全年上海房地产市场数据报告11页同策Word格式.docx
《全年上海房地产市场数据报告11页同策Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全年上海房地产市场数据报告11页同策Word格式.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2,250,957
-7%
1,862,793
16,814
24%
2.存量分析——住宅加速上升危机显著商办存量稳定！
3．刚需住宅市场回顾——刚需购买力下半年会随价格下跌而爆发！
截至日前，各类刚需楼盘成交面积占总商品住宅成交面积的40%左右。
其中90平方米以下的低端刚需住宅市场成交了约200万平方米，91平方米至100平方米的中端刚需产品成交了约100万平方米。
表1：
全年低端刚需住宅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积㎡
金额
均价元/㎡
金鼎香樟苑
523
42670
65222
15285
珊瑚湾雅园
499
39682
42224
10641
旭辉玫瑰苑
393
35009
52688
15050
新城尚上城
407
34307
44172
12876
美兰湖中华园
387
34017
54905
16140
中冶尚园
32548
40466
12433
世茂海滨馨苑
386
32409
27588
8512
保利湖畔阳光苑
304
27016
39277
14539
芦潮港海滨国际花城
323
26977
24452
9064
新城金郡园
310
26056
34873
13384
（低端刚需定义：
单套建筑面积90平方米以下，总价在150万以下）
表2：
全年中端刚需住宅成交量前十位
金地艺境城
593
55651
19464
万科清林径
236
22809
36889
16173
华润置地菁英苑
220
20586
49176
23888
琥珀郡园
197
19596
36136
18440
滨河华城
196
18316
42926
23437
大华河畔华城
161
15237
34942
22932
金色西郊城
153
14268
26456
18543
周浦镇老镇区4号地块
148
13691
24086
17593
一品漫城
142
13348
31053
23264
保利叶城
137
12714
24693
19422
（中高端刚需定义：
单套建筑面积90平方米到100平方米之间，总价在150万至300万之间）
同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：
成交回暖时点判断将在2012年的下半年。
一部分熬过1年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。
同时明年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。
因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在80平方米左右，总价控制在100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。
4．中产阶层改善型住宅市场回顾——承受力约300到400万降价有效果！
2011年，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，总价301-500万元）成交2488套，总面积30.47万平米，成交金额92.3亿，均价接近3万元/平米。
从成交区位上看，主要集中在内中环；
从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。
表3：
全年中产阶层改善型住宅成交量前十位
面积
上海香溢花城
130
15896
51916
32661
张江汤臣豪园
118
15143
40959
27048
大宁瑞仕花园
125
14812
52650
35545
大华锦绣华城
104
12435
35760
28756
象源丽都
85
9988
30138
30175
城花新园
77
9391
26019
27707
合生江湾国际公寓
76
8737
28461
32574
慧芝湖花园
62
7519
26938
35828
五月花生活广场
60
7407
27261
36804
东方城市花园
61
7350
19896
27070
（中产阶层改善型需求定义：
单套建筑面积100平方米到140平方米之间，总价在300万至500万之间）
同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：
2012年中产阶层客户承受能力普遍在300-400万元/套，个别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。
明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。
5．高端阶层改善需求住宅市场回顾——整体没有市场细分中高端公寓受追捧经济型别墅遇冷！
2011年中端改善型住宅是受到政策影响最大的市场，因其需求面积段在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万，该购房者是在政策面前最尴尬的群体。
本年度中高端住宅（包含高端经济型别墅）成交仅739套，成交面积14.62万平方米，成交金额只有49亿元。
其中相对于市区高端公寓项目，高端经济型别墅成交遇冷更加严重。
2011年高端经济型别墅成交排名前两名的万科第五园和观庭不过都只有成交了36套，月均成交只有3套。
根据限购和贷款放松的力度，同策分析师姚伯均认为整体没有市场，细分中高端公寓受追捧，经济型别墅遇冷！
那些卖的好的项目必须具备如下三个特征：
首先沾上国际化社区的光；
其次是产品的创新；
第三是价格的比较优势。
表4：
全年高端经济型别墅成交量前十位
四荷艺墅
36
7010
19982
28504
蓝山小城
6857
22896
33389
绿地宝里
27
5446
14409
26459
绿地梧桐院
21
4184
11963
28591
美兰湖花园
17
3238
8907
27507
合生国际花园
14
2785
8205
29456
高桥新城
2767
9517
34391
龙湖郦城
13
2730
7480
27396
优豪新园
12
2529
6774
26788
琥珀臻园
2502
6657
26608
（高端阶层改善型需求定义：
面积在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万）
表5：
全年高端住宅公寓成交量前十位
仁恒森兰雅苑
115
22925
97869
42691
天御苑
75
14862
48217
32443
23
4427
11912
26911
新都国际城
3982
15398
38673
祥生福田雅园
19
3502
11766
33598
15
2922
9101
31140
品尊国际公寓
2661
10860
40812
长宁八八中心
11
2181
9991
45814
中环凯旋公寓
9
1925
6949
36100
新湖明珠城
8
1517
5069
33417
6．豪宅市场回顾——第一居所别墅是主流标准
2011年上海总价1000万以上的豪宅共成交1676套，签约面积达到53.6万平方米，从成交总套数和成交总面积看，虽然有所下滑，但是与中间段改善类定位的住宅项目相比，成交量下滑幅度并不大。
同策分析师姚伯均认为：
2012年郊区大面积平层豪宅公寓的市场狭小，可能存在产品定位误区。
而在内环内和内中环间大平层豪宅基本已经为高端购房者所接受，基本能够作为豪宅的一个重要指标了。
豪宅中作为第一居所的独栋别墅依旧是主流标准。
表6：
全年豪宅公寓成交量前十位
星河湾荟苑
81
28215
64123
上海星河湾花园
89
26581
44554
尚海湾豪庭
71
23208
74970
绿城御园
47
15573
79032
50750
九龙仓玺园
43
11479
61816
53854
37
11237
52978
47146
33
10363
41375
39924
金地天境城
30
9656
45919
47556
大华清水湾花园
8634
56012
64875
华润外滩九里苑
35
8406
83294
99085
（豪宅定义：
总价1000万以上的别墅和平层公寓）
表7：
全年豪宅别墅成交量前十位
上海紫园
42
21334
95695
诚邦别墅
55
20663
93505
45253
仁恒怡庭
18432
68780
棕榈滩
24
11007
57768
52482
金茂逸墅
9818
34806
35452
中科大学村
32
9295
43495
46792
乔爱花园
8177
25799
31549
翡冷翠园
7381
53595
72609
22
7143
47183
66057
南郊名墅
6331
18443
29133
7．商办类物业市场回顾——酒店式公寓热销大宗交易不时出现
在住宅被限购，整体经济形势不容乐观的情况下，2011年的上海商办类市场的表现是波澜不惊的，小户型商办类项目交投踊跃、大宗交易不时出现。
优于商业地产的稳定的投资回报，以及物业的保值增值属性，今后很长一段时间，其仍然是投资人士的聚焦点。
从本年度商办类物业的成交具体情况看，呈现出三个特征：
酒店式公寓热销；
高等级写字楼被整购的情形频繁发生；
郊区小户型产权式商铺。
在2012年，随着产业结构调整的深入，酒店式公寓，小面积产权商铺自然而然是市场的热点。
表8：
全年酒店式公寓成交排行
套均面积
江桥万达广场
602
30550
51
15507
绿地领海二期
432
29996
69
11445
绿地·
公园广场
538
29121
54
14715
风尚天地广场
371
25484
19243
尚都国际大厦
439
24914
57
15458
禹洲蓝爵
456
22153
49
21364
307
19513
64
14885
绿地北郊商业广场
374
19374
52
13922
凉城地区中心（公寓式办公楼）
17137
241
15600
中心公馆
246
14510
59
19717
表9：
全年大宗收购排行
新世界长宁商业中心
388
28220
上海环球金融中心
10
33629
82283
二十一世纪中心大厦
22071
上海港国际客运中心商业配套项目1
28
36063
60288
嘉瑞国际广场
176
42972
42428
浦江双辉大厦
7
18964
47426
国浩长风城
34
35316
20383
东方金融广场
16
9907
56462
上海九久青年城
24638
13947
永新城
4
7100
40884
高宝金融大厦
3
3185.82
79999
表10：
全年产权商铺成交排行
金山国际贸易城
579
40780
70
4429
宝山万达广场
365
37608
103
41047
上海服装机械城
440
30488
1679
上海国际礼品城
417
30087
72
13367
上海南桥国际商业广场
364
25307
19839
上海电器城
22928
8253
恒达休闲广场
170
16896
99
20116
上海玫瑰园商贸城
221
15789
2356
上海亿丰五金家居广场
245
15551
63
19207
东方汽配城
248
14462
58
15700
附录：
升级会员 