物业项目接管验收应注意的问题Word下载.doc

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消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。

二、物业项目接管验收时需要接收的资料

在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。

许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。

因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。

1．产权资料：

项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等

2．技术资料：

竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。

3．验收资料：

工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等

三、物业项目接管验收的程序

程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。

在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。

1．新建房屋的接管验收程序。

①建设单位书面提请接管单位验收；

②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；

③接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；

④对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；

⑤经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。

2．原有房屋接管验收程序。

①移交人书面提请接管单位接管验收；

②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核；

③接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验；

④对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理；

⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点

在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。

因而，要把握以下几个要点：

1．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：

交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等。

统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

2．接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

3．对查验中发现问题，属于必须改正和返修的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

4．为保证设施设备的正常运行，对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。

在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移。

物业管理项目接管验收中应注意的几个问题

摘要:

项目接管验收，是物业管理企业提供服务的一个重要环节，也是服务的基础。

做好这项工作，既是企业和业主（业主委员会或开发商）共同了解项目现状的需要，也是企业与业主（业主委员会或开发商）分清责任、减少纠纷的需要，更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要；

为做好这项工作，应当注意以下几个问题：

一、业主的重视与支持，是做好接管验收工作的前提

就一个具体的物业管理项目而言，企业和业主（业主委员会或开发商）是一个利益共同体，企业提供物业管理服务，业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值，可谓各有所需、各有所得。

双方在委托合同中，原则只有一个，即物业管理服务质价相符。

物业管理企业提供服务，需要得到业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。

同样，作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。

可以说，没有业主（业主委员会或开发商）的重视与支持，接管验收工作就无法开展。

在接管验收过程中，企业要不断地和业主（业主委员会或开发商）进行沟通，引起他们对工作的重视和支持，从而促进工作的开展。

项目接管验收工作，一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要，另一方面也是业主（业主委员会或开发商）了解物业管理项目现状，进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要，同时也是物业管理企业与业主（业主委员会或开发商）双方分清各自责任、减少纠纷的需要。

接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作，而应当是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作。

业主（业主委员会或开发商）应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。

二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础

项目接管验收不仅是一项重要工作，而且是一项艰巨而复杂的工作，这就要求物业管理企业要精心策划，制定详细的工作方案，确保工作有序进行并按时完成。

工作方案一般包括：

接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。

由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。

因此，企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员，必要时，还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构，专门负责项目接管验收工作。

待接管验收工作结束，再回到各自的岗位。

在组织机构内，应当做到分工明确、各司其职。

制定工作方案，有助于接管验收工作，但由于它是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作，所以，工作方案要事先和业主（业主委员会或开发商）进行沟通、洽谈，并得到他们的认可。

对于已经委托过企业管理的项目，业主（业主委员会或开发商）还需和原企业沟通、协商。

工作方案是企业和业主（业主委员会或开发商）双方开展项目接管验收工作的依据，一经确定，双方即应照此办理。

三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通，是做好接管工作的保证

物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务，企业通过自身服务，不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。

所以企业应当一门心思地做好服务，而不应当陷入其他是非之中，企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中，都应当牢记这一点。

企业在项目接管验收时，应当遵循一个基本原则：

即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述；

对问题和缺陷，既不夸大，也不缩小；

不对现状作任何分析和推测；

不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。

一旦违反这个原则，就会造成企业接管验收工作的被动。

如果企业参与接管验收的工作人员，随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非，甚至“掺和”在其中，势必引起反感和不满，从而导致其对项目接管验收工作不积极配合，造成对项目接管验收工作质量与进度的负面影响，严重的还会影响到企业和业主（业主委员会或开发商）的关系，对企业在接管后的服务中产生负面作用。

项目接管验收毕竟不是企业单方面的工作，需要各相关方的支持与配合才能完成。

所以，参与项目接管验收人员，应当学会和业主（业主委员会或开发商）及有关人员沟通，取得其对工作的支持与配合，顺利完成项目接管验收工作。

四、认清并解决历史遗留问题，是做好项目接管验收及接管工作的关键

物业管理项目的接管主要包括三个方面内容：

一是建设文件、工程图纸及其它资料的接管；

二是合同（协议）的接管;

三是房屋、场地及其设备设施的接管。

项目的接管验收与竣工验收不一样，虽然竣工验收具有法定作用，但它是按一定比例进行的抽验，只反映项目的总体情况，对细部关注不够。

而接管验收是百分之百的查验，不仅关注总体，而且关注局部；

查验的越细越全，遗留的问题也就说得越清，以后企业与业主（业主委员会和开发商）的纠纷也就越少。

遗留问题要说得清，就要求企业对项目的接管验收要细致、全面、不留死角。

首先要查验主要的文件、图纸及其它资料、合同（协议）是否齐全；

其次再对现有的文件、图纸及其资料、合同（协议）要一页一页查验，看有无缺损等瑕疵，并做好记录。

对房屋、场地及设备设施的接管验收，要逐项逐室进行，力争做到百分之百的查验，并将存在的问题，记录在统一的表格内。

对本企业有查验困难的专业项目，可委托社会上的专业公司进行查验。

最后对项目接管验收的结果一定要记录准确、完整，并制作接管验收清单，由双方相关负责人签字确认，作为企业接管项目和移交项目的依据。

项目的接管验收工作，必须制作交接文件，由企业和业主（业主委员会或开发商）双方代表签字。

交接文件要阐明交接时间、交接内容及事项（含建设文件、工程图纸及其它资料、合同、设备设施清单等）、管理责任的时点划分、项目存在的问题及解决方案等。

把遗留问题的解决落到实处，就是要求企业要随时随地和有关方沟通、协商，落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等。

对于项目接管验收工作，只要本着科学、客观、公正的态度，就一定能妥善解决，并最终保障整个服务过程的圆满顺利。

新小区物业接管验收的准备

（一）人员准备

（1）组建接管验收小组。

由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。

各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。

规模一般为5～8人。

（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。

（二）接管验收的资料准备

（1）验收支出国家有关技术标准及规范。

（2）图纸：

该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录

（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。

（三）进行现场初步勘察

根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。

新建物业接管验收的程序

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。

（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设按照接管验收的主要内容及标准进行验收。

（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。

新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）

1、主体结构

（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；

不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。

（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。

2、外墙不得渗水

3、屋面

（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。

（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

4、楼地面

（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；

块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。

（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。

5、装修

（1）钢木门窗应安装正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。

（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。

（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。

（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。

（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。

6、电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMΩ／KV。

（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。

（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。

制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

（7）除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。

7、水、问声、消防

（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。

水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。

应按套安装水表或预留表位。

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压 

sin，并不应使用陶瓷管。

塑料管。

地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。

并且有消防部门检验合格签证。

8．采暖

（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。

安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。

（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。

消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放

浓度应符合环保要求。

（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。

9、附属工程及其他

（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。

管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，一但不应超过两个弯。

（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。

（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。

路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。

烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

物业接管验收应提交的资料

根据2003年国务院第379号令《物业管理条例》第二十九条规定和1991年建设部公布的《房屋接管验收标准》（ZBP30001---90）建设单位应向接管单位移交有关资料。

新建物业接管验收应提交的资料

1、产权资料

（l）项目批准文件。

（2）用地批准文件。

（3）建筑执照。

（4）拆迁安置资料。

2、竣工验收资料

（1）竣工图一包括总平面、建筑、结构、”设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

（2）地质勘察报告。

（3）工程合同及开、竣工报告。

（4）工程预决算。

（5）图纸会审记录。

（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

（7）隐蔽工程验收签证。

（8）沉降观察记录。

（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

（l0）砂浆、混凝土试块试压报告。

（1l）竣工验收证明书。

3、技术资料

（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。

（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

（3）供水、供暖的试压报告。

（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

企业质量保修文件和物业使用说明书。

物业接管验收交接双方的责任

建设单位的责任

（1）提前做好房屋交验准备。

房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。

（2）在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。

（3）房屋接管交付使用，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。

如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

（4）按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。

（5）新建房屋接管后，负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

接管单位的责任

（1）对建设单位提出的验收申请，应杂一15日内审核完毕、及时签发接管验收文件。

（2）经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管验收文件。

（3）接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。

（4）房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设。

设计。

施工等单位，共同分析研究，查明原因。

如属管理不善的原因，应负责处理。

（5）根据协议，可负责代修、保修。

接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。

开发商要给物业的资料：

物业·

小区的竣工图；

全部房间的钥匙；

所有市政设备站点，包括水泵，安防机房、消防机房以及中控设备；

业主名单和联系方式；

房间的使用说明书。

物业管理费用支出包括哪些？

职工工资、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、会议费、咨询费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、职工教育经费、排污费、存货盘亏或盘盈等。

同时还可根据企业需要，在不违背会计原则的前提下自行设置部分明细科目

一、人员费用（元）：

（一）工资

（二）社会保障费（三）其他支出

二、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费（元）

（一）电梯日常运行及维护费：

1、电费2、维护费3、设备保险费4、年安检费5、其他支出

（二）二次供水设施日常运行及维护费（元）：

1、电费2、日常维护费3、其他支出

三、绿化养护费

四、清洁卫生费

五、秩序维护费

六、物业共用部位共用设施及公众责任保险费（元）

七、办公费（元）

八、管理费分摊（元）

九、固定资产折旧（元）

十、其他费用（元）

十一、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）

十二、服务小区应收费面积（平方米）：

1、配有电梯物业应收费面积2、配有二次供水设施物业应收费面积

十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）

十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）

十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）

物业公司的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分

1.直接人工费包括：

企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金、社会保险及职工福利待遇等。

2.直接材料费包括：

企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

3.间接费用包括：

企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

4．物业管理区域保洁费用；

5．物业管理区域绿化养护费用；

6．物业管理区域秩序维护费用；

7、公共设施维护保养费用；

（健身器材，活动室，物业用房等）

8、公共设备维护保养费用；

（