写字楼的设计要点与案例分析报告Word格式.docx
《写字楼的设计要点与案例分析报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼的设计要点与案例分析报告Word格式.docx（13页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
这是双层玻璃幕墙一部分的细部，这个大楼设计非常独特，南侧和北侧双层幕墙不一样，也很有道理，因为南侧北侧日照角度不一样，阳光不一样，室内外温度不一样，所以所有技术细节都是不同处理。
这个大楼里边采用了混凝土楼板辐射制冷系统，这一套系统在欧洲已经发展好几十年，是非常成熟的一套系统。
大部分规模还是用在写字楼上比较多。
在中国出现一种比较奇特的现象，比较有魄力的发展商，像锋尚张总最开始把这套技术引到中国来，在欧洲这一套技术最开始发展是为了办公楼、写字楼而研发起来的。
可以看到它的局部细部，里边做了冷水和温水，冬天温水，夏天冷水，这一部分细部我在后面会具体讲，怎么样能够做到实施，能够成为大厦一个具体的部分，这是施工时一些照片。
这是楼板、采光和整个基础设施，楼里面保证舒适办公环境一个整体设计，而不是说设计完以后再做吊顶，里面再做灯，各种处理不是一开始的时候就做。
这是大厦采用比较特殊的一个外气新风装置。
一个玻璃的节点做的非常精美，钢结构。
中庭里面的效果，屋顶部分。
这个大楼的结构工程师是德国索贝克工程设计公司，这是欧洲著名结构设计公司，索贝克公司和我们有长期的合作关系，世界范围内他只和高端、尖端建筑师合作，英国只和（英文）事务所合作，设计香港银行大楼和德国议会大厦，包括最著名的瑞士保险公司，和世界上不超过家合作，中国只和我们公司合作。
这个大厦里边的能量和节能设计由德国超日能量公司设计的。
欧洲顶级方面的专家最近几年发展的非常成功，在德国，欧洲，以及全世界各地有大量非常成功的作品。
也是我们的合作伙伴。
我们在中国设计完成了一个蓝牙水晶深圳福田科技广场，我们做建筑设计，索贝克公司做结构设计，超日公司做生产能量设计，三方合作完成的一个作品。
这个位于深圳市深南大道，非常宝贵，最终拿来开发一块比较大的地，这一块地有比较苛刻的限制条件，其中一个重要因素是在这个地区北部有一所现存学校，这个地方有一个幼儿园，所以南侧这个地段日照遮挡限制要求就非常高。
而它本身，大家可能都会碰到这个问题，拿到一个土地以后非常贵，尽量想盖高房子，这个地段容积率要七到八，要做二十多万平米，我们拿到这个项目以后研究将近一个星期，在总图上推敲各种各样的可能性。
这栋楼有高度限制，最高只能盖到米，最终研究各种各样的可能性，因为它有这样的几个日照遮挡条件，我们做了非常详尽的日照分析，最后确定这样一种体型，超高层塔楼在这个位置可以遮挡这个方向，高层板楼部分米做到南侧，在北侧不能够满足日照的要求。
最后形象大体上是这样一栋超高层塔楼和一个高层板楼。
因为刚才说板楼只能放在前面，这样围
合一个内庭院一样，这对于业主使用情况非常不好，等于主要人流从这一边过来看到一个建筑背面，真正内部广场被封闭在里面，为了解决这样一个问题我们设计了一个比较大胆的形状，就是米的高层建筑，我们悬挑米在这个地方。
这样一个大结构的悬挑以后形成一个非常好的视觉张力，很独特的建筑形象，而且建筑空间上非常理想，把这个内部的庭院和深南大道广场联系起来，但这个地方做结构我们想找国内工程师做肯定做不了，米超高层悬挑米大楼根本做不出来，要做出来造价不知道翻多少番，不经济，我们和德国工程师那一边密切合作，探讨很长时间，他们给我们提出五六种解决方案都是可行的，而且经济条件都是可以解决的，最终我们共同选择了这一种方案，就是一种外形一个整体构造方案，这一栋大厦用外形整体受压力的杆这一边垂直荷载才能悬挂式水平通过楼板引过来到这个基础上，没有单独的多余构建，全部是从结构上非常合理的，非常巧妙的解决办法。
经过详细计算，这两栋巨大构建实际才有二米乘三米，而这个地方所有的柱子都没有，这是用吊杆，钢外面包混凝土的柱子非常的细，钢受压并不是特别的理想，但受压非常好。
这个构造特点非常好的利用各种不同材料的受力特性，非常巧妙解决一个整体悬挂结构，所以这个设计非常的出色。
超高层建筑的设计同时也要注意考虑对于环境的影响，其中大楼设计出来这个底层，国外有很多负面的例子设计出来以后因为楼层密度比较接近，所以底层产生高楼旋风，美国那一边会出现有人在刮风时候摔倒向保险公司索赔上百万这样的非常大的官司，深圳地区又比较受季风影响，经常有比较大的风，所以我们在比较严格苛刻条件下只能做两个楼比较近，同时底层也可能会出现高速旋风，所以悬挑结构很大程度上削弱不利的旋风影响，对于营造城市空间是一个很好的得分因素。
这是当时做的一些模拟因素，模拟分析的结果。
这是室内大堂设计，这是屋顶花园，这是入口采用水景为主题的方式。
这是高层里面高级公寓会所，游泳池部分。
这里我们采用了将近二十项技术系统，最后归纳为八项大的技术措施，这八项技术系统实际上也就是国外最尖端或者最行之有效的，解决办公楼生态智能同时又创造舒适环境，节约造价，节约投资运行成本的八项技术特色。
下面我讲比较具体的如何通过设计手段能够达到我们所需要的，当今世界上最先进的技术水平，同时要有效的控制造价，在造价允许的投资范围之内。
首先讲智能办公建筑的含义，现在一说写字楼就智能，，到底什么东西呢？
所谓智能办公建筑国际上讲包含四方面，高效能源系统，安全保障系统，高效信息通讯系统，办公自动化系统。
这四个是国际上公认智能建筑组成部分。
，是通讯自动化，自动化，建筑管理自动化，这是最基本需求组成部分。
后来由于大厦，就是办公写字楼设备越来越多，有人把火灾消防部分单独提出来就变成了，把大厦自动维护的这些系统又单独提出来叫。
这样加在一块儿就是所谓的。
国内目前一般讲到智能化，总想房子第一步拿到地以后设计出这样一个形象，之后再想办法通过弱电系统把它整合到一个所谓的，，这是非常片面的，现在从世界上来讲是比较落后的工作方法，因为这样做的话不可能达到很高、很好的结果，开始设想的那一种效果。
欧洲智能建筑更强调整体方面，通过节约建筑投资，节约建筑运营成本，保护环境，提供舒适健康办公环境这是他们更加重视的部分，更强调为人服务而不是强调技术本身。
生态建设技术两个发展趋势一个通过技术构造手段达到低能耗，减少污染并可持续发展。
第二是在深入研究室内热工环境基础上通过什么技术手段达到这样一个环境。
大家比较切身体会中央空调系统是目前我们国内市场上最主流的产品，有非常多的弊病，包括会议厅里面采用条式的空调系统。
实际上不是非常规范的处理方式，标准处理是出风口、进风口，再高级像欧洲的处理就是缝，做非常好的金属管，做的缝看不出来，他这个处理把进风口连成一串，我刚才在后面坐了一下很有这个感觉，送风的时候吹得受不了，我们公司里面超过十个人得空调病，感冒，就因为空调设施不好。
主要的问题就是这一套系统不好，下面还要具体讲为什么不好。
先说一下具体的例子或者说他们统计的一种研究效果。
（英文）教授是世界上最著名的搞室内工程、热工环境的权威教授，他做了这样一种研究，一般大厦的中央空调，这是一种统计的表格。
左边这一个竖向的坐标表示不满意人群的比例，在中央空调下面。
右边是室内的温度，大家可以看到在中央空调设计温度一般是到度的范围之内。
大概总有那么％左右的人对这个环境不满意。
就是说设计空调即使你全部达到设计标准以后，有的人觉得在这个屋子里面工作或者待在里面就不是很满意，这是由这一套系统本身造成的。
现在做的比较好的是天棚辐射采暖制冷和配合新风系统。
下面这一条线可以看到，％以下，而到了度左右以后基本上是％的人都能够满意。
这个统计是在世界范围内做的，各种不同的研究都是这样的，说明这一套系统从满意程度或者创造舒适程度上远远高于一般的传统空调系统。
这一根线表示如果没有空调的话到了温度超过度以后，到度往往不满意人群比这个多得多，我们大厦里面，我们现在公司所在位置外观非常现代化的，这是我们大厦，走廊里面也是非常现代化，都是外呼式电梯，进去以后都不用管了，所有都是由计算机控制，理论上讲是最优化的、最合理的配置。
有的层以上才停，有三部是层以下，强制性的把人归到哪个电梯里面，这个电梯可以自动优化组合，这都是比较好的理念，但就是中央空调系统做的非常糟糕。
我们办公室里面因为用的电脑比较多，所以屋子里面非常热，某些时候外面空气稍微低于舒适温度，我们屋里面由于电脑已经非常热了，但因为中央空调温度弄的还低，所以放暖气，新风和暖气在我们国内中央空调都是连在一起的，如果想新风只能开空调，而空调一出来以后就是放暖气，我们已经热得远远不止度，度降级度，但一开新风装置出来就是热风，但又不能关掉，关掉以后整个屋子里面都没有新风，更难受了，所以这一套系统有很大弊病，能源也浪费很大。
为什么呢？
％的风实际上是为了加热屋里温度的，要循环使用，所以别的屋子里面用过的空气要重新打过来，这样出风量就非常大，老要在那儿吹风，一方面能够听到噪声在屋里面吹风，再加上坐在回风口那儿老有风感，很不舒服，实际上我们只需要这个风量的就够了，但因为中央空调系统是中央控制，不能够按照别的方式来解决，所以必须要吹出这么多风来，如果天气冷一点儿或者热一点的话这个风量还要涉及的更大，这一部分是不太合理的，但目前又没有别的什么特别好的设施，所以目前市场上都是这样的产品。
再一方面从物理指标到心理指标。
物理指标简单说我刚才提到到度是一个舒适范围内，如果按照国内现在一般做空调设计，就是说我只要空调达到这个范围内就算标准，可以满足设计规范，可以去实施了，就算完成任务了，可实际上这远远达不到真正的需要。
因为在屋里面人的舒适环境是由多种因素组成而决定的，包括很重要一个因素就是各个屋墙面界面的表面温度，这是一条很重要的因素。
而一般的人在设计简单中央空调都考虑不到这一点。
还有写字楼因为地都比较贵，所以都是尽量想多盖房子，到那一边看一看，一栋写字楼标准平面有三千平米以上，电梯厅周围有很多黑房间，按现在来讲人工照明、人工通风都可以解决，没有问题的。
但实际上像欧洲来讲，他们长时间用以后觉得这种黑房间是非常不好的，因为人千百年以来有一种生理节奏，这种黑房间全部采用人工照明通风，理论上讲是不会有问题的，人都没问题，但时间长了以后人的心理节奏受很大影响，内封闭，内循环，会生病，会缺勤，从一个企业来讲，如果人员有将近％的人因为生病缺勤的话，工作效率受非常大的影响，如果企业自己盖房子这一方面要特别的注意，稍微增加一点儿投资能够改善很好的情况。
这一张图片显示我们大楼那部分做的不好但是这一方面做的还可以，能够看到境外不同四季的变化，能看到刮风、下雪、打雷，会有很好的节奏感。
如果关在里面看不见，听不到声音很容易引起其他各种各样的疾病。
怎么样能够保证这个大厦做到最高水平或者说一种生态科技的世界水平呢？
首先就是要从设计开始，从国际上来讲，一种深化的趋势就是说从设计上要有深化和整合的方式，传统建筑就是业主委托建筑师，国内大部分的情况是这样的，做完设计以后，由结构工程师配以结构再做设计部分，这样做下来以后达不到很好的效果，要由结构工程师，建筑师和生态工程师这些一起考虑才能做好。
生态节能新理念从节约能耗方面来讲，如果我们做一个房子全部满足了设计规范，包括咱们国内现在所谓的第二次节能规范什么都达到了，你各项单项指标都达到了，但是并不能够保证它能够满足真正的节能效果，而且室内环境一点儿没有保障，原因和问题出在哪儿呢？
实际出在孤立考虑问题上。
每项单项指标，你可完全可以保证，好比这个玻璃完全可以达到设计规范要求，但这个开窗面积如果超过一定范围以后，没有其他措施做补救的话，房间里面舒适程度会有很大影响，这个规范是最低标准，满足规范并不能保证有一个很好的室内环境。
欧洲那边做的更好一些是把初级能源的消耗和二次绿化生态能源的消耗区分开来，这样就给了设计师更多的创作空间，通过太阳能的利用，通过地热，地冷，风能运用的话，虽然也用能量，但用的能量不是通过燃烧石油和煤炭来产生的，燃烧石油和煤炭会产生很大污染，而且对人类整体是有影响的。
进行生态智能办公建筑设计有什么好处呢？
有上面几个方面。
一个是提高员工工作效率，这一点如果是室内环境不好，像最近这一种天气时非常明显，工作效率非常的受影响。
第二改善员工健康条件。
如果自己大公司投资干，房产想做的好，在市场占有竞争力的话，应该考虑这一点，改善员工条件。
第三点提高企业形象与地位，这一点在国际上的大公司特别有反映，如果我们做一个高档写字楼，想要吸引国外大公司入驻必须注意这一点，为什么呢？
像，微软或者是其他的，欧洲那些大的保险公司，大的跨国公司非常注意企业形象，不能说盖一个办公楼非常漂亮，但能耗特别高，污染特别严重，这样从企业战略来讲不可能承受这样的指责，所以他选择楼盘，选择办公室的时候就不会选择这样的办公室。
还有一项就是减少建筑运营成本，包括减少建筑投资，后面我专门有一章会讲到投资成本运营部分，通过一系列的措施能够提高出售市场竞争，最终的目的实际上还是经济因素在里面起作用。
前面那些都是我们要达到的目的，但最终实际上作为开发来讲或者一个地产经营来讲要在市场上有回报，有资金的回收。
下面这一张图按照统计学来讲总是有％到％的人，在办公室里面，平均来讲不太集中注意力的，开小差，而通过调整室内的环境，能够压缩这一部分，减少这一部分。
如果环境不好的话这一部分很快的增长。
这一张图片就说明一栋写字楼，国外做了统计，以三十年为周期，它的建设成本，实际上只占％。
三十年之内它的运营成本占％，相当于他造价成本的倍，而％占大头儿的就是员工的工资，人员成本在这里面。
国外工资水平目前非常高，国内水平也是增长的非常快，对比其他的亚洲四小龙或者其他的发达国家，高速发展国家也是这样，工资增长也是非常快的，这一部分，就是说将来人工占的费用非常大。
对于建筑上来讲，如果我们能够再通过建筑设备的一些调整，能够提高室内环境，减少生病率，增加出勤率的话对整个市场回报也是非常大的。
生态智能建筑设计指导思想有这么几方面，一个综合考虑所有的环境效益，不是孤立考虑一栋建筑，我们做一栋建筑不是光考虑建筑本身，而要考虑周围整体环境。
重新评价传统适用技术的环境价值，考虑建筑全寿命周期的思想，整体设计思想与程序。
这一栋建筑是法兰克福最新一栋写字楼的设计，平面组合。
这一个图大家可以看到，现代化的写字楼里边功能是非常复杂的，这一部分特别是高层建筑，平面上不适合于搞各种各样的花样，就是说如果拿到一个设计，建筑师因为某种因素的影响，它做一个平面特别复杂，特别新颖的东西，可能是让人眼前一亮，但是作为出租和出售的写字楼来讲这个功能是非常重要的，而且作为高层建筑来讲这个结构合理性，包括结构本身受益合理性包括运行，管道和所有设计的合理性是非常重要的，这不是一个简单建筑师玩一个什么概念就能够解决的。
所以这一部分不是说对于那一种特别异形建筑要比较小心一些，因为开始的时候可能看着挺好看，好玩，但真正要深入做下去的话代价是相当大的，这是局部放大。
这个说到设计要模数化，灵活组合平面设计，这对将来市场出售出租非常重要的，来买房子的人是非常看重小的细节的东西，包括他的办公室离电梯有多远，一出了电梯厅以后是不是能够直接看到它的门，这对于公司形象选择，买一栋，买一套办公室这个位置是非常非常重要的。
优秀的生态智能设计并不一定是昂贵的。
并不定说现代化智能，现代化的东西一定比常规的做法要贵或者一定要贵多少，不一定。
因为用到这些原则，实际上是只要建筑设计在开始的时候有意识的话不会增加太多成本而且相对来说会带来很可观的效益。
这是法国的一个科研中心，比较强调几个方面，一个是遮阳，因为夏天能耗最大的还是太阳光，再一个强调自然通风，组织进风口和出风口，原理上都不是特别的复杂。
但是你要考虑和没有考虑那是差别非常大的，如果没有这种自然通风的话这个地方的热量就都需要通过空调吃掉，那费用就非常大了。
这是德国另外一个职业培训的中心，采用了房中房的概念。
也是通过研究不同的太阳高度角，利用水降温。
这是盖成以后的效果。
这是比较早期的一个例子，也是利用太阳能在不同的角度下组织自然通风，这两项是最有效和投资最少、最见效的两个技术因素。
这是在英国的一个实例，建筑师做了一些比较有意思的处理。
做了一个风塔，炮塔式这样一个风塔，屋顶做的有斜面，有曲面的，达成几个因素，一个通过可旋转的塔刮风时可以选择最合适风向，这样能够组织进风和出风，屋面做成曲面有利于排风向，进新风的时候可以进行热交换，都是一些简单的道理，但是它结合在建筑上处理到一起的话，又成了一个建筑很主要的建筑立面设计的一个元素，同时又不是什么特别超高难度的高技术，但是达到非常好的技术效果。
下面讲如果我们做一栋，现在拿到一个项目要做一个写字楼，然后我们想采用这些先进的生态技术，要达到上面说到的几个目标。
一个就是提高室内的舒适环境，提高产品的市场竞争力，同时又尽量减少一次成本的投入和减少运营成本，达到市场最优效果，怎么做呢？
这是一个例子，一个小建筑，我们可以从这个小建筑上面看出来如果做大建筑，正所谓麻雀虽小，五脏俱全，这个房子就是索贝克教授自己的一栋别墅，自己做的设计，自己同时也是建筑师。
智能化设计，生态节能设计是舒勒教授，超日节能公司的，这个房子在素家特边上的小山上，风景很好，做一个全玻璃的房子，大家想可能很难受，夏天热，冬天冷，能耗非常高，某种意义上是对的，美国第一代的摩天大楼就是这样，非常的不舒服，谁得不得了，冬天冷得不得了，但是这个房子代表世界最先进的水平，做的非常好。
这是夜景。
其中有很多的技术特点，我给它总结了至少有八大点。
其中一个采用钢结构，全装备没有任何污染，本身非常轻，只有一般建筑的的重量，没有抹灰，没有砂浆，可以全部回收，可以换一个地方重新盖，没有任何的污染和浪费，实现能源自给自足，这个房子的能源不需要城市提供任何电能和热能。
采用高效防晒节能双腔—玻璃外墙。
隔热边框做的很好，但那个密封条在技术处理上还有一些问题，是比较大热损失一个点，这个窗户越小，玻璃窗户面积越小这个框就占的比例越大。
所以热损失所占的比例越高，如果在一定范围做的大一些，这个框占的比例就小，所以热损失就比较小，这个房子用比较大玻璃的尺寸也有这样的一个效果。
他用了自然通风，辅助以机械通风，有％以上的热交换系统，高效水源热泵和低温天花供冷制暖系统。
还有太阳能光伏发电，全世界都可以感应控制这个设施。
这个设计的非常好，我上个参观了一下，装饰非常精美，全部透明，住在里面晚上睡觉时可以看着天上数星星，早上的时候花开起来拔节的声音甚至能够感觉到。
离他们挺远的邻居，不太认识的，隔着一条街以外，在山坡上，他去休假的时候也跟他们说，希望他们休假的时候晚上把灯开开，因为像一个宝石似的，晚上晶莹剔透的，已经成为一景了，人家非常喜欢它的房子，代表一种全新的理念。
这个房子不是几室几厅概念，全部是通透的。
餐厅里面可以看周围的景色。
怎么能够做到这一点呢？
零能耗，全用玻璃保证。
有几个方面，这是一张能量平衡的设计简图，大家可以看到太阳能方向从上面和侧面，这是城市电网部分，这是一个长效的储热装置，有天花制冷系统和天花供暖系统，这样利于太阳能所有的能源都是来自于太阳能，太阳能进来以后，它发电以后并入电网，可以用零能耗并入电网，白天并不需要多少能量，到晚上真正需要时可以从城市电网把这个电取回来，可以计算非常精确，有天花制冷系统和供暖系统。
刚才是一个简图，一个概念性的，落实到房子具体要做什么设备或者什么元素呢？
做了这么一些因素。
一个在屋顶做了光伏发电系统。
热存储装置做了一个三十立方米的一个水池或者密闭水箱，有非常好的保温隔热材料。
可以做到把冬天冷保留到夏天制冷，把夏天热存起来在冬天用，这个都可以。
有一根地下管道，吸取空气的时候，进来以后通过地下的预热，冬天预热一下，夏天预先制冷。
最开始设计的时候还是设计了外遮阳，如果做外遮阳效果更好一些。
但是最后在方案优化进一步深入的时候，因为采用了非常好的玻璃，非常好遮阳效果的玻璃，为了建筑形象上，可能会在一年中有两三天最热的时候屋里温度超过设计的舒适温度度到度，可能会高一点，但业主说我认了，这一两天我宁可有两三天屋里头稍微热一点，但外面没有遮阳这样做的更加干净利索一些。
屋顶天花部分用了辐射制冷采暖系统，刚才说这个辐射制冷采用大面积制冷和采暖，这样人感觉比较舒适，而不是说像在一个暖气片周围似的，热起来这一边烤那边冷，抽风感觉。
同时还有增加舒适度，为什么要有热多性。
一个房子没有储热蓄热的话一个人在屋子里面很难受的，用铜管做大量的水循环系统有一定的蓄热体感觉比较舒服。
这是夏天时能量设计，太阳照进来的一种白天晚上循环系统。
晚上的时候比北京温和多了，平均是负五度，负十多度也有，但平均负五度，不同气候条件下有不同的制冷计算。
最后在这一栋房子做起来以后，最大的供热负荷是到每平方米，最大制冷是每平方米。
所需供热热量每小时，设置蓄热装置负每小时。
能量达到，需要左右的电能，需要太阳能发电板解决，这一套系统做下来以后可以做到所有运营能量为零，这是天花部分。
这里面是铜管，这里面有反射装置，这是新运用的材料，这是钢结构的结点。
做的非常漂亮，干净利索，这是檐口部分，可以看到做的非常认真，有技术支撑在里面做的才这么好。
中型，大型的高科技生态智能办公建筑技术采用哪些系统呢？
我研究国外发展情况认为这八个方面是生态高科技写字楼发展方向应该具备的因素，或者至少这一方面应该采取努力。
第一个讲活性能量建筑基础系统。
这是年代左右在欧洲开始慢慢成熟的一项技术。
这个技术早期用在小规模建筑上开始慢慢做，有一些商住楼，现在开始用到大规模公共建筑上面，几万平米的建筑，十多万平米实施的项目。
一般的地源热泵系统区别是一般地源热泵做别墅是打几口井，埋管路，单独打井设备，施工，有这样的投资，而能量活性建筑基础是施工时有的做的比较深，在装基础，我在这个装基础本身施工时跟钢筋绑一块儿埋地底下就可以了，但是中间有一套技术技能，使管子浇混凝土时不至于被压扁走不通了，所以在施工时会先灌一定压力的水，有监测点，保证这个管子不会在施工时被压扁或者挤断。
这一张是地理温度图。
地底下到了五米以下，变化温度就变化不太大了。
再往下到十米左右，十五米几乎是一样。
再往下因为地心热力又慢慢上升了，利用这一个特点采取相对比较高的制冷温度，设计温度和相对比较高制冷和供暖温度，比较好的节约能源的做法。
这一套系统效率比较高。
利用地热冬季采暖夏季制冷中央空调系统用的也比较多。
我们公司在抚顺的一个项目也是采用了这样一套装置，所有第三代集中空调时代，同时满足制冷供暖还有会所里边游泳池的采暖，加热水部分也用这一套系统。
第二个比较主要的因素是混凝土楼板辐射制冷采暖系统，这个不是靠对流
升级会员 