海南文昌华侨城修规规划说明Word下载.docx
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场地坡度基本为小于3%和3%-10%的平坡地及缓坡地。
3）水文
场地东侧红旗溪（宽3-5米）由南向北纵穿而过，场地内雨水随地形自西向东汇入红旗溪。
4）植被
场地内植被保持良好，主要有林地和耕地。
林地以经济林为主，如木麻黄、桉树、槟榔树、椰子树、胡椒、荔枝树、龙眼树、菠萝蜜、橘等，林下多为杂生灌木，耕地主要为水田。
3、基础设施条件
1）交通
规划用地西面距文昌—琼海高速公路（规划）约1400米，三面临文建南路、教育南路、文清路三条现状城市道路，交通条件便利。
用地内部多为3-6米的村庄土路。
2）市政公用设施现状
由于地处城乡结合部，区内市政公用设施建设相对落后，主要为沿三条现状城市干道敷设的市政管线，以电力、电信、给排水管线为主,管网系统性较差。
4、土地利用现状
目前已开发建设的用地主要沿西侧的文建路和南侧的文清路分布，进深约40-300米，主要用地以居住、办公为主，少量商业、工业用地夹杂其中。
其它用地为非建设用地，包括林地、耕地。
土地利用现状平衡表
序号
用地分类
面积（公顷）
比例
1
已建设用地
22.93
13.56%
2
村庄
5.15
3.05%
3
道路
6.06
3.58%
4
水域
2.76
1.63%
5
耕地
40.34
23.86%
6
园地
4.72
2.79%
7
林地
84.61
50.04%
8
草地
2.51
1.48%
合计
169.08
100.00%
5、土地权属及人口现状
区内用地沿现状城市道路分布，主要是办公、房地产开发和住宅。
其中已批用地21.08公顷，拟批用地2.04公顷，合计23.10公顷，约占总用地的15%。
较大的用地单位有义方家园、海南电缆厂、中国石化集团资产经营管理有限公司海南石油分公司、文昌市地方税务局、文昌市国家安全局、文城镇大园六经济社、文昌新地房地产有限公司、海南文昌威达铝箔纸有限公司、文昌市农业技术推广服务中心、文城镇军城经济社、文昌市木材公司、仙海房地产开发公司、文昌市文泉置业有限公司、文昌佳友实业有限公司等。
规划区内的村庄有6个，分别为鳌头六村、军城村、大园六村、石园村、凌材村、灵村，共计128户565人。
具体情况详用地权属现状图。
现状已批建设用地一览表
用地单位名称
用地面积（m2）
批地性质
文昌新地房地产有限公司
9256
商业、居住
义方家园
56470
居住
海南文昌威达铝箔纸有限公司
9788
工业
文昌市国家安全局
5773
办公、居住
文昌市农业技术推广服务中心
2962
文城镇军城经济社
5334
中国石化集团资产经营管理有限公司海南石油分公司
19233
仓储
文昌市木材公司
2677
9
文昌市地方税务局
1998
10
海南电缆厂
33991
11
仙海房地产开发公司
4338
12
文昌市文泉置业有限公司
2093
13
文昌佳友实业有限公司
6875
14
宅基地
35415
居住（170户）
15
其它
14597
16
总计
210800
现状村庄及人口一览表
村庄名称
户数（户）
人口（人）
军城村
29
150
石园村
20
76
凌材村
34
160
灵村
21
89
大园六村
54
鳌头六村
36
128
565
6、建筑现状
主要沿文建南路分布，建筑大部分为1-3层建筑，只有个别的多层建筑（6-7层）；
建筑性质主要为住宅（底层为商业），少量的办公和工业；
建筑质量多为近年兴建，其中部分沿街办公和商住楼质量较好，村庄建筑质量多数一般或较差。
建筑质量现状统计表
建筑质量
建筑面积（万平方米）
一类（好）
5.73
53.80%
二类（一般）
3.39
31.83%
三类（差）
1.53
14.37%
10.65
7、现状综合评价
⏹交通条件良好，能适应各项城市设施建设的需要，市政设施配套尚不健全。
⏹未建设用地较多，用地开发潜力较大。
⏹工程地质条件良好，不需要过多的工程措施就可用于建设。
⏹现有建成区中，商业、办公、工业、住宅交叉布置，功能分区不明确，应根据华侨城整体定位重新予以规划和改造。
规划
中应尽可能利用原有的基础设施、质量较好的建筑、以及植被等条件。
三、规划目标与原则
1、规划目标
充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住文昌市经济发展的良好契机，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将华侨新城建设成为完善城市功能、环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的特色社区，成为名副其实的展示文昌新形象的窗口。
2、规划原则
1）合理原则
规划设计既要满足居民工作和居住生活要求，又应与文昌市房地产业的发展相结合，符合更高层次的要求，使华侨新城能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。
综合地区城市化进程，协调周边城市道路相关交通功能，结合规划总体布局，合理确定功能布局。
2）特色原则
项目中公共空间组织与绿化环境设计应充分体现新时代居住区高起点、高标准、高品质的特点。
通过空间组织、步行环境创造、绿化休闲空间的设计，着重营造舒适、宽松、温馨、绿色的生活空间场所，从而与建筑群体共同形成具有独特气质的特色空间。
3）整体原则
通过加强公共空间的组织联系以及各功能区的沟通，促进功能互补，延续景观界面和生态系统，强调社区活动的连续性和整体交通系统的连续性，塑造和谐、便捷的整体关系。
4）人本原则
贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为目标，创造一个交通便捷、生态环保、生活便利，具有文化内涵的综合性宜居新城。
全面体现可持续发展思想，合理分配和使用各项资源，以及完善的配套设施，便利的交通系统，良好的环境景观，宜人的公共空间设计以及健身、休闲、娱乐等场所的设置，将有助于居民工作和生活质量的提高。
5）生态原则
在提高土地经济效益的同时，因势利导，充分利用地区内的自然环境、水系，塑造基地内良好的生态环境，并通过保护和改造力求提高区内的环境质量标准，拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致的绿化空间，创造人工和自然风貌并俱的优美环境，并有机融入城市整体生态系统当中。
6）可操作性原则
引入控制性详细规划层面的控制要求，加强规划设计、建筑设计、景观设计以及房地产开发相互之间的结合，在保证整体生态系统的前提下使具体操作便于分期实施和房地产市场经营，提供合理、可行、富于弹性的开发计划和实施手段。
针对本区的开发建设，将可持续发展的指导思想贯彻于设计、建设与管理中，提出循序渐进的发展模式，形成良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化、优化投资。
四、项目定位
1、案例分析
1）深圳华侨城
⏹概况
深圳华侨城总用地规模4.8平方公里，开发过程中始终秉承“在花园中建城市”的开发理念，坚持高起点规划，高标准建设，已经将华侨城城区建设成了一个环境优美、配套完善、文化氛围浓郁的高尚生活居住区，营造出了蜚声中外的人居环境。
先后建成了东方花园、海景花园、湖滨花园、锦绣花园、中旅广场和波托菲诺等高档楼盘，被誉为“居家天堂”。
⏹开发运营理念
a、秉承“花园中建城市”的超前科学规划，坚持先规划后建区的方针；
b、形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建设与旅游、度假、文化教育相关的特色商业以及与高档居住为一体的综合社区；
c、建立一套可持续发展的城市体系；
d、有效整合资源系统。
⏹成功经验
“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争力——超前科学规划，有序建设；
与产业结合，营造鲜明主题；
可持续发展经营与不断创新的顾客体验；
资源系统有效整合，实现生活多样化。
2）武汉金地·
格林小城
位于武汉南湖风景区核心区，占地49.79万平方米，总建筑面积约70万平方米。
⏹项目定位
享有现代城市文明和精神自由的、开放的、生态的（赋予自然生机的）、恬静的”纯德国风情水岸小城。
⏹规划理念
充分利用当地独一无二的文化氛围、优越的自然条件、区域行政中心以及生态科技中心等诸多优势，建设成为一个高品质的休闲生活中心；
注重社区与周边高校自然衔接，在人文围合之中形成大学城生活圈；
通过社区景观、绿带、水上公园、南湖等小城内外部景观的有机结合，使小区与城市溶为一体，并形成一种与众不同的欧洲水岸生活，营造一种富于生机而恬静的文明生活方式，推动片区整体素质及生活品位的提升。
追求典型的德国小镇风格，并仍尊重武汉地区的居住习惯，以南北朝向为绝对主导，强调生活空间层次的划分，经过邻里建筑空间的组织，创造出“城市活动-社区活动-邻里活动-家庭活动”层次分明的四级活动空间。
⏹建筑类型
包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种类型。
3）案例分析小结
⏹制定一个科学且具有前瞻性的规划，建立一套可持续发展的城市体系，适应不同阶段市场发展的需求，是一个规模宏大的项目成功开发与发展所必须具备的先决条件。
⏹对于现代人居环境而言，创造一个优良品质的环境不再是衡量环境景观的唯一标准。
对文化和生态的向往越来越广泛地在广大群众的潜意识中形成。
尤其是在一个文化底蕴深厚、自然条件优越的地区，这种意识会表现的更加强烈。
⏹随着社会的发展与进步，人们的生活方式较之从前已经发生了太多改变。
提供一个复合型功能和多样化模式的生活环境，有助于顺应这种变化。
2、相关链接：
文昌市房地产业发展分析
1）现状
2007年，文昌房地产行业投资增长平稳。
1-7月份，文昌市清澜开发区正在销售的楼盘只有森海湾、而文昌市区正在销售的楼盘有文华园、亿嘉广场、金山广场、怡喜园几个项目，累计开发面积不足二十万平方米，2007年下半年，在文昌市区，相继开发了月亮城、金山花园以及部分市政小区，以此同时，在清澜开发区，迅速涌现了同创碧海城、同业天海紫贝、清澜别院、椰海尚品等部分中高端商品房项目，全年全市开发面积接近五十万平方米。
而文昌地区的房价，在航天城落户文昌的消息还没有正式报道之前，市区内的普通商品房，中低端商品房销售均价为1300元/平方，市区周边地区中高端商品房销售均价为1600元/平方，而清澜开发区的龙头项目——中南·
森海湾销售均价大约在2800元左右/平方。
在航天城落户文昌之后，房价迅速上涨，突破两千余元的销售起价，销售均价达到3000余元/平方。
而清澜开发区的商品房项目，销售均价基本已经达到3500元/平方的价格以上。
2）房地产市场分析
⏹住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力
从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨的主力军。
按地级划分来看，文昌市目前商品房价格指数涨幅最高的为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市重点发展的一个新的经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地区还拥有非常适合开发旅游房地产的环境资源以及海景资源，为旅游房地产的开发奠定了基础。
更为关键的，是航天发射基地在龙楼地区的建设，航天指挥中心在清澜开发区的建设，在一定程度上也促进了清澜地区的发展升值。
还有2000亩的码头在清澜高隆湾的建设，也提高该地区房价的高位。
开发商重点将集养生、度假、休闲、投资为一体的住宅作为主卖点。
其次就是文昌市周边地区的房子，也在政府成熟的规划下，不断提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
⏹居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
2007年上半年文昌的生产总值为34.86亿元，比上年同期增长13.0%；
另外，根据对文昌市文城地区进行了相对简单片面性的住房消费意向市场调查，对一百名年龄在25-40岁之间的文昌当地百姓群众做了抽样调查。
从购房目的来看，自住性需求占46%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占14%。
在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58%和28%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。
选择的面积也以90-140平米的人口居多，占80%，同时还有13%的人口选择140平米以上。
而选择90平米以下的只占23%。
居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。
由此可见，文昌市住房需求潜力还是较大的。
只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况，而会保持平稳发展的势头稳步前进。
另外，从市交易中心资料显示，07年文昌市房产抵押登记面积和金额与06年相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
3）、房价走势分析
a、住宅品质的提升，推动房价上涨。
新增供应来看，文昌市房地产项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了中南·
森海湾、同创·
碧海城、同业·
天海紫贝、椰海尚品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
b、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。
c、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；
国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。
d、在文昌地区，截止90年代末21世纪初，大部分人还没有摆脱“买地盖房”的传统观念，随着国家对土地使用的要求越来越严格，在国家大力扶持城市发展与建设的基础上，征用了文昌市周边地区大部分土地。
而且，在严格的城市规划要求下，私建民宅的现象越来越少，同时，在政府对单位集资房严管严控的前提下，单位集资建房现象越来越少，80后人群在工作之后很难享受住房分配待遇，在没有单位集资房和无法私建房的基础上，大部分人不得不开始脱离买地盖房的传统观念，接受商品房发展的历史规律，进入购买商品房安家置业的生活阶段。
4）、结论：
目前，文昌市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。
并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。
同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。
同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。
3、项目定位
1）定位
以华侨风情为特色的生态型宜居新城。
2）定性
⏹新城绿肺
规划的出发点是在强调居住区生活内敛的同时，强调绿地、水体所共同构筑的开放空间的外向性，将整个基地作为城市南部的绿肺加以规划，创造城市绿化生态网络里的居住区，而不是在住区里的城市绿地。
⏹可持续发展社区
顺应场地精神的设计理念，以茁壮的生命力凸显个性和特质。
除了生态、能源等物质层面的永续利用外，文化及生活模式的适应性发展也是可持续发展的重要组成部分。
规划通过在环保、治污、节能、自然、健康等方面与和谐的社区文化相结合，致力于营造可持续发展的社区。
⏹地标性特色社区
无论从区位、规模，还是社会影响力等方面，华侨新城都将对文昌的房地产市场和城市建设产生巨大的影响，其博大气势的规模、富有侨文化气息的空间环境以及具有标志性特征的建筑群足以造就城市南部新地标。
规划区将适当突破尺度界限，以张扬的个性成为文昌南部新区的城市地标。
五、规划布局
1、规划结构
根据对文昌城市总体脉络的分析，结合场地特征，规划区总体结构可概括为“一带成脉源北城，两区居侧中为心；
三横三纵曲成环，指状绿廊现四团”。
⏹“一带成脉源北城”：
本句概括了规划对城市脉络的充分理解和运用。
华侨新城是文城主城区向南拓展的战略片区，是承接城市南拓之空间脉络。
规划根据城市发展现状以及总体规划的要求，通过城市公共服务设施的延伸和城市华侨文化的展示两种形式进行组织，形成商业、商务、会馆等设施在内的公共设施走廊，在延续城市公共空间的同时实现与两侧居住单元的空间融合，实现城市由北向南发展的战略目标。
⏹“两区居侧中为心”：
通过对城市脉络和场地特征进行综合分析后形成规划区的功能布局结构。
规划区南北两侧是以居住为主要功能的居住片区，中部是以商业、商务建筑群和生态休闲公园为特征的公共服务和休闲活动中心。
另一方面，也使公共设施的分布在区位上处于均衡，从而实现居民的方便合理的使用。
“三纵三横曲成环”：
本句概括了规划区道路交通系统的具体设计。
“三纵”分别为纵穿规划区南北的教育东路和其两侧的南北向城市支路，“三横”为三条横贯规划区的城市支路。
“曲成环”指环绕连接各小区的环状路网，将此环状结构与现状地形相结合，形成曲折且富有变化，具有较强景观性的道路系统。
在保证基地交通顺畅的同时，结合居住区布局规划步行系统，充分考虑人车分流，保证居住环境的安全和宁静。
⏹“指状绿廊现四团”：
“指状绿脉”指基地南部山体的规划手法，由生态公园为基点，由东至西结合场地低洼地引出若干条绿化廊道，形成指状脉络。
根据指状绿廊将居住社区划分为四个不同风格的居住组团。
2、功能分区及规划布局
根据规划结构，规划区功能分区体现为“一心、两区、四组团”。
一心为公共服务中心；
两区分别指位于教育南路南侧依托文教事业发展相应配套服务的商业、文化、居住混合功能区和位于文建路南端东侧依托城市商业脉络发展城市生活公共服务的商业、办公、居住混合功能区；
四组团指由生态绿廊划分为四个风格各异的居住社区组团。
1）公共服务中心
根据地形特征和公共绿地分布状况制定文建路与规划区腹地的城市景观轴线。
沿轴线布置广场、绿化景观形成适宜步行的公共开敞空间，引导人们进入腹地进行消费购物、游憩休闲等活动；
于轴线末端规划华侨博物馆、形成中心轴线的标志性建筑，其功能主要用于华侨文化展示。
商业办公等公共建筑沿中心轴线展开布置，其中沿向文建路布局大型商业、文化休闲、商务办公等；
沿与文建路步行的20米规划路东侧布置各具华侨地方特色的综合休闲建筑，如新加坡会馆、印尼会馆等，形成华侨会馆街。
2）混合功能区
⏹教育南路混合功能区：
依托文昌中学发展与校园经济相关的配套服务，沿教育南路南侧布局商住、文化建筑。
具体经营项目可包括日用百货、文具饰品、餐厅、书店等。
⏹文建路混合功能区：
根据公共服务中心职能辐射及城市商业脉络向南延伸的思路，规划沿文建路南段东侧布局商业、商务、居住混合功能建筑，满足城市生活配套服务需求，并与公共服务中心一道建立文建路城市公建带的形象。
3）居住社区组团
根据文昌华侨在全球的分布状况，从满足市场需求和建立有侨乡地域文化特色的角度出发，将四个居住社区组团分别规划为：
欧洲城、澳洲城、东南亚城、美洲城。
⏹欧洲城：
位于规划区东北角，东面滨临红旗溪。
规划根据地势自东向西依次布局独立别墅（3层）、花园洋房（4层）和高级公寓（6层），即建筑高度随着地形抬高而升高。
各类建筑均能获得良好的景观视线，并形成富有层次感的城市空间意向。
规划力图将该区设计为具有欧洲风情的人文社区。
建筑选型上采用地中海式坡屋顶与现代风格相结合，简洁明快，刻画出欧洲风情小镇韵味。
沿教育南路部分段布置社区服务中心，主要安排社区管理、商业配套、医疗服务、会所等项目，满足社区配套需求。
⏹澳洲城：
位于规划区中北部，东、南、西三面为城市公园,生态环境背景良好。
整个地块的布局由根据地形设置的西北—东南向主要轴线控制，轴线布置社区中心带状休闲绿地，居住建筑沿轴线两侧布局。
城内绿化设计采用多元化、错落有致的国际化澳洲园林风格，充分考虑植物和林地类型的多样性，体现澳大利亚植物特色，雕塑、园林小品、园林铺设及建筑风格突出澳洲土著文化特色和文昌本土文化特色。
⏹东南亚城：
位于规划区中南部，规划采用相对自由的布局手法，将区内各居住建筑结合地形交错布局，以保证每个组团都能有自己的绿化和活动休闲空间，形成丰富变化的天际线，使社区更灵活而富于动感。
其建筑最大的特色是对遮阳、通风、采光等条件的关注，尽量地利用自然条件增加建筑物的通风采光，而且注重对日光和雨水的再利用，从而达到节省能源的效果。
而园林方面则以巴厘岛亚热带风情园林为主，强调精致、细腻、自然、立体等特点，充分运用当地材料，如植物、桌椅、石材等都取材当地，构建简谱、舒适的生活环境。
⏹美洲城：
由生态公园引入两条景观轴线将公园景观纳入小区，居住建筑沿景观轴线两侧展开布局。
根据城市道路将小区划分为两个组团，北边布置成片多层住宅，南边布置点式高层住宅，形成从公园向城市边界逐渐升高的小区整体
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