休闲娱乐会所项目策划书#46Word格式文档下载.docx
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通过对惠州业进行广泛的考察，根据本项目拟建的规模档次，在休闲理疗方面,我们选定周边的金泰沐足、金手指、顺天云景„„等距离本项目较近的同等级经营企业列为关联单位，作为重点考察的对象;
在夜总会业务方面，则选定康帝、隆泰金都、英煌会、瑶芳等单位作为重点考察的对象。
以下是两组经营情况分析表:
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1.周边关联休闲理疗单位基本情况和经营状况表:
单位金泰沐足金手指风华港顺天云景金太阳类项
席位数量200240160100150经营面积1300?
1500?
1200?
1000?
1200设备档次中高定位中等定位中低定位中低定位中等定位服务项目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收费情况140元/双钟120元/双钟90元/双钟100元/双钟120元/双钟
平时:
80%平时:
100%平时:
50%平时:
60%上座率节假日:
120%节假日:
250%节假日:
100%节假日:
200%节假日:
150%2.周边关联夜总会娱乐单位基本情况和经营状况表:
单位康帝隆泰金都瑶芳英豪会所英煌会类项
包间数量4030504040经营面积1600?
2000?
设备档次高档定位高档定位中等定位中低定位中低定位收费情况3000元/间2500元/间2000元/间1500元/间1500元/间
60%平时:
100%开房率节假日:
100%结论:
从上面的调查表分析，惠州的休闲娱乐企业大多处于中档定位，无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。
而且从以上的上座率和开房率来看，惠州的休闲娱乐市场远未达到饱和状态，仍处于需求大于供应的市场状况。
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第三章项目定位分析
一（项目品牌定位
根据对惠州休闲娱乐行业市场状况的分析，深入了解行业市场的需求状况，本项目品牌定位为高端市场品牌，通过硬件环境投入、高质量的专业服务、准确客源定位、品牌形象推广等方式，打造一个集保健理疗与夜总会娱乐于一体的高端休闲娱乐品牌。
二（项目客源定位
根据项目的高端品牌定位，结合惠州当地市场状况及本项目的经营业务范围，细分和定位本项目的客源群体为:
1.保健理疗业务客源定位:
政府人员、企业老板、高薪白领等群体，适合于朋友接待、商务接待、政府接待等活动。
2.夜总会娱乐业务客源定位:
政府人员、企业老板等群体，适合于较高规格的政府接待与商务接待等活动。
三（项目产品定位
1.产品组合定位
足疗是传统理疗的重要组成部分，社会上普遍认同经常进行专业的足疗，能够起到保健作用。
对比推拿按摩、SPA、桑拿等理疗形式，足疗能被更广泛地接受。
因此，本项目在保健理疗业务方面的产品组合定位中，依然以专业的足疗作为核心产品，配合传统推拿按摩的服务产品，适应市场需求。
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同时，针对高端客户的政府或商务接待需求，增加夜总会娱乐服务产品，让高端客户群感受“理疗——娱乐”的至尊享受，以高质量的硬件环境和服务获得高端群体的青睐，引领高端消费。
2.产品价格定位
本项目客源定位的锁定在当地高端的客户群，高质量的硬件环境及“专业、至尊享受”的产品的组合，决定了需要在价格方面区分目标群体。
因此，在产品定价方面，本项目的价格定位以高出市场平均价格约30%的定位，以体现高端的品牌定位，增加盈利的能力。
四（项目SWOT分析
1.优势（Strengths）
专业理疗技法，针对高端群体打造“理疗——娱乐”至尊享受的专业服
务体验，易获得客户的青睐，打开高端客户市场;
项目选址位于惠州较繁华的地段，行业经营环境成熟，客源充分;
惠州经济发展迅速，休闲娱乐的市场需求旺盛;
拥有良好的社会关系资源及雄厚的资金实力。
2.劣势（Weaknesses）
进入市场的时机相对滞后;
产品价格定位较高;
项目经营面积不大，较难产生更大的规模效应。
3.发展机会（Opportunities）
得益于社会经济的高速发展，休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时
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期。
结合惠州的实际情况，当地市场上暂未出现专业、高端的，集休闲理疗与夜总会娱乐与一体的会所式经营品牌。
以此为契机和卖点，将有利于迅速占领惠州休闲娱乐的高端市场，引领惠州高端休闲娱乐消费。
4.竞争威胁（Threats）
惠州当地市场上中低端沐足理疗的经营单位较多，大多收费较低，消费者对现有非专业理疗的认识较根深蒂固，这都将给项目带来较大的竞争威胁。
总结:
经过综合的SW0T分析，惠州整体经济的快速增长、对休闲娱乐业的政策相对宽松，为本项目的投资提供了良好的环境。
契合休闲娱乐行业进入快速发展时期的市场机遇，准确把握市场需求，针对目前市场存在的缺陷，细分目标群体，采取差异化定位的市场经营策略，发挥项目品牌的专业技法、高质量服务、良好硬件环境的优势，满足专业、高端、综合的市场需求。
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第四章项目实施计划
一（项目组织建设
1（注册项目公司
以李文丽作为公司股东及法人代表，在惠州当地注册项目公司，引进1500万元注册资本。
项目公司命名暂定为:
惠州市**娱乐会所有限公司。
2.公司组织架构
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二（项目实施流程
为了科学规范地建设本项目，尽量避免由于项目前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等原因，导致的投资风险。
投资时按以下运作流程运行。
第一步:
编制《休闲娱乐会所项目筹备计划书》
第二步:
依据《休闲娱乐会所项目筹备计划书》进行项目方案审定，同时
进行资金规划与筹措。
第三步:
确定项目运行合作单位（包括项目行业运营管理专业单位、装修设计
单位和工程监理单位）。
第四步:
组建项目执行团队（包括运营、财务、行政等人员），该团队与各
合作单位共同组建项目筹备小组。
第五步:
项目筹备小组共同拟定筹备进度日程表，各部门严格按日程表交
叉作业运行。
第六步:
在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运行模式，组建
优秀的专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理
系统等;
同时注重工程施工质量，以及设施设备的选用。
第七步:
拟定开业方案，按倒计时进行适当营销推广，同时选定项目开业
后的运营管理方式。
第八步:
成功开业，稳定经营。
第九步:
获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现现金流积累。
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三（项目实施日程安排
日期计划工作内容备注2011年10月下旬资金到位
1.签订场地租赁协议
2.设定筹备办公室2011年11月底前
3.项目核心筹备人员到位
4.敲定项目设计、施工单位2011年12月上旬完成项目设计，审定设计方案2012年3月底前完成所有装修工程
1.完成技师、服务人员招聘
2.开展技师、服务人员培训2012年4月底前
3.完成所有设备、物品的采购工作
4.完成相关证件、执照的办理2012年5月1日隆重试业
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第五章项目设计理念
本项目的产品、价格及品牌均定位为惠州当地的高端市场，因此，在硬件投入方面，必须具备做到区别于惠州当地的一些娱乐场所的环境设计，做到别出心裁、与众不同。
行之有效的方法是与一些著名的设计单位进行合作，结合当前北京、上海、广州、香港等一线城市的知名休闲娱乐场所的主流环境设计，让硬件条件成为赢得市场竞争的有利因素之一。
以下参照一些知名的会所反映本项目的环境设计理念。
（休闲理疗环境设计参照）
（夜总会环境设计参照）
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第六章项目财务分析
一（项目财务技术数据指标
1.面积技术数据汇总表
项目指标备注
会所大堂150?
——
过道、走廊150?
所有走廊面积合计
休闲理疗面积1400?
夜总会面积1200?
办公区域面积200?
包括行政、会议办公面积
后勤区域面积200?
含仓库、食堂等功能区域
面积总和:
3000?
——2.经营布局技术数据汇总表
经营类型面积设置房间数量席位数量
间8间8个大房40?
/
中房30?
/间16间6个休闲理疗
小房20?
/间16间4个
情侣房12?
/间10间2个
总统房65?
/间5间——夜总会豪华房40?
/间10间——
贵宾房30?
/间15间——
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二（项目投资估算
1.装饰工程费用
估算方法基础单价（元）估算值序号项目单位与说明指标/系数（万元）
按市场标准及项1会所大堂150?
200030目要求估算
2过道、走廊同上150?
1000153理疗大房同上8间60000484理疗中房同上16间40000645理疗小房同上16间30000486理疗情侣房同上10间20000207夜总会总统房同上5间100000508夜总会豪华房同上10间80000809夜总会贵宾房同上15间60000909办公区域同上200?
15003010后勤区域同上200?
80016
室外灯光、灯11同上1组3535饰、广告牌
装饰工程费用小计526
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2.经营设施设备费用
按市场标准及项1综合空调系统1套6060目要求估算
2综合消防工程同上1套30303综合监控系统同上1套1010
管理软件系统4同上1套3535及硬件
5综合热水系统同上1套886发电机组同上1套1515
电视机及有线7同上1批8080电视
8综合污水处理同上1套10109理疗设备同上1批808010音响系统设备同上1批505011夜总会家具同上1批6060
经营设施设备费用小计438
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3.开办费用与流动资金
按市场标准及项1桑拿用品1批66目要求估算
2桑拿布草同上1批333夜总会用品用具同上1批884同上1批11清洁设备及用品
5同上1批2020办公设备、家具
6同上--33注册、办证费用
7同上--3030装修设计费用
8同上--2525筹备期工资及福利
9同上--8080办公车辆添置
10同上1宗2020开业营销费用
11同上400套2008员工制服
12同上--6060员工宿舍及餐厅
13同上--3030租金及押金
13---5050隐性费用
14---300200流动资金
开办费用小计554
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4.会所投资估算表汇总
类别估算值（万元）占总投资的百分比
装饰工程526.0034.65%
经营设施设备费用438.0028.85%
开办费用与流动资金554.0036.50%
项目总投资估算1518.00100%二（项目营业收入预测
业务类别单位数量日均使用率单位平均消费营业收入
休闲理疗226（席）160%150元/席5.42万
夜总会30（间）70%4500元/间9.45万
每日营业收入14.87万
每月营业收入446.1万
每年营业收入5353.2万根据营业收入，按照每年15%的行业净利润预测，即
每年净利润额为:
5407.2万×
15%,802.98万元/年;
投资回报期为:
1518万?
802.98万,1.89年。
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第七章风险分析与应对策略
一（政策风险
政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。
应对策略:
A.项目启动前进行充分的调查、分析和论证;
B.加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获
取政府部门支持;
C.通过各种方法把项目置于法律保护之下;
D.严格按行业规范标准操作实施项目。
二（资金风险
资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。
应对策略:
进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按
计划投放。
三（建设成本控制风险
建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。
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在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格
审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动;
选任有经验
之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把
质量关，减少重复施工和施工误差机率;
同时选择优秀之筹备经营管理
团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。
四（市场风险
市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，惠州市经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最终导致经营亏损。
A.抓住目前国家经济形势稳定，惠州市经济快速发展，人们消费能力
不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投
入使用，收回投资;
B.项目投入使用后，密切掌握和预测国内、惠州市的经济动向，提前
采取适当的应对措施:
C.对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化;
D.坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的
多元化发展经营路子。
E.压缩运营成本。
五（竞争风险
竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。
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A.充分做好市场竞争的思想准备，认识到市场竞争是不可避免的，对
会所进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行
经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。
B.在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜;
保证
以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目的
运营周期。
C.充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造
独特的文化主题风格，最大限度地使该项目具有不可替代性;
六（经营管理风险
经营管理风险主要包括由于没有会所经营管理的经验，对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性，企业自身管理思想落后于时代的发展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。
A.项目开业后聘请专业的职业人士参与管理;
B.导入一套健全、规范的管理模式，建立完善的管理体系;
C.在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建，从而确保会所
工作人员的专业度;
D.注重对各级员工的培训，提升员工的专业技能和解决问题的主观能动
性，为标准化、规范化管理打下坚实的基础。
七（突发事故风险
突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。
此类突发事件都会严重影响会所营业。
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A.项目开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制;
B.项目开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心;
C.注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同
时加强员工培训，提高他们处理危机的能力;
D.突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和
帮助;
E.购买必要的财产保险和意外保险。
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