新族车站南路项目建议方案Word文件下载.docx

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因此，建议：

四室二厅的面积在130—150㎡为宜。

按2800元/㎡均价计算，最大的住宅产品，总价也只在42万左右，最大限度的满足了市场承受能力。

如按163.77㎡计算，套价最高将突破50万，与此区域市场公寓型住宅的承受力较为背离。

（2）2#、3#、4#楼户型设计可适当加入错层设计。

据调查，书香名邸三室二厅住宅均为平层设计，四室二厅（146㎡）有错层设计。

因两项目相距太近，同质竞争必将两败，为了寻求产品差异性，建议：

二室二厅和三室二厅设计部分错层住宅户型。

根据对2005房交会客户的市场调查可看出：

随着房地产市场发展及大量小高层、高层产品出现，居民对品质明显高于多层的小高层及高层产品接受度有所上升。

在户型结构上，平层错层各有需求，错层大受青眯，喜欢错层设计的客户占受访者的52.4%。

本案将目标客户群定位于年轻的中产阶级，因此，他们对时尚的事物接受力强，对错层住宅也有一定需求。

如果能调整部分单元或局部楼层的户型设计，使户型更丰富多样，选择性更大，对销售工作必将有促进作用。

（3）1#楼（小户型）的户型与面积配比有待丰富。

1#楼虽只有15层，除去两层商业，住宅有13层，总合1万多平米，208套。

但这么大的体量，只有两种面积/户型可供选择，市场风险不言而喻。

目前，小户型上市量较大，为了寻求差异卖点，降低风险，开发商纷纷在户型设计上下功夫，推出多样化户型以供选择，最大限度满足市场需要。

如蚂蚁工房的户型设计就多达18种，面积从18㎡---75㎡不等。

通过对书香名邸之书香偶寓的调查，我们发现，其面积配比也只有32㎡与55㎡两种，（起价3205元/㎡）面积分摊率为28%。

户型为单间和一室一厅两种。

因此，建议：

本案小户型面积和户型多样化，定能形成差异销售，赢得市场。

（4）商务办公企业不喜欢复式设计，因此建议拿出部分楼层改为平层，以满足此部分客户的需要。

根据我司对本案目标客户群的分析，小户型除了住家和投资的以外，应有部分商务办公的客户。

但经市场调查发现，大部分企业都不接受复式办公楼的设计风格。

原因是：

同样的面积，如果是平层会更显大气，分为两层，视线过于局促。

同时，分析因此消费心理导致项目销售失败的案例，如：

湘域中央。

其临街项目“炫彩特区”原推出的复式产品，因大部分商务办公的企业不接受而导致在试销两个月后，停止销售，更改图纸以便更适应市场需要。

因此，我司建议：

1#楼中拿出几层楼面，改为平层，降低层高。

这样能增加可选性，也可降低销售风险。

同时还可增多可售面积，获取利益最大化。

2．装修规划方面

在2005春季房交会上的调查显示，购房更求理性，选择装修房人数为数不少，表明精装修房是一个发展方向。

调查中，35.5%的购房对象选择了需要提供装修套餐。

随着我国住宅建设产业化速度的加快,人们的消费意识逐渐成熟,人们越来越意识到毛坯房存在诸多弊端:

一户装修,四邻不安,耗时费力,劳民伤财,更严重的是有的业主自行改变房屋结构、拆承重墙等,造成房屋渗漏及安全隐患等。

精装修房以其省时省力,后期装修成本低、解决二次装修污染、安全有保障等优势得到越来越多的市民认可。

这表明：

精装修房是一个发展方向。

根据本案的物业组合特色，有小户型和公寓住宅两种，如将两种物业综合推出各具特色的装修套餐式服务，定能赢得市场欢迎。

特别是对小户型的销售是个利好消息。

同时，为公寓部分也设置精装修套餐，加大集团采购量，能为开发商赢得较大的价格优势。

同时，将装修款计入总房价，可办理到银行按揭，也是深受客户欢迎的，届时，可将此举措作为一个销售策略推广。

3．外立面设计

项目外立面设计新颖，可起到标志作用，同时勾起客户的荣耀感，从而产生购房欲望和冲动。

而本案欲打造成品质楼盘、地标式项目，则更应注重外立面设计。

就目前的外立面方案而言，我司作以下建议：

（1）四栋高层，外立面的线条均为笔直简约型，显得过于硬朗。

本案是住宅项目，外立面硬朗使人缺少住家的温馨感。

局部用曲线处理，如铁艺阳台、角线等，以弱化太硬的形象。

（2）目前外立面的色彩为浅灰色，而本案区域环境比较杂乱、陈旧，因此，建议：

项目的外立面色彩应跳出环境影响，形成夺目的色差，从而形成地标项目特色。

（3）1#楼两面临街，临街面长。

目前考虑外立面美观的需要，用到有色镀膜玻璃。

我司建议，在现有基础上，采用双层中空隔音隔热镀膜玻璃。

这样的配置更能突出人性化设计，既保证了个人私密空间又节约了能源，不必忍受噪音与热气。

（4）2#、3#、4#楼均有部分临街开窗的现象，由于采用全落地凸窗，玻璃面积大，为了隔音隔热的人性化需要，也建议采用双层中空隔音隔热玻璃。

4．小区硬件设施配套

（1）电梯配置

目前在商住楼中普遍存在一个问题：

电梯过少超负荷运转，而业主却常常受电梯拥挤之苦。

本案1#楼电梯三台，如果本楼208户全部为居家业主，按一户1-2人计算，则电梯勉强够用。

但因本案的地理位置相当有利，交通发达，加之周边驻长办等机构较多，因此，会有一定商务办公的业主，因此，电梯会显拥挤。

但从开发商的角度出发，增设电梯会导致减小可售面积，开发成本、运营成本双增加的困难。

在已有电梯的情况下，分层使用。

如分单、双层停靠或是集中楼面停靠，使电梯使用更谨然有序。

如果条件允许，在立体花园部分增设观光电梯。

一则减轻电梯压力，二则可使业主在出门和回家时感受绿色生态之美，有利于调整身心，更显人性化关怀。

（2）三表自动抄送系统

在快节奏的工作压力下，人们越来越不愿被买电、交水费、交煤气费这些生活中的杂事所烦累。

而本案的目标客户群多为年轻中产阶级，此种消费心理更加明显。

为了减小此类生活琐事给业主带来不便，建议全小区采用“三表自动抄送系统”，以提高生活效率。

（3）配设小区局域网

现在的住宅开发，一般都有宽带网入户的配置。

在此基础上，建立小区局域网，将大受业主欢迎。

利处有三：

首先，目标客户群以年轻人为主，他们习惯网络生活。

加设局域网，便于邻里沟通，也就增大了朋友带朋友买房的契机，利于带动销售。

其次，加设局域网，也就是多了一个邻里间不出门就可以沟通的平台，使本小区文化生活更加丰富。

更增加了智能化先进性因素，提升了小区品味，使业主生活更为时尚、新锐。

本案的目标业主较为年轻，即想多交朋友促进邻里交流又不愿相互添麻烦，有这样的交流平台，定能大受欢迎。

如“新星小区”加设局域网后，业主热烈欢迎。

“金碧文华”也将局域网作为重大销售卖点予以宣传。

第三，便于物业管理，便于业主与物管与开发商的交流。

通过人性化的关怀，促进温情销售。

（4）一卡通门禁系统

住宅小区的居家安全，永远都受到业主的重大关注。

如能设立加强小区安全管理的门禁系统等智能化配套，以解决小区业主的后顾之忧。

特别是经常出差的业主，更会放心工作。

同时，智能化配套越多，就越能支撑较高的售价。

（5）绝对人车分流

小区占地不大，公共绿化空间的占地面积不大。

因此，希望小区的停车问题全部通过地下车库来解决，楼与楼之间尽量不停车。

但因有新一佳超市的介入，因此要很好地处理购物客户与住家户的停车问题，最好能分区停放，便于管理，也增加了安全系数。

5．小区功能性配套设施

（1）物业公司

住宅业主对日后的物业管理越来越看重，如能引进国际、国内着名的物管公司如戴德良行、第一太平戴维斯、浙江绿城等进行物管，定会为本案增彩不少。

（2）物管服务

提供个性化保姆、半透明保安、隐形清洁工等贴心服务，使住户享受“英式”贴身管家服务。

同时推出“精英管理”概念，除保安、保洁和保养外，更推出mini好姐家居服务、mini小厨美食服务、私人助理、代租代售等附加服务。

（3）完善泛会所

通过了解，在各楼宇一楼架空部分有泛会所配套。

建议：

完善本小区的会所功能，将“女子会所、商务会所和健身会所”三大会所概念引入其中。

设立女子SPA馆、康体健身馆、红酒会、雪茄屋、美食街、室外羽毛球场、乒乓球场等娱乐健身设施。

这些设施都是本案所在区域所没有的部分场馆还可同时对外开放，为开发商创造多元化经营思路，同时广开财源。

会所部分引入“首个国际化积分制会所概念”，与销售工作紧密接合，具体操作手法，在销售策略部分说细阐述。

6．小区园林景观建议

小区占地不大的情况下，要将园林景观做好不是容易的事。

⏹小区园林景观设计应有丰富的文化内涵，通过园林的文化特色，拉升小区的文化特色，使建筑不再是单一的建筑，房子不再是物理的房子，精神和文化在小区飞扬。

⏹利用小区多重立体绿化体系，融入小资情调的配套设施，如书吧、咖啡吧等，使景与配套完美结合，景中有情，景中有文化。

二、推广策略建议

本案由小户型公寓、纯住宅电梯小高层及部分商业组成。

在此，我司将对各部分物业提出相应推广建议。

1．小户型推广概念

小户型推出市场已经过了三代演绎，而本案推出的小户型是：

首推第四代共享型Condo社区

第一代小户型公寓是大户型的边角料，多为满足总建筑面积要求而拼凑。

第二代小户型公寓多为普通或中低档装修，物管较差导致设施快速老化，多无法达到真正酒店式管理的水平，物业形象和居住安全性下降，会所设施无特色可言。

第三代小户型公寓是有较高品味的酒店式公寓。

第四代小户型公寓即代表着时尚与新锐，讲求资源共享、生活更为便捷、轻松自由的Condo社区。

Condo：

源于美国，是都市高级公寓，是一种比Apartment更高级的公寓物业，具有完善的高档生活配套和休闲设施的集合社区。

它崇尚共享精神，将都市资源与社区资源利用到极至。

Condo宣言：

正因为年轻，所以更要住在城市的中心，看更璀璨的灯火。

正因为喜欢自由自在，所以更要有繁华的生活氛围、省略掉繁琐的生活细节。

正因为一个人匆匆打拼，所以更要有一个丰富有的公共空间，分享社区的乐趣。

正因为生活中常常有压力，所以更要与邻居们交好，做好朋友，不做陌生人。

Condo社区：

不止于一促物理形态的房子，更是一种生活方式，一种社区文化，是一个张扬个性的社区空间。

2．住宅部分的推广概念

在Condo概念的基础上，将住宅部分的最大特色“户户有入户花园”引入推广中，提炼出：

星城上空的庭院世家

通过对“自然派·

院风景”的解读，让人们了解到只有别墅才有的庭院生活引入小高层住宅所带来的住宅革命的意义。

⏹将院落功能引入摩天大楼、高层住宅，刻意讲究独门独院的私家门户天地，给每家每户的门前窗外都配上玲珑多姿的私家小独院，展现出与众不同的个性空间，同时也是在城市上空充分释放渴望交流的人居佳境。

⏹进一步延伸了Condo社区的概念，使推广在一个概念上进一步升华，从而使推广工作更具整体延续性。

⏹满足消费者对自然生活、生态生活的追求。

住宅消费越来越讲究自然生态环境。

而城区内的住宅区，往往因地块限制不能很好的表现生态。

而本案高达40%的绿化率、立体绿化结构，很好地体现了城市中的自然生活。

⏹“院生活、院风景”概念，从建筑设计来看，入户花园使生活在高层住宅的人们有了自已的私家院落，更能亲近自然，感受自然。

因此，“院生活”概念是本案独具特色的亮点。

⏹体现个性生活。

私家入户花园也是个性生活的所在，更能迎合目标客户群的消费心理和生活需要。

因此，把私家花园所营造出的私院生活和由此而产生的私院风景，更能打动目标客户群。

■更具时尚前卫气息。

此推广概念简洁、流畅，行文具有一定的时尚前卫气息，满足目标受众的消费心理习惯。

3．案名建议

案名一：

新族·

帝梵尼

TIFFANYGARDEN

都心华府世袭尊崇

帝梵尼的由来：

TIFFANY，是美国首屈一指的珠宝世家，从19世纪到今天，TIFFANY始终是荣耀品牌，是时尚风格，是艺术图腾，是地位和财富的象徵，更是优雅精致的上层生活方式的表露。

案名释义：

⏹加入“新族”以提升公司品牌形象，和开发产品的

系列性，使客户更多的了解公司，从而产生信任感和品牌认同感。

⏹用“帝梵尼”来表达产品的上乘品质，丰富有了小

区“精品、荣耀、时尚、艺术”等内涵。

⏹体现地理位置和小区品质两方面的尊贵与稀缺。

即：

繁华都市里的高品质住宅区。

案名二：

九日华都

九日闲居华丽之都

案名缘起：

东晋诗人陶渊明着有《九日闲居》一首，其云：

余闲爱重九之名，秋菊盈园，而持醪靡由，空服九华，寄怀于言。

世短意常多，斯人乐久生。

日月依辰至，举俗爱其名。

“九日”——《易经》中将“六”定为阴数，“九”定为阳数，是为大吉之数。

三国时魏文帝曹丕《九日与钟繇书》中，写道：

“九为阳数，日月并应，俗嘉其名，以为宜于长久”。

“九”与“久”谐音，取“长长久久”之意。

案名释意：

⏹本案名通过对古诗与典故整合而来。

借古人对闲适美

好生活的向往之情表达了今人对“家”对“家居生活”的理解与品鉴。

在纷繁都市中，在快节奏的工作压力下，希望“家”成为真正能够休憩的港湾，成为释放重压、张扬个性的空间。

⏹“九日”寓意着甜密温馨的美满生活“长长久久”。

一周

七天，而在本小区生活，就希望一周有九天，幸福的日子越多越好。

在后续推广上易于延展。

⏹“华都”取意有二，一则是顺应诗名“空服九华”而来，

二则用“华”字来表现项目的品质之高。

⏹“都”也有两种寓意。

一则明确本案位于繁华都心，有着成熟的配套，和繁华便捷的生活优势。

本案也因地理优势成为备受人关注的都心物业。

二则表示本案的高品质使其成为区域内的代表之作，成为众人追逐的中央。

案名三：

新竹·

蓉域

唐代着名诗人着有《新竹》一诗，通过对新竹生长过程的描写表达了诗人对幸福而与世无争生活的向往。

⏹“新竹”与“新族”谐音，“竹”有清新脱俗，节节高的寓意，寓示着本小区的开发品质卓越超群，小区业主的生活也如“破土新竹”节节高。

⏹“蓉域”为“荣誉”的谐音，意为：

荣誉之地，荣誉尊享。

提升本案业主的荣耀度。

⏹“蓉”暗含“芙蓉区”和“蓉城”之意，巧妙点出项目所在位置。

⏹案名中含有“竹”和“蓉”两种植物，充分体现小区的生态美景。

⏹案名还含有此小区为“新竹公司荣誉出品”之意。

三．销售策略建议

1．总体销售策略

本项目的销售契机及重头戏就在项目的前期宣传铺排及造势上，通过深入阐述、宣传本项目的核心卖点——“第四代共享型Condo社区”，辅以“星城上空的庭院世家”、“新一家进驻带来物业升值”、“首创豪华VIP积分制会所”、“新颖、贴心的物业管理”

等众多卖点，再配上相应的独特亮点包装，使得目标客户群认可我们这个项目，并在市场上掀起新一轮抢购狂飙，力争在短期内达到速销的目的。

2．销售时机、销售阶段安排（略）

3．VIP积分制会所的操作简述

例如：

陈先生购买了一套三房单位，总价350000元，则他可获赠350000分的免费签帐积分。

陈先生可于正式入伙后的第一年内，利用此签帐积分享用会所内的设施及一系列的尊贵服务。

在消费时，300分=1元

即：

每300分签帐积分相当于会所内的人民币1元。

4．媒体选择及组合策略、公关活动策略（略）