重庆某房地产项目计划书总控制计划终稿-24DOCWord下载.doc

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四．销售及推J“日标

五．招商H标

六，质量日标

第三章．项目实施工程进度控制计划

一，前期‘I：

作进度控制计划

，顺R建设进度控制计划

第四章，项目实施成本控制计划

一．前期T程费用

二．T程建设费用

二．销售推广及招商费用

四．管理赞用

五．财务赞用

六．营业税费

七，刁i可预见费用

八．总成本控制H标

第五章，项目实施销售及推广计划

一，销售计划

二．推J“计划

ji．销售日标

第六章．项目实施招商计划

一．项F1商业业态配置

二．项日商业业态布局

ji．招商日标

四．项H招商而积（除去销售部分）及租金收入确定

五，招商时段划分

第七章．项目实施风险控制计划

第八章．项目组织架构及工作流程

一，项R组织架构

二．项日实施T作流程

第九章．项目控制流程图

《XX．XXXXX项f1总控计划>

足根据《XX．假日xxx项F1策划书》、《XX．假日

XXX概念设计》和《XX．假Hxxx经济测算报告》等有关文件制定的，足指导项F{实

施的计划性、纲领性文件，它明确了项只定位，界定了各部门的职责与T作范罔，提

出了项日实施的投资控制计划、T程进度控制计划、营销推J“控制计划和保障项日日

标顺利实现的组纵架构、管理程序与监控措施，是“xx-XXXXX”项日实施的指导

性文件，也是制定《XX．XXXXX项日执行计划书》的根本依据之一。

编制依据：

（一）《XX．xxxxx项日-口J．行性研究报告》

（二）《xx．xxxxx项F{策划书》

（三）《XXXXX项日经济测算报告》

（四）《XXXXX项日方案设计及初步设计》

（五）XX项日部提供的■程进度计划

（八）成本控制中心提供的成本信息

（七）营销中心提供的销售推广计划

（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划

一市场定位

1．项目名称

XX．XXXXX

2．项目定位

第一章项目概况

现代商业步行街

现代都市商业步行街系统，核心一口l牌主力店与大型平价超市为楸纽，以精品购物

…廊，美食娱乐城，涌吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，牛态豪宅，牛

活服务一‘J二-体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。

3目标客户

3.1H标客户群：

商业步行街

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃70%为：

┃30%为：

┃

┣━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃xx区为主体的商业物业投资者本区域┃主城区商业物业投资群体主城区个┃

┃拆迁的临时门面经营者XX区部分政┃人投资经营户┃

┃府官员及灰色收入阶层┃主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等┃

┃┃业态的扩张发展购买┃

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新都市精I冒一豪宅

┏━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┓

┃90%为：

┃10%为：

┃

┣━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━┫

┃XX区成功的私企、个体老板┃主城区向XX区扩张的经营户┃

┃xx区部分政府官员、公务员┃外来移民居住者┃

┃追求现代生活的XX区中青年人群┃┃

┗━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┛

3.2终端消费群：

I>

（域内各小IX的青中年居民、剧荆写字楼的T作人员、大江T业同IX人群、李家

沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、

接受流行元素强；

充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。

4.项日形象概念

4

现代时尚的都市商\IV.=少行街

二项目简介

地块^地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中问由3-4层商业用虏

组成，总建筑面积约85000平方米，锌积率约4.0，具体指标如下：

┏━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━┓

┃用地面积（m2）┃21625.6┃商业总建筑面积（m2）┃61724┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃总建筑面积（吖）┃84535┃主力店A（盯）┃6248┃

┃地上建筑面积（m2）┃62846┃主力店B（m2）┃9177┃

┃地上商业面积（m2）┃46062┃住宅总户数┃99┃

┃住宅总建筑面积（nf）┃16731┃容积率┃3.9┃

┃垃圾站面积（m2）┃53┃覆盖率┃50.8%┃

┃地下建筑面积（m2）┃21689┃绿化率┃25.3%┃

┃地下商业面积（rrt）┃15662┃机动车停车数┃140┃

┃仓储及设备用房（m2）┃1983┃地下停车位┃115┃

┃地下车库（肝）┃4044┃地面临时停车┃25┃

┃一层商业建筑面积（nf）┃10052┃一层商业套内面积（m2）┃6978┃

┃二层商业建筑面积（m2）┃12004┃二层商业套内面积（m2）┃8822┃

┃三层商业建筑面积（m2）┃11715┃三层商业套内面积（m2）┃9449┃

┃四层商业建筑面积（m2）┃11350┃四层商业套内面积（nf）┃8864┃

┗━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━┛

第二章项目控制总体目标

一投资规模

项H计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。

二投资收益目标：

项F{投资收益率35.5%（仅计算现金叫收部分），闩有资产年收益331万元（je中车

库未计算收益）。

详见第四章。

三工程进度目标

T程总进度从2003年9月11口）rh

商业部分jli题建筑200／1年5月31日完T，9月30日客户进场装修，12月底商业

试营业：

住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶：

整个项日2005年6月竣T，住

宅2005年10月交付使用。

详见第三章。

四总成本控制目标

总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内：

单方成本控制在2400元/nf（不含税控制在2158元/nf）。

见第四章。

五销售及推广目标

项同计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合川销售收入1.8亿元（开盘3

个月内）。

洋见第五章。

六招商目标

-2F～4F的主力店招商签约心在2003年8月底签定协议或合同；

2003年9月io同完成至少10家骨架店招商；

辅主力店必须引进知名品牌，2003

年10月初）1：

始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；

年出租总收益564万元（龠物昝费），IC中自有资产出租收益33l万元／年。

详见

第六章。

七质量目标

T程质量达剑合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划

前期工作进度控制计划

为了确保项日的整体进度按公司的既定H标进行，必须严格控制项日的实施计划，

项日的前期‘I：

作要确保按既定时问完成。

┏━━━┳━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃序号┃工作内容┃完成时间要求┃执行部门┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃┃前期手续┃┃┃

┃┃┃8月25日完成初步设计方案，8月┃项目部、研发部、总T办、拓展┃

┃l┃初步设计┃┃┃

┃┃┃30日办理完报建于续┃部┃

┃┃┃9月16日完成建施图，10月15日┃项目部、研发部、营销部、购物┃

┃2┃施．r图审查┃┃┃

┃┃┃完成施一I：

图┃巾心经营公司、总．I：

办、拓展部┃

┃3┃临时施工许可证┃8月30日至9月10日┃项目部、拓展部、总■办┃

┃4┃施工许可证┃10月8日至10月15日┃项目部、拓展部、总-T办┃

┃┃┃┃项目部、拓展部、总工办、销售┃

┃┃预售许可证┃10月16日至10月20日┃┃

┃┃┃┃部┃

┃┃岗位安排┃┃┃

┃1┃项目总监到岗┃8月1日┃项目部、总“_I-办┃

┃┃┃9月1日（土建、安装、预算个‘┃┃

┃2┃监理-I：

程师到岗┃┃项目部、总-办┃

┃┃┃名）┃┃

┃3┃现场办公窒确定┃8月5日┃项目部、总．I：

办┃

┃┃丌T前准备┃┃┃

┃l┃施‘川缶时用水电┃8月4日至20日┃项目部、总一I：

┃2┃市政管网拆迁┃9月10日完成┃项目部、拓展部┃

┃┃┃┃项目部、成本部、总．I：

办、设计┃

┃3┃地质勘察峄位确定┃8月22日进场┃┃

┃┃┃┃院┃

┃4┃环境评估及污水处理┃8月15日确定┃项目部、成本部、总■办┃

┃5┃平基啦位碗定┃8月30日确定┃项目部、成本部、总’I：

办┃

┃6┃十建单位招标┃8月31日完成┃项目部、成本部、总-T办┃

┃7┃监理坼位招标┃8月31日完成┃项目部、成本部、总工办┃

┃四┃销售前期准备┃┃┃

┃1┃售楼部选址┃8月4日讨论┃项目部、营销部、研发部┃

┃┃┃8月12日完成方案，8月25日完成┃项目部、研发部、营销部、总T┃

┃2┃售楼部设计┃┃┃

┃┃┃结构和装修施工图设计┃办┃

┃3┃售楼部与围墙┃9月11日动工，25日完'

┃项目部┃

┃4┃销售面积测绘报告┃9月30日┃项目部、研发部、销售部┃

┃5┃交房标准确定┃9月30日┃项目部、研发部、销售部┃

┗━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━┛

二项目建设进度控制计划

┏━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━┓

┃序号┃工作内容┃完成时间要求┃备注┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃l┃场地甲整┃9月10日至11月10日┃┃

┃┃基础■程┃2003年l1月10日至2003年12月30日┃┃

┃2┃┃┃┃

┃┣━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃┃基础到±

0.00┃2004年1月1日至2004年3月30日┃┃

┃┃┃2004年5月30口主体完■┃┃

┃3┃商业建筑主体┃2004年9月30日交客，、装修┃┃

┃┃┃2004年12月底商业部分试营业┃┃

┃4┃住宅建筑主体┃2004年12月30口完■┃┃