施及管线。
防排烟系统。
包括加压送风机，排烟风机。
11.
燃气供给及监控报警系统：
12.
给排水系统：
储水池、水箱。
水消毒器。
水泵间
冷水系统
热水系统
中水系统
消火栓系统与自动喷洒系统。
包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。
卫生洁具配水设备设施
污水系统：
隔油池、化粪池、积水坑等
雨水系统
井道、沟渠
13.
厨房设备：
各种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。
14.
洗衣设备：
水洗机、干洗机、烘干机等。
15.
健身康乐设施：
16.
建筑及装饰：
建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗石、地砖等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、大理石等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统
第二章部门结构
第一节工程部人员架构图（略）
第二节各岗位职责任职条件（略）
第三节各专业班组责任范围
一、电气班组：
消防系统强电部分
洗衣厨房设备电部分
二、弱电班组：
通讯系统；
燃气监控报警系统
电脑网络管理系及统综合布线
三、水暖、空调班组：
给水排水系统；
暖通空调系统；
消防系统的排烟风机和水系统部分；
燃气供给系统；
厨房及洗衣设备的有关设施；
四、综合维修班组：
钳工；
木工；
油工；
瓦工；
地毯工；
万能工；
仓库；
建筑及装饰：
综合维修保养
五、工程值班室：
工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息。
正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。
安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。
接收、分派、处理各部门的工程维修单。
组织各专业对所辖设备
保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。
发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。
第三章工程部维修程序
工程部的维修工作都列入维修程序
第一节“维修单”的签发
一、各部门领班以上人员（特殊情况普通员工即可），均可签发“维修单”。
二、“维修单”的信息来源主要通过：
（一）各部门巡视所发现的问题；
（二）客人的投诉。
三、在签发的“维修单”中应注明：
申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、电话。
第二节“维修单”的登记
一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。
紧急情况打维修电话，由工程部值班员填写“维修单”。
二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请记录表”进行登记。
第三节“维修单”的派发
一、对于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“准备实施”栏中。
二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。
值班人员明确通知提交
申请部门，并做解释。
（一）工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作。
（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”即将积压情况。
（三）属于各专业计划性维修范围的工作。
各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批准后才能进行。
三、值班室值班人员和员工应根据紧急事故、客房、公共区域、内部办公室的顺序按轻重缓急安排工作。
如果情况确实紧急，任何人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维修。
工程部员工应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。
第四节“维修单”的执行
一、当值员工从“准备”栏取“维修申请表”。
维修工作完成后，请申请部门当班员工签字确认。
本人在“维修单”上签字。
二、工作要高标准高质量：
（一）、员工接受任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。
工作完毕，由维修单申请部门员工（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。
并尽快将维修单送还值班室。
重要事项要向值班人员和主管汇报。
工程部安排的工作，一律由本专业主管或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。
（二）、如果员工在现场不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇报请示。
不允许擅自决定不工作。
（三）未经允许不能改变原有装修或设备系统。
（四）较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。
三、文明生产：
（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。
（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。
不得随意丢在客房或公共区域等工作现场。
如需请客房部清洁现场，一定要落实后，方能离开。
（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后方可离开。
（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门员工在场，如不能维修（客人在房间维修后气味严重等情况），要请服务员签字认可暂不修理。
第五节“维修单”的完成登记
一、维修员工在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记。
二、“维修单”上应注明维修人及完成时间。
三、值班室每天早8：
00要清点“维修申请表”完成情况,填写好“维修申请统计表”。
四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。
如果发现“维修单”数目完不成，要向经理
汇报。
第四章
电气专业
一、配电室运行管理规定
1
目的
规范配电室运行管理规定，提高配电室管理水平。
2
范围
适用于工程部所有强电值班人员。
3
职责
3.1
工程部强电负责人负责配电室的运行及管理。
3.2
工程部强电值班员负责配电室的值班工作。
4
具体要求
4.1
严格遵守《工程部安全运行管理制度》。
4.2
配电室全部高低压开关柜由强电技术人员负责管理和值班。
停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日8：
30认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。
4.3
配电室严禁无关人员入内，进出配电室严格遵守《配电室门卫制度》。
4.4
配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，严格遵守《配电室巡视制度》并认真填写《配电室运行值班日记》，当在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记录在《配电室值班记录本》上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。
4.5
配电室内卫生要求每周保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，严格遵守《工程部机房管理制度》。
4.6
供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。
4.7
严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。
4.8
严格遵守《配电室安全防火制度》
4.9
电气运行值班人员，应对室内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。
当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。
4.10
两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；
没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故。
4.11
用电单位变配电室内的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或委托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。
4.12
如果在配电室内进行设备维修工作时，首先严格遵守《工程部计划停电工作程序》。
工作过程中必须严格执行《在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施》并应遵守根据本单位实际情况制定的现场规程和制度。
4.13
配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，值班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。
4.14
配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。
对于设备简单的和不重要的配电室，可由单人值班。
4.15
室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。
4.16
单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作。
4.17
配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。
借用钥匙必须登记当日交回。
4.18
值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦内。
4.19
配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写《电气设备记录卡》，设备卡片应包括设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度编号等。
5
相关支持文件
《工程部安全运行管理制度》
《配电室门卫制度》
《配电室巡视制度》
《工程部机房管理制度》
《配电室防火制度》
《工程部计划停电程序》
《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》
6
相关表格
《配电室运行值班日记》
《配电室值班记录本》
《电气设备档案卡》
《电机设备档案卡》
《设备维修、维保记录表》
二、配电室安全工作管理规定
规范配电室安全管理规定，确保配电室工作安全运行。
适用于工程部所有强电值班人员
3.1.
工程部强电负责人负责配电室的安全工作。
3.2.
工程部强电值班员负责配电室的安全运行。
4.1.
严格遵守《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》。
4.2.
安全管理
4.2.1.
电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。
4.2.2.
用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的内容定期进行检查和考试。
4.2.3.
任何工作人员发现有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。
对认真遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。
对违反本规定者应认真分析，加强教育，分情况严肃处理。
对违反本规定造成严重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。
4.2.4.
各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。
事后应填写正式事故报告报送供电部门用电管理单位。
4.2.5.
发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科学，严肃认真。
要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。
4.3.
现场电气工作人员必须具备的条件
4.3.1.
经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。
4.3.2.
熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。
4.3.3.
掌握紧急救护法。
4.4.
电气作业基本安全措施
4.4.1.
安全管理要求电气设备的电压分为高压、低压。
4.4.2.
使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。
4.5.
密闭地方的工作
4.5.1.
当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。
4.5.2.
可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。
4.5.3.
若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。
应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采用风机通风来清除有害气体。
4.5.4.
工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。
4.5.5.
工作照明应选用36v安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。
4.6.
发生意外事故时的处理
4.6.1.
应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。
4.6.2.
对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。
应在施工中进行检查监督，避免事故发生。
4.6.3.
当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。
应尽快将伤员撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。
撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。
4.6.4.
抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。
4.6.5.
根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。
4.6.6.
出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。
4.7.
安全用电制度
4.7.1.
严禁各部门私接或移动电气设备和设施。
确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；
各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。
客用区一般不准加临时线。
使用结束后应立即通知工程部拆除。
临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。
如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。
4.7.2.
强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。
电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：
4.7.2.1.
根据工作内容和需要，填写工作票。
4.7.2.2.
除特殊情况外，原则上应有两人以上在一起工作。
4.7.2.3.
应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
三、配电室设备巡检制度
规范配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。
工程部强电负责人负责配电室设备的运行及管理。
工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。
巡视
4.1.1.
严格遵守《工程部多级巡检控制程序》。
4.1.2.
配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况加强巡视检查，并认真填写《配电室运行值班日记》。
4.1.3.
运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电设备，不可直接触摸停电的电气设备。
4.1.4.
值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。
4.1.5.
10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：
室内应大于4米；
室外应大于8米。
进入上述范围的人员应穿绝缘靴。
手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。
4.1.6.
巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。
当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。
4.1.7.
发现设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格严格遵守《配电室安全工作管理规定》。
检查
配电室检查设备的正常参数及处理办法严格遵守《配电室巡视检查标准》。
检查201、202主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。
运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。
负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。
观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。
4.2.6.
巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。
4.2.7.
检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象，严格遵守《配电室电容器组的投入和退出的规定》。
4.2.8.
检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。
4.2.9.
各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象。
4.2.10.
检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线端子是否有灰尘。
《工程部多级巡检控制程序》
《配电室安全工作管理规定》
《配电室巡视检查标准》
《配电室电容器组的投入和退出的规定》
四、配电室安全用具保管及使用规定
规范配电室安全用具的保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。
工程部强电负责人负责配电室安全用具的管理。
工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。
配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。
绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。
绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。
绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。
试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。
所有安全用具不准代替其它工具使用。
使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期有效和符合安全用具的要求。
4.8.
高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。
4.9.
绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。
4.10.
绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。
五、计划停电操作规定
规范工程部计划停电工作规定，确保计划停电的可行性。
工程部强电负责人负责计划停电的提出及安排工作。
工程部强电值班员负责计划停电后的检修工作及送电后的巡视工作。
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