温州市区住房市场运行分析Word文档格式.docx
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按照前12个月的月均销售面积计算，去化周期为3.31个月，远低于6～16个月的合理区间[3]，新建商品住房整体上呈现供不应求的状态。
可售房源中，144平方米以上户型72%分布于鹿城区；
90～144平方米户型主要分布于鹿城和瓯海；
90平方米以下的60%分布于鹿城，33%分布于瓯海。
[4]按照前12个月的月均销售面积计算，90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上户型的去化周期分别为2.7个、1.91个和5.86个月。
（二）商品住房成交量创历史新高，其中存量住房的成交更活跃
2017年温州市区住房成交面积和套数分别为468.4万平方米和42870套，同比分别增长5.8%和11.4%，再创历史新高。
温州市区新建商品住房成交面积、套数和金额分别为208.53万平方米、16193套和428.88亿元，同比分别减少5.87%、6%和4.75%，虽然较上年减少，但是2017年新建商品住房成交量也处于历史高位。
2017年温州市区存量住房成交面积和套数分别为259.98万平方米和26677套，同比分别增长17.5%和25.6%，从成交量上看，存量住房市场表现得更为活跃。
由于2017年市区存量住房成交量的增长幅度更大，存量住房的市场份额为62.23%，较2016年同期提高了7个百分点。
1.从区域来看，鹿城区的住房成交量最活跃
成交住房的区域分布，鹿城区、龙湾区、瓯海区以及经开区分别占58.37%、14.89%、23.04%以及3.70%。
2017年新建商品住房成交的区域结构方面，鹿城区、龙湾区、瓯海区和经开区分别占34.55%、24.94%、34.74%和5.77%，[5]与上年同期基本一致，主要源于这两年土地供应区域结构的相对一致。
[5]存量住房成交量中，鹿城区占72.83%，与往年基本一致。
近几年存量住房成交量的区域结构方面一直以鹿城区为主，相对稳定，一方面反映了鹿城区的核心经济圈地位，经济集聚以及相对完善的城市公共配套带来了人口集聚，市区人口的50%分布于占市区土地面积27%的鹿城区，要素的集聚支撑着住房交易量；
另一方面也反映了区域间协同发展的不充分，区域间的融合度不够，都市圈经济的发展仍任重道远。
2.从成交的户型来看，90～144平方米户型比重最高
2017年温州市区成交的商品住房中，90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上户型占比分别为39.5%、42.8%和17.7%，其中90～144平方米户型所占比重最大。
新建商品住房与存量住房市场户型的成交结构呈现了不同的特点。
新建商品住房市场以大中户型为主的供应结构导致了相应的成交结构，2017年批准预售商品住房中90平方米以上户型占86.1%，90～144平方米户型占60%，相应的，成交的新建商品住房中90平方米以上户型占84.3%，90～144平方米户型占60.3%，较上年提高5.8个百分点。
[6]
存量住房成交的户型结构以144平方米以下户型为主，占比86%，90平方米以下户型和90～144平方米户型的占比分别为53.9%和32.1%。
2017年成交的存量住房中，90～144平方米户型的35.6%分布于非主城区（瓯海和龙湾），与2016年持平，144平方米以上户型的28%分布于非主城区（瓯海和龙湾），较2016年下降3个百分点，2011～2015年的均值分别是25.6%和23.8%，这两个比例在2016年出现了明显的提升后，2017年没有出现明显的回落，要素集聚以及货币化安置政策共同推动了非主城区改善性需求的释放。
（三）价格同比上涨
虽然2016～2017年新建商品住房与存量住房在价格变化趋势上基本一致[7]，但是2017年仍出现了新的特点。
1.2017年温州市区住房价格较上年涨幅明显
根据统计部门[8]的监测，剔除区位因素及其他因素的影响，1～12月市区新建商品住宅和存量住宅价格环比先升后降；
从以2015年为基准的价格指数来看，2017年末新建商品住房和存量住房价格指数较上年末分别上涨7.2个和6.7个点，而2016年末两者分别上涨6.5个和4.9个点，2017年温州市区住房价格较上年涨幅明显。
根据温州市住建委的统计资料，2017年温州市区新建商品住宅成交均价为2.06万元/平方米，略低于上年同期的2.07万元/平方米，套总价平均为265万元，与上年同期持平。
2013～2017年温州市区司法拍卖的不动产的成交价除以评估价的比值不断提高，由60%逐渐提高至100%，这个比值反映了2013年以来市区住房市场价格的变化趋势，但由于仅仅是局部市场交易情况，不可避免地存在偶然性，难以精准体现各时点市区住房市场价格波动情况。
图12017年1～12月住房价格环比涨幅
图22016年1月至2017年12月新房、二手房价格指数（定基2015年为100）
图32013～2017年市区司法拍卖的不动产成交价与评估价的比值
2.存量住房价格比新房价格的涨幅更加明显
以2015年定基为100的价格指数来看，2016年末存量住宅价格指数较年初涨幅约为3个点，2017年末存量住宅价格较年初涨幅约为7个点，2017年价格涨幅是2016年的2.26倍，而同期新建商品住房价格涨幅是1.57倍。
3.新房与二手住房价格的涨幅趋向一致
2016年新房与二手住房价格涨幅差由负到正且不断扩大，从全年来看，二手住房的涨幅远小于新房的涨幅，涨幅差最大达到4.5个百分点；
而2017年新房与二手住房价格涨幅差基本稳定在2个百分点以内，两者价格呈现了不同幅度的增长态势（见图2）。
[9]
二市区住房市场运行情况的进一步分析
（一）大规模的拆迁安置助推了住房需求
2017年广义货币供应量M2余额的同比增速由一季度末的10.6%下降到三季度末的9.2%。
十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产相关的金融监管不断加强，房地产市场发展的政策基调逐渐出现不同于2015年、2016年的变化，更强调抑泡沫与防风险，信贷政策也出现了结构性调整，住房贷款利率出现上浮。
在因城施策的背景下，更多的热点城市启动或升级房地产调控政策，市场预期也相应调整。
2017年房地产市场相关的宏观政策已适度收紧，难以助推区域住房市场规模的进一步扩大。
但是，地方性拆迁政策的调整助推了住房交易量的提升。
2017年各区的拆迁安置规模大幅扩大，市区范围内房屋拆迁力推货币化安置政策，鹿城区和瓯海区政府采取了“产权货币回购”，龙湾区对原有的货币化安置政策进行了一些创新，安置户中签订货币安置协议的比例也大幅提高。
2017年签订安置补偿协议的户数中，鹿城区、龙湾区和瓯海区分别为18772户、17163户和14452户；
签订货币安置协议的户数中，鹿城区、龙湾区和瓯海区分别为10023户、9067户和4173户，货币化率分别达到53.4%、52.83%和28.87%，货币化已经成为当前拆迁改造中较为重要的补偿安置方式。
拆迁安置对住房市场需求的影响，体现在以下几个方面。
一是产生了试图通过拆迁获利群体的购房需求。
以鹿城区为例，2015～2017年拆迁涉及的户数分别为1859户、9323户、18772户，占鹿城区总户数的比重分别为0.76%、3.78%、7.50%，短期内拆迁比例的快速提高强化了老百姓对拆迁规模进一步扩大的预期，利用闲置资金购买旧房获得拆迁收益成为部分群体的选择。
二是推动安置户的购房需求。
仍以鹿城区为例，2015～2017年签订货币补偿安置户数分别为177户、600户、10023户，货币化安置户数大幅增加。
截至2017年12月31日，鹿城区已签订货币安置协议的拆迁户中[10]，一部分已领取安置款。
根据鹿城区拆迁户调查问卷[11]，鹿城区货币化安置后的购房意愿至少达到64.9%（见图4）。
除此之外，2017年龙湾区和瓯海区货币化安置户数分别9067户和4173户，截至2017年12月31日大部分安置户已经领取货币安置款[12]，根据2016年龙湾区货币安置对象的购房比例（不同拆迁地块有差异，购房比例为60%～80%），这部分释放的购房需求也不少。
从2017年瑶溪、滨江、双屿等几个处于拆迁改造片区开盘的新建商品住房项目来看，城中村改造安置户购买的比例均达到50%以上，高的可达2/3，而且处于拆迁板块、定位于中小套型刚需的项目，开盘首日的去化率都相对较高，个别达90%以上。
图4拆迁户在选择货币化安置后的住房意愿
（二）需求扩大的基础上，新建商品住房供应减少导致住房价格上涨
新建商品住房供应量较上年下降，有以下原因。
一是从总体来看，调控政策对住宅供应量产生了一定的影响。
2015年市区住宅用地平均溢价率23%，而2016～2017年各季度市区住宅用地平均溢价率均高于30%，2017年二季度高达162%，土地高溢价率以及高楼面价使得开发商只能通过提高产品定位和住宅单价来实现项目盈利，相应的，住房产品更容易受到限价等调控政策的影响，从而影响产品供应速度。
二是从个体来看，项目的特殊性可能导致其产品上市速度缓慢。
从2015～2017年市区不断增加的住宅用地成交量来看，2017年住宅供应量同比增长是大概率事件，但实际供应量下降了。
2016年成交的住宅用地中，有220亩土地处于公共配套建设比较滞后且前期已出让土地仍有约23万平方米住宅未上市的板块，因此，这220亩住宅用地未按照大多数住宅用地的开发周期来，即于2017年形成一定的实际供应量。
在新建商品住房供应量下降的情况下，地方性棚改助推了住房需求，市区新建商品住房供应量和成交量分别为13281套和16193套，供应量是成交量的82%，新建商品住房市场总体上供不应求。
同时，大量的购房需求释放于存量住房市场，存量住房成交量创历史新高（见图5）。
由于存量房市场的72.83%集中于鹿城区，鹿城区存量房市场能较大程度地反映市区存量市场的总体情况。
2017年鹿城区新建商品住房供应量较上年下降20%[13]，导致新建商品住房成交量下降22%，购房者需要通过存量住房市场释放住房需求。
“高质量市场的供应约束将引起多个市场的住宅价格同时上涨”，因此，鹿城区存量住房价格出现了明显涨幅。
图52000～2017年市区存量住房成交套数
不同户型的存量住房价格涨幅差距较上年扩大。
鹿城区存量住房成交量较上年增长23.6%，其中90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上户型分别增长33.1%、22.7%和-5.3%[14]，从价格指数来看，2017年末90平方米以下户型比90～144平方米户型高出1.8个点，90～144平方米比144平方米以上户型高出3.1个点，而2016年末这两个数值分别是1.1个点和1.9个点。
也就是不同户型的存量房市场需求不同，需求越大，价格涨幅就越大。
图62016年1月至2017年12月存量住房分类价格指数（定基2015年为100）
（三）土地价格的上涨助推了新建商品住房市场的供需结构性矛盾
2015年以来，市区住宅用地成交的溢价率总体上在提升。
土地高溢价率以及高楼面价的现实使得开发商只能通过提高产品定位和住宅单价来实现项目盈利，而大中户型因其价格弹性更高成为开发商的首选。
以鹿城区为例，随着住宅用地成交溢价率以及楼面价的不断提升，新建商品住房供应量中大于90平方米的户型占比随之提高，2017年该比例已经达到90%。
鹿城区土地楼面价高于15000元/平方米的滨江板块和绿轴板块2017年上市的项目中已经没有供应面积小于130平方米的住宅产品。
2017年三季度以来土地成交的溢价率上限受到了政策限制，市区成交的住宅用地溢价率总体上呈现下降的态势。
但是前期部分区域土地价格已经出现了较大幅度的上涨，不利于后期新建商品住房供应结构的调整。
保持市区范围内各区域土地价格的梯度是缓解新建商品住房市场供需结构性矛盾的基础，限制溢价率等政策措施是实现土地价格梯度的重要手段，保持土地供求关系的动态均衡是实现土地价格梯度的根本手段。
（四）居民购房加杠杆值得关注
2017年12月末，温州市金融机构房地产本外币贷款余额1952.7亿元，同比增长22.2%，年末温州市房地产贷款余额比制造业贷款多出了485.6亿元，全年新增房地产贷款355.4亿元，占新增贷款总额的60.7%。
2017年末，温州市个人购房贷款余额1595.1亿元，同比增长2.64%，全年新增个人购房贷款238.7亿元，占新增贷款总额的51.6%。
2017年末个人购房贷款在总贷款余额中的比重为18.83%，同比提高了2.45个百分点，近五年该比重年均增加2.03个百分点，增长较快。
[15]2017年市区新建商品住房每套的成交均价为265万元，假设首付五成，贷款期限为20年，那么，每月还款金额为8600元，年还款额约10万元。
目前温州城镇人均可支配收入约为5万元[16]，家庭房贷占可支配收入的比例达100%，居民继续加杠杆的空间已经比较有限。
居民加杠杆购房且杠杆率处于高位，这在短期内拉动了经济增长，但是如果没有推动经济增长的长期动能，则必然伴随着一定的风险。
一是居民的高杠杆率会抑制家庭消费，进而在一定程度上影响经济增长。
自2013年以来，个人住房债务杠杆率不断提升，70个大中城市的平均消费倾向几乎是同比下降。
家庭住房贷款对总消费和耐用品消费占收入的比例有显著的负向影响，拥有住房贷款的家庭相对于没有住房贷款的家庭总消费下降22.3%，耐用品消费下降13%。
消费是经济增长的重要因子，因此，居民加杠杆购房在一定程度上抑制经济增长。
二是高杠杆率容易催生泡沫，引发市场风险。
由于房地产相关政策以及地方性棚改，住房市场的基础性制度、区域经济运行环境等均没有出现明显变化，当前居民加杠杆的空间又比较有限，未来市区住房市场量价齐升的态势未必能延续较长时间。
在这样的情况下，当住房供应量增大时，区域住房市场价格容易波动，需要警惕可能引发的市场风险。
图72007～2017年个人购房贷款占贷款总额的比重
三展望
2018年新建商品住房供应量可能再创历史新高。
区域经济高质量发展的制约因素仍较多，未必能推动住房需求的进一步扩大，较为庞大的人口基数并未形成相应的住房购买力，房地产相关调控政策不利于住房成交量的扩大。
不过，地方性棚改会在短期内助推购房需求。
2018年市区棚改规模可能有所下降，但是对区域性住房市场仍将产生一定的影响，棚改依然是当前助推住房需求释放、去库存的重要力量。
（一）供应端
2018年新建商品住房供应量可能创历史高位，销售压力不小。
截至2017年末，温州市区已出让土地还将提供约440万平方米的新建商品住宅，包括：
2015年前出让的土地可供住宅约50万平方米、2016年出让的土地可供住宅约200万平方米、2017年出让的土地可供住宅约370万平方米。
2015年前出让土地可供的50余万平方米住宅中，有20余万平方米的住宅属于已启动宣传的项目或已经上市项目的后期部分，一般情况下将会于2018年上市。
2016年出让土地可供的近200万平方米住宅中，23%和54%已经分别于2016年和2017年上市，余下的近45万平方米中，有20余万平方米可能将于2018年上市[17]。
2017年出让土地可供的约370万平方米住宅中，有53万平方米已于2017年上市，一般情况下2017年已经部分上市项目的后期或已经启动宣传的项目，将会于2018年完成上市，这部分约有150万平方米；
2017年出让土地其余约200万平方米住宅，考虑到多宗地块接近或超过100亩，住宅供应量大的项目销售周期相对更长，可能会跨越一个年度，以略低于2016年出让住宅用地的新建商品住房供应速度来判断，大约有80万平方米于2018年上市，因此，2017年出让土地将于2018年形成住宅供应量大约230万平方米。
那么，2018年温州市区已成交住宅土地至少提供270万平方米的住宅。
除了存量土地，2018年市区新增住宅用地也将有一部分形成当年的实际供应量。
根据2018年市区经营性国有土地使用权出让计划，住宅用地计划供应量达到3170亩[18]，按照2014～2017年成交土地的开发节奏[19]，2017年成交土地将会有约80万平方米的住宅上市。
总的来看，2018年市区约有350万平方米的新建商品住宅上市，可能再创供应量的历史新高。
（二）需求端
区域经济高质量发展的制约因素仍较多，未必能推动住房需求的进一步扩大。
区域经济发展是住房市场运行的基础。
虽然当前温州经济运行的稳定性有所增强，但是经济发展质量和效益还不高，制约经济高质量发展因素较多。
短期内工业增长可能平稳无虞，但是传统优势在弱化，经济发展又缺乏明显有效的内生新动能来支撑，工业增加值增速不排除进一步放缓的可能；
有效投资后劲乏力。
较为庞大的人口基数未能产生相应的住房购买力。
块状经济模式以及城市建设的滞后导致了城市极化效应不足，缺乏要素集聚的优势，这在根本上制约了人口的流入并影响了流入人口的结构，大量的外来人口难以产生有效的住房需求。
根据人口迁移的携眷规律，人口变动直接表现在家庭子女在校人数的变化，而且通过在校小学生增减通常能够较好地推断住房真实需求的变化。
2017年温州市常住人口是杭州市的97.36%[20]，而2000～2016年温州小学在校生年均增加0.76万人，是同期杭州年均增加数的50%（1.485万人）。
同时，二胎政策产生的人口红利，无法在扩大住房需求上产生立竿见影的效应。
宏观层面的房地产相关政策并不利于住房成交量的扩大。
十九大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央高度重视防控金融风险、保障金融安全。
2017年房地产相关的金融监管不断强化，2018年中央房地产相关政策调控放松的可能性较小。
差别化信贷政策的落实，对个人消费贷款的监管，利率的上调等调控政策，都提高了购房难度和购房成本。
地方性棚改仍是助推住房需求、去库存的重要力量。
住房需求主要产生于：
一是城镇化人口产生的购房需求。
二是子女入学、结婚等情况产生的购房需求。
三是以改善生活为目的的购房需求，比如，旧房换新房、小套换大套等。
一般情况下，每年基于上述几方面产生的住房需求量相对稳定，不会出现大的波动。
但是，2016年以来地方性棚改在短期内扩大了“城镇化人口产生的购房需求量”。
2018年龙湾区与瓯海区计划完成签约户数分别为7000户和7217户，龙湾区和瓯海区计划签约户数较2017年分别下降大约46%和13%，目前[21]鹿城区计划签约户数还未确定，2018年三个区的总拆迁改造量可能小于2017年。
但是，需要关注2017年鹿城区选择期房回购但未领取回购款的8000余户安置对象[22]，将于2018年领取回购款[23]，除非转房票的比例过高，否则，也会形成一定的购房需求量。
2018年，虽然地方性棚改规模可能有所下降，但是棚改仍是助推住房需求释放、去库存的重要力量，对区域性住房市场仍将产生一定的影响。
总而言之，如果调控政策、棚改相关政策不发生大的变化，短期内市区住房市场会相对稳定，但是，仍需关注未来土地投放量扩大以及棚改规模逐渐缩小导致的供需结构变化，以及相应的价格风险。
-全文完-
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