买房注意事项文档格式.doc

买房注意事项文档格式.doc

《买房注意事项文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《买房注意事项文档格式.doc（26页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。

砖混结构的优点主要表现在：

①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。

②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。

③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。

　　④施工技术与施工设备简单。

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。

（2）砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。

它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。

不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。

（3）钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。

这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。

钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：

现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

2.商品房的销售面积如何计算？

建筑面积套内建筑面积

商品房的销售面积如何计算？

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一．建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算；

其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：

商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

（1）共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；

共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

（2）作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×

公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）

什么是住宅的建筑面积？

它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；

多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；

楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：

柱、垛、勒脚等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

　（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

　（4）没有围护结构的屋顶水箱间。

　（5）层高在2.2米以内的技术层（设备层）。

　（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

　（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。

消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

名词解释：

什么是套内建筑面积

一、成套房屋的套内建筑面积（GB/T17986.1-2000B1.1）

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1.的使用面积（GB/T17986.1-2000B1.2）：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.墙体面积（GB/T17986.1-2000B1.3）：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

1.阳台建筑面积（GB/T17986.1-2000B1.4）：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

附：

房屋的共有建筑面积（GB/T17986.1-2000B1.4）：

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3.是住宅的开间、进深、层高和净高？

（1）住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。

在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。

砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

（2）住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。

在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：

3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

（3）住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：

2.6米、2.7米、2.8米。

（4）住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

　　净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。

如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。

当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。

因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

4.什么是使用率？

什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

5.什么筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。

6.解释：

低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式

低层：

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。

人们特别喜欢以此为住宅。

但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

小高层：

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。

小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。

同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

多层：

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。

与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

板式小高层：

作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。

一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

跃层：

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；

一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式：

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

其目的是提高住宅空间利用率。

7.解释：

TOWNHOUSE、ShoppingMall、宽HOUSE

TOWNHOUSE：

原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成。

ShoppingMall：

“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”（购物中心）的区别是：

规模大、功能多、商品和服务全。

宽HOUSE：

针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。

三．前期准备

1.购房者必读：

会看楼书

看图画

经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。

眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。

购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。

然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。

看方向

有些房地产项目的楼书时首先要明确：

“上北下南，左西右东”的原则。

通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。

另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

看户型

过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。

进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。

如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。

如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。

在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。

厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。

过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。

同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。

2.什么房不能买

根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：

一是违法或违章建筑；

二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；

三是未经合法程序批准销售的房屋；

四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；

五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。

102.确定购房目标

决定买房，实在是一件高兴的事情。

但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。

毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。

普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。

　　那么，买房时都要注意哪些事呢？

怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？

　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？

　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。

在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。

但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

　　买房的第一步：

明确购房目的

　　——无数遍地问自己：

为什么要买房？

到底需要什么样的房子？

　　买房的资金准备——您准备用多少钱买房？

　　一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。

这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。

20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。

103.在售楼处应该问什么

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。

这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。

提醒：

销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。

一、销售方式

您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：

建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。

同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售。

二、具体价格

　　您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；

高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；

一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。

三、入住时间

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

四、入住条件

　　入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

五、车位

　　小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。

车位收费标准，是否可售。

合同签订篇

在购房过程中，签订购房合同是很重要的环节。

规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。

购房者作为弱势群体，很难要求开发商对拟好的合同进行修改。

尤其是热销楼盘，基本上是一字不改。

您在签订合同时首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同作一对照，如有出入应立刻与开发商交涉，要求其提供标准合同文本。

同时，我们还以标准合同作为范本，标明其中应注意的一些环节，为您购房提供参考。

购房合同由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成，我们将逐一进行深入、详尽的讲解。

附件1.《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议

签订合同时须带齐的证件：

身份证户口本收入证明公司执照复印件

定金收据首付凭单

签订合同时须缴纳费用一览

您在签订购房合同时，须带全以下费用：

　　1、首付款

　　2、印花税：

总房款的万分之五

　　3、保险费：

保险金额×

保险费率×

缴费系数（Fn）缴费系数（Fn）详查缴费系数表

　　4、律师费：

总贷款的千分之三

　　建议：

您缴纳费用前务必审清合同条款，以避免不必要的纠纷。

什么是印花税？

购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

　　1、征税范围及纳税人。

印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。

房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。

印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

　　2、税率和计税方法。

房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。

其应纳税额的计算公式为：

应纳税额=计税金额×

适用税率。

　　3、减税、免税规定。

房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

　　4、纳税地点、期限和缴纳方法。

印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。