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海外别墅知识:
美国别墅介绍
郊区以外才叫别墅
以纽约为例，对别墅的明白得是Apartment〔单元〕或House以外的House，一样离曼哈顿车程在一个到一个半小时。
按照形状来分，美国别墅一样分为CountryHouse乡村别墅，和VacationHouse度假别墅。
CH一样在近郊，寂静的乡村，供周末假期使用，VH是在旅行度假区，一年中在长假期中使用，如迈阿密和佛罗里达。
美国住别墅的人5＋2〔周一至周五在市区，周末在郊区别墅〕的生活模式较多。
北美别墅多用木结构
因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否那么就自然腐朽。
因此美国二层以下的住宅一样用木材，其建筑的产业化水平专门高，先在地上打一个混凝土的地基，下好螺栓，然后工厂送来一片加工好的木龙骨架，现场拼装后接水、电、管，再外封石膏板、保温板，讲究一些的那么由人工将4厘米厚的红粘土砖砌在别处，如此的房子两个星期即可完工交付。
加拿大和美国林纸业协会现在就在上海推广木结构房屋，在中国做了大量的推介活动，期望推广木结构应用，沪上目前只有达安圣芭芭花园、泰晤士小镇、徐汇臻园、海源别墅等少数别墅楼盘有一些木结构房子，考虑到我国木材资源紧缺、上海的环境因素和造价成本，木结构房屋在也只是停留在试点时期，以后也不可能大量推广。
美国中产阶级住别墅
美国的别墅占到住宅总量的80%，在别墅里面，按照形状可分为townhouse、别墅和庄园。
其中townhouse确实是我们现在讲的联排、双拼，类似上海的名仕豪庭一类，两家共用一堵山墙，每户只有前后有一些花园面积，这种住宅形状所占比重专门大；
别墅是指独门独户的住宅，建筑面积在400平米左右，单套占地2-3亩，类似上海的佘山银湖别墅，美国中产阶级都住如此的住宅；
庄园在美国只有极少数人能够享受，单套建筑面积1200平方米，占地10-100亩，室外活动在私家园林，屋主在自己家园看不到邻居，私密性专门好。
朝向不重要
在美国，景观比朝向重要，一样会幸免南向，因为光照引起的耗能过多。
另外由于建筑的保温隔热一样做的较好，气候也比较干燥，因此朝向并不是专门重要的关注点。
由于生活方式不同，而专门多别墅也是DIY的，房型也会比较多样同时出现个性化的趋势。
上海别墅这一点不能照搬照抄美国适应，如何说气候条件决定了必须有属于自己的特点。
少私人空间多公用空间
假如一套美国别墅有400平米的建筑面积，那么最多只有150平米是卧房，一个主人卧房，一个儿童卧房，一到两个客人卧房，剩下的差不多上起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅，这些公共空间占到了总面积的2/3。
通常美国人的卧房都比较小，能放一张床就行，他们分得专门清晰，卧房确实是睡觉的地点，又不在卧房里跳舞，大了反而白费。
美国的客人间一样差不多上主人的父母或者兄弟姐妹住〔他们将此类人归为客人〕，通常客人间差不多上空关着，你专门难想象，主人为何热心安排上百人的家庭聚会，而不情愿安排一两个客人留宿。
国内一些早期的别墅那么相反，常见一栋别墅里面设置了好多房间，就像主人在开旅社一样，这大致因为中国人的家族观点比较强吧，留着一个家族的人住。
地下室确实是储藏室和锅炉房
喜爱看好莱坞电影的人通常能看到如此的景像，专门大的地下室差不多上乱七八糟的杂物和锅炉间，专门难见到地下室有人住的房间，最多也就在地下室里设置一个工作间，主人能够在里面DIY一些东西。
时下，国内专门多别墅都喜爱造地下室，
专门是一些经济型别墅，喜爱把地下室造得专门大，作为附送空间，的确专门吸引那些首次置业别墅的人，刚从公寓升级到别墅，他们喜爱追求更多的可用面积，越多越好。
从利用上看，国内别墅样板房喜爱搞一些电影室、桌球室和健身房什么的，且不谈今后地下室是不是渗水，动下脑筋就会想到，在地下室如此一个不透风的地点，如何进行运动量大的健身活动？
同时，美国别墅包括地下室一样只有1-2层，3层的相对少见，国内的一些开发商为了多造一些房子和增加一些附送面积，舍命加高层数，一些别墅包括地下室难道建到了4层，跟公寓差不多，假如绿化做得不行，最上面一层的私密性也专门难得到保证。
豪宅一半价值表达在园子
美国够档次别墅有一半的价值表达在园子上，房子的成本只占一半。
美国人十分重视花园，这种重视程度是专门多人难以想象的。
花园在他们来看，要紧有两大用途，一是能够自己动手修剪花草，表达主人个性，报上不是报道过吗，中国移民让花园荒凉，邻居看只是去主动帮忙打理，看过影片〝剪刀手爱德华〞的人就能明白得为何美国人对花园那么依靠。
第二个用途是能够在花园搞一些party活动，假如家里人来的多，主人就会把客人请到花园里来，一样是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。
有的主人依照个人爱好还专门设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。
据说上海的绿洲比华利别墅里有的业主就在花园里养马，甚至放飞机，专门有个性。
美国别墅是杂糅的风格
由于美国本身也是一个只有二百年历史的国家，美国的别墅事实上也是欧洲〝泊来品〞，它差不多上没有美国本土文化特点。
比如人们常说的〝加州风格〞、〝迈阿密风格〞、〝夏威夷风格〞，事实上确实是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西班牙后现代风格。
因此美国的别墅风格本身确实是一种杂糅的风格。
这一点专门像现在的上海，所谓的石库门风格事实上也是多种建筑文化交融的产物。
西海岸加州等地区受西班牙文化阻碍较深，而那个地区的华人建筑师又较多，同国内的交流也比较频繁。
因此国内的大多数所谓西班牙风格的别墅事实上差不多上加州风格的简易翻版。
东海岸地区的许多别墅都有一百年以上的历史，是一种早期殖民地的风格。
在细节的仿照上许多国内的别墅也几可乱真，然而假如缺乏整个社区的文化氛围与相应的生活方式的支持的话，如此的仿照只会显得专门俗套。
尽量利用自然环境
美国的别墅一样尽量利用自然环境，而非营造环境。
而且由于人工专门贵，一样采纳不需要日常爱护的植物。
专门多别墅区的密度专门之低，而室外差不多由几十年的次生林所包围〔美国也经历过对森林大量采伐与重新种植的时期〕，不需要再进行太多的人工环境营建。
关于山地别墅社区来说，景观营造的一个重要手段是高尔夫球场，通过球场与别墅的良好结合，提升别墅
的价值以及整个社区的档次。
例如美国的绿荫谷社区、新港社区、黑鹰社区。
关于平坦地势的社区，那么通过利用自然的以及人工开挖的水系，突出水景主题，同时结合微地势的精心处理。
如美国的木桥社区即是如此。
没有门卫的别墅
询问中国的开发商和购房者，选择别墅和庄园的条件和标准多多，如地点、环境、交通、商业、会所、豪华、气派等等。
然而，询问美国的开发商和屋主，你会听到一个从来没有听说的标准：
第一是安全。
只是他们的安全是〝软〞的安全，不是通过高墙铁丝网和见到汽车就敬礼的保安实现的，更多的是表达在周边区域的安全防范上。
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美国门卫档次专门高，一样差不多上中年以上的男性。
都身着黑色西装、佩戴领结，举止彬彬有礼。
以服务为主而非以保卫为主，相比之下国内的岗哨更像一个军事组织，不利于社区氛围的营造。
还有大量的别墅是没有专门的物业治理的，由住户与社区自行组建业主委员会和谐各项事务。
别墅的绿化与景观设计
一样的别墅绿化环境分为以下几个部分：
1．每户住宅外的私人庭院用地，有时这块地可达l亩左右。
业主可依照自己喜爱，在其中布置各种园林绿化植物或小品。
因此开发商往往先在其上铺设草坪，以求得售前有一个良好的面貌，而所费不多。
那个地点有两个注意点，一是要耐看，且因面积不大，草种不可太粗放（如高羊茅），而致费工且不雅，二是要有排水坡度。
一样以排向住宅建筑的四周为宜，如此建筑地势较高耸，立面成效好，少数排向住宅建筑的沿外墙明沟，如此直截了当但对整体环境不利。
2．每户私人用地之间界限。
有部分开发商用简单的栏干、界桩表示有的那么以绿篱、灌木为界也有考虑比较细微的，是入口部分的庭院并没有专门的界限，显得专门开畅自然；
而后庭院那么有明确分隔，强调私密性，作室内活动的室外延伸。
而作为围墙把整个庭院封闭起来的做法，越来越少，反映人们开放、外向的心理和社会的进步，而不同于封建社会的高墙无窗，划地为牢。
假如以绿化作为分隔，要考虑植物无毒、不要带刺，有比较整齐的外型，同时价格不要太昂贵，因数量许多。
如黄杨、蜀柏等。
3．行道树。
那个地点所指是车行道，在别墅里往往也作人行道用的行道树。
有几点要注意：
●树种
期望以干道式组团划分，选择一种树种。
在别墅内有多种行道树。
目的一是形成组团之间不同的景观、意境，识别性强；
二是构成多样性树种。
●地位
躲开地下管线，也躲开天线和路灯。
最好是树冠的下面在路灯之上，树干的中心离开管线l米以上。
同时要考虑让开别墅住宅入口道路地坪。
●靠近别墅建筑的地点，专门是建筑在北面的，行道树要让开建筑的门口，窗口。
行道树处在两幢建筑之间，让建筑的角隅有背景衬托，也不阻碍建筑采光、通风和视线，是专门理想的地位。
●由以上要求形成的行道树（车行道）是有规律的，但不是固定的间距种植。
在健身步行道、小径等纵道周旁的树林，如以行道树称呼，那么要融入周围环境，自由布置较为适宜。
4．别墅周边的绿地。
因为用地和规划，周边绿地势状往往不规那么。
要求是：
●组成常绿浓密绿带，形成别墅住宅区内良好环境和小气候与外界有所区别。
●形成立体层次。
有高大乔木、浓密灌木、良好的地被和攀援植物。
●围墙上有铅丝网、防盗设施的要预先留好地位。
只要设计合理，绿化种植甚有利防盗。
如种蔓性蔷薇，就使透空围墙有刺；
浓密灌木丛，也使围墙有了空间的距离。
5．水体使别墅环境爽朗，亲水是目前的热门话题。
水面在那个地点有两种情形一种是喷水池、嬉水池，以混凝土做底和壁，用循环水，往往结合在景点、入口内使用还有一种是自然水体，确实是别墅区内的小河浜。
挖河做景观要注意几点：
●与地势改造相结合，尽量做到土方平稳，在凹地挖河，有利汇水又省土方。
●河道的形状要有利于水体的循环流通，幸免断头浜必要时能够泵作水源头，形成水位差，呈跌泉形式，构成循环。
●是否与别墅外界河道沟通，要视外界水质和水位而定。
水质好可用泵或闸来调剂水位，沟通内外。
水质不行的只能外泄而不能引入。
●为求水面积界限稳固，一样要做人工驳岸，按别墅总体要求，做规那么式或自然式。
通常用山石、树桩等较为自然形式的多。
河驳是水体景观重要组成，切切注意既有用经济又须美观。
找房地产资料,到中国地产商<
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●河深。
近岸的地点要考虑安全、种植水生植物和河驳价格，不宜太深，一样0.4～0.6米，中部要考虑养殖、底坡稳固和水体自净，不能过浅，按河宽一样深至2米之内。
●为促使水体上下循环，可于适当地点挖假设干河中水井，注意井栏略高出河底坡0.4～0.5米，以防污泥溢入沉积即可。
●种植水生植物宜置缸中或砌驳限定范畴。
漂浮植物要用竹栏限制面积。
●水面两侧一样应是公用绿地。
如相反两岸为别墅私家庭院，那么不利于水体的统一利用、治理和景观设计。
●水体考虑综合利用、生态平稳。
倒影、水姿、养殖、观赏鱼、水生植物、汇水、抗旱，设计好、治理好水面是美景，否那么也能成臭浜。
6．孤植树。
那个地点是指别墅每户占地大，建筑分布集中，单靠行道树、景点和周边绿化，部分别墅住宅建筑周围林冠线还不够丰富时，开发商在私人庭院之间，并联房屋幢间补植的孤植大树。
这些树木品种可异于其他，要求分叉点低，树冠形状优美。
如槐、榆、银杏、马褂木等。
在宅旁屋后，形成美观文雅的立面轮廓和居住环境。
中国风水讲究住宅大门、窗口前不种大树，有开阔视野，采光通风，避雷击、避鸟巢、避蚊蝇的考虑。
清高贝南谈：
欲求数世之安，须东种桃柳、西种青榆、南种梅枣、北种奈杏。
摘录仅供参考。
7．景点。
别墅建筑组团之间留出较为集中绿地，那个地点暂称景点。
别墅景点往往有几种内容●儿童活动场所。
设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等，现在有"
反斗乐"
、"
白玉兰（美联）"
"
太阳鸟"
等成套现货设备可供选择。
还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。
●老人休闲活动场所。
内容较为广泛，老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用，常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等，须与园林景观紧密结合。
●健身器材，健身步道。
健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空闲逛、健骑等多种多样内容，价廉物美。
健身步道借助于在鹅卵石上行走，产生脚底穴位按摩而受青睐。
这些是一样居住社区必须设置的内容，而占地和所费均不多。
●体育活动项目。
经常见到的有高级住宅别墅的网球场，老人活动的门球场，与环境结合的迷你高尔夫球场，也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。
如与外河沟通，划船也常成为一种内容。
●雕塑小品。
结合水池、花坛布置，起到画龙点睛、点题的作用。
●园林植物景观。
园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中，以绿为主、为基础环境，制造人与自然和谐生存的生态社区。
除此之外，在景点设计中，往往也有把植物景观作为景点内容的，如翠竹园、松柏园、牡丹园等或者适当的放入少量小型吉祥动物，如天鹅、鸳鸯、白兔、麇鹿等。
这种情形的景点，能够结合挖河塑造部分地势。
既为植物造景、植物种植制造适宜的立地条件，也使别墅更接近自然，建筑组团的空间划分更有味味。
是完全平坦的别墅区域不易达到的。
8．注意别墅围墙、建筑物的垂直绿化，注意别墅大门，住户入口、阳台与公建的盆栽和花卉，操纵数量，物简意深，可起到意想不到的成效。
此外停车场和小径尽可能采纳透水透气的铺砌方式，增加含绿面积。
五种主流别墅的定义
1.生活型经济别墅。
确实是把别墅作为第一居所需求。
这类别墅一样面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。
2.度假型的别墅。
购买这类别墅的人差不多上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。
这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老总，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。
密云的、燕郊的、大兴的、怀柔等位置较远，但自然环境优美的别墅差不多上不错的选择。
3.出租型别墅。
这类别墅尽管价格较高，但由于环境和治理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，专门受〝空中飞人〞的青睐，出租率专门高，再加上出租价格不低，专门适合投资。
租客大差不多上外资企业的高级职员或高层治理人员。
4.经营型别墅。
确实是在旅行风景区或度假区建筑的带有经营性质的别墅，一样来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。
而且，通常不公布出售，每栋不分割产权。
5.商住型别墅。
一样是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级治理人员的寓所。
欧洲豪宅与别墅探密
欧洲由于其悠久的历史进展和深厚的文化底蕴，使其对豪宅的价值观点与中国目前对豪宅的看法有专门大差别。
一．两种不同类型的豪宅
我们应该第一区分独立别墅型和都市公寓型这两种不同居住形式的豪宅。
这两种产品的资源组成和价值体系差不多上完全不一样的。
如柏林波次坦广场旁，正在兴建的德国最贵的公寓型豪宅，面积有650m2，价值为630万欧元，约为人民币5500万元，其要紧价值是由其所处的显要地段土地价值所决定，其次是其明星建筑师的设计以及技术设备、装修材料所形成的价值。
而独立别墅豪宅的价值完全是另一种情形。
本文重点分析欧洲这类豪宅的情形。
二．欧洲三类顶级豪宅
假如我们向欧洲房地产圈内人士了解，或是在欧洲生活较长时刻，就会发觉欧洲有三类顶级豪宅。
第一类豪宅是往日的贵族府邸，是真正的文化遗产。
这一类多可称为私人宫殿或城堡，价值连城。
不是出钱能够买得到的豪宅，可谓有市无价。
有日本商人情愿支付任何价格，购买德国的这类豪宅，然而当地的政府与社会文化都不可能承诺。
它们的产权今天多在私人家族或政府手中。
有的修理得专门好，至今当作别墅使用；
有的已作为博物馆或名胜古迹供人们参观凭吊。
这一类豪宅杰出的代表确实是德国巴伐利亚州路德维希二世国王的林登别墅和他的新天鹅堡。
法国也有许多上几个世纪留下来的豪华庄园与古堡，修理保养得专门好，是法国的国宝。
这也印证了人类消费层次的理论：
在温饱、衣食住行的差不多需求满足之后，开始追求旅行、收藏等活动。
而对艺术品和文化古迹价值的高度认同与重新评判，是工业社会高度发达之后所显现的现象。
任何工业品〔包括现代豪宅〕差不多上能够轻而易举地复制出来，只有艺术极品和文化古迹，因为其唯独性和不可替代性决定了其专门的价值。
欧洲第二类豪宅是能够买得到的豪宅，价值可达数百万以至上千万欧元。
它们大多是外观上并不富丽张扬的老房子，坐落在都市郊区专门好的自然环境中，有专门高的文化背景或是由闻名建筑师设计。
常常因为某某名人曾经居住过而身价倍增。
第三类豪宅是位于自然风景专门秀丽及人文资源优越的地区，如法国地中海沿岸就聚拢了欧洲大量豪宅，窗外可俯瞰蔚蓝色的海湾，一年四季气候温顺、阳光充沛，那个地点是欧洲富豪商贾、演艺界名人、画家、艺术家云集的地区，名贵汽车、豪华游艇琳琅满目。
这一类豪宅第一得益于其优越的、在欧洲不可多得的自然条件，另一方面得益于其文化传统和多年经营的文化氛围。
如尼斯湾海大道以及古色古香的建筑群，嘎纳电影盛会，圣特罗佩艺术家别墅区、摩纳哥的一级方程汽车赛和博彩胜地等。
三．欧洲的富豪住什么样的别墅？
笔者在德国从事建筑设计工作十余年，其中参与了德国德意志银行行长的私人别墅和德国亿万富翁、欧洲最闻名的营养食品生产公司老总Oetker先生的私人别墅设计。
前者是新建在法兰克福邻近的一个富人聚居的优美安静的小镇之中的一栋别墅，面积只是300余平方米。
外观简洁典雅，丝毫不张扬，略有古典建筑的形体与比例。
内部用料讲究，设计风格文雅、现代、舒服。
后者购买了一栋德国中部传统风格外露木构架式的老房子〔Fachwerkhaus〕，基地内有专门大一片树林、坡地和花园，然后对老房子进行全面的修理，更换了现代化的设备与门窗。
这栋老房子受到建筑文化遗产爱护，因此在翻建过程中要同当地建筑文物爱护单位紧密合作。
老房子修缮之后，焕然一新，那种平和、深厚、端庄、宁静的气质更加感人。
欧洲的顶级富豪都住在什么样的房子呢？
德国目前的首富是T.阿尔泊希特先生，拥有150亿欧元财产，他是德国最大的食品零售商品连锁店的老总。
住在埃森市一栋不显眼的平层花园别墅中，对外界媒体专门低调，人们能看到他最近的一张照片是15年往常拍照的。
德国妇人首富、德国富人排名第三的是S.克拉特女士，她是德国BMW宝马汽车公司最大的股东。
对媒体也一直是低调相迎。
她所居住小巧的别墅位于法兰克福邻近的一个银行家聚居的优美的小镇里。
四．〝地中海最漂亮的豪宅被拆除〞，中国的豪宅向哪里走？
法国地中海沿岸形成了欧洲众多优美高档别墅区，由于严格操纵建设区域、建设项目和建筑密度，使那儿许多别墅掩映在自然绿化景观之中，没有破化海岸自然风景资源，而且常常能为景观增色。
欧洲的体会我们能够借鉴。
有两点专门值得注意的，一是在严格爱护自然景观的前提下〔如海岸风景区〕在第一排能够建别墅的地区上要严格操纵建筑密度，严格规划治理制度。
如此能够保证海滩上公共视线景观不遭破坏，满足公众利益，尽管说提高建筑密度有利节约土地资源，但在专门地段应专门对待。
在这些区域，由于地段的先天独厚的自然条件，有可能形成真正的豪宅。
那个地点讲一件真事，2002年10月欧洲各大报纸刊出醒目的新闻：
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地中海岸最漂亮的别墅立即被拆除！
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业主是法国闻名建筑商C.Pellerin先生，他是巴黎方斯商业中心区高楼大厦区的要紧进展商之一。
他在地中海岸，摩纳哥西侧风景如画的安提贝斯半岛上兴建一座价值2200万欧元豪宅。
建筑主管部门只批准建设300m2的别墅，而他们由于同巴黎政府上层人士之间有紧密关系，不顾建筑批准条件，兴建了一栋面积近2000m2的豪宅，最终该别墅由于违抗了规划审批要求而被完全拆除。
豪宅的产生要靠人文环境的长期进展，法国地中海沿岸豪宅区的形成是通过上百年的经营，形成了深厚的文化积淀，加上自然环境爱护意识强烈，才能形成今天的这般景象，可见产生豪宅的大的文化环境建设需要相当长的时刻。
中国目前的别墅开发市场是一种不健康的情形，片面追求高容积率，房子几乎贴着房子建，这种别墅区是对自然景观的严峻破坏。
大面积高密度的别墅区开发，不可能形成真正的顶级别墅或豪宅。
暂且不论中国国情是否应该进展豪宅，顶级别墅或豪宅的形成第一是其不可替代的自然景观资源或人文资源所决定的，其次是高品位的建筑设计，然后才是建筑设备装修。
盲目地增大别墅的建筑面积，堆砌贵重的建筑材料是不能形成顶级豪宅
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