房地产开发项目投资分析Word文档下载推荐.docx
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刘长建
建设工期：
36个月（分组团、分期开发）
二、可行性研究报告的研究范围
本可行性研究报告的研究范围主要包括本项目市场概况及市场定位，建设地址及条件，项目规划及布局，建设的内容和规模，项目的建设方案，项目营销策略，投资估算和资金筹措及项目经济效益、社会效益评价等。
三、项目业主简介
重庆四方集团投资实业有限公司市是一家民营企业，成立于2002年12月，主要从事房地产开发、酒店投资、物业租赁、国内商业、物资供销业等综合业务，注册资本人名币5500万元。
企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。
进入新世纪，重庆市委、市政府确立了把重庆建设“五个重庆”为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要的作用，也肩负着更为艰巨的历史使命，为真正打好“民营牌”，带动区域民营经济的发展，促使我市社会经济全面进步，重庆四方集团公司各股东审时度势，紧跟时代步伐，以强强联合，共同发展的道路，购买了一批土地，用来开发社会所需项目，如正在规划中的九龙“世纪滨江豪园”、巴南西湖“黄金广场”、渝北新城“黄金步行街”等项目。
从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，四方集团进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。
在每个城市，四方集团都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。
截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。
凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，四方集团成立9年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
2006年，四方集团被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。
2003、2005、2006、2009年，四方集团四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。
2007年，四方集团入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。
2008年，“四方集团”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。
2008、2009年，四方集团被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。
四、主要技术经济指标
表1-4-1
经济技术指标
总用地面积（算容积率的基数）
106690㎡
虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）
8395㎡
可建设用地面积
98295㎡
可建设地上面积
160035㎡
总建筑面积
215671㎡
其中:
住宅:
136052m2（计容）
14410m2（不计容）
商业:
22788m2（计容）
车库:
38326m2（车位）
地下超市:
2918m2（不计容）
其他:
1195m2（计容）
容积率
2.021
建筑密度
30%
根据公司的发展规划，项目以人为本，充分利用项目用地（图左）的原始地貌、周边良好景观、市政道路的便捷交通，将项目建设成为环境优美、功能完善、朝向良好的低密度别墅+洋房+商铺的综合住宅小区。
为以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合采用：
商业＋联排/大院＋洋房＋高层
根据规划设计，开发地的总建筑面积215671平米，集大院别墅、花园洋房、小户型高层、小商业街、休闲等一体化的综合性居住中心，建筑层数社区商业3层、普通联排别墅3层、大院别墅2-4层、洋房7层、高层22层。
主要经济指标见表1-4-1、1-4-2。
表1-4-2
产品类别
大院别墅
花园洋房
小户型高层
洋房高层商业区车位
商铺
地下超市
经济型酒店
总计
可销售面积
38187
38165
55675
19711
14003
1992
8785
174525
五、报告简要结论
本项目总用地106690㎡，建面约21余万㎡，建设以高品质生活为主的大型居住小区，并在小区内配套建设金融、邮电、保健站等服务性公共建筑，向社会提供优质的房地产住宅产品，并通过合理的房地产产品开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业经济实力以及品牌形象和市场地位。
同时通过特色高品质综合小区建设，打造大学城的第一个新型特色建筑，既继承中国房屋历史特色，又推动着城市建筑风格的新潮。
该项目的建设是十分必要的，经对项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证，项目建设是可行的，且项目建成后将产生良好的经济效益及社会效益。
重庆房地产市场概况及前景
一、重庆宏观经济概况
重庆市直辖以来一直处于高速发展阶段，自2001年起，重庆市的地区生产总值即以两位数的速度增长，从1999年的1491.99亿元到2009年的6528.7亿元，预计2010年重庆市的国内生产总值将达到7600亿元以上。
2010年，作为“十一五“计划的收官之年，重庆市诸如内陆保税港区建设、成渝经济区的和“两江新区”获批等进一步推动重庆内陆开放高地建设，重庆市的经济环境发生巨大变化，综合经济实力再次迈上一个新台阶。
2011年，重庆市同样将面临新的机遇和挑战，从发展环境看，全球经济复杂性将进一步增强、世界经济复苏进程可能放缓，但国内经济稳定增长的良好格局将得以持续，市内经济稳定快速发展的动力也会日益增强。
图2-1-12001年-2010年重庆市GDP及增长趋势图
作为西南工业重镇的重庆，工业在国民经济中占据核心地位，同时发展迅猛，2001年-2009年，工业生产总值保持着高速发展，平均增长率为24.4%。
2010年，全国整体宏观经济好转，全球金融危机的影响逐步消失，重庆规模以上工业生产状况快速复苏，很大程度上提高了重庆市整体经济的增长和改善着重庆市的整体面貌。
2010年上半年重庆市规模规模工业完成总产值4795.8亿元，同比增长29.2%，其中工业增加值1412.2亿元，同比增长25.1%，增速稳定保持在全国第6位，西部第3位。
下半年全是仍保持较好的增长势头，重点行业的带动性作用明显，如信息、汽摩、化工等支柱产业均保持高于全市工业平均水平的增幅。
图2-1-22001年-2010年重庆市工业生产总值及增长趋势图
重庆市对外贸易在近几年来发生了翻天覆地的变化，虽然2009年受世界经济危机的影响，进出口总值增速放缓，但今年国际金融的影响逐步减弱，对贸易逐步恢复并不断发展，截止2010年1—11月重庆市外贸进出口总值104.7亿美元，突破百亿大关且超过2008年全年进出口总值，而同比增长53.8%。
其中，出口61.7亿美元，同比增长63.9%；
进口43.0亿美元，同比增长41.2%。
图2-1-32001年-2010年重庆市进出口及增长趋势图
图2-1-42001年-2010年重庆市固定资产投资及增长趋势
2001年以来，重庆加快基础设施建设，固定资产投资增长率均保持在25%左右浮动，即使在2009年在金融危机最困难的阶段，全年固定资产投资增长率仍达31.5%。
2010年宏观调控方向保持政策总体连续性的基础上，进行以结构调整为核心的微调，而截止2010年10月我市固定资产投资额达5016.52亿元，同比增长30.4%，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。
图2-1-52001年-2010年重庆市社会零售总额及增长趋势图
直辖以来，重庆市社会零售总额一直处于高速增长阶段，从1999年的667.01亿元到2009年的2479亿元，2010年1-11月高达2588.8亿元，超过2009年全年社会零售总额，同比增长18.8%，增速比上月加快0.1个百分点，比去年同期提高0.4个百分点，比全国平均水平快0.5个百分点，累计增速已连续22个月保持在18%以上的高位。
2010年重庆市消费品市场继续保持稳定较快增长。
消费市场出现供需两旺的局面，社会消费品零售总额的快速增长不仅代表城市商业的日益繁荣，同时也代表着居民生活水平和消费水平的不断提高，这将为未来商业地产的的发展带来广阔的空间，而这也与目前许多地产大鳄转战商业地产的发展方式不谋而合。
二、近年来重庆房地产市场概况
图2-2-12001年-2010年重庆市开发投资额及增长趋势图
近年来，重庆作为二三线城市中房地产市场最为活跃的城市之一，房地产开发投资金额也逐年上升，直至2009年，投资额突破千亿大关，开发投资总额达1238亿元，是1999年的房地产开发投资额的11倍。
房地产行业发挥着国民经济的支柱产业作用，并不断朝着规范的良性方向发展。
三、重庆房地产市场前景分析
1、供应量——2011年供应将保持平稳增长
重庆由于2010三、四季度年供应旺盛，预计2011年上半年，供应量将呈现出小幅回落的趋势，2011年下半年，主城区供应将有众多新项目入市，如金融街北滨路项目、中海江北嘴项目、协信大学城项目、招商弹子石项目、信和江北项目等等，因此2011年下半年主城区供应量将有所增加。
从2011年供应整体市场来看，供应量将与2010年保持平稳，究其原因：
（1）、由于2009年与2010年均为商品房成交旺盛，这会在一定程度上影响各开发商对房地产市场的预期，相应的调整供应计划以适应市场的预期改变，引起市场的供应增涨；
（2）、政府对于土地的监管力度将更趋严格，监管体系也更趋规范化，部分囤地、前期拿地的开发商迫于压力调整开发计划，提前开工或加大开工量，这也将成为市场供应增加的原因。
2、成交量——2011年成交将保持平稳
由于2010三、四季度年供应充足，加之政策调控威力显现，购房者趋于观望，预计2011年上半年，成交量将有所回落，2011年下半年，市场将逐渐平稳。
加上新面市项目在下半年有所增加、金九银十又是楼市的旺季，预计2011年下半年成交量较上半年有明显增长，全年与2010年相比则变现为保持平稳。
3、成交价格——2011年成交价格基本持平
2011年将是中央调控政策继续发力的一年。
购房者对楼市的态度也趋于理性，预计2011年，重庆商品房成交价格与2010年相比变动不大。
其主要原因在于：
重庆市房地产市自2007年开始价格一直上涨，2010年较2009年增长服务几近五成。
到2011年上半年，受宏观政策影响，购房者处于持币观望期，房价将有小幅回落。
到2011年下半年，楼市回归正常，成交量与供应量有所增长，价格也有所回升。
项目市场概况及前景
一、重庆市沙坪坝区的发展概况
在富有三千年文化底蕴的巴渝历史名城，在中国最年轻的直辖市，有这么一个熔巴渝文化、抗战文化、红岩文化于一体，被称为“活力之城、魅力之区”的地方——沙坪坝。
历史文化悠久。
有文物点430余处，其中国家级重点文物保护单位1处，市级文物保护单位12处，区级文物保护单位36处，登记在册未定级的366处。
这里有歌乐山烈士陵园、冯玉祥旧居、郭沫若旧居、林园、重庆谈判纪念馆、四川省立教育学院（磁器口抗战教育博物馆）、张治中旧居等抗战文化遗址，有因“大禹会诸侯于涂山，召众宾歌乐于此”而得名的歌乐山，还有经千年不变的浓郁古风而成为重庆江州古城缩影和象征的磁器口古镇。
文化内涵丰富。
作为著名的科教名区，这里集中了西南著名的重庆大学、西南政法大学、西南师范大学等高校，近年还建设了云集了十余所高校、目标为西部领先、全国一流的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心的重庆大学城，有前身为“国立罗斯福图书馆”的重庆图书馆，还有全市近三分之一的科研机构……
群众文化繁荣。
在这里，全国著名的公共文化活动品牌“广场故事会”风雨无阻举办近50年，至今仍是群众每周翘首以盼的活动；
沙坪坝区图书馆的“星期日讲座”自1986年12月开讲，至今已坚持20多年，举办了407场，接纳听众12.5万人次，被誉为“没有围墙的大学”；
自2003年开始，新年音乐会成为沙坪坝每年固定在元旦、春节举行的经典活动，先后与重庆歌剧院、奥地利节日乐团、俄罗斯国际古典芭蕾舞团、瑞典北欧室内乐团等合作，成为引领城市文化的先导；
而作为直接面对广大市民的“三峡广场音乐会”，每年举行10多场，其中有丰富的民间艺术，如苗族、土家族的原生态山歌、吹打乐、川江号子、金钱板等，还有流行时尚的歌舞表演、青少年歌舞才艺展示等，每次都吸引了大批观众，成为百姓身边的音乐会。
文化产业的极大发展，更是为沙坪坝区传统文化增添了更富时代特色的新内涵。
依靠丰厚的文化积淀，沙坪坝的文化创意产业把目标锁定在重庆一流、在全国有影响的定位上，动漫、文化艺术培训、文化创意和创新产业将成其未来发展的三个动力源。
欣阳创意广场和歌乐山抗战文化风貌街区初具规模，西永微电子工业园、天健文化创意基地、鸽牌文化创意基地、重庆金阳大剧院和重庆图书馆新馆创意街区正在建设中……三峡广场都市文化娱乐休闲圈、磁器口巴渝民俗文化娱乐圈、歌乐山抗战文化生态旅游圈、重庆大学城时尚文化消费圈已经形成。
2006年，沙坪坝的文化产业实现总收入13.3亿元，实现增加值5.05亿元，从业人员超过了1万人。
二、项目基地环境介绍
本项目基地处于重庆市沙坪坝区西永组团。
基地背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。
14所大学云集，人民小学、一中、八中为孩子搭建全程教育配套。
涵盖SOHO、公寓、洋房、别墅、天街等业态，将为10000户家庭带来星海大社区的品质生活。
周边概况：
高校有重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校环绕，中学有重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校，
生活环境：
轻轨7号线：
西彭--北碚。
内外环高速、渝遂高速、巴士及公交。
社区豪华巴士、大学城4线66辆公交环城贯通，内部交通往来畅达。
小区有星海自身商业配套，生活方便。
生态环境：
大学城区域内有6大主题公园及15所大学校园及300万方商业规划，展现全方位生活价值。
项目商业街将会引进大型超市、专卖店、精品店，形成集休闲、购物、教育于一体的和谐生活片区，打造城中之城便捷生活区。
3、典型竞争项目简介
1）竞争楼盘界定
本项目处于沙坪坝大学城重大东门。
初步设计的物业形态较多，在规划、产品形态、消费客户群等方面均有较高要求，通过多次的项目实地踩盘，在设定本项目是一个高端物业的前提下，界定了本项目的竞争对手，如表3-3-1所示。
表3-3-1本项目竞争对手
序号
楼盘名称
地理位置
1
北麓国际城
沙坪坝大学城（重庆科技学院旁）
2
协信城立方
沙坪坝大学城东路（三军医大旁）
3
金科廊桥水乡
沙坪坝大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁）
我们主要对本项目地理位置比较接近的大学城西永板块、面市时间相隔不久的项目在预期定位、市场时机、产品等方面进行分析说明。
2）主要竞争楼盘调查简析
1、北麓国际城
物业类别住宅、高层、洋房、SOHO公寓
项目特色景观居所,复合地产,花园洋房
建筑类别板塔结合多层小高层高层
装修状况毛坯,公共部分精装修
环线位置暂无资料
所属商圈大学城
占地面积176亩
总建筑面积45万方
物业地址沙坪坝大学城（重庆科技学院旁）
交通状况2012年双碑大桥建成，15分钟畅达北部新区；
轻轨1号线2012年通车，10分钟往来沙坪坝
开盘时间2011-05-21]
入住时间待定
容积率3.00
绿化率30%
户 数总共3200户
预售许可证暂无资料
物业费暂无资料
物业公司暂无资料
开发商重庆北麓置业有限公司
售楼地址重庆沙坪坝大学城（重庆科技学院前行右转200米）
北麓国际城房价均价6400元/平方米
北麓国际城项目配套：
教育配套：
重庆大学、重庆科技学院、第三军医大学、后勤工程学院等15所高等学府；
重庆一中、重庆八中、重庆大学城第一中学、人民小学等7所重点中小学，优质教育资源汇聚，领先起步。
社区配套：
项目自有5万㎡商业配套，商务酒店、大型超市、幼儿园；
篮球场、游泳池、休闲广场、餐饮娱乐街等，一站式生活品质，优裕尽享。
生活配套：
交通配套：
2012年双碑大桥建成，15分钟畅达北部新区；
轻轨1号线2012年通车，10分钟往来沙坪坝，40分钟直抵解放碑；
轻轨7号线，将西彭、北碚融入主城生活；
壁山隧道年底通车，10分钟从大学城挺进璧山。
目前，大学城已有276、908、888等十余条公交线路开通，主城各区轻松到达。
周边配套：
主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。
其交通主线由成渝环线高速-渝遂高速公路大学城复线组成，并通过大学城隧道连接沙坪坝区与璧山县，同时G319国道通过大学城，288到火车北站272是大学城专线，由重庆科技学院开往陈家桥888和266都由大学城开往沙坪坝，291由重庆科技学院开往大坪，298大学城到菜园坝等等。
综合总结：
北麓国际城在区位、配套、交通都差别不大的情况下，对本项目的竞争力是比较大的在入市价格上面远超越本项目，将会使得本项目在小户型高层这块有一定的抵触，本项目只有在入市时凭借独特的卖点才能在和北麓国际城的竞争中取得先机。
2、协信城立方
物业类别住宅、公寓
项目特色复合地产,花园洋房
建筑类别塔楼低层多层高层
装修状况毛坯,精装修
占地面积470000平方米
总建筑面积约102万方
物业地址沙坪坝大学城东路（三军医大旁）
交通状况协信城立方交通状况：
1.轨道交通：
地铁1号线（朝天门到大学城），2012年通车；
轻轨7
开盘时间2011-05-28
入住时间2012-08-15
容积率2.10
户 数总共486户
物业费2.00元/平方米·
月
物业公司协信天骄物业
开发商协信集团
售楼地址临时展场：
沙坪坝嘉茂广场1楼边厅（VEROMODA专卖店旁）
该项目与本项目区位、配套因素相当，本项目在与其竞争中必须充分挖掘自身特点，才能占据有利地势。
3、金科廊桥水乡
物业类别住宅、洋房
项目特色水景地产,花园洋房,中式地产
建筑类别板楼多层高层
装修状况毛坯
所属商圈大学城金科品牌房企购房圈
占地面积1800余亩
总建筑面积150余万方
物业地址沙坪坝大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁）
交通状况金科廊桥水乡交通状况：
目前已经有9路公交车直达大学城区域，内部交通往来畅达。
开盘时间2011-04-02
入住时间2012-09-25
容积率0.70
户 数总共2672户
预售许可证渝国土房管（2011）预字第（202）号
物业费3.50元/平方米·
物业公司重庆金科物业管理有限公司
开发商重庆市金科星聚置业有限公司
售楼地址沙坪坝区大学城南二路166号（重庆大学教师住宅区前100米）
大学城理念
重庆市大学城的建设理念是“人民给我一方土，我还人民一座城”。
指导思想是“能快则快尽量快，建设一流大学城”，经过2—3年的艰苦奋斗，重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
文化
大学城是以城市为依托，以资源共享功能互补和产学研一体化为主要目标的新兴社区。
它是我国高等教育发展中的一种新模式选择，大学城不仅能提升我国高等教育的功能，有效配置高等教育的资源，同时也是对大学制度创新的有益探索。
周边配套
区域内有重庆大学、四川美院等14所高校，另有人民小学、重庆一中、重庆八中、QSI国际中学等7所中小学。
四大市政公园环绕其间，如在建的千亩市政公园——木鱼石公园等。
医疗配套方面还有重医和第三军医大的两个三甲级附属医院，重庆市首个绿色照明测试场地已于9月在大学城落成。
交通
从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟便可抵达。
双碑大桥通车后，从北部新区、江北至本区域仅需15分钟。
未来还将按计划修建一条专用高速公路连接该保税区与江北机场。
待大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后，整个区域将形成一个更为为成熟的居住区。
前景
金科廊桥水乡所处西部新城区域为政府重点打造区域之一，将成为除主城五大商圈之外的第六大商圈，它也即将成为继主城区和两江新区之后的重庆第三极。
随着重庆首个综合保税区地位的确立和世界500强企业的入驻，加之西部新城丰富产业集群的相互支撑，区域人口将达到80万-100万，有望在2016年实现万亿产值的目标。
未来信息产业将成为重庆的第一支柱产业。
从项目规模、市场定位都与本案相似，要从特色销售上来与其竞争。
3）项目建设的必要性
a发展重庆房地产需要
重庆是西南地区发展的领头羊，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加增值、关联带动打的支柱产业。
房地产是经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段，房地产将属于快速发展阶段。
进入新的发展阶段，建设本项目对发展重庆房地产也无意识一个有利推动，也为拓展地区房地产祈祷积极作用。
b区域发展的需要
随着城市快速的发展，人们相应对高档物业的市场需求量将肯定放大。
而这些忠告收入的大学教师和西永新工业园中高层管理人员恰恰是别墅市场的目标客层。
同样在此建造低密度建筑也有利于重庆该区域整体环境的建设。
c扩大企业知名度，提升企业经济实力
依据国家宏观经济发展态势、重庆宏观经济环境和相关住宅政策，东莞四方集团投资实业有限公司致力于重庆城市住在开发建设，拟开发建设以高尚生活为主的大型综合居住小区，并在区内配套建设会所、幼儿园等服务性公共建筑，向社会提供优质房地产住宅商品，并通过合理的房地产产品开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。
项目选址及建设条件
1、项目的选址
本项目位于重庆市沙坪坝区。
项目总用地106690㎡，四处均是城市道路。
项目与学府大道相邻。
本项目拟定建设成以居住小区为主，配备有临街商业。
根据公司规定，特将整地块自编为A、B、C三个组团。
其中A组团为3层商业一条街+22层小户型高层；
B组团为高档住区大院别墅+7层电梯花园洋房；
C组团为3层联排别墅。
分布见图4-1-1。
二、地理形势
A组团用地狭长，南北长约231米、45米，东
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