温州 房地产 市场调研Word下载.docx

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5.经济格局

在产业结构调整中，鹿城区立足中心城区人流、物流集聚的区位优势，制定了"

发展三产、提高二产、优化一产"

的"

三二一"

发展战略，第三产业得到迅猛发展，全区现有商品交易市场50个，年成交额80亿元，房地产、旅游、社区服务，信息服务，会展业等新兴三产迅速崛起，此外，开放型经济发展迅速，2001年外贸出口59亿元，完成自营出口1.97亿元，名列全市第一。

二、城镇基本格局

1.行政区划

温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区

鹿城区:

位于浙江省东南部、温州市中部，瓯江下游。

总面积294.38平方千米。

总人口66.41万。

区人民政府驻墨池坊1号。

1998年，鹿城区辖17个街道办事处，1个镇4个乡及江心屿办事处。

总面积104平方千米。

是温州的老城区，也是温州市政府所在地，是温州行政、文化、娱乐、医疗中心，也是是繁华的商圈集中地，交通枢纽。

龙湾区:

龙湾区位于温州市东部，瓯江入海口南岸。

东朝东海，南接瑞安市，西邻鹿城、瓯海二区，北濒瓯江，与永嘉县、乐清市隔江相望。

总面积279.02平方千米。

总人口31.04万人。

区人民政府驻永中街道永强大道4318号。

龙湾区辖5个镇。

总人口204935人。

龙湾区人民政府驻地由状元镇迁至永中镇。

龙湾区面积从61平方千米增到279.02平方千米。

该区以众多的工业园区而闻名遐迩，新兴的工业区项目逐渐让该区新颖出众。

瓯海区:

瓯海区位于温州市西北部。

总面积614.5平方千米。

总人口39.69万人。

　　区人民政府驻娄桥街道，本区地势西高东低，南亢北卑。

西部为海拔200—1000米的山地，中西部及南部为丘陵地带，东南部辅以吹台、大罗两山之水。

瓯海区辖1个街道、15个镇、7个乡。

总人口835607人。

瓯海区人民政府驻地由景山街道迁至娄桥镇。

瓯海区面积从917平方千米减到614.5平方千米，人口从58.62万减到37.84万（温州年鉴是375907人，其中非农业人口44932人）。

辖1个街道、11个镇、4个乡，24个居委会、251个行政村。

该区的面积较大，生态环境良好。

温州著名的茶山大学城就坐落于环境优美的大罗山脚下。

农产品种类丰富，以茶山杨梅享誉全国。

旅游项目有五美景园，温州乐园等。

2.功能区块划分

■市中板块（商业中心）

本板块以大南门、人民路、小南门等区域为主，配套齐全，商业氛围浓郁。

大南门区域集中了鸿瑛大厦、华盛大厦等高层住宅，还有温州地标性建筑——世贸中心广场已建成投入使用；

人民路以百好花园与得月花园为代表。

本板块楼盘以高层中档的楼盘为主，房源户型面积主要在140~190平方米。

本板块是温州中高档百货以及通讯、家电卖场的集中区，拥有银泰百货、开太百货、丽姿华都等品牌百货商场，苏宁电器、移动公司、手机卖场、一百家电、国美电器等通讯、家电大卖场也抢滩其中，其商业中心的地位逐渐巩固。

■江滨路板块（高层住宅集中地）

江滨路周边物业由于靠近瓯江，其物业形态以高层为主。

该板块早期开发以东门一带为主，包括东门大厦等；

接着开发的是望江东路一带，以香港大厦等为代表；

最近几年主要开发了一些有小区绿化和配套设施的中高档物业，如金汇广场等。

江滨路中西段一带休闲、餐饮业发达（欧洲城，东门步行街），其独特的江景资源与发达的休闲娱乐业,让该板块的房价一涨再涨，可富足的温州人还是热捧，因为他们了解温州只有一个瓯江。

代表楼盘有，中瑞曼哈顿，近期一期的二手房价格普遍在58000左右。

■下吕浦板块（多层住宅集中地）

该板块靠近老城区，连接新城区，交通便利，离火车站只有不到10分钟车程。

配套设施一应俱全，居住氛围非常浓，且房源套型面积比较合理，多在50～120平方米之间，是目前温州工薪阶层较为理想的居住地。

同时，区域内的南浦一小、二小以及第六中学等学校的教学质量一直被众多家长看好所以下吕浦二手房的成交情况在几个成熟的区域中，一直保持着领先地位。

二区和八区的学区房最炙手可热，影响其房价最高可达28000。

总的下吕浦住宅区23500左右。

■西向板块（普通住宅集中地）

西向板块主要以黄龙区块、葡萄棚区块、龙霞区块、新桥区块及瓯海区府区块为主，物业形态以多层住宅为主；

楼盘档次集中在中低档；

房源套型面积以45~100平方米为主。

葡萄棚住宅区以金会昌家园与凯裕花园为代表，套型面积基本上在100平米以上，以三室与四室为主，目前由于该板块楼盘户型品质不同，价格波动幅度较大。

该板块安置房较多，住宅人群多以温州原常住居民为主。

其中黄龙

■梧田板块

梧田板块以盛大花园龙霞住宅区等楼盘为代表。

新建的康居工程———南瓯锦园、南瓯明园及南瓯嘉园，曾经受许多公务员和上班族所青睐目前基本都已经易手南塘大道的使用，瓯海大道的通车，使得该片区的交通优势逐渐凸现，加之配套逐渐完善，区域日渐繁华，未来发展前景看好。

且临近瓯海大道，去永强机场将会更便捷。

■新城板块

新城板块是十多年来温州市房地产开发量最大、最集中的一个板块，其房地产开发从新城大道周边发展到汤家桥北、汤家桥南.由于地理位置的关系，早期这一带基本为温州的别墅区，近几年，由于温州市区范围拉大，城市进行东扩，新城成了住宅小区开发热点，如大自然花园、绿洲花园、同人花园、假日花园等。

该板块中楼盘的品质相对较高且环境普遍较好，绿化率高，居住氛围浓郁，具有一定竞争力，是温州中产阶级的理想选择。

■龙湾板块

从供应方面来看，2007年龙湾区域基本上还是以前些年开发的商品房为主，比如罗东锦园、中大锦园、南翔锦园等，交付时间都在3年以上。

锦绣江南、万康锦绣城和东方明珠城等近年开发楼盘虽有上市供应，但新盘供应量还是明显偏少，依旧没有扭转紧张供需矛盾问题，使得该板块房价在强大的需求推动下上升幅度较大。

从成交信息来看，该板块大多数的房屋需求都在100~120平方米之间。

不过，近年来，该区域供应的新盘房源多是144平方米以上的非普通住宅，这使得100~120平方米之间的房源变得相当紧俏。

购买的人群基本为首次置业的年轻人，对于该群体，70~80平方米的房子会让他们觉得面积过小，而150-170平方米的大套型又让他们觉得总价太高难以接受，所以由于总价较合适，面积在100-120平方米之间的户型成为该区域年轻人购房的首选。

3.市政节点

该项目座落于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段，与上陡门组团和金益组团两大生活区相临，环境相对比较清幽。

距温州经济活动中心物华天宝只有五分钟的车程，交通便利，是该项目开发的一大优势和亮点。

该区的主要交通通道：

前庄路、学院西路和锦绣路都在附近，距该项目最近的公交站牌显示：

学院中路有66、71、301、108、206路经过。

可以给当地的居民生活提供便利的交通环境，也为该项目的开发提供又一靓丽的卖点。

优质多样的服务设施给该项目及周围组团的居民生活提供舒适的生活方式，该区域离商服中心仅不到1000m的距离，居民购物方便程度极其方便。

周围有上陡门一幼，浙江工贸职业技术学院、绣山公园、温州市中西结合医院、蓝登图书广场、阿凡佬美食和世纪联华超市等主要服务设施，自然环境优良，人文环境极佳。

但是东侧是温州市联众汽车销售公司，有较大的嘈杂，平日里会给该项目带来了一定的噪音污染，给当地居民追求安静舒适的家居生活带来一定的影响。

三.经济发展和特征

一．经济指标GDP

2009年温州市各县（区、市）GDP

温州 

2527.88 

8.5%

排名 

区县 

GDP（亿） 

增长率

1、 

鹿城区 

516.40 

7.8%

2、 

乐清市 

418.60 

8.5%

3、 

瑞安市 

383.24 

8.7%

4、 

龙湾区 

307.82 

7.5%

5、 

瓯海区 

230.11 

8.2%

6、 

苍南县 

219.26 

10.3%

7、 

永嘉县 

179.71 

6.8%

8、 

平阳县 

172.70 

10.0%

9、 

泰顺县 

34.00 

10.5%

10、 

文成县 

33.60 

10.2%

11、 

洞头县 

33.30 

11.9%

2010年上半年温州GDP为1262.64亿元同比增长12.3%

　　今年上半年，温州市经济延续了去年二季度以来向好回升的良好发展态势，主要经济指标在今年一季度实现了强劲反弹后走势趋稳，并且基本保持两位数以上增长。

根据初步测算，上半年全市实现生产总值1262.64亿元，同比增长12.3%。

　　总体来看，上半年温州经济运行保持了良好运行态势，主要经济指标实现了较快平稳增长，特别是GDP增幅比上年同期提高了7.8个百分点，比2008年同期提高了3个百分点。

一季度开始，温州工业经济摆脱了去年连续12个月的"

低位徘徊"

甚至负增长的不利局面后，回升反弹势头持续保持强劲，是拉动温州全市经济增长的主要动力。

上半年，工业对经济增长的贡献率为60.2%。

30个大类行业产值增幅在两位数以上；

重工业发展优势凸显，产值同比增长28.3%；

温州经济技术开发区和瑞安的工业产值增长率均超过30%；

高新技术产业发展势头强劲；

企业订单快速回升。

　　但与今年一季度比，上半年GDP增幅回落了2.2个百分点，主要是受投资影响回落了1.5个百分点（其中受房地产投资影响回落1.1%），与全省的平均水平相比，位次靠后，有的经济指标与浙江省其他兄弟城市比有一定差距。

　　下半年温州经济的增长压力将逐步显现。

主要表现在：

投资的低位运行，影响经济的增长后劲；

市场物价持续上涨压力较大；

企业成本压力再现，"

增产不增收"

现象开始突出；

中小企业融资问题再现；

受去年对比基数"

前低后高"

的影响，后期的增长压力将逐季加大。

二．投资情况

2009房地产投资状况

2009年上半年，温州土地市场与去年同期相比，成交宗数增加133.33%；

温州市区一手房销售面积环比增加185.09%，供应面积环比增加19.15%；

温州主城区（鹿城区）二手房交易量环比增加163.42%，同比增加65.2%。

2009年上半年温州市区一手房销售面积同比增加46.18%，供应面积同比增加19.73%。

2009年上半年温州市房地产信贷主要指标持续增长，但从这些主要指标看，下半年房地产市场进一步回暖仍有待考验。

截至今年6月末，温州市房地产贷款余额548.65亿元，同比增长15.69％。

正是在适度宽松货币政策和鼓励增强住房消费等房贷政策作用下，上半年温州市楼市迅速回暖，1-6月，温州市区新建商品房成交3786套，同比上升46.18％；

二手住宅成交7253套，同比增长61.36％。

在活跃成交下，上半年，温州市区新建商品住宅均价更是创了历史新高，达20569.94元/平方米，同比涨幅达52.75％。

2010年温州市工业性投资310亿

2009年，温州经济走过不平凡的一年，全市上下坚定信心、沉着应对、政企联动、共克时艰，全年实现工业总产值5377亿元，同比增长1.1%；

工业增加值1163.7亿元，按可比价计算，同比增长6.1%；

完成工业投资276亿元。

与此同时，商贸业发展迅速，全年实现社会消费品零售总额1264.7亿元，同比增长16.8%。

2010年，我市工业经济的预期指标为工业增加值同比增8%左右，完成工业性投资310亿元，社会消费品零售总额增长14%左右。

2008年，全市投资低位增长，投资增长乏力，增长速度较快回落。

全年全社会投资完成758.1亿元，增长2.9%，与全年投资计划（825亿元、12%）相比，投资额差距66.9亿元，增长率相差9.1个百分点。

1、投资总体上保持低位增长态势。

2、基础设施投资持续负增长。

3、工业投资持续负增长。

4、房地产投资平稳增长。

财政收入

2009全年财政收入360.72亿元，同比增长6.2%，全年财政收入前低后高

2010年上半年全市财政总收入达222.04亿元，同比增长21.2%，完成全年预算的58.1%。

　　今年1至6月份，温州市财政总收入和地方财政收入增幅分列全省第6、第7位，较上年同期分别上升了4位和3位。

其中温州市上半年地方财政收入126.55亿元，同比增长27.9%，完成全年预算的61%。

据悉，今年1至6月份，温州市各税种及非税收收入普遍增长较快。

如在主要税种中，全市今年上半年的营业税收入达35.32亿元，增长33.3%，占财政总收入增收额比重为22.7%。

而契税收入半年共入库11.65亿元，增长66.6%，是本期增幅最高的主要税种。

契税收入今年共增收4.66亿元，占财政总收入增收额比重盈利12%。

据分析，温州市契税的主要增收因素有两个方面，一是温州市二手房交易较为火爆，二是总计约1.3亿元的上年度部分收入在今年结转入库。

三．城镇人口总量

2月4日从市统计局获悉，根据2009年浙江省5％。

人口抽样调查结果推算，我市2009年底常住人口为807.6万人，城镇人口比重达60.7%。

单位：

人

地区别

常住人口数

男

女

性别比

（女=100）

　全市

7557640

3986631

3571009

111.64

　　市区

1915548

1028001

887547

115.82

　　鹿城区

875006

467579

407427

114.76

　　龙湾区

204935

110429

94506

116.85

　　瓯海区

835607

449993

385614

111.70

　　瑞安市

1207788

627593

580195

108.17

　　乐清市

1162765

605494

557271

108.65

　　洞头县

96435

49416

47019

105.10

　　永嘉县

722390

379334

343056

110.57

　　平阳县

740448

388020

352428

110.10

　　苍南县

1167589

615972

551617

111.67

　　文成县

264878

141399

123479

114.51

　　泰顺县

279799

151402

128397

117.92

四．人均收入

2009年，全区城镇居民人均家庭总收入30441元，比上年增加2294元，同比增长8.2%，其中，人均可支配收入28699元，比上年增加1196元，同比增长7.5%，增幅比上半年回升3.6个百分点。

五．产业构成

◎工业经济

至2008年末已拥有35个国家级生产基地称号，165个中国驰名商标，38个中国名牌产品，157个国家免检产品，一大批浙江省著名商标、省级名牌产品。

19家企业集团跻身中国企业集团竞争力500强。

全区现有各类工商企业9835家，个体户29792家。

2001年，全区实现国内生产总值126亿元，比上年增长11%；

工业总产值290亿元，增长11.5%；

农业总产值3亿元，比上年增长51%；

财政总收入11.08亿元，增长44.1%。

2001年，随着温州市被中国轻工业联合会命名为"

中国鞋都"

，鹿城也被选定为中国鞋都生产基地。

正在兴建中的中国鞋都产业园总规划面积6.4平方公里，园内建有国内一流的鞋文化博物馆（去年10月份已开馆）、展览馆，这一产业园将成为集科研、贸易、检测、信息、生产于一体，功能齐全、配套成龙的大型鞋业基地。

现在鞋类产品，区已拥有康奈、东艺、吉尔达3个中国驰名商标，全国仅6个。

去年，鹿城又被中国五金制品协会命名为“中国（温州）金属外壳打火机生产基地”和“中国（温州）剃须刀生产基地”，鹿城目前已形成了鞋类、服装、打火机、眼镜、剃须刀等全国知名的区域品牌，并成为我国东南沿海最重要的轻工产品出口生产基地之一。

◎农业经济

2008年，温州粮食生产实现恢复性增长，总产量增加16.3万吨，单产创十年来新高。

扎实推进农业产业化经营，新增农民专业合作组织729家，建成农业产业化基地120万亩。

开展新一轮“千村整治、百村示范”工程，完成整治村建设612个，新增垃圾集中收集处理村3500个，新解决35万农村人口饮水安全问题。

大力推进“强塘固房”和“515”防洪保安工程，28项重点水利项目完成投资15.7亿元。

农业产业化经营扎实推进，全市创建农业特色优势产业强乡强镇15个，新增农民专业合作社729家，建成农业产业化基地8万公顷。

继续实施“百龙工程”，全市新增市级农业龙头企业13家，累计147家；

新增省级骨干农业龙头企业6家，累计29家。

四.规划研究

一．总体规划

建设发展总目标：

将温州建设成为国际性轻工城及我国东南沿海重要的工业、商贸、金融、港口、旅游城市，实施“一港三城”发展战略，加快从“滨江城市”向“滨海城市”的发展步伐，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强生态城市建设，为提前实现现代化奠定基础。

二、产业规划

围绕“一港三城”发展战略，加快产业布局的战略性调整，中心城区大力发展现代服务业和高新产业，提升产业层次；

沿海平原构筑若干大型工业产业园，拉开布局框架；

各地建设特色产业园，形成产业集群；

区域产业科学分布，构筑“一核三带四区”的总体布局，突出农业六类基地，建设工业四大产业园，构建一个中央商务区、一个科研教育区、八个商贸区、十个物流园区，把温州市建成为国际性轻工产业中心和区域性综合服务中心。

根据总体目标，突出点线面结合，强化梯度集聚，构筑“一核三带四区”的产业总体布局。

一核——强化一个产业核心。

“核”指以中心城区为主体重点往东、南两方向拓展，东到东海、南含大罗山、西临五笼山、北至瓯江。

着重发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育等现代服务业，培育扶持高新产业，完善综合服务中心功能，增强辐射能力。

三带——培育三条产业带。

以海域、沿海平原、西部山区为主体分别形成蓝色产业带、金色产业带、绿色产业带，充分发挥资源优势、经济区位优势，形成特色突出的产业集聚带。

蓝色产业带——围绕东部海域（含岛屿和沿海滩涂），积极开发“港、渔、涂、景”等资源，逐步形成以港口物流、新兴产业为重点，海洋渔业、海洋旅游为特色的海洋产业体系。

金色产业带——依托市域交通干道，在沿海平原地区建成现代化的工业、服务业集聚带，着重发展鞋革、服饰、电子电器、包装印刷、生活用具等轻工产业及其配套工业，培育扶持石化工业、高新产业，积极利用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业；

加快发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育业等。

绿色产业带——围绕北部、西部、南部内陆山区，坚持生态环境保护与经济效益协调发展，以生态环境建设为重点，建设绿色生态屏障，着重发展观光旅游、休闲旅游和绿色生态农业，适当发展“清洁型资源类工业”。

四区——形成四大产业区。

依据资源和产业特色，形成中部都市产业区、南部轻工拓展区、北部旅游产业区、西部生态产业区。

中部都市产业区——以“核”为主体，南北拓展，东西延伸，北临楠溪江、雁荡山景区，西至丽水交界，南接飞云江，东至瓯江口（含“洞头列岛”），陆域总面积约2700km2，其中平地面积约1000km2，总人口约390万人；

成为国际性轻工产业中心和区域性综合服务中心主体，产业“核”内着重发展现代服务业和高新产业，“核”外着重发展技术含量较高的轻型加工业和石化工业、商贸物流及生产配套服务业。

南部轻工拓展区——以鳌江流域平原为主体，东到东海（含南、北麂列岛和大北列岛），西近南雁，南至浙闽交界，北临飞云江，陆域总面积约1700km2，其中平地面积约700km2，总人口约200万人；

成为国际性轻工产品重要的生产基地和温州轻工产业转移的承接中心，着重发展轻工及配套工业、商贸物流业和生产配套服务业。

北部旅游产业区——以楠溪江、雁荡山景区为主体，主要包括北雁风景区、中雁风景区、楠溪江中上游流域及东部海域，陆域总面积约2800km2，总人口约60万人；

成为国内知名的“山、水”旅游胜地和海水养殖基地，主要发展旅游业和特色海水养殖业。

西部生态产业区——以飞云湖库区为主体，往周边拓展，包括文成、泰顺的全部和鳌江、飞云江中上游的内陆地区，总面积约4600km2，总人口约90万人；

成为国家级生态示范区，主要发展生态农业和生态旅游业。

三、人口规划

温州都市区以温瑞平原城镇化地区为核心，包括中心城市、乐清、瑞安、洞头、永嘉等城镇密集地区，应纳入规划控制区统一加强管理。

至2020年末，都市区人口为440万人左右，城市建设用地为414.6平方公里。

都市区形成“一主二辅五组团”的空间结构。

其中，“一主”为中心城市（含主城区、永强副城区）；

“二辅”为瑞云、乐柳二个辅城区；

“五组团”为上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团。

温州主城区、永强副城区和瑞云的罗南片，环大罗山形成都市区核心圈层。

各城区、组团间通过绿色开敞空间相隔离，以快速干道、轻轨相连接，形成以大罗山、吹台山、三垟水网为绿核的高度城镇化区域。

城市规模：

规划确定温州近期（2007年）城市人口为200万人左右；

中期（2012年）城市人口为225万人左右；

远期（2020年）城