成本手册Word格式.docx

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分管领导审核

分管领导对《项目拓展阶段成本估算》进行审核，对提出的意见，由成本管理部部长组织、财务部参与进行修改，修改后的意见再次提交分管领导审核直至通过。

审核需严谨。

提交后1个工作日内

总经理审批

1、总经理对《项目拓展阶段成本估算》进行审批。

对提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。

备案至总裁处。

2、审批通过的《项目拓展阶段成本估算》作为《项目可行性研究报告》的内容。

《项目拓展阶段成本估算》并自动成为项目建安成本预控目标。

第二节项目定位阶段成本测算管理流程

项目定位阶段成本测算管理流程标准

项目定位阶段成本测算管理流程

以项目经济效益最大化为原则，通过定位阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。

形成概念设计成果

1、工程管理部部长组织进行概念设计管理。

2、总裁/总经理审批概念设计成果。

按《概念设计管理流程》进行。

按《概念设计管理流程》进行

项目定位阶段成本测算

1、成本管理部部长根据工程管理部提交的概念设计成果组织完成《项目定位阶段成本测算（项目成本估算修正）》的编制，财务部、开发部、营销部参与。

力求准确，及时。

2个工作日内

成本测算的审核

1、成本管理部部长将项目定位阶段成本测算提交分管领导审核，提出的意见由成本管理部部长组织相关部门进行修改，修改后的《项目定位阶段成本测算》提交再次审核直至通过。

成本测算的审批

1、总经理对分管领导审核通过的《项目定位阶段成本测算》进行审批。

审批需严谨。

形成项目定位报告的内容

1、成本管理部部长将审批通过的《项目定位阶段成本测算》提交营销部形成《项目定位报告》。

2、营销总监启动营销策划工作，流转到《项目营销策划管理流程》。

需充分依据资料。

参考《项目定位报告》模板。

3个工作日内

《项目定位报告》

支持文件：

无

记录表格：

1、《JYDC-PR-CH-001楼盘市调表》

2、《■模板.项目定位报告》

第三节项目方案设计阶段成本管理流程

项目方案设计阶段成本管理流程标准

项目方案设计阶段成本管理流程

以项目经济效益最大化为原则，通过方案设计阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。

形成成本测算

1、成本管理部部长通过项目定位阶段成本测算管理，形成项目成本测算。

按《项目定位阶段成本测算管理流程》进行。

按《项目定位阶段成本测算管理流程》进行

编制项目方案成本概算

1、成本管理部部长依据项目成本测算及工程管理部提供的方案设计成果文件组织进行《项目方案成本概算》的编制，相关部门参与。

1、分管领导对《项目方案成本概算》进行审核，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目方案成本概算》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。

1、总裁/总经理对《项目方案成本概算》进行审批。

2、总裁/总经理审批通过的《项目方案成本概算》作为评审工程管理部初步设计成本控制质量的依据。

第四节项目初步设计阶段成本管理流程

项目初步设计阶段成本管理流程标准

项目初步设计阶段成本管理流程

以项目经济效益最大化为原则，通过初步设计阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。

编制《初步设计限额要求及成本控制建议》

1、成本管理部部长组织在初步设计开始前，编制《初步设计限额要求及成本控制建议》。

需按要求按时编制。

1、分管领导审核《初步设计限额要求及成本控制建议》，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《初步设计限额要求及成本控制建议》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。

1、总裁/总经理对《初步设计限额要求及成本控制建议》进行审批。

对报告提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。

《初步设计限额要求及成本控制建议》作为初步设计阶段的成本控制依据。

2、流转到《初步设计管理流程》。

工程管理部部长组织进行初步设计，在设计过程中具体落实《初步设计限额要求及成本控制建议》。

编制项目初步设计阶段建安成本概算

1、工程管理部完成初步设计后，成本管理部部长组织（财务部参与）根据初步设计完成《项目初步设计阶段建安成本概算》编制并交分管领导审核。

1、分管领导审核《项目初步设计阶段建安成本概算》，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目初步设计阶段建安成本概算》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。

1、总裁/总经理对《项目初步设计阶段建安成本概算》进行审批。

2、审批通过后的《项目初步设计阶段建安成本概算》作为评审工程部/设计初步设计成本控制质量的依据。

⏹产品配置标准建议书

产品配置标准建议书

1

产品类型组合

2

总体容积率

3

地形特点

4

项目风格定位

5

结构形式

6

预期售价

7

单方成本

8

停车配比及形式

单方造价

材料1

使用部位

首层大堂

面积

层高

功能配置

装修标准

标准层大堂

装修造价

电梯要求

轿箱尺寸

运行速度

候梯厅

进深

架空层

功能要求

地库管理口

⏹产品户内空间

交楼标准

实施方案阶段完成

毛坯

交付要求

精装修

装修单方造价

户型指标

属性

3+2+2

实用率

主要厅房尺度

客厅

开间

特殊要求

主卧室

次卧室

厨房

主卫生间

洁具件数

次卫生间

主阳台

服务阳台

佣人房

附送地下室

附加空间

入户花园

空中庭院

底层庭院

第五节项目目标成本管理流程

项目目标成本管理流程标准

项目目标成本管理流程

明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。

成本与费用测算

1、主体施工图阶段的成本预算经评审确定后，成本管理部部长组织工程管理部、项目部、营销部、财务部召开成本分析会，提出各项成本测算要求。

2、目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。

1、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务部负责提供数据，土地费用、政府报建报批费用以及勘查设计费用由开发部、工程管理部的设计人员负责提供数据，营销费用由营销部提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由财务部负责、项目部配合成本管理部进行测算，其它各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。

2、测算过程中遵从以下原则：

量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定

单价、计算合价。

1个工作日内

编制《项目目标成本控制指导书》

1、成本管理部部长组织汇总各项成本科目测算数据，编制《项目目标成本控制指导书》。

2、主体工程的目标成本根据工程预算进行编制。

1、确定目标成本应遵循的基本原则：

1）标杆瞄准

在项目选择和项目策划阶段，营销部通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本管理部应通过工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。

2）满足顾客需求

a）在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述；

b）在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。

3）竞争策略要求

a）在项目选择和项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述；

b）在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

4）倒逼成本

a）通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍；

b）用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标；

c）用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本：

1方案设计形成的目标成本≤项目总目标成本+成本预备费（一般为项目总目标成本×

8%）。

用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求；

2初步设计形成的目标成本≤方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。

用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求；

3施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。

用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求；

4测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。

《项目目标成本控制指导书》

1、分管领导审核《项目目标成本控制指导书》，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的施工图提交分管领导再次审核直至通过。

1、审核需严谨。

1、总裁/总经理对《项目目标成本控制指导书》进行审批。

通过后的《项目目标成本控制指导书》作为项目实施阶段正式的成本控制目标。

1、审批需严谨。

下发执行项目目标成本

1、成本管理部部长组织将总裁/总经理审批通过的《项目目标成本控制指导书》正式下发各部门执行，作为各项成本控制的依据。

2、成本管理部部长对目标成本控制指导书在各部门的执行情况进行监督。

3、工程测算完成后，成本管理部部长负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。

月度反馈

1、各部门负责人根据下发的目标成本控制指导书的要求组织实施，并按月度将执行情况反馈成本管理部。

2、对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更单、签证审批单），如果有补充预算需在目标成本控制指导书中调整目标成本，由部门负责人每月25日前申报成本管理部。

1、需按月度向成本管理部进行反馈。

每月

调整目标成本

1、成本管理部部长组织对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过成本管理部的审核，对于超出目标成本的由成本管理部向责任部门发出成本预警，由责任部门负责调整和控制。

2、各部门申报的补充预算经成本管理部部长审核通过后，由成本管理部部长组织在《项目目标成本控制指导书》中调整目标成本，并提交分管领导、总经理审核。

1、对于无补充预算又未在工程量清单中列出的其它发生项目的成本在项目竣工结算中原则上不予考虑。

2、当项目的市场定位或规划设计发生重大变化时，应该按照最新的规划指标调整目标成本，调整之后的目标成本按原审批程序进行审批后重新下发。

提出后3个工作日内

调整后的《项目目标成本控制指导书》

1、成本管理部向分管领导提交调整目标成本后的《项目目标成本控制指导书》，分管领导进行审核,提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目目标成本控制指导书》提交分管领导再次审核直至通过。

1、总裁/总经理审批通过的《项目目标成本控制指导书》正式下发执行。

3、《■模板.目标成本控制指导书》

⏹模板：

目标成本控制指导书

项目成本控制指导书

———期

成本管理部

年月日

成本控制指导书期

Ø

目的：

明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；

产品组合：

总占地面积

总规划用地面积

住宅占地

成本敏感

综合容积率

总车位比

（不含TH）

住宅可售

商业可售

总建筑面积

其中公建

公建用地

车库可售

其中住宅

产品组合

建筑面积

占地面积

产品比例

平均面积

总户数

框架比例

容积率

占地

单位造价

住宅

TOWNHOUSE

多层

小高层

高层

公建

独立车库

商业网点

地上停车位

配套用房

地下车位

非人防地下车位

合计

半地下车位

人防地下车位

综合

普通住宅户均

目标成本：

成本项目

一期目标成本（万元）

跨期目标成本（万元）

第一责任部门

权重

其它责任部门

控制要点

可售面积

一、土地获得价款

1、政府地价

开发部

100%

2、政府收益金

3、出让金

出让金标准：

住宅223元/m2,公建326元/m2,面积需经成本管理部复审

4、配套费

住宅110元/m2,公建100元/m3,面积需经成本管理部复审

5、红线内、外市政配套

6、拆迁补偿费

7、契税

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

勘察丈量费

项目部

85%

项目部、成本管理部

15%

需招标确定合作单位

规划设计费

规划

工程部/设计

竖向管网设计

施工图设计

外配套管网设计

建筑研究用房

50%

2、报批报建费

政府报批报建费

详见附表一，需分期阶段考核

水电气增容费

水增容费10元/m2、电贴费290元×

2/户

3、三通一平费

临时道路

临时用电

合理确定最优方案、避免重复迁移

临时用水

场地平整费

　严禁发生现场土方运输责任不明的现象发生，导致甲方重复运输

4、临时设施费

临时围墙

临时办公室

临时场地费

临时围板

三、主体建筑工程费

1、基础工程费

大坑处理

70%

成本管理部

30%

护壁（坡）

基础

桩基检测

降水

2、结构及粗装修工程

3、门、窗工程

室外门窗

户门

防火门

4、公共部位精装修

大堂及电梯前厅精装修

按建造成本责任划分

另见附表二

楼梯间精装修

屋面精装修

外立面精装修

5、室内装修

阳台、露台精装