当前我国商品房价格过高的原因与对策研究本科毕业论文Word文档下载推荐.docx
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高房价不仅超出了普通居民的承受能力，也对国民经济健康发展和金融市场良好运行构成威胁。
观察近年我国房地产业和宏观经济的运行特征以及社会结构的迅速变化，不难发现房价过快上涨是包括建筑成本、市场结构和经济政策等多种因素共同推动的结果。
本文试图对这些因素进行梳理，以认清对高房价进行宏观调控的要害所在，并在此基础上研究符合我国国情的解决问题的对策。
1.2文献综述
李清立的《房地产开发与经营》提出了我国房地产市场的特点和房地产市场的结构性矛盾。
其中我国房地产市场的结构性矛盾包括：
房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出；
楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡；
供给与需求的区域不平衡的矛盾。
武献华、宋维佳的《工程经济学》介绍了商品房开发成本、商品房利润、贷款利息、管理费用、税金和商品房附加费等构成房价的基本要素。
这为研究当前我国商品房价格过高的原因建立了理论的基础。
牛凤瑞、李景国在《中国房地产发展报告》中介绍了国家政策与商品房价格的内在关系，即商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。
总结出来主要有土地政策、信贷政策、信息不对称等因素与商品房价格存在内在关系。
陈劲松的《世联观察—我国地产市场观点》详细分析了当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。
东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。
因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。
龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。
房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。
作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。
为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。
另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。
王卫国的《中国土地权利研究》里提出规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。
国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。
在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。
杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。
房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。
所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。
1.3研究方法
本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用社会心理学相关知识,对当前房地产市场的基本特征、商品房价格上涨的原因以及调控房价、稳定住房市场的合理性建议进行了探讨。
1.4预期研究结果
1.4.1通过研究中国房地产市场发育与发展的基本态势,总结出判断商品房价格过高的标准。
1.4.2通过分析造成我国商品房价格上涨的多方面因素,找出房价过高对经济发展的影响及危害。
1.4.3基于原因的分析从开发商、政府和消费者角度提出若干对策及建议，以期对房地产市场的健康发展有所帮助。
2中国房地产市场发育与发展的基本态势
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合[4]。
实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：
一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；
接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；
随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；
最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。
从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
2.1我国房地产发展过程
第一阶段（2000～2002年）：
“量升价跌”阶段。
这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%[5]。
由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加。
第二阶段（2003～2007年）：
“量价齐升”阶段。
从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加，同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%[6]。
这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。
第三阶段（2008年至今）：
“量跌价升”阶段。
随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。
2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降[7]。
但这一阶段仅持续不到1年时间。
进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返“量价齐升”景气上升周期。
但根据行业发展规律和国际经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年[8]。
因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。
由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。
2.2判断商品房价格过高的标准
对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。
这里我通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。
第一，房价收入比远高于合理水平。
当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。
联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题[9]。
但2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市[10]。
第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。
当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。
受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：
如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；
反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。
近年来，我国房地产市场“价格租金比”不断提高，2003年全国为1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落（1.01），但依然大于1的临界值[11]。
说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。
2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；
日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。
北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米[12]。
考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。
3我国商品房价格过高的原因分析
从1998年到2004年,中国的房地产完成了从积极实行推动房改,降低税费、降低利息、到发展住房抵押贷款、分期付款等一系列政策,解决了制约商品房市场发展的最大难点,使房地产进入了持续发展的快车道。
但在2005年10月,上海的“汤臣一品”将房价提高到了11万元/平方米的天价;
到2007年,深圳的“博海名苑”也将顶层复式的单价叫卖到了9.9万元/平方米[13]。
这就引发了我们的思考,如此天价的房子定价是如何出炉的呢？
到底是什么原因引起房地产价格一路飙升呢？
3.1住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因
城市居民更换新房。
目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高,加上金融政策的配合,购买住房已经不是一件困难的事情,因此许多原本有住房的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。
城市新增人口需要住房。
我国目前正处于城市化的发展时期,因城市化而导致的城市人口增长是巨大的。
随着城市化的发展,对住房的需求也急剧增大。
据预测,到2020年,我国城市化的水平将达到50%-60%,城镇居民将增长到8-8.5亿人。
在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题[14]。
城市拆迁迫使部分居民购买房屋。
我国许多城市旧城改造的速度非常快。
在对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅。
这些失去住宅的居民也会购买住房。
我国金融市场不发达，股市非理性，加之存款利率低，公众持有的闲散资金找不到合适的投资渠道，房产几乎成为惟一的投资品。
除一般家庭的投资需求外，一些专业投资团体也迅速形成。
这些投资团体往往资金雄厚，不惜以高价买进，囤积居奇，待价而沽，成为典型的投机行为。
据建设部2008年调查，北京市商品住宅投资购房比例约17%，其中48%空置待涨[15]。
另外，受房价上涨和人民币升值影响，境外资金也通过多种渠道进入热点地区房市，进入外资大多为短线资金，加剧了房地产市场的动荡。
投资性和投机性购房行为的重要特征在于，购房者在购买前实际上并不在乎价格，并渴望房价一路高涨，因为这可以使其获取更高的投资收益。
需求量大导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇住房价格比较稳定。
由于人口相对固定,需求比较稳定,农村和小城镇住房价格变化基本不大。
3.2垄断性市场结构的操纵
从需求和供给两方面分析房价上涨是价格分析的一般套路。
也即，某种商品价格上涨，要么是需求增加，要么是供给减少，要么是需求和供给都增加，但供给不如需求增加的多。
总之，是供不应求。
然而，分析近年我国的房价过快上涨，情况并不限于此。
统计资料显示，截至2009年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，其中空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。
甚至更有观点认为，我国商品房空置率已达到26%，属于严重积压[17]。
如此高的空置率却能维持房价一路高涨，表明房地产业的市场结构远非竞争性的。
事实恰恰如此。
依照市场结构的划分标准，我国房地产业是一个典型的寡头垄断市场，这种市场结构的重要特征是厂商行为相互影响并可能形成“合谋”。
房地产的高空置率和高价格表明，“合谋”格局已经形成，以高空置率换取高房价，相互形成默契。
不仅如此，房地产业与地方政府利益的一致性也使地方政府默许甚至参与了这一“合谋”格局。
如果已更现实的眼光来审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。
因此，我们实际上可以把一个地区的所有开发商视为一个利益集团，利润最大化行为使其操纵并控制了价格。
不管是寡头垄断还是垄断，其结果都提高了房价并减少了住房供给，并引致大量“寻租”活动和社会福利净损失。
3.3房屋建筑成本不断升高推动房价上涨
在市场机制下,住房价格的确定除供求关系之外,还取决于房屋的建造成本。
在我国城市商品住房的开发中,房屋的建筑成本不断攀升。
成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。
统计数据显示,地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%，部分地区更高[16]。
2006年以来土地拍卖竞争激烈,地价不断创新高。
与此同时,新出让土地价格及房价的较大幅度上涨,带动存量土地上在建项目的房价高走。
新拍土地价格上涨后,周边楼盘价格随即提高,推动房价不断上扬。
近年来,水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大,成为房价上涨的又一个推动因素。
生产资料价格持续保持上涨,拆迁成本也在增加,住宅品质的不断提高,都在一定程度上加大了商品房的开发成本。
据建设部有关负责人介绍,在中西部地区和部分中小城市,成本因素是房价上涨的主导因素。
建设成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用等都有所增加,这些费用被开发商摊派进房价由购房者承担。
3.4投资性购房增长过快
从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上银行存款长期利率较低；
而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
民间资本缺乏适当投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。
随着我国经济发展水平的提高，民间资本的数量巨大。
2008年2月，我国居民储蓄余额为10.3万亿元。
目前我国民间资本大约为15万亿元[18]。
这些资金需要一个投资的渠道释放出去。
但是由于种种原因，大量的民间资金寻找不到合适的投资渠道，于是大量的资金就进入了房地产市场用于炒作住房。
网上曾经大量议论“温州炒房团”的故事，部分有经济头脑的一些机构投资者和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，低价买入再高价卖出。
有些地方甚至出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。
这其中,还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。
有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾，导致房价上涨。
另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。
中国人民银行在2009年公布的《2008中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。
外资进入中国房地产市场已成潮流。
境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。
外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。
3.5房地产融资模式和预售制度
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。
该法第四十四条规定：
商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上[11]。
商品房预售制度关键是按揭贷款。
房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房开发项目。
开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。
预售可提前回笼大笔资金，为什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者才愿意先付钱。
而开发商在该楼盘项目尚未建设完工就可拿到大笔预售资金,且不用担心商品房售不出去，又可利用该笔资金继续开发下一个楼盘。
因此就造成了这样一种现象：
开发商从不担心新房售不出去，更不担心涨价会影响商品房的出售，而只存在购房者买不到房，哪怕价格成倍上涨仍有消费者排队预订购房，从而导致了房价的水涨船高，价格一路飞涨。
3.6房地产开发商开发、销售手段促使房价升高
由于土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发商品房和销售的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。
开发商采取的手段主要有：
一是推迟开发进度，囤积土地；
二是建设高档房屋以获取更高的利润。
许多城市目前开发的房屋都是大面积、高档次的。
广州市2008年批准预售的每套商品房面积100平方米以上的占51%和66%[19]；
三是隐瞒房屋开发、销售的各种信息，人为制造供求紧张的现象。
3.7经济高速增长、消费能力提高
近几年我国经济高速增长，据统计局公布的数据，无论是GDP还是CPI数据都大幅上升，超出了历史水平。
居民生活水平不断提高、购买能力相应提升，心理承受能力也相对提高，从而导致房产价格走高。
物价上涨、工资上涨、存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。
再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，只要能拿出首付的钱就能住进新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不会造成太大的心理负担和心理压力。
另外，老百姓有买涨不买跌的心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。
这是引起房价不断上涨的内在动力。
3.8不合理财政体制和错误理念的激励
除了市场供给、开发成本和开发商手段等影响价格的因素外，相关制度、政策和错误的发展理念也助长了房价上涨。
从财税体制看，我国财权与事权不对称的地方财政体制使地方政府普遍财政吃紧，地方财政收入很大一块来自国有土地出让金[20]。
政府提高土地出让金增加了房地产开发的成本，直接抬高了住房价格。
住房价格上涨一方面推动了土地价格上涨，另一方面增加了房产开发商的利润，为地方财政培育了更多、更大的税收来源。
因此，渴望增加财政收入的地方政府与开发商其实是一个利益共同体，地方政府有很大的激励助推房价。
其次，错误的发展理念也纵容了房价上涨。
很多地方政府为攀比竞争而全力追求GDP增长，以“经营城市”为口号大兴土木。
统计资料显示，房地产投资占全社会固定资产投资的比重从2004年的18.8%提高到2009年的22.7%，一些地方甚至高达50%以上[21]。
房地产投资既可直接增加地方GDP，又可以迅速提升城市形象，与地方政府的政绩追求一致。
甚至有一些地方政府官员错误地认为，房地产价格是城市竞争力和城市吸引力的标志，因而公开宣扬房价仍然不够高，这对市民非理性购房行为产生了错误的诱导。
3.9收入分配与社会结构的迅速变化
社会学家已经敏锐地指出，失衡的房市背后是一个失衡的社会，部分大城市畸形的房地产市场是失衡社会中资源迅速向这些城市积聚的过程。
以收入分配衡量，改革以来，我国收入分配状况已经发生了根本变化，社会财富迅速向少数人集中。
中国社科院收入分配课题组估算，2005年全国的基尼系数达到0.454，当前为0.48；
世界银行的统计数据显示，2007年我国基尼系数超过0.465，2008年逼近0.47。
我国收入差距已经超过国际公认的警戒线（基尼系数为0.4），这已成为不争的事实[22]。
财富集中势必引导市场化的住房供应结构向大户型和高端产品倾斜，因为富有家庭要买好房子和大房子。
这也恰好符合开发商的利润追求，因为大户型和高档房的利润率高于普通住房。
这样，市场就把一般家庭的普通低档房需求挡在了门外。
财富集中也助长了房地产投资和投机需求，抬高了住房价格。
可见，房价的持续过高上涨反映了收入分配状况的恶化，没有一个良好的以中等收入者为主体的社会结构，形成一个健康的房地产市场是困难的。
从人口统计学角度观察，1970年代末和1980年代早期的独生子女一代当前已处于婚配年龄，这部分人的背后往往有一个甚至两个城市家庭支援，买房结婚的愿望相对容易实现。
这样，就形成了“双方父母家庭支付首付款、青年家庭承担按揭贷款”的购房模式，而那些非独生子女或双方父母均为农村一般家庭的青年只能望楼兴叹。
3.10传统文化和非理性预期的重要影响
我国是一个历史悠久的传统农业国，农业社会金融工具的匮乏使人们将有限的剩余只能累积为可见的资产，如土地、住宅和铸币等。
久而久之，我国逐渐形成了一种重实物资产的潜意识，形成了深厚的土地情结和房屋情结。
因此，是否拥有自己的房子以及住房的外观和档次往往成为判断主人成功与否和家庭社会地位的重要标志。
这种占有欲和炫耀心理是农业社会根深蒂固的意识，在现代社会仍然表现为农村居民远超过居住需要的大面积建房和城市对商品房的刚性需求，其结果是在我国这样一个收入水平不高的发展中国家却拥有很高的住房自有率，该指标在法国和德国仅30%-40%，美国仅68%，而我国城镇为72%[23]。
传统文化心理的影响是长远和潜在的，而不合理的预期对短期房价上涨更重要。
现代经济学研究表明，心理预期产生了通货膨胀惯性，即“通货膨胀是因为我们预期了通货膨胀，而我们预期了通货膨胀是因为我们有了通货膨胀”。
在房地产相关信息不透明和房地产商营销策略的诱导下，公众很难形成理性预期。
事实上，尽管公众普遍认为房价过高，但大部分人仍然认为房价将会继续上涨。
当公众普遍预期价格将要上涨的时候，房价往往果真上涨。
因为在公众看不到价格下降的希望时，就会形成“晚买不如早买，买小不如买大”的普遍心理，这就把未来需求也提到了当前，拉动了价格上涨。
价格上涨强化了以前关于价格上涨的预期，并进一步推动下一轮价格更快地上涨。
可见，不合理的预期加速了不合理的价格上涨。
4房价过高对经济发展的危害
从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。
4.1“正反馈效应”加剧宏观经济波动
房价过快上涨产生“财富效应”。
即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消
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