拓展管理暂行办法Word文档格式.docx
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工作。
（10）负责完成项目用地手续及交地手续的办理。
第二章
年度项目拓展计划的制定与实施
一、
股份公司年度投资发展计划：
1、计划制定的依据：
股份公司五年的战略目标和长远发展目标。
2、计划制定的主体：
由投资发展中心草拟后报总裁室审定。
3、计划制定的时间：
投资发展中心在每年
12
月底前完成新一年投资发展计划方案，
并在股份公司年终总结及新一年工作部署后二个工作周内修订完成。
二、
房产公司（投资公司）年度项目发展实施计划：
股份公司年度投资发展计划和房产公司（投资公司）五年战略目
标。
由各房产公司（投资公司）制定后报投资发展中心备案。
3、计划制定和上报的时间：
新一年的项目发展实施计划在每年的
月中旬前完成，
上报投资发展中心。
在股份公司年度计划下达后二个工作周内完成年度实施计划。
三、为确保年度投资发展计划的顺利实施，股份公司对房产公司（投资公司）的年
度发展实施计划实行动态管理，并按照“股份公司统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进
行决策。
第三章
项目拓展工作流程
根据“积极参与，谨慎投资”的原则，依据项目“快速流转”的要求，结合公司拓
展管理的实际情况，制定项目拓展管理流程如下：
2
3
流程关键
点
主责部门
输出成果
备注
提出项目
发展建议
房产公司（投资公司）
项目发展部
项目发展建议
五.3.（3）
可行性研
究报告
可行性研究报告
五.4.
（1）-五.
4.
（2）
组织可行
性论证
投资发展中心
论证结果
五.4.（4）
项目获取
方式
总经理室
获取土地
五.5.（4）
流程要素
1、流程目标：
为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性
进行科学论证。
2、流程主要责任部门：
房产公司（投资公司）项目发展部。
3、流程关键控制点：
适用范围
适用于房地产新项目发展的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。
三、
术语与定义
1、房地产土地储备：
为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土
地开发权力为目的购入土地的行为。
2、可行性研究：
就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在
此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
四、
职责权限
1、房产公司（投资公司）项目发展部：
（1）在信息收集与分析阶段负责区域内城市土地信息收集。
（2）在信息收集与分析阶段根据股份公司对土地信息的
A、B、C、D
类项目评价设置，进
行土地信息的甄别。
（3）在项目预研阶段进行项目背景调查。
（4）在项目预研阶段提出项目发展建议，报房产公司（投资公司）总经理室审核。
（5）在项目预研阶段将没有通过审批的项目发展建议归档。
4
（6）在项目可行性研究阶段负责项目可行性研究的组织和项目可行性研究报告的编写。
（7）组织以下相关部门为可行性研究报告提供专业支持：
成本控制部门：
建安成本测算
工程技术部门：
初步工期计划
房产营销部门：
市场初步定位与销售预测
开发部门：
概念规划草案
财务部门：
财务筹划
法务人员：
法律支持
（8）在项目可行性研究阶段，对被总裁否决的可行性研究报告进行存档。
2、房产公司（投资公司）总经理室：
（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目发展建议进行审核，
提出总经理室的意见和建议。
（2）在项目可研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目可行性研究报告进
行审核，提出自己的意见和建议。
（3）在项目获取阶段负责土地获取的招拍挂和商务谈判。
（4）在项目获取阶段负责土地协议的签署。
（5）获取土地之后负责进行项目组织的筹建工作。
3、法务人员：
（1）在项目预研和可研阶段进行项目背景调查，进行法律风险分析，规避法律风险。
（2）在项目获取阶段的土地招拍挂、合作谈判和土地协议的签署中提供法律支持，对合
作合同等法律文件进行把关。
4、投资发展中心：
（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目发展建议进行专业
审核，提出专业意见。
（2）在项目可行性研究阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目可行性研究
报告进行论证，提出专业意见。
（3）在项目获取阶段参与房产公司（投资公司）总经理室获取土地的过程，并提供专业
支持。
5、总裁室：
（1）在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行审批，决定是否进入可
行性研究阶段，指导项目发展方向。
（2）在可行性研究阶段针对项目
A、B
分类的不同，参与或者审核项目可行性研究报告。
6、总裁
5
（1）在项目预研阶段，对总裁室审批过的项目发展建议进行了解，提出指导性意见并备
案。
（2）在可行性研究阶段听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，对项目的可
行性进行论证审批。
五、
工作程序
1、基础研究
（1）房产公司（投资公司）项目发展部负责基础研究工作的组织，收集区域内的土地信
息，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。
（2）各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果每季度向
管理层提交一次并在以年度为节点的总结报告中体现。
（3）基础研究的成果经向房产公司（投资公司）总经理室、投资发展中心汇报后，由投
资发展中心最终提炼作为经营计划和外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定股份公
司房地产项目储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。
2、信息收集和判断：
（1）房产公司应对区域内的拓展项目进行前期信息收集，投资公司负责所拓展区域的土
地信息的收集，对有价值的信息，应及时报送投资发展中心。
（2）土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
a）政府公告收集类：
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储
备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权
交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
b）其他主动收集信息类：
主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划
等信息；
各类招商会与项目推介会等。
c）其他被动收集信息类：
土地信息人来电、传真、约访、推介等。
3、拓展项目确定
（1）房产公司（投资公司）项目发展部拓展人员按统一格式及时填制《项目信息一览表》，
对项目信息进行初判，对于判定属于
D
类项目的，在表中标示出来,并自行归档;
建议为
C
级以上的则项目发展部负责人进行类别判定，如不能判定则按表
1
所列权限类推进行级别
判定。
（2）权限内的责任主体可根据项目情况，通过咨询等方式了解该项目的背景资料，并按
照表
中的权限设定对
C
级以上的项目定级，初步确定项目的操作方式。
（3）对于
类：
房产公司（投资公司）项目发展部负责人进行项目实地勘察和周边市场的
简易调查，根据市场情况和项目特点做出项目发展建议。
（4）B
类项目的项目建议，须经区域房产公司（投资公司）总经理室审核后，向投资发
展中心做专项汇报，投资发展中心予以确认。
6
级别
责任部门
定级部门
招拍挂项目
合作转让项目支持文件
支持文件
汇报
形式
工作
时间
回复时
间
类
（信
息类）
房产公司
（投资公司）
项目信息一
览表
短信
天
项目信息一览表
（关
注类）
负责人
初步评价
表
2
文件摘要
3
区位示意
图
4
现场踏勘
报告及照
片、航拍
5
其它
书面
资料
递送
初步评价表
区位示意图
现场踏勘报告及照片、
航拍图
土地产权、转让（合
作）和拟转让（合作）
方相关资料
6
（5）A
类项目须召开评审会，由房产公司（投资公司）负责人提请组织，邀请股份公司
总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参加，会议的组织要求如下：
a）
房产公司（投资公司）负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，
须提前通知。
b）
房产公司（投资公司）项目发展部负责人需提前将项目建议书发给与会人员，为保
密起见，重要谈判条件不能涉及。
c）
会议首先由房产公司（投资公司）项目发展部负责人就项目预研结果做介绍，内容
包括：
项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式（针对协议
转让类项目）、风险分析、规划思路和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测
算等。
d）
各专业部门和总裁室领导进行讨论和论证。
e）
总裁室最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展
方向。
（6）项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。
会议内容形成会议纪要并存档。
表
项目定级分类表
7
B
（跟
进类）
项目评价
纲要表
宏观房地
产市场及土
地情况
楼盘调查
报告
规划方案
及指标
专项
项目评价纲要表
宏观房地产市场及土
楼盘调查报告
规划方案及指标
转让合作方调查报告
报价依据说明
7
合同初稿或框架协议
8
A
（重
点类）
及投资发展
中心
集团总裁室
可行性报
告
经济测算
快速流转
节点计划表
项目
评审
会
（由
投资
发展
与项
目发
展部
共同
开展
工作）
可行性报告
经济测算表
快速流转节点计划表
拟转让合作方详细调
查报告
风险综合评估
合同审批稿
注：
1、按是否符合公司拓展方向和工作深入程度对项目进行定级；
支持文件标准化文本另行附送；
2、B、C、D
级定级权限归属各房产公司（投资公司），A
级定级权限归属总裁室；
3、定级后应按拓
展管理办法的相关要求在相应的时间提交相应资料；
4、投资发展中心根据不同级别对项目进行指导
监督服务；
5、项目评审会由房产公司（投资公司）负责人提请组织，邀请总裁室领导和相关领导、
投资发展中心和相关部门参加；
6、年终根据各房产公司（投资公司）上报各级别项目个数及完成
率进行考核。
4、项目可行性研究
（1）项目进入可行性研究阶段后，房产公司（投资公司）项目发展部成立项目拓展专项小
组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应配合工作的责任部门（责任人）输
出的成果和时间要求，发相关部门；
若实际情况不允许的情况下，也应按照下述四个方面
开展工作，并明确各方面的责任人。
（2）新城市的项目拓展要由投资发展中心协助投资公司组织四个小组开展工作。
（3）房产公司（投资公司）项目发展部负责人根据《可行性研究计划》，组建四个工作小组，
并组织完成如下工作：
a）规划组：
总规及规划指标统计、主要产品单体平面、配套、分期划分计划、方案的
评估结果；
进行配套工程建造的分析、进行建安成本估算、编制初步工期计划。
8
b）经济组：
经济测算、财务筹划、工程造价、资金投入计划、完成经济效益预测分析。
c）市调组：
项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区
域规划和未来发展趋势、产品分类、产品定位、产品量化、销售价格、销量、销售周期、
土地供应数量、产品市场占有率、形成《新项目市场定位建议书》及分期销售计划。
d）综合组：
手续（交地手续、报建手续）、规划要点分析、出让条件、所在区域操作规
则、风险评估（社会、经济、工程、政策、法律）、商务综合评价、商务谈判条款及程序。
（4）房产公司（投资公司）项目发展部负责人最终组织各方面材料，形成固定格式的项目
可行性报告，经内部审议后，报房产公司（投资公司）总经理室审核，通过后由投资发展
中心组织总裁室领导和相关部门负责人就可行性报告内容进行论证，论证结果汇总整理报
总裁室相关领导审核，最后报总裁审批。
5、土地获取
（1）项目可行性研究报告经总裁审批后进行土地正式获取工作。
（2）若项目在上述环节中未获通过，房产公司（投资公司）项目发展部负责人则需要根据
会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目。
（3）项目论证通过后，若无需进一步解决的问题，房产公司（投资公司）总经理室负责
土地获取工作，投资发展中心给予技术支持，直到合同的签署及办理《土地使用权证》。
（4）公司合法地获得项目土地的开发权后，房产公司（投资公司）项目发展部根据可行性
研究的情况向区域房产公司（投资公司）总经理室提出开发建议书，进行项目开发组织的
筹建（包括交地、付款、办理《土地权证》计划）。
（5）人事线条负责项目的人事筹划工作。
（6）房产公司（投资公司）项目发展部组织项目相关资料的移交和存档，并做出相应总结。
6、记录及表格（见附件）
第四章
拓展管理制度
定期汇报制度
1、投资发展中心按照项目拓展标准化的要求和时间，定期向总裁室汇报项目进展及实
施情况。
2、各房产公司（投资公司）按照拓展管理办法，定期向投资发展中心提交项目资料和
汇报项目情况。
汇报表格以
EXCEL
表格形式提交（表格形式见附件）。
各房产公司（投资公
司）需提交报表的内容和具体时间及要求如下：
9
（1）土地成交情况一览表（每周一送）见附表
（2）半月拓展项目概况及工作安排表（每月
日、15
日送）见附表
（3）未完善手续项目计划跟进一览表（每月
（4）拓展计划完成情况及统计表（每季一送）见附表
（5）招拍挂项目信息一览表（即时报送）见附表
投资评审小组工作制度
为了适应股份公司发展战略的需要，增强公司核心竞争力，提高投资决策的科学性与
前瞻性，特建立项目投资评审小组制度。
1、主要职责
对达到评审条件的投资项目进行讨论、评审并做出投资决策。
2、人员组成
（1）组长：
董事长
（2）副组长：
常务副总裁、分管副总裁
（3）组员：
总裁助理、财务中心总经理、投资发展中心总经理、营销中心总经理、产品开
发中心总经理
（4）临时组员：
负责具体投资项目的房产公司总经理室成员、项目发展部负责人、执行秘
书
3、召集人
分管总裁助理
4、评审条件
投资规模：
根据《拓展管理暂行办法》达到
级，且土地投资额达到
亿元以上（含）、或
者用地面积达到
100
亩以上（含）的项目。
5、会议程序
（1）项目达到投资评审条件，在项目截止报名或最终确定前
天内由投资发展中心或项目
所在房产公司提出申请，在项目截止报名或最终确定前三天内由召集人负责召集小组成员
召开会议。
（2）由投资发展中心与项目所在房产公司项目发展部负责会议的组织工作。
（3）项目所在房产公司统一安排评审小组成员在项目投资评审会召开之前到项目宗地现场
考察。
（4）项目所在地房产公司负责拟定《项目可行性报告》和有关材料；
投资发展中心负责对
10
资料把关，以保开会前形成报送资料。
（5）会议召开时，项目所在房产公司负责人应详细汇报《项目可行性报告》，并回答各小
组成员的提问。
（6）评审小组成员应认真分析讨论项目的投资可行性，并发表项目评审意见、开发建议及
结论意见。
（7）会议由召集人主持，会议应当有记录，会议记录由投资发展中心保存。
6、会议形式
原则上采取现场会议形式
7、工作落实
投资发展中心负责根据会议内容落实有关后续工作
8、会议费用
投资评审小组成员因项目事宜发生的交通费、住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在
房产公司承担。
9、其他
达不到评审条件的项目，按《拓展管理暂行办法》规定的流程执行。
项目拓展资料保密制度
1、严格控制项目拓展资料（包括经济测算表、规划方案、市场调查等资料）的持有范
围和发放范围。
2、投资发展中心拓展管理部负责招拍挂项目的测算表、应价表及合作洽谈项目报价表
等商务标的制作，房产公司（投资公司）项目发展部及相关部门人员不得拷贝相关资料及
了解相关信息。
3、参与招拍挂项目的测算表、应价表及合作洽谈项目报价表制作的人员除向总裁室领
导及其授权人员汇报外，不得向其他人员透露相关内容。
4、规划方案、市场调查信息等拓展项目资料应指定专人负责保管，除向拓展相关人员
发布外，不得向其他人员发布，任何人不得擅自对外传播相关内容。
5、拓展相关资料的电子文档需设置密码，不得放置在共享文件夹中。
为防止网络黑客
入侵，用于拍卖前最后一轮调整测算表、应价表的计算机不得连接互联网。
6、与项目拓展工作无关的人员应主动避免接触项目拓展相关材料，共同做好保密工作。
11
项目拓展人员的统一调配及支援培训制度
为提高拓展人员业务水平，锻炼拓展队伍，实现资源的有效整合，由各房产公司（投
资公司）项目发展部选取一至二名人员，在不涉及人员调动的前提下，根据集团投资发展
中心项目拓展的统筹安排，参与重要项目的拓展，各房产公司（投资公司）给予支持配合。
参与其他房产公司（投资公司）拓展工作人员的交通费由投资发展中心负责，住宿费
与其他费用由项目所在地的房产公司（投资公司）负责。
第五章
拓展信息交流
建立内部手机短信平台
投资发展中心建立内部短信平台，利用平台实时编辑房地产相关的政策、项目资料、
土地成交、发展动态
、规划、重大项目投资等信息，及时发送至股份公司领导和拓展相关
人员。
房产公司（投资公司）项目发展部负责人作为第一责任人须实时将土地成交信息、
招拍挂项目公告信息按规定格式通过手机短讯向拓展管理部专职人员传送，由专职人员通
过短信平台向股份公司领导和拓展相关人员报送。
编制《每周拓展简讯》
为适应股份公司“快速流转”经营模式要求，及时掌握市场信息，更好的为各环节提
供信息参考，创建拓展线条信息交流平台，由投资发展中心负责编制《每周拓展简讯》。
及
时报送股份公司领导和拓展相关人员。
简讯信息收集工作要求各房产公司（投资公司）项目发展部落实专人负责。
各期资料于
每周五下午之前提交，投资发展中心汇总编辑后发布。
编制《每周房地产信息》
作为拓展简讯的重要补充，便于股份公司领导和拓展相关人员更详细的了解房地产市
场、政策、经济等方面的变化情况，由投资发展中心每周负责编辑发布《每周房地产信息》。
四、编制《每月专题研究》
由投资发展中心负责每月发布《每月专题研究》，对当期的政策、投资模式、标杆企业、
宏观经济、土地市场、城市研究等方面进行深入剖析，为领导提供决策参考，提升拓展人
员的专业素质。
五、编制季度房地产市场分析报告
12
各房产公司（投资公司）对本区域的房地产状况应及时跟踪与分析，以季度为单位对
本区域内的房地产市场状况进行分析总结，将市场分析报告按每季度报送一次投资发展中
心。
六、编制季度拓展项目测算成本建议造价信息
由投资发展中心协同股份公司成本管理部、建设公司根据各城市的建造成本和规费标
准进行收集和汇总，每季度发布主要城市的《拓展项目测算成本建议造价信息》，作为拓展
项目时成本测算参考。
第六章
项目拓展年度考核
一、拓展工作的年度考核遵循“积极稳妥、统筹兼顾”的原则。
二、根据集团与房产公司（投资公司）签订的《经营管理责任书》，围绕项目拓展的考
评内容，制订项目拓展的具体考核办法。
三、项目拓展工作的年度考核内容包括以下方面：
1、完成的土地储备量。
2、完成的近中期拓展项目可实现的销售额。
3、完成的
BT
项目投资额。
4、年度拓展项目的数量、级别及规模。
5、股份公司投资发展计划完成情况。
6、支持配合其他房产公司拓展的情况。
7、报表定期报送的完成情况。
四、为确保考核的公平性，由人力资源部、总裁室分管领导及投资发展中心相关人员
组成项目拓展年度考评小组，考评结果报总裁室领导审定。
五、项目拓展考评小组主要负责考评的组织评估及考评分数的综合评定，具体的评分
标准及考评分值详见年度考核评分表（附表
6）。
六、项目拓展的年度考核评分时间为：
当年
月
日至
31
日。
第八章
附则
一、集团鼓励全体员工积极介绍项目，参与项目拓展，为股份公司发展出谋献策。
二、各房产公司（投资公司）总经理室负责在必要时统筹调动各部门力量支援协助项
13
目发展部开展工作；
各房产公司（投资公司）总经理室需在项目预研阶段对地块的初步规
划方案及销售测算定价进行审核，
升级会员 