资产评估理论与实务期末复习Word格式.docx

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1.时间因素：

时点差异，调整为同一时点的价格。

用定基或环比物价指数法。

价格上升调整系数大于1，反之小于1。

2.地域因素：

地区差异，调整为同一地区的价格。

（特别对不动产评估）

如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。

3.功能因素：

功能差异，调整为同一功能的价格。

在社会需要的前提下，功能越高价格越高。

可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；

也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。

4．成新率因素：

成新率差异，调整为同一成新率的价格

除土地外，一般有形资产都有有形损耗。

如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，调整系数大于1，反之小于1。

5．交易情况调整：

交易情况差异，调整为同一交易情况的价格

1）由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；

关联交易或特别交易

2）由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响；

3）由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。

6．市场状况的差异：

考虑供求关系和经济周期等，很难量化，须把握供求关系的特点和市场景气状况，按变动的趋势调整参照物与被评估对象的差异。

P48功能价值法：

价值与功能呈线性为生产能力比例法；

呈指数关系为经济效益指数法

P51会计上的资产损耗即物理损耗；

资产评估中的损耗包含实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗

▲被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗

=重置成本x综合成新率

P52考点：

区别二者的异同处（客观题）

原始重置成本是指用于被评估资产相同的材料（过去材料）、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。

▲更新重置成本，是指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，与现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

（优先选择）

P54统计分析法（抽样）【例3-13】

P56▲功能性损耗测算方法：

被评估资产功能性贬值额（超额运营成本）=年超额运营成本x（1-所得税率）x年金现值系数

P57考点：

给出若干条件，判断属于功能性损耗或经济性损耗？

A.功能性损耗：

是无形损耗的一种，指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，体现在超额运营成本和超额投资成本。

B.经济性损耗又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。

P59收益法的基本程序：

搜集并验证与评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；

分析测算被评估对象未来预期收益；

确定折现率活资本化率；

用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益这算成现值；

分析确定评估结果。

P60资产评估的收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

利润总额不能作为收益额

P60考点：

二者区别（本质上是相同的）

折现率是将未来的有限期的收益折算成现值的比率；

资本化率是将未来永续性收益（年金）转化为现值（本金）的比率。

即无限期

P61考点：

什么情况下使用此公式？

纯收益不变：

在收益年期无限，纯收益每年不变，资本化率固定且大于零的情况下：

收益法：

P（评估值）=A（年金）/r（折现率或资本化率）

纯收益按等比级数变化：

纯收益逐年递增比率为s，收益年期无限，r大于零，r>

s>

0的条件下，有

P=A∕（r–s）

比率递减时有，P=A∕（r+s）

第四章流动资产评估

P72流动资产的特点：

周转速度快（不计算功能性损耗）、变现能力强、形态多样化

流动资产评估的特点:

流动资产评估的评估基准日尽可能在会计期末；

流动资产的账面价值基本上可以反映其现值，即只计算实体性贬值；

有形损耗（实体性贬值）的计算只适用于低值易耗品及呆滞、积压存货等流动资产的评估。

P77※记住在产品评估成本法：

根据价格变动系数调整原成本的步骤

（1）从总成本中剔除超出正常范围的不合格在制品的成本；

（2）从总成本中剔除非正常的不合理费用；

（3）测算材料从开始生产到评估日的价格变动系数；

（4）测算工资、燃料、动力等制造费用从开始生产到评估日的价格调整系数；

（5）确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值。

某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×

（1＋价格变动系数）＋原合理工资、费用×

（1＋合理工资、费用变动系数）

P78按在制品的完工程度计算评估值

▪约当量——根据在产品完工程度折合相当于完工产品的数量

▪在制品约当量＝在制品数量×

在制品完工率

▪在制品评估值＝产成品重置成本×

在制品约当量

P82应收及预付账款评估值=账面值-已确认的坏账损失-预计的坏账损失

预计坏帐损失的估算方法：

坏账比例法、账龄分析法

第五章机器设备评估

P93※记住重置成本的确定（四种方法）：

重置核算法、指数调整法、功能成本法、直接法

P97修复金额法：

可修复（通过替换实现）、不可替换（使用年限参考）

第六章房地产评估（只考单选判断）

P123（客观题）最有效使用原则：

在法律许可的范围内的最理想和持续的用途、最佳的利用集约度

P124替代原则是市场法的基础

P137考点：

土地开发费中下列二者的区别

“三通一平”费：

指临时施工道路、施工用电、施工用水的安装和修建以及平整场地的费用。

“七通一平”费：

+施工排水、通煤气、通热力、通邮电的费用

P139考点：

给出影响房地产价格的若干因素，能区别出哪种属于一般、区域、个别因素？

一般因素：

经济、社会、政策、心理因素

区域因素：

住宅区、商业区、工业区

个别因素：

土地的个别因素（容积率越高，价值越高）、房屋建筑的个别因素

P147容积率修正：

•在一定范围内，容积率与地价成同方向变化，但不是线性关系。

•根据容积率与地价的关系，编制容积率地价指数表。

P157成本法计算投资利息=银行贷款利息+自有资金利息

判断计算周期：

如果土地取得费在土地开发动工时即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，则计息期为整个开发期和销售期；

如果土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半

P158计算土地增值收益率，判断基数为10%~25%

P160剩余法又称假设开发法、倒算法、预期开发法

P161剩余法计算利润=（地价+建筑费用+专业费用）x利润率

第七章无形资产评估

P191无形资产的转让可以分为所有权转让和使用权转让，所有权转让的评估价格要高于使用权价格的转让。

使用权又可以分为独占使用权和普通使用权，独占使用权只转让给单一的企业，其评估值更高。

P195分成率法中剥离无形资产与有形资产共同产生的收益，销售收入分成率=销售利润分成率−销售利润率（对于同一项资产，利润分成率高于收入分成率）

P198※记住无形资产超额收益的测算，差额法的计算步骤：

（1）收集使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行盈利分析；

（2）对上述生产经营活动中的资金使用情况（包括固定资产、流动资产和已有帐面价值的其他资产）进行统计；

（3）收集行业平均资金利润率等指标；

（4）计算无形资产带来的超额收益。

计算公式：

无形资产带来的超额收益＝经营利润－净资产总额×

行业平均报酬（资金利润）率

P199折现率：

将无形资产预期收益折算成现值的比率，其本质就是投资该无形资产的投资报酬率；

折现率=无风险利率+风险报酬率；

无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率。

P200预计和确定无形资产的有效期限：

（1）法律或合同规定有法定有效期限和受益年限的，可按照孰短的原则确定。

（2）法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。

（3）法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。

第八章其他长期资产评估

P211长期投资资产评估的特点：

（1）长期投资评估是对被投资单位资本的评估；

（2）长期投资评估是对被投资企业获利能力与偿债能力的评估。

P212债券特点（与股权投资相比）：

安全性较强；

收益相对稳定；

流动性较强。

P213上市债券评估：

采用现行市价法，即市场法

非上市债券的评估：

距评估基准日一年内到期的非市场交易债券：

评估值＝本金＋持有期间的利息

超过一年到期的非市场交易债券：

评估值＝本利和现值（考虑时间价值）

1、逐期支付利息到期还本金

2、到期一次性支付本金利息：

评估值＝本利和/（1+折现率）n

本利和＝债券面值*（1+计息期限*利息率）单利计算

=债券面值*（1+利息率）计息期限复利计算

或＝债券面值*（1+利息率）m

P216股票的价格名目繁多，与资产评估有关的主要是（三种）：

清算价格：

企业清算时，每股股票所代表的真实价格。

内在价格：

是一种理论依据。

取决于未来收益的预测。

市场价格：

是指证券市场上买卖股票的价格

P218非上市股票普通股的评估（客观题

固定红利模型：

适用于经营稳定的企业

※计算红利增长模型：

适用于成长型企业的股票评估，假设将部分剩余收益追加投资扩大再生产。

（例8-9）

评估值=未来收益额/（折现率－股利增长率）

股利增长率＝再投资的比率×

净资产利润率

分段式模型：

第一段,能够较为客观地预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；

第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。

第九章企业价值评估

P227对于在评估时点产权不清的资产，应划为“待定产权资产”，不列入企业价值评估的资产范围

对于无效资产，采取两种处理方式：

资产剥离与单独评估

P233企业价值评估的收益法：

1、年金法：

将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业价值；

2、分段法：

前一个期间，企业处于不稳定状态，收益不稳定；

该期间之后，企业处于均衡状态，起收益是稳定的或按，某种规律进行变化。

简答题：

一．P77成本法中根据价格变动系数调整原成本的具体评估步骤：

（5）确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值

会计算：

某项或某类在产品评估值=原合理材料成本×

例题：

A企业在产品评估基准日的账面总成本为300万元，经评估人员核查，发现其中有100件产品为超过正常范围的废品，单件账面成本为0.1万元，估计每件可回收的废料价值为0.02万元，另外，还将前期漏转的费用5万元，计入了本期成本。

成本中，材料费占80%，从生产到评估基准日，价格变动系数为上涨12%，工资等费用未变动。

求在产品的评估值。

合理成本＝300－100×

（0.1－0.02）－5＝287万元

评估值＝287×

80%×

（1+12%）＋287×

20%＝314.552万元

二、P198无形资产超额收益的测算

差额法的计算步骤：

（1）收集有关使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行盈利分析，得到经营利润和销售利润等基本数据；

（2）对资金占用情况进行统计，包括占用的固定资产、流动资产和已有账面价值的其他无形资产；

超额收益=净利润-净资产总额*行业平均利润率

计算题：

一、成本法——在产品评估

P78约当量法：

根据在产品完工程度计算评估值（翻书：

例4-5

在制品评估值＝产成品重置成本×

在制品约当量＝在制品数量×

例：

某工厂在评估时，有在产品20件，材料随生产过程陆续投入。

已知这批在产品的材料投入量为75%，完工程度为60%，该产品的单位定额成本为：

材料定额3800元，工资定额为400元，费用定额为620元。

该批在产品的评估价值？

在产品材料约当产量＝20×

75%＝15（件）

在产品工资、费用约当产量＝20×

60％＝12（件）

在产品评估值＝15×

3800+12×

（400+620）＝69240（元）

现有在产品10件，在产品生产用材料已经投入80％，完工程度50％。

产成品的单件材料定额2000元，工资定额为300元，其他费用为400元，求该批在产品的价值?

该批在产品的材料耗费约当量：

10×

80％＝8（件）

该批在产品的工资及其他费用约当量：

50％=5（件）

评估值＝8×

2000＋5×

（300＋400）＝19500（元）

二、P82应收账款及预付账款的评估（翻书：

例4-10考不计息的

应收及预付账款的评估价值=应收及预付账款账面余额-已确定或计提的坏账损失-预计可能发生的坏账损失

坏账比例法：

指根据以前的（3～5年）的坏帐比例确定今后的坏帐数额。

坏账损失=坏账比例*评估基准日的应收账款账面余额

三、P84应收票据的评估（翻书：

例4-13

四、P99超额运营成本形成的功能性贬值的测算（翻书：

例5-7

五、P212非上市债券的评估（翻书：

例8-2、例8-3