龙岗商业地产发展的分析报告文档格式.docx
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按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。
换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。
近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。
2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。
全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；
营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。
目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。
同时，从2002年开始，世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股新鲜的深圳北上商业力量，龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。
地铁商业将成为不可忽视的商业力量，“3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区，站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，未来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里，这些区域将至少聚集70万人口（规划每站点周边5万人口）。
依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。
”
龙岗商业起步布吉，在模糊“界限”中，从南向北延伸。
布吉是龙岗改革开放的前沿阵地，其经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：
1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后布吉经济进入快速发展时期。
其商业也随经济发展迅速繁荣。
国际国内著名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改写了布吉商业布局，加之社区商铺的急遽增加，现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。
2003年，布吉的社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。
业内也有种称谓是“布吉商圈”，主要指布吉的老街区传统商业以及商业巨头为核心的周围商业。
值得提及的是，大芬油画村已经形成了以油画生产、交易一条龙的商业旺区，吸引了国际国内人士慕名前往，商业交易非常繁华。
横岗以比邻布吉、眼镜等行业发达、房地产开发社区商铺履增等优势，商业较中心城更早发展，其中，横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家，另外，横岗的家具、玻璃、印刷产品都颇有享誉。
龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店庞居横岗也为商业的发展做了些许贡献。
龙岗街道办在历史上乃著名的商埠，商业发展起点早，近年，大型纯商业如五洲风情mall、新龙岗商业中心、龙盈泰商业中心、深圳集银皮革综合广场、万鑫柏龙商业广场、楚丰商业广场、东方茶都等屡屡兴起，被誉为“龙岗镇商业圈”，深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸兴旺，龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；
第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成；
辖区内10条商业大街将陆续建成。
尤其是沿深惠公路老镇五洲风情mall一带，已有的商业规模不小，加之赛格电子广场、万众电子城以及创富数码城的联动，估计这里将产生龙岗最大的电子数码商圈，这里也将成为最具潜力的核心商圈。
中心城的商业从2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。
之前，中心城居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点。
最为疯狂的时期是2002年至2003年上半年，中心城区的商业物业交投极其活跃，大大超过了往年的投放量，各种大型百货、超市纷纷进驻，发展商投资商用物业的热情空前高涨，龙岗世贸商城vs世贸百货、万佳百货、龙兴国际家居广场vs好百年，愉园新苑vs天虹商场，新亚洲花园VS岁宝百货，龙城商服物业非常抢手。
但随后出现的商业供应过量和商业交易平淡的矛盾逐渐突出，即便2005年龙城商业供应面积大为缩减，仍有20万的空置待售面积。
华南mall的繁荣经营，带动了平湖物流业的发展，鲜活的商业，乃龙岗乃至整个深圳、华南的商业重码。
龙岗商业呈现两头高中间低的现象。
两头高只南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇，中间低指横岗等地。
从2001－2005商业批售面积看，中心城、龙岗镇、布吉批准预售面积达到89万，占龙岗总批准预售面积的89％；
从实际销售来看，中心城、龙岗镇、布吉销售面积达到54万，占龙岗总销售面积的90％，基本与批准预售的比例持平。
从商业繁荣程度看，中心城、龙岗镇、布吉无论从零售网点的数量、从业人员的总数、大型商家的进驻、品牌商业的推广还是实际消费水平、商业的品类，中心城、龙岗镇、布吉都是重头戏。
龙岗镇
中心城
布吉
近年批准预售面积
248348.05m2
413631.96m2
229513.64m2
近年实际销售面积
212449.41m2
210488.44m2
118116.1m2
大型百货
苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市
新一佳、世贸万佳百货、天虹、好百年家居广场
新一佳、金鹏百货、万佳、天虹商场、大中华百货
商业类型
百货、超市、购物中心、连锁店、五金一条街、电器城、服装店、餐饮店、手机通讯产品店
大型百货、超市、专业市场、购物中心
超市、百货、专业市场、百货+超市、综合超市、餐饮、步行街
知名企业
万鑫投资、苏宁、国美、新一佳、面点王、麦当劳
双龙天虹、顺电
沃尔玛、吉之岛、欧倍德、华润万佳
其他街道办，明显不及。
图55
图66
龙岗中心城近3年来批准预售面积占龙岗半壁江山，商业的表面繁荣使中心城成为众人关注的焦点，值得提炼出来单独一说。
根据《深圳市城市总体规划》和《龙岗中心组团规划》，龙岗中心组团的功能定位：
深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商贸、信息和文体中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。
人口规模2020年控制规模77万人。
用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。
龙城商业的发展大致经历了以下三个阶段：
一、2001年前的“草莽时代”
2001年之前，龙岗中心城区域的商用物业比较单薄，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点提供。
其时，中心城内仅有一些小餐馆以及卖建材五金的小门店，即便在碧湖花园与紫微花园之间以及龙福一村附近已经形成了一些邻街商铺，但商业气息不浓，各门店经营清淡。
二、2001年－2004年的“疯狂时代”
疯狂表现在：
1、批售面积集中爆发
批准预售面积248348.05m2，占龙岗区总数的42％；
实际销售面积212449.41m2，占龙岗区总数的35%。
2、大型商业蜂拥而起
2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城才得以形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局；
各大超市、百货被激发热情，纷纷入驻中心城，人人购物广场、天虹商场、岁宝百货等进场；
龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模；
3、销售兴旺之势持续2003年底
中心城的商业有种“爆发户”的感觉，2001年爆发，2003年开始“衰落”。
此间，龙城的商业销售非常畅旺，让人难以想象，整体均价乃龙岗各街道办之首，达到1万1，销售速度也显得非常“夸张”。
三、2004年底至今的“萧条时代”
缺乏客户、人流、专业规划的爆发商业很快就显出了疲态，从03年底开始商用物业市场租售行情一路看跌，商铺空置量迅速增加，本欲亮相的星河mall迟迟未动，加之近年住宅开发量大，伴生的商服面积急遽增加，这让原本就过剩的中心城商业雪上加霜。
2005年，批准预售商业面积大幅缩减，截至9月30日，批出5万多，但销售仅仅过半而已，又增加了空置待售面积。
主要问题出在于：
1、商业增速超过城市规划需求
龙城目前实际人口不到20万，而商业面积已经超过50万，实际人口中，不少是经过城市化过程中转化为城市居民的，消费水平并不高。
从各商业经营情况来看，除了经营面积达7.38万平方米的世贸中心———商业一号以及4万平方米的人人购物广场经营情况不错外，其他商家经营状态堪忧，不乏勉为其难支撑的商业。
从地理位置上看，中心城处于相对“内陆”的位置，宏观上很难诱惑布吉、横岗、坑梓等地的商业消费者，至于龙岗镇的消费者，更难被吸引，龙岗镇反而截留了大批来自东莞、惠州等外地的消费群。
如果不能很好地解决商业规划和外地客户的吸引问题，中心城的商业将是“死海”。
2、零售业太多可能导致结构失衡
不可否认，中心城的商业消费水平整体还处于比较低级的状态，基本上都是食品、居家为主的必要性生活消费，没有形成规模性商圈商业，不能不说是一大遗憾。
3、经营模式难以维继
大型商业采用返租模式较多，所谓的“产权式商铺”经营模式已经显出市场疲态，而中心城不少大型商业也采用这种模式，在人气不足营业额不高的情况下，中心城采取返租模式对业主实际上并没有太大的保障。
4、过高估计市场
这些年中心城商业连连上马的关键原因在于发展商对CEPA、扩关、地铁、轻轨等交通的改善的盲目乐观，甚至认为可以吸引东莞、惠州等消费者。
事实上，东莞、惠州等地的商业还在频频出击深圳，因为其商业量大，消费水平受限，寄希望于深圳客户。
比如东莞石龙的大华名店、东莞华南mall等深圳造势，莫不想抢占深圳商业地产份额。
如果说中心城吸引特区内外各区域客户，似乎更不现实，如上所言的地域性限制、规划缺位、商业缺乏特色、各区商业疲态呈现等问题，各发展商切莫过高估计市场，盲目上马。
第一节中心城街道办商批准预售面积最大
近年，商业批准预售主要集中在中心城、龙岗镇、布吉，其中中心城为最，占总量的41％，但每套的平均面积极大，为40平方/每套，而龙岗镇平均每套商业面积不足24平方。
街道办
批准预售套数
批准预售面积
10332
413632
11001
248348.1
4433
229513.6
横岗
1796
67580.61
坪山
1145
26414.43
平湖
68
7859.95
葵涌
11
2739.47
图77
图88
01－05年批准开发的纯商业全部集中龙岗中心城和龙岗镇，项目如下：
万鑫五洲风情购物中心、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、楚丰商业广场、万鑫柏龙商业广场等。
表一：
2001年3月1日－12月31日各街道办批准预售情况
批准预售面积（平方米）
龙岗
表二：
2002年各街道办批准预售情况
2747
90035.1
2174
74126.4
布吉镇
1103
50595.2
横岗镇
103
9323.48
葵涌镇
平湖镇
17
1452.99
表三：
2003各街道办批准预售情况。
4627
77849.23
3043
74959.01
579
31902.23
232
14903.05
坪山镇
261
7595.66
26
3650.66
表四：
2004各街道办批准预售情况。
1638
123203.5
2481
103309.2
3311
66598.58
951
17135.88
794
12076.95
表五：
2005年截至9月30日各街道办批准预售情况
972
51941.5
385
38139.3
90
6741.82
87
4858.96
第一节历年需求分析
龙岗近年商业批准预售面积为各区之首，总批准预售套数28786套，批准预售面积996088.1万平方米，实际销售套数和面积分别为19721套、597466.89万平方米；
待售套数分、待售面积分别为9065套，398621.21万平方米；
整体销售均价、销售金额、平均每套销售面积分别为：
10876.67、62.5亿元、45.99平方米。
2001年3月1日－2005年9月30日龙岗整体批售情况：
套数
面积（平方米）
批准预售
28786
996088.1
实际销售
19721
597466.89
空置待售
9065
398621.21
图99
图1001
从整体供求来看，呈现如下特征：
第一、商业偏重北部
从商业批准预售面积看，中心城商业批准预售面积为各街道办之首，面积达到：
415672.96平方米，龙岗镇、布吉、横岗、坪山、平湖、葵涌批准预售面积居之后，分别为：
245457.83、229513.64、67580.61、26414.43、7859.95、2739.47平方米。
从以上数据可见，龙岗区最北部两个街道办——中心城、龙岗镇的批准预售面积占到总批准预售面积的66.46％，其中，中心城又占到总批准预售面积的41％之多。
这跟政府对中心城、龙岗镇的商业中心定位是密切相关的。
龙岗镇、布吉、横岗、坪山、平湖、葵涌的批准预售面积分别占总批准预售面积的：
25％、23％、6.78%、2.65%、0.8%、0.27%。
第二、近36％的街道办商业规划为零
龙岗区辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办，近年，坑梓、南澳、大鹏、坪地批准预售面积为0，实际销售面积也为0。
换句话说，东部海边地区除了葵涌，南澳、大鹏等街道办政府尚无商业批准行为，但根据东部生态组团的规划，这些街道办将跟进商业规划。
坑梓、坪地属于东部工业组团的范畴，工业厂房面积规划大，而商业规划面积缺乏。
第三、龙岗镇市场消化能力强
从以上分析数据，可见龙岗镇的市场消化能力为各街道办之首，批准预售总面积248348.05平方米，实际销售总面积达到212449.41，待售面积为35898.64平方米，待售率为14.45%，为各街道办待售率最低。
龙岗镇的市场消化能力强在几大纯商业的热销。
各街道办批准预售面积和实际销售面积对比表（单位：
平方米）：
实际销售面积
待售
待售比例
210488.4
203143.52
0.491121431
212449.4
35898.64
0.144549716
118116.1
111397.54
0.485363484
38983.03
28597.58
0.423162502
13132.47
13281.96
0.502829703
4297.44
3562.51
0.45324843
100%
图1002
需要说明的是，待售面积亦非绝对面积，有些商业面积由发展商自主经营，本不出售，严格意义上讲，不属于完全的空置。
第四、葵涌上演“空手战”
葵涌4年来的批准预售面积仅仅2739.47平方米，实际销售面积为0，待售率100％。
葵涌，打了一场典型的“空手战”。
该面积为2002年亚迪村所带的商业面积，至今没有售出。
第五、2005牛市：
各街道办战商业供不应求
从统计结果看，2005年龙岗商业市场表面上表现极其良好，龙岗镇、布吉、横岗、坪山出现供不应求的现象，实际销售面积分别超出供应面积32924.96、6636.06、6294.36、1964.43平方米，供求比例分别为：
0：
1，0.85:
1，0.43:
1，0.77:
1。
从之前年限来看，除了龙岗、平湖、坪山曾经出现过供不应求的现象，其他街道办皆供过于求。
2005.1－2005.9.30各街道办批售面积表（单位：
待售量
41764.26
10177.24
32924.96
-32924.96
44775.36
-6636.06
11153.32
-6294.36
8706.25
-1964.43
45.58
6696.24
图1003
2005年龙岗商业的火爆跟今年的宏观调控不无关系。
宏观调控对住宅二手房转让征收营业税，而商业、写字楼则无此一说，于是，许多投资客转向商业、写字楼，导致商业、写字楼市场的火爆。
2001、2002、2003、2004、2005年龙岗空置待售面积分别为：
102262.99、126715.66、82907.01、112510.78、－30946.33。
2002年和2004年空置面积最大，这跟市场批准预售面积的巨大呈比例。
龙岗各街道办2001年3月1日－2005年9月30日历年待售面积合计：
2001.3.1-
2002
2003
2004
2005.1-9.30
合计
59991.13
58434.33
22271.68
54310.14
205184.52
17121.33
21791.01
30897.57
-14940.24
21944.71
19222.49
34412.15
1108.51
63290.45
4360.06
8639.1
21592.34
300.44
-1188.32
4412.86
10833.53
12093.64
2756.3
699.6
2624.05
-1283.54
11492.65
102262.99
126715.66
82907.01
112510.78
-30946.33
393450.11
图11
图22
龙岗商业面积供应量大，实际消化量不足，批准预售面积为996088.1平方米，实际销售面积为597466.89平方米，供求比例为1.67：
1，供远远大过于求。
从细分来看，存在以下一些问题：
第一、供应“超标”，上市步伐宜缓
从每年平均消化11万商业面积的比例来看，龙岗待售面积398621.21平方米需要接近4年的时间方能消化。
尤其是中心城，历年来的供销都是“黄色警报”，至今待售面积已经达到205184.52平方米！
商家切莫积极上马。
其次是布吉，待售面积11397.54平方米。
第二、商业圈功能不突出，布吉等遭遇瓶颈
龙岗目前较有商业规模的商圈为布吉商圈、中心城商圈、龙岗镇商圈，但真正能起到类似东门商圈、南山商圈、人民南商圈的作用者，尚缺乏。
尤其是中心城，按理人口规模已经达到一定比例，消费水平也上一定层次，商圈功能应该凸现，但除了世贸中心周边较成气候，其余零散不成规模。
中心城、布吉等街道办商业的零散规划，有待改善。
第三、商业过于集中供应
表现在两个方面，一、中心城、龙岗镇、布吉的供应量过于集中，历年三者批准预售面积占总数的89％，导致这些区域待售量夸张。
二、年度供应量过分集中。
2001－2005年批准预售商业面积分别为：
13,2100.78、22,8272.58、21,0859.84、32,2324.11、10,1681.58，2002－2004年供应量明显集中，2004年甚至高达32万，为平均消化量的3倍。
2005年龙岗商业批准预售大幅减少，有助于消化存量。
历年各街道办批准预售面积总表：
2001
20
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