农业生态园策划实施方案Word格式文档下载.docx
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市农业发展明代烽火台景区是集古代建筑、农林于一体的农业生态观光园，距享有盛名的盂姜女庙景区仅1.5公里，作为该景区的延伸，该农业生态观光园项目将有十分强劲的旅游、观光吸引力。
本观光园具体建设项目有：
1、修复古建古代烽火台（在不影响古建前提下加装现代电子技术体现古代狼烟效果）
2、建设地下防空人防工程（建设面积约5000平方米，战时用于人防工程使用、平时加装迷宫设计用于旅游娱乐）
3、畜牧业养殖示基地。
其中建设现代化猪舍20间，面积约为1500平方米；
牛舍10间1300平方米；
驴舍10间1400平方米；
鸡舍50间2000平方米；
鸭舍2000平方米，鸽舍1000平方米。
4、养鱼池6座，面积1000平方米。
5、蔬菜大棚20个约20000平方米。
6、各种果树2万株（采摘园区）
7、各种观赏性树木1000万株。
8、各种花卉、绿地16000平方米。
9、各种树木苗圃5000平方米。
10、修建人工湖、水面面积6000平方米（设凉亭，游船等设施）
11、修建古代八宝琉璃井。
12、修建具有独特的农家院5套（每套11间，格局为五正六厢）
13、建设大雄宝殿，山门等设施。
14、山门西侧建设水晶宫饭店（采取地下水晶宫式大厅，二楼设雅间，具有山水，瀑布，使整个饭店多功能化）。
15、建设现代化多功能沼气池。
16、建设20千瓦风力电站。
17、建设儿童乐园。
18、小型污水处理设施。
19、石磨豆腐坊200平方米。
20、自制散酒坊300平方米。
21、监控指挥中心200平方米。
本园区建成后集观光、休闲、娱乐、农林牧渔为一体的高科技农业生态观光园。
它的建成将为美丽的山海关添加一座风景迤逦的旅游景点，一定会创造良好的经济效益和社会效益，同时也将进一步推动山海关旅游业的发展。
3.项目可行性分析
3.1政策优势
根据市的旅游立市的发展方针，将打造成“国际旅游名城”，具有丰富多彩而又独具特色的历史文化和人文景观。
连山踞海，旅游资源丰富，已成为京、津两地游客休闲度假的首选之地，被称为“京、津后花园”。
旅游开发是山海关的优势所在，古迹荟萃的古城有许多景点有待开发，而古建筑烽火台是与万里长城天下第一关、孟姜女庙等同期的古代军事、文化布局文物，因为年久失修而被人忽视未及开发的一个极有潜力的旅游景点。
市制定了相应的旅游规划，积极谋划探索假日游、工业旅游、农业生态游、筹办国际长城文化节和之春旅游联谊会，增开旅游专列等，努力扩大旅游外延，缩短旅游淡季，实现旅游人数和旅游收入持续稳定的增长。
3.2区位优势
景区坐落在省旅游城市市山海关区境，东临交界102国道，北临京高速公路。
南有中外闻名的孟姜女庙；
至山海关区北外环路边。
依山傍水，交通便利，地理位置极为优越。
市又是我国知名的旅游城市，每年夏季有700多万游客来此度假避暑，加上该市的200万居民，构成了现实和潜在的旅游客源市场。
3.3满足人们生活需求
是我国首批沿海开放城市，经济实力和人民生活水平都得到了极大的提高，对精神文化生活的要求也提到了新的水平，尤其是近年法定节假日的增多，居民有了更多的精力和时间进行休闲和娱乐，每到周末合家到公园或市郊游玩已是最基本的方式，而我市现有的公园和市郊景点已经不能满足居民日常的生活娱乐的需要，因此，修建一个别具特色的农家乐性质的娱乐场所是符合市民的文化生活需要的。
当今社会，竞争的日益激烈和生活节奏的不断加快，使都市中的人们越来越羡慕闲适的农家生活，“采菊东篱下，悠然见南山”不再只是出现在田园诗中，更成为当今社会大家向往的理想生活。
在忙碌的工作之余，在田园牧歌里放松身心正成为众多都市人的生活之选。
农业生态园以发展特色农业、观光农业、乡村食宿和休闲娱乐为基本保障，以农家乐为特色，以全方位、多功能的系列生态旅游体验为经营方式，将旅游和农家乐开发组成有机整体。
利用固有的文物古迹、土地资源、特色建筑以及独特的地理环境优势发展成为能集吃、住、购、游、乐、娱为一体的，极具特色的休闲农家乐。
以农家乐为主题已经成为现在旅游时尚，怎么样花钱买个乐是每个游客的心愿。
让我们一起行农村路、住农家屋、吃农家饭、观农村景、享农家乐、购农家物、学农家活，最终达到健康、休闲、养生的目的，之行必将成体验之旅、快乐之旅，健康之旅。
3.4旅游环境
随着人民生活水平的提高，旅游已成为人民生活中不可缺少的部分，国家为促进国民经济的增长、扩大需，采取了增加公休时间等一系列措施，旅游已成为国民经济一个新的增长点，成为新兴的产业。
市是全国甲级旅游城市之一，是有名的“夏都”，旅游资源非常丰富。
旅游业是市优势产业之一。
古城山海关是古代城防建筑群，万里长城从这里入海。
这里的长城绵延起伏，雄关耸峙，如虎踞龙盘控制海陆咽喉，以它得天独厚的地理环境，别具一格的组合方式，情景交融的构思寓意，古朴典雅的建筑风格，构成了具有山、海、关特色的旅游胜景。
为了促进旅游业的发展。
近年来开辟了黄金海岸、南戴河、碣石山、天马湖、祖山等旅游景点，构成了19个旅游区、40多个景点，形成了山、海、关三角旅游经济带。
为了提高旅游品位，缩短旅游淡季，市已开办了假日游、小包价、特价游等特色旅游活动，市已成为自然景观与人文景观交相辉映，道路畅通的旅游城。
3.5丰富市旅游资源
市旅游资源相当丰富，但大都属于传统旅游产品，农业生态园的建成，将进一步丰富市的旅游资源，改善市的旅游环境。
以北戴河滨海为特色，山海关历史文化古迹为依托的旅游业，具有明显的季节性。
如何使的旅游淡季不淡，一直是旅游业迫切需要解决的问题。
农业生态园设有四季植物展馆、娱乐设施等不以季节为制约的观赏、游乐项目，能够从一定限度地缓解旅游淡季游人无处可玩的状况，尤其是市民日常娱乐的要求。
3.6适应旅游发展需要
我国旅游业长期以来一直围绕着自然景观和历史资源而开发，以旅游观光为主，为旅游产品的基础层次。
单纯的观光性质的旅游并不能吸引游客重复旅游，这也是市乃至全国旅游业经济效益不高，旅游收入水平较低主要原因。
而目前世界旅游业的发展已逐渐由表及里转向挖掘文化涵，旅游经营方式和产品结构正在发生结构性和阶段性变化，旅游产品正由传统的列式、观赏式上升到表演式和参与式，以全方位适应现代旅游消费，出现了以下变化：
a传统的观光性旅游向专题旅游转化，如度假旅游、生态旅游、文化旅游、探险旅游等；
b静态列式旅游项目向动态参与式旅游项目转化；
c被动式旅游向主动式、自助式旅游转化；
d单一主题旅游向多元化主题的个性旅游转化。
为适应这一变化的新形势，农业生态园在市旅游资源的基础上，拟建设一个以生态植物观光、娱乐、大众动态参与的、传统与现代结合的生态旅游公园。
4.市场分析
4.1旅游现状
具有三大旅游系统资源：
历史文化古迹、山川湖泊、一百多公里的海岸线，旅游资源丰富。
但是“参与型旅游”越来越被人们重视，现代人越来越注重接近自然、亲身体验、亲自参与的旅游方式，而不仅仅满足于观光旅游。
目前集发农业观光园在国已经享有盛誉，就是一个可以借鉴的成功典型事例。
4.2旅游人口分析
城市人口68.7万人，郊区人口197.6万人。
游客比例按10%计为26.6万人；
50km半径1283万人，游客比例按2%计为24.56万人。
外地游客据有关部门统计，每年进入游客约600万人以上，
途径主要为铁路、公路、航空。
其中铁路途径约占61%，公路途径约
占38%，航空途径1%。
游客主要集中在暑期四个月
4.3客源规模预测
根据市旅游部门预测，至2010年，我市旅游客源人数如下：
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
国
676
690
703
717
732
762
793
825
859
增长率
（%）
2
4.1
国外
19
22
25
29
34
40
47
55
65
15
18.1
合计
695
712
728
746
766
802
840
880
924
根据前述客源市场分析，当地人口（含三区四县）266.3万人，300公里地理半径人口约6000万人，外地游客每年进入的游客均在900万人以上，主要集中在暑期四个月，若按1%游客来园参观游览计，则年游园人数约10万人。
另考虑本地人口的（三区，四县）来园游览，则农业生态园年可接待40万人。
4.4客源市场的潜在优势
近年来市加强了旅游规划，制定了增开至、、等七城市旅游专列，开辟香港和俄罗斯市场，利用中央电视台和互联网加强对外宣传，京高速公路的开通大大缩短了北京、天津、、游客来市的时间，这些措施构成了市旅游客源增加的潜在优势。
另外，随着国家宏观经济形式的逐渐好转，人们消费观念的逐步转变，双休日及节假日的增多及我国加入世界经贸组织等，尤其是春节、五一、国庆节等大假的设立，国家积极鼓励消费，假日旅游消费意识已深入人心，为扩大游客资源打下了坚实的基础，旅游淡季的缩短、游客的增加已是必然趋势。
5.总体布局与功能分区
5.1设计原则
a在充分利用、保护现有文物古迹等景观资源，改善环境的前提下进行开发建设。
b积极开发与推出新的旅游项目，突出新意，强调参与，满足现代游客不同层次的旅游需求，配合全民健身运动，力求实现让人们远离现代都市生活的“喧嚣与躁动”。
c在充分体现时代性的同时，又面向新世纪，满足不同年龄和消费层次的需求，为广大市民和国外游客提供一个理想的寓教于乐的休闲胜地。
d集娱乐性、知识性和艺术性于一体，实现旅游、农业和文化的有机统一。
e充分结合当地的自然环境，组织、建造园区的各个组成部分，使之成为有机统一的整体。
f在强调优美的绿色环境的同时，创造便于建设和经营管理的良好条件。
g建成生态园与游乐园相结合，集生态性、观赏性、知识性、趣
味性、健康性、参与性一体的现代化农业观光、休闲、游乐场所。
5.2功能分区
5.2.1生态保育区
以山区原始地形地貌为主体，旨在为游客提供一个无污染的良好生态环境，顺应人类对山水的亲和性，满足游客特别是城市的游客反璞归真、回归大自然的需求。
5.2.2史迹保存区
史迹保存区有两处，一处为边墙子烽火台，另一处为八宝琉璃井。
两处古迹留下不少的故事与传说，是不可多得的文化旅游资源。
八宝琉璃井至今依然有清澈的山泉冒出，在半山腰里有泉水涌出，也是不多见的奇妙在水文地质现象，也伴随着怪异的传说在里面。
烽火台，亦称狼墩，狼、烽堠。
主要作用是传递军事警报。
烽火台一般建在高处，台上备有柴草、狼粪、硫磺、硝石等物，一旦发现敌情，昼则举烟，夜则举火，夹以火炮，依次传递，使千里防线迅速传报，形成了一个严密的防御通讯网络。
山海关附近烽火台有三处，即边墙子烽火台、欢喜岭烽火台、道庄烽火台。
现仅边墙子烽火台遗迹尚存。
边墙子烽火台位于山海关城东十华里，地处丘陵高地，视野开阔。
顶部建有一座高3米、平面面积2500平方米的大平台，上设烟墩。
现在台上砖石虽已全无，但夯土挺立结实。
烽火台是一种军事通讯设施，古代对于烽火台的设置、种类、组织、信号、程序等都有一套严密的制度。
明化成二年就明确规定：
“边堠举放烽炮，若见敌一、二至百余人，举放一烽火一炮，五百人二烽二炮，千人以上三烽三炮，五千人以上四烽四炮，万人以上五烽五炮。
”山海关历来为兵家必争之地，烽火台当年烽炮常举。
5.2.3佛教文化景观区
位于园区中部，宣扬佛教文化，使佛教信徒可到此烧香礼拜。
5.2.4水上活动区
利用景区中部形成的水库，修建水上景观设施，如假山跌水、水帘洞、观瀑亭、水上曲桥、水中亭，让游客充分领略群山秀水美丽风光，以满足其追求返璞归真、亲近自然的愿望。
同时在库四周可开展垂钓活动。
5.2.5蔬菜瓜果采摘园
蔬菜瓜果采摘园位于景区西部山谷平地，以“蔬菜瓜果”为题材，紧扣“人与自然”和谐融汇的主题，栽取蔬菜瓜果精品，应用传统造园手法，展示蔬菜瓜果朴实自然、幽秀清旷，贴近生活的特色，具有很高的观赏和科普教育价值。
游人可入园观赏、采摘，享受假日农场的自然风情与硕果。
5.2.6智能化温室大棚区
结合旅游市场的需要，靠优良品种和农业高新技术占领市场，引进国外优良品种。
实现微滴、渗灌节水灌溉技术，引进美国现代化智能温室，应用无土栽培、立体种植等先进的种植方法，充分利用空间，节约土地资源，首创了立体大花柱、立体墙面栽培和屏风式栽培，取得了良好的生产、观光效果。
同时还可以经过包装后在各大超市、酒店、休疗养院销售，将园区发展成为市无公害蔬菜生产基地。
5.2.7农家四合院生活体验区
体验农家院的生活特色，四合院是我国传统民间建筑，一家一户，住在一个封闭式的院子里，过着一种安逸、消闲、清静的日子，享受家庭的欢欣、天伦的乐趣，自然有一种令人悠然自得的气氛。
5.2.8旅游服务区和停车场
旅游服务区设在景区入口。
在205国道南设停车场，停车场占地面积，近期按可提供200辆车位。
在服务区设置停车场、餐饮设施，大门设门楼，设售票、医务、保安、监控和行政管理等办公用房及其他配套服务设施。
5.2.9儿童游乐区
布置儿童娱乐设施，方便儿童游乐。
5.3道路系统与游线组织
依据园区的地形特点并结合各功能分区的布置，布置全园的道路系统。
园道路的等级分为以下几种：
主干道4-6m，次干道3-4m，步行道1-2m。
园的交通主要以步行为主，不再设其他交通设施。
以后如果有条件可以考虑设小火车或电瓶车等设施。
全园以道路、绿化进行空间分隔，各种游乐设施分散布置于各植物园中，形成一个在大自然中享受游乐的总体布局风格。
5.4竖向设计
有效利用现有地形，创造丰富的立面构图效果，利用山体来营造滑雪场等设施。
平整场地本着填挖平衡、满足排水要求的原则，人工湖产生的土方，可以在适当位置堆置小丘，以丰富景观效果，进行整治美化，使成为一个有特色的游玩观赏点。
6.经营容和经营模式
6.1戏剧、评书专场和地方民间艺术表演
在园的仿古小戏台。
将会安排地方剧种表演、天天书场和浓郁地方风情的歌舞和鼓乐表演等活动，让来园区的游客亲身感受本地深厚的文化底蕴。
有兴趣的游客也可亲自上阵，做票友，一展技艺。
6.2农家餐饮品尝和采摘体验活动
园拥有大棚蔬菜和食用菌，四季产出新鲜绿色有机蔬菜和营养丰富的使用菌类。
在菜地里采摘蔬菜蘑菇，在碧溪里挥杆垂钓，在百果园里亲尝自己的采摘各色水果，傍晚，晚风习习，品尝最新鲜的农家菜，奶牛场则可为游客提供最新鲜营养的牛奶。
布置园区水系，将营造成亭台水榭的园林美景，满池的荷花和畅游其间的鱼儿使游客在体验农家乐的质朴之美的同时，平添更多诗情画意。
6.3农家乐和茶艺棋牌休闲
在园区里，游客们可以与鸵鸟、白孔雀、珍珠鸡等动物“亲密接触”，观赏山羊角斗、小猪赛跑、牛犁田等农家表演节目，还能参与操作“脚踏水车”、“手摇水车”等传统项目，体验传统农业生产方式的艰辛与快乐。
在畅快玩耍之余，亦可在雅致的休闲茶座里品茗休憩，
体验饮茶赏茶带来的乐趣。
窗外风拂翠竹，远处，农舍田园，在这里远离喧嚣，在舒缓的音乐声中尽情释放都市生活带来的压力。
6.4地方风情展示和会务接待
四合院是时代发展的产物，是社会发展个见证，有着重要的地方建筑特色和历史意义，同时，四合院固有空间特征对于空间设计是一个较为另类的题材，其设计独具一格。
四合院展出纺纱车、织布机、石臼等农家传统生活用具。
同时会划分出民间工艺品展示体验区和工艺品销售区。
另外，根据需要不定期承办会议和展览活动。
6.5地方特色民居生活体验
园宽敞舒适的地方民居式客房将使游客真正体验农居生活，客房，现代化和传统的民居装饰完美融合，既能体验到地道民居味，同时现代化的家居装修将会照顾游客的卫生和生活习惯。
6.6植物观赏
四季植物展馆、樱花园、桃花园、牡丹园、月季园、葡萄园、盆景园、观果园、丁香园、药用植物园、观叶植物园等。
6.7游乐项目
过山车、自由落体、峡谷漂流、波涛翻滚、碰碰车、攀岩、赛车、赛马、儿童欢乐城、电子游戏厅、水上滑索、水上骑士、模拟战争、观缆车、救火车、弹射飞人、海盗船、健身迪厅等。
冬季项目：
温室大棚植物观赏、滑冰、滑雪等运动和休闲项目
7.专项规划
7.1给排水
园区给排水设计容主要包括生活给水系统、灌溉系统和雨水、污水排水系统。
给水利用园区的八宝琉璃井天然山泉水作为生活用水，同时引来水库存水作为灌溉用水；
污水系统由污水管道汇集后流入小型污水处理设施，经过处理达到规定排放标准后排放；
雨水汇集后直接排入天然河道。
根据景区最大瞬间环境容量为4000人,按人均生活用水25升/天计，景区日最大生活用水量为100t；
消防、洗车、绿化、灌溉用水估算为200t。
园区总用水量为300t。
7.2电气
电气设计容主要包括供电系统、照明系统、通讯系统、广播系统等。
供电线路在景区围均采用电缆，隐蔽处理不影响景观。
7.3暖通
园区暖通设计容主要包括四季植物展馆和其他建筑物采暖。
采暖方式为地热泵采暖供热。
7.4燃气
规划采用沼气池产出的沼气作为燃气，即节能又环保。
7.5环境保护
本身属于农业生态型观光园，主要污染源、污染物为生活污水和生活垃圾。
污水经城市排水管网排出，生活垃圾侧通过园设置的垃圾箱和配备的清洁工，及时地进行清理和收集，环卫部门定期将收集的生活垃圾运至垃圾处理场处理。
所以，本项目对周围的环境产生的影响不大。
有省级文物边墙子烽火台，依据文物保护管理单位的要求，做好文物的保护工作，园各类设施保证与文物的景观相协调。
7.6劳动安全与卫生
运营中的危害有火灾、爆炸、机械伤害、人体坠落、溺水、雷击，等。
为防止上述危险发生，本项目拟采取以下防护措施：
园各种设施运营期间，要严格按要求执行安全卫生制度，在各游乐设施入口处，设立安全警示牌及警示标志。
对园各种设备，业主要采购经国家有关部门安全认证的合格产品，经安全检验合格后方能投入运营。
园区设有浴室及医务室，以保障人员的身体健康。
7.7消防
园各建筑物之间防火间距均按防火规要求布置，主要建筑物周围设有宽环形消防通道。
主要建筑物均按二级耐火设计，并按防火要求设置相应的疏散口。
在园区设置必要灭火器。
8营销策划
8.1市场定位
根据有关部门对游客的抽样调查，市旅游客源按地区分析如下：
省占26.6%，天津占9.9%，北京占21.6%，京津冀三省市合计占58.1%；
东三省占16.7%；
西南省市占3.4%；
中原三省占5.2%,华中三省占3.6%；
江浙沪三省市占5.5%。
从年龄结构来看，中青年游客人数占70%，65岁以上老人占3.2%，24岁以下占15.7%。
回头客占50%以上，其中三次来的占32.2%，两次者占22.3%，第一次来占45.5%。
游客的主要目的：
休闲、观光、旅游、度假游客占73.5%，健康疗养占6.8%，专业会议、学术交流人数占10.4%，其他占9.3%。
从组织形式看，来旅游者中单位组织占33%，旅行社组织占9.1%，从电视、杂志、媒体宣传获得信息者占18.9%，亲友介绍占16.3%，其他占22.7%。
从文化层次来看，大专以上学历占49.2%，中专及高中以上学历占37.6%，初中以下学历占13.2%。
综上分析，园区建设应在我市传统旅游基础上，根据现代旅游特点，增加参与型、娱乐型、健身型、生态型、刺激型旅游项目，集休闲、娱乐、购物餐饮于一体，以吸引游客，增强竞争力。
站稳三区四县市场；
开拓周边市场。
8.2经营方式特色经营：
轻松休闲，体验农村，享受自然，感受阳光、绿草、安静、寻求刺激是的核心。
针对游客的需求和心理，加大宣传促销力度，考虑目前大多数普通市民的收入水平，旅游产品的价格不宜过高，定价策略为：
大门票可较低一些，使游客可以很少花费，享受到园区风光、休闲娱乐，但对一些特殊的项目价格可适当提高。
旅游门票价格定位可在10元。
a）门票价格定位可根据通票、团体票给予优惠。
b）对特殊群体如：
老人、教师等给予优惠。
c）双休日、节假日等实行一定幅度差价。
9管理体制
9.1组织机构公司实行经理负责制，根据公园的经营性质、规模、档次和设施情况，拟设置以下机构，即：
营销部，园管部、技术部、行政部、后勤部、财务部。
9.2人员配备
园区劳动定员按岗位编制。
园区总定员90人，其中岗位职员70人，技术人员10人，管理人员10人。
旅游旺季不足人员采用临时招工解决。
10投资估算
工程估算项目总投资为5000万元，其中：
建筑工程费为3250万元，占总投资的65%；
设备购置及安装工程费为500万元，占总投资的10%；
其它费用为500万元，占总投资的10%；
预备费为500万元，占总投资的10%；
铺底流动资金250万元，占总投资的5%。
项目工程投资详见下表。
序号
原规划项目
金额
新规划项目
增加投资
房屋建（构）筑物
新规
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