二手房购房合同违约Word下载.docx
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根据《合同法》第113条规定：
“当事人一
方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
”因此，卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。
此外，卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。
本案刘某支付的定金5万元，仅占房屋总价120万元的3%,况且，待卖方违约时，房价乂上涨了20万，故买
方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。
至于差价损失赔偿的范围，在司法实践中，根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定：
“人民
法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
”旨在实现相对公平，
不让违约方从不当行为中获利，亦不让守约方因守约而受损。
确定损失赔偿数额的方法，大致有对比法（差别法）、估算
法和约定法1三种。
司法实践中，法官通常会选择估算法，即人民法院在难以确定损失数额或者难以1奚晓明主编、最
高人民法院民事审判第二庭编：
《最高人民法院关于买卖合
同司法解释理解与适用》。
准确地确定可得利益的损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。
另外，买方也可以选择主张违约金，由于卖方的违约行
为，导致双方无法按约定履行房屋买卖合同，违约方应当承担相应的违约责任。
一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款，根据法律规定，违约金数额一般不超过合同标的额的30%至于违约方承担的具体数额,由于房价上涨，所以，具体数额的确定比较困难。
根据《合同法》第114条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”因此，针对个案来说，
卖方承担违约金后，如果违约金不能弥补损失，守约方可依据该条款主张适当增加违约金。
同样，作为守约方的买方在主张了违约金后，仍不足以弥补自身遭受的损失的话，同样可以主张赔偿实际损失。
篇二：
二手房交易过程中的违约情形和处理方式
律师提示：
二手房交易过程中的违约情形和处理方式在签订合同时如果能预见可能出现的违约行为，并且在合同中约定有针对性的违约条款，那么在交易时就能有效地减少违约的可能，发生违约行为后，也能有效地降低维权的时间和金钱成本。
那么，在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，乂应该如何应对呢?
在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户
口；
2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4、房屋质H问题的违约责任；
5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。
上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3
属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不
当或不符合约定的违约行为。
但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。
比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。
但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。
所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5
这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。
逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。
那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？
一般有如下几种方式：
1、定金：
双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；
给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；
2、继续履行：
守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；
3、违约金：
双方可以在合同中约定一方违约时，根据
违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。
在既约定违约金乂约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；
4、赔偿实际损失：
在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。
在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。
对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为,
双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。
如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。
对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如约定合适数额的违约金，或者约定一个参照标准（比如约定赔偿房价上涨或下降造成的差价损失）。
对于房屋的质虽问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质虽问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。
对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了。
篇三：
二手房买卖合同XX版（律师已审）
房屋买卖合同
卖方：
身份证号：
联系电话：
通讯地址：
买方：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、
法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致
的基础上就本合同所涉房地产转让
事宜，达成如下协议：
第一条【转让标的】
卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：
O
土地使用权证号：
，房产权证号：
，
登记建筑面积为：
平方米。
套内建筑面积为：
房屋用途为：
。
该房地产土地使用权年限自年月日至年月日
止。
该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双
方现场确认，均无异议。
第二条【房地产产权现状】
卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状
况。
卖方确认该房地产没有设定
抵押也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等，无不良事件发生，不受他人合法追索。
该房屋归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独立的处分权。
提供的资料齐全、真
实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等于
交易有关的各项事宜。
卖方对未返
国家及成都市关于房屋上市交易政策引起的后果承担
法律责任。
第三条【房地产租约现状】
该房地产所附租约现状为第项：
1、该房地产没有租约；
2、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将
承租人放弃优先购买权的书面文
件及租赁合同交予买方。
第四条【附着于该房地产之上的户口】
如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产
过户登记后，应享有完全的处
分权，卖方保证于签订此合同之日起10日内迁出,
逾期则买方有权以该房地产转让总
价款为基数按日万分之十向卖方收取违约金。
第五条【转让价款】
该房地产转让总价款为人民币（大写）：
（小写：
元）。
该转让价款不含税费。
第七条【税费承担】
买方承担办理相关过户手续按规定应缴纳的一切可能
产生的税费。
买方不按约定缴纳
相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解
除合同，本合同应继续履行。
第八条【付款方式】
办理房屋过户手续后，买方应在过户当日付给卖方房屋成交价格的白分之白。
买方应
不晚于该房屋物业交接之时付清全部房款。
第九条【买方逾期付款的违约责任】
买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之十支付违约
金，合同继续履行。
第十条【房地产交付】
卖方应当于年月日前将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，
记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；
2、交付该房地产钥匙；
3、
第十一条【延迟交房的违约责任】
除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付
期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让
总价款为基数按日万分之十向买方支付违约金，合同继续履行；
逾期达30天（含）以上，即视为卖方不履行本合同,买方有权解除合同，由卖方承担此次交易中双方的全部交易税费，并承担第十四条约定的违约金。
第十二条【附随债务的处理】
卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气
费、电话费、有线电视费、物
业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。
第十三条【产权转移登记】
买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手
续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。
第十四条【其他违约责任】
任何一方因任何原因不履行本合同约定义务，导致合同
目的不能实现，毁约方则须支
付该房地产总价款白分之二十的违约金。
第十五条【不可抗力】
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法
律另有规定的除外。
因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。
第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】
买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
第十七条【合同附件】
本合同共有附件份。
合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。
第十八条【法律适用与纠纷解决】
如本合同发生纠纷，由买卖双方友好协商解决。
协商不成时，依据中华人民共和国法律，米取向房产所在地人民法院起诉的方式解决。
第十九条【风险转移】
该房屋毁损、灭失的风险自房屋所有权登记手续完毕且
甲方搬出该房屋并将房屋正式交付给乙方之日起转移给乙方。
甲乙双方履行完房产转移登记之日起三个月后正式交付房屋。
第二十条【合同数虽及持有】
本合同一式6份，卖方3份，买方3份，均具同等法律效力。
第二^一条【合同生效】
本合同自买卖双方签字后立即生效。
卖方（签字）：
买方（签字）：
身份证号：
身份证号:
手印：
手印：
年月曰年月曰
附件一：
双方其他约定：
一、关于水、电、天然气交接
1、交付方只对以下记录之前的水、电、气使用额度承
担责任：
经双方共同确认水电气分户表记录,水表交接读数记录
截止于（吨），大写：
（吨）电表交接读数记录截止于（度），大写：
（度）；
天然气表交接读数记录截止于
（立方），大写：
（立方）。
2、接收方对交接记录之后产生的水电气使用费用承担负责，交付方自交接之日起不再对增加的水电气使用负责。
交付方：
接收方：
篇四：
二手房买卖合同纠纷大全与处理
（以下为简单分类，总计大约106种纠纷）
【一、卖方过错系列】13
卖方一房二卖纠纷
卖方反悔不卖纠纷
改底单后卖方反悔纠纷
卖方拒收购房款纠纷
卖方逾期或拒绝交房纠纷
卖方不腾房纠纷
卖方拖欠物业费纠纷
卖方拖延及拒绝过户纠纷
卖方隐瞒凶宅纠纷
卖方隐瞒已抵押纠纷
卖方其他隐瞒纠纷（已出租、配偶未同意、有共有人、
质n问题等）
先卖后抵押纠纷
卖方不迁走户口纠纷
【二、买方过错系列】3
买方逾期付款纠纷
买方反悔不买纠纷
买方拖延收房纠纷
【三、侵犯他人权利系列】7
承租人要求优先购买权纠纷
共有人、继承人等权利人主张权利纠纷
卖方配偶主张合同无效纠纷
未经抵押权人同意的买卖纠纷
逃债低价转让纠纷
借名买卖纠纷
侵犯居住人权利纠纷
【四、特殊交易方式纠纷】4
阴阳合同纠纷
假赠与真买卖纠纷
改底单相关纠纷
房屋置换纠纷
【五、特殊房产类型纠纷】15
【公房】
公房承租权转让纠纷
公房买卖未经单位同意或单位优先购买权纠纷
公房未上市、不能上市及费用分担纠纷
公房其他相关纠纷
【经济适用房】
经济适用房相关纠纷
两限房相关纠纷
【回迁房】
回迁房相关纠纷（冒名购房、未满五年购房）
【农村房屋】
城镇户口购买小产权房相关纠纷
同村人农村房屋买卖纠纷
购买二十年租赁权的纠纷
【无证房】
无房产证买卖合同纠纷
未取得预售许可证房屋买卖合同纠纷
无土地证买卖合同纠纷
【其他】
未还清银行按揭贷款未解抵押房产买卖纠纷
违章建筑买卖纠纷
赠与房产的买卖纠纷
继承房产的买卖纠纷
【六、特殊交易主体纠纷】6
多人买房或卖房引发的纠纷
外国人购房或卖房引发的纠纷
公司企业房产买卖纠纷
未成年人名义购房纠纷
委托卖房相关纠纷
表见代理相关纠纷
【七、金额纠纷】5
定金纠纷
买方定金未交齐卖方解除合同纠纷
定金协议被认定为房屋买卖合同纠纷
违约金纠纷
税费相关纠纷
【八、合同履行纠纷】16
合同约定不明纠纷
合同与补充协议或居间合同条款冲突纠纷
推迟交税过户引发的纠纷
质H纠纷
面积纠纷
配套设施、装修纠纷
签相关纠纷
面签相关纠纷
交房收房纠纷
物业交接纠纷、公共维修基金过户纠纷
买方或卖方去世引发的合同履行纠纷
合同履行过程中买方变为外国国籍不足1年的
一方丢失合同原件引发的纠纷
合同作废、解除不当引发的纠纷
房屋毁损引发的纠纷
不可抗力引发的纠纷
【九、贷款中相关纠纷】11
买方要求变更买方姓名纠纷
买方要求变更或增加贷款银行纠纷
买方请求延期办理贷款纠纷
买方信用等原因导致贷款不能纠纷
买方拖延或不配合办理贷款纠纷
卖方恶意隐瞒房龄导致买方贷款不能纠纷
卖方拒绝配合办理贷款纠纷
卖方夫妻一方拒绝面签纠纷
政策变动引发的买方贷款不能纠纷
不可抗力等引发的买方贷款不能纠纷
与银行的相关纠纷
【十、合同总则相关纠纷】8
合同无效纠纷
解除合同纠纷
合同撤销纠纷
查封纠纷
无法取得房产证纠纷
无法办理土地使用权证纠纷
购房意向书还是购房合同？
【^一、诉讼交织】12
买方或卖方诈骗相关纠纷
合同履行中的疑难纠纷
涉及离婚相关房产相关纠纷
涉及继承相关房产买卖纠纷
涉及公司企业出资等相关纠纷
二手房买卖与拆迁交叉纠纷
被盗名买卖引发的纠纷
因房产买卖引发的与受托人纠纷
因房产买卖引发的与银行相关纠纷
因房产买卖引发的与公证处纠纷
因房产买卖引发的与评估机构相关纠纷
因房产买卖引发的与房管局相关纠纷
【十二、相关后事纠纷】7
与承租人相关纠纷
腾房纠纷
租金支付、装修等处理
双方解除合同后的纠纷
合同被判处无效、撤销、解除后的相关纠纷：
房款、还
房、银行处理
合同被判处继续履行后的纠纷
房产的执行
【十三、与中介有关的纠纷】13
跳单纠纷
要求退代办费纠纷
中介费退还纠纷
买卖双方关于中介费的负担纠纷中介代办服务纠纷如
丢件及拖延办理中介隐瞒真实信息及提供虚假信息的纠纷
意向金、代收款纠纷中介吃差价纠纷
中介税费相关纠纷
中介挪用资金纠纷
中介与银行反复面签、签引发的纠纷
中介私撤签纠纷
中介签错误纠纷
篇五：
二手房买卖合同（房产证还没下来买方版）
二手房屋买卖合同
售房人（甲方）：
（以下简称甲方）身份证号码：
购房人（乙方）：
（以下简称乙方）身份证号码：
居间方（丙方）:
总则
甲方自愿将本合同第一条所列房屋出售给乙方。
乙方对该房屋已作充分了解并实地看
房，自愿购买该房屋。
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和广西桂平市相关地方性法规的规定，在合法平等自愿相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
甲、乙、丙三方应依据本预约合同之约定，完成本合同第一条所列房屋转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。
第一条、房屋基本情况
1、甲方拟出售的房屋位于该房屋系甲方于年月日
向公司（以下简称开发商）购买的商品房,
《商品房买卖合
同》编号：
，合同约定建筑面积平方米（其中套内建筑
面积平方米，公摊平方米），购买总价人民币元整，房屋用途为，房屋尚未办理土地房屋权证。
第二条、成交价格及相关费用
1、成交价格为：
人民币元整（小写：
¥
元）
2、相关费用：
1）、经甲、乙双方约定，从甲方产权过户到乙方产权时，办理产权变更时所发生的相关的费用由乙方独自承担（甲、乙双方约定的除外）。
（过户所有费用标准以产权过户当日国家政策规定为标准）
2）、在签订本合同当天，乙方按与丙方约定的代办产权过户收费标准付清丙方提供代办服务费，乙方应付人民币
元整（小写：
元）（本协议签订后代办服务费不予退还）<
3）、从签订本合同之日起，如因甲、乙双方任何一方的
责任导致本协议不能实际履行，由责任方承担甲、乙双方应支付给丙方的全部信息服务费人民币元整（小写：
元）
4）、甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、
物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。
在房屋实体转交给乙方的当天，甲方结清上述费用手续之后,所产生的上述水、电、气、闭路、电话、物管、电梯相关费用由乙方承担。
第三条、付费约定、期限交房、办理过户。
1、银行按揭付款
1）、甲、乙双方约定在XX年4月6日乙方交购房订金人民币壹万元整（小写：
元）给甲方，当甲方收到房屋订金之日起至房屋过户至乙方之日止不得将房屋转售第三方，在支付购房首付款时，订金抵作购房款。
2）、甲乙双方约定在年月日支付该房屋的购房首付
款人民币元整（小写：
元）给甲方，甲方收到购房首付款时，将该商品房的购房合同、发票、收据等原始相关的税务发票交给乙方，同时甲方与开发商签订的〈〈购房合同书》中的所有权力转交给乙方，由乙方享所有权，乙方享有此房屋所有权，买卖权，处决权。
3）、至甲乙双方正式交房之日起，乙方负责向此房屋按
揭卡帐户支付按揭款及其利息（以银行实际对账单为准），
在房屋管理局通知此房正式下证之时，甲乙双方积极配合丙方，办理此房所有产权及其物业过户手续。
4）、甲乙双方过户前，所办理的银行解压手续，造成的违约金，费用由甲方承担。
第四条、甲方的权利与义务
1、权利：
甲方在签订本协议后，有权按约定收取乙方的购房款。
2、义务：
1）、甲方应本着诚实守信的原则，确保本协议所涉及房屋具有合法完善的权属手续。
2）、自签订本协议起，甲方不得有任何处分该房产的行为，包括并不限于抵押、出租、出售他人等。
同时，甲方必须保证其出售的房产无任何物权瑕疵、质虽瑕疵，包括但不限于司法机关查封、冻结、拍卖、没收，及已经属于公告拆迁范围，即将实施拆迁等其他有限制交易的情形。
3）、甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，同时在甲
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