济南市人民政府关于进一步加快市区村庄改造建设的意见Word文件下载.docx

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　　1.特定区域改造建设。

因城市发展和重点工程建设需要,涉及特定区域内村庄的改造建设,由市政府统一规划、统一征地,按上级要求和有关法律法规规定统一组织实施。

　　2.整合片区改造建设。

利用就近整合、整体捆绑或项目搭配等方式,集约利用土地,优化功能配置,组团式、规模化推进集中连片改造。

　　3.单个村庄改造建设。

符合规划要求的村庄经批准可以单独改造建设,单村改造建设形成的社区规模不宜少于800户。

　　（五）中心城区规划建设用地范围外村庄改造建设推进方式。

以改善居住条件和环境为重点,坚持因地制宜,先规划后建设,区分轻重缓急,充分尊重民意,成熟一批,推进一批。

　　1.小城镇集聚。

乡镇（办事处）驻地的改造建设在乡镇（办事处）规划建设用地范围内选址,结合小城镇发展,编制修建性详规,集约用地,美化环境,鼓励建设多层、小高层,限制低层,合理确定迁建计划,吸纳周边村庄和有条件的农户向小城镇集聚。

　　2.中心村集居。

编制中心村建设规划,合理确定中心村的人口、用地规模和村庄建设用地范围;

尊重农民意愿,体现农民需求,凸现地域特色。

按照大带小、强带弱、中心村带周边村的原则,统一规划,统一建设,分批实施,有序推进,优先构筑基础设施框架,优先策划实施中心村的改造建设,搬迁合并空心村、弱小村、偏远村,引导农户到中心村购房建房。

　　3.住房改建（造）。

规划保留的村、近期不具备整体改造建设和迁建条件的村,以农户住房建设和危房改造为重点,积极采取措施支持农户改善住房条件,扶持经济困难户进行危房改造。

对于规划撤并村,除危房改造外,停止改建、新建住宅。

　　三、拆迁安置和用地政策

　　（六）本村集体经济组织成员的安置。

实施改造建设村庄拆迁安置对象为本村集体经济组织成员的住宅安置采用以下方式:

按用地标准安置的,用于住宅建设的土地（以下简称居住用地）按人均30平方米核定;

按建筑面积标准安置的,按人均建筑面积40平方米核定;

中心城区规划建设用地范围外的村庄还可按经批准的村庄规划进行控制。

用于生产生活保障的土地（以下简称保障用地）按人均25平方米核定。

以上具体实施办法参照市统一征用土地的有关规定执行。

　　中心城区规划建设用地范围内实施整体改造建设的村庄,按用地标准安置的,可以人均居住用地和保障用地之和计算,按集体经济组织成员总数的5%预留机动用地;

按建筑面积标准安置的,可预留同样比例的安置房建筑面积和保障用地。

上述预留机动用地（建筑面积）由集体经济组织管理,用于安置相关人员和纳入生活保障用途。

中心城区规划建设用地范围内的村庄改造用地原则上都要征为国有。

居住和保障用地采取划拨方式供地,核发《国有土地使用证》。

保障用地的用途要有益于村庄改造建设后村民的长期生活保障。

一般情况下,完成改造建设后的村庄不得再申请新的用地。

　　（七）非本村集体经济组织成员的安置。

长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户,经村民代表大会研究同意,可与村集体经济组织成员一并安置,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠,不享受安置保障政策。

　　（八）村庄改造与房地产开发项目捆绑建设。

村庄改造建设可与经营性用地上的房地产开发项目捆绑,整体实施招拍挂。

村民安置房建设应作为招拍挂供地的必要附加条件之一,有条件的还可将保障用地上的建筑一并纳入招拍挂供地的附加条件。

捆绑建设必须先安置后开发。

资金周转困难的,经批准,土地出让总价款和房地产开发部分的城市建设综合配套费可分期缴纳。

已出让地块不能按期建设的,经批准可以顺延一定期限。

　　通过招拍挂确定的开发商可以先期介入,参与土地整理,加快项目推进;

经营性用地具备分宗条件的,可以统一规划,按功能和布局合理划分地块,确定规划条件后单独出让。

　　（九）用足用好建设用地指标有偿使用政策。

适用“建设用地置换”和“城乡建设用地增减挂钩”政策的项目,按上级有关规定执行。

市国土资源部门每年须安排一定用地指标,确保重大项目运作和用地周转。

有用地需求意向的单位可采取预付启动资金的方式,推动项目的顺利实施。

建设用地指标有偿使用后的收益归村集体。

对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益,除国家规定用途外,其余部分返还指标来源地政府,用于农村住房及基础设施建设。

　　（十）加强农村宅基地建房管理。

中心城区规划建设用地范围内、乡镇驻地规划建设用地范围和已列入近期改造建设计划的村庄原则上不再审批宅基地;

上述范围外的宅基地用地由所在区政府按照规定标准审批。

现有宅基地的住房建设纳入统一管理,先报批后建设。

规划保留以及短期内不具备整体改造建设和迁建条件的村庄,按照村庄建设规划,对符合条件的住户严格按程序审批宅基地,同时核定建筑面积。

　　四、资金支持和规费减免

　　（十一）设立专项扶持资金。

市财政设立市农村住房建设与危房改造专项资金,与省以奖代补资金合并,对如期完成年度改造建设任务的区,采取以奖代补方式予以奖励。

奖励资金专项用于村庄改造建设,根据各区改造规划和年度计划先行预拨40%,按照改造进度可拨付至80%,年终根据实际完成情况进行核算（具体管理使用办法另行制定）。

市、区融资平台可设立周转资金,专项用于农村住房重大项目启动。

　　区财政要根据村庄改造建设任务设立专项资金,确保项目顺利启动和正常运转。

对困难户的危房改造出台具体帮扶政策和措施,原则上特困户危房改造资金由区财政全额承担;

一般困难户危房改造,视情给予不少于三分之一的支持。

　　（十二）采取多渠道融资方式。

各区可组建专门投融资开发建设公司或利用原有的融资平台,作为村庄改造建设的投融资建设主体,以项目资产和预期收益为担保质押融资。

鼓励采用合作、参股、集资、冠名等多种形式融资,允许积极探索,将拟置换的集体建设用地进行抵押贷款。

利用原有融资平台的要确保主要业务为村庄改造建设项目运作,不得因历史负债影响建设。

　　（十三）多方整合建设资金。

村庄改造建设中土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地有偿使用费,统筹用于土地开发整理复垦。

城市维护建设税每年新增部分主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。

各项支农资金和项目要最大限度地与村庄改造建设结合,优先倾斜村庄整合和向小城镇集聚等项目。

　　村庄改造建设中的经营性用地依法征为国有出让后,土地出让总价款的60%先行拨付到负责项目的区政府,用于被征地村庄的土地补偿、拆迁补偿、安置补助等土地出让成本;

政府土地纯收益部分的50%拨付给相关区政府,专项用于平衡村庄改造建设项目。

　　（十四）减免相关规费。

村庄改造建设中符合拆迁安置标准的安置房和保障用地上的建筑,参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字〔2008〕111号）,免收相关费用。

经营性收费按相关标准下限收取。

　　（十五）引导农户到社区和乡镇驻地购房建房。

中心城区规划建设用地范围外规划保留和短期不宜迁建村庄的农户到社区和乡镇驻地定居,将宅基地交还村集体、注销集体土地使用权证书并自行拆除地上物的,可按宅基地面积予以适当补贴鼓励。

补贴标准一般为每平方米300—500元,具体由所在区政府确定,有关费用可从市奖励资金中列支。

　　五、规范规划建设管理

　　（十六）明确责任主体。

区政府是村庄改造建设的组织主体、运作主体和重大项目实施主体,负责编制规划计划、总体策划、项目报批、融资建设、督促指导、具体项目的自求平衡和区域项目的总体平衡,落实市政府制定的相关政策、工作部署等。

乡镇政府（含街道办事处,下同）为一般项目的实施主体,负责总体策划、计划落实、组织实施、自求平衡等。

村委会在区、乡镇政府的指导下负责做好本村的相关具体工作。

　　（十七）加强项目策划。

村庄整体改造项目须先策划后实施。

对社区化改造建设、向小城镇集聚等重大、重点建设项目,区政府负责直接组织编制总体策划方案,对建设成本、拆迁安置、资金保障、集约用地、设计标准、建设时序、自求平衡等情况进行认真分析,作出可行性结论。

对一般性项目,由乡镇政府和村委会在区政府指导下,编制好总体策划方案。

中心城区规划建设用地范围内所有项目和向小城镇集聚项目的总体策划方案,经所在区政府完成初审后,按程序报市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室审批。

中心城区规划建设用地范围外一般项目的总体策划方案,经乡镇政府审查通过后,报区政府审批。

审批过程要组织有关部门会审和对重要内容进行论证把关。

主城区规划范围内的村居改造符合棚户区改造要求的,经市旧城改造工作领导小组批准,可按棚户区改造实施。

　　（十八）加强规划管理。

村庄整体改造建设实行统一规划。

中心城区、乡镇驻地及省级开发区规划建设范围内的村庄不再编制建设规划,村庄建设的规划管理由市规划局负责。

上述范围以外的村庄须编制建设规划并报市政府审批,具体建设项目由市规划局委托区、乡镇管理（委托管理办法由市规划局制定）。

　　（十九）严格规划设计。

整合式推进的村庄改造项目,提倡建设高层、小高层,适当提高容积率,降低建筑密度。

按《城市居住区规划设计规范》设计,配套教育、文体、商业、医疗等设施;

涉及历史文化名城、名泉保护、环境保护的项目征求相关部门意见。

单村改造项目按《城市居住区规划设计规范》设计,确保规划、建设和配套标准不降低。

　　（二十）分类分期实施。

重大建设项目可总体策划,分期实施,分别立项,分类供地。

原则上村民安置和生活保障项目先行单独立项建设,为土地整理复垦和其他建设创造条件。

村庄整合类项目可以政府融资平台、开发企业、乡镇政府或村委会等名义立项,条件成熟时再进行产权分割。

市有关部门要制定具体的实施细则,规范、从简办理各项手续。

　　（二十一）分类处置违章建筑。

对历史形成的违章建筑,区别情况,分类处理。

《济南市人民政府关于对旧村（居）改造在建违规违法工程进行处理的意见》（济政发〔2005〕31号）之前形成的违章建筑,一时难以作出明确处理意见的,可暂时搁置,不影响村庄改造建设,待条件成熟时处理。

已经或可以作出明确处理意见的,按处理意见办理。

济政发〔2005〕31号文件之后形成的违章建筑,按文件精神和有关执法部门意见处理。

凡积极配合处理的,处理期间原则上不影响村庄整体改造建设。

　　六、加强组织领导

　　（二十二）高度重视农村住房建设和危房改造工作。

村庄改造建设和危房改造是拉动投资、扩大内需、改善民生的重要举措,是我市继全运会场馆建设和棚户区改造后又一次大规模的城市建设行动,各级各部门要高度重视,统一思想认识,抢抓机遇,采取有效措施,将工作做细做实。

各区要抽调得力人员组成专门工作班子,科学编制规划和实施计划,加快改造建设步伐。

　　（二十三）高标准做好农村住房规划建设工作。

村民安置房作为村庄改造建设的核心和根本工作,要优先谋划、优先立项、优先建设。

要按照“节能、实用、环保、美观、舒适、抗震”的原则,严格按照《城市居住区规划设计规范》设计,高标准规划,高质量建设,完善基础设施,避免短期内二次改造。

要充分考虑群众的生产生活需求,保证让人民群众住得上、住得好、住得起。

　　（二十四）协调推进配套制度完善。

中心城区规划建设用地范围内的村庄改造建设要同步实现村民变市民、村委会变居委会、农村集体经济变城市混合经济等转变,社区组织、劳动就业与社会保障体系覆盖要同步跟进。

市相关部门要完善相关政策措施和实施办法。

　　（二十五）密切配合全力做好村庄改造建设工作。

村庄改造建设涉及面广,政策性强,各级各部门要从大局出发,履行职责,积极配合,密切协作,认真负责地解决遇到的各类问题。

凡总体策划方案已获通过的项目,要简化程序,挂牌督办,提高效率。

村民安置和生活保障项目,要开通绿色通道,特事特办,限期办结。

涉及多个部门的难点问题,市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室要及时协调解决。

　　按照市委、市政府《关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发〔2005〕20号）批准的旧村（居）改造建设项目可参照本意见执行:

已有实质性进展的,可继续按原策划方案实施,经批准可与本意见规定的政策对接;

未有实质性进展的,可按本意见重新编制策划方案后报批实施。

批准生效的总体策划方案1年内无实质性进展的,视为自动失效,再次启动需重新报批。

本意见自发布之日起执行,以往政策与本意见不一致的,以本意见为准。

各县（市）可参照执行。

济南市人民政府

　　二OO九年八月十七日

济南市人民政府关于加快中心城

城中村改造的意见

济政发[2011]15号

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

为加快中心城城中村（指中心城规划城市建设用地范围内失去或基本失去耕地，但仍保有其建设用地和建筑物、居住环境未作改善，保留和实行农村集体所有制及经营体制的聚居区，以下简称城中村）改造，依据有关法律法规，结合我市实际，现提出以下意见。

一、指导思想和工作目标

1.指导思想。

以科学发展观为指导，紧紧围绕“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的总体要求，突出重点区域和重要功能区、城市综合体与重点工程、铁路、轨道交通及主要道路等重大基础设施的带动作用，规划为先、整合为主，统筹兼顾、科学有序地推动城中村改造，实现由单纯改造城中村向提高城市化水平转变，由单纯村（居）分散改造向推动区域协调发展转变，由单纯村（居）民安置向建设综合性社区转变，由单纯房地产开发向统筹城市功能和产业发展转变，进一步集约节约利用土地资源，优化城市空间布局，不断完善城市功能，切实保障改善民生，推动经济社会更好更快发展。

2.工作目标。

通过规划引导和整合改造，切实改善群众居住与生活条件，完善基础设施和公共服务设施，优化产业发展布局，实现“农民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”四个转变，力争“十二五”期间完成中心城规划建设用地范围内城中村改造，基本消除中心城“二元化”现象。

二、基本原则和改造主体　　

3.基本原则。

（1）坚持统一组织，政府主导。

充分发挥政府的主导统筹作用，把握好城中村改造的方向，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，采用多种建设方式，统筹规划，整合资源，量力而行，循序渐进，确保城中村改造符合公共利益和城市发展需要。

（2）坚持统一规划，成片改造。

充分发挥规划的引导调控作用，以区为单位统一编制规划，统筹配置各类资源，突破“单村改造”的局限和制约，以区为主，成片改造。

（3）坚持统一政策，集中安置。

深入研究，完善拆迁安置和开发建设的政策措施。

坚持群众自愿、让利于民的原则，灵活合理确定征收补偿标准，统一组织社区建设，集中妥善安置村民，同步建立劳动就业与社会保障体系，实现村民向市民的根本转变。

（4）坚持统一标准，整体配套。

综合平衡各方利益，注重维护社会公平，进一步统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现城市功能、人居环境、生活质量、城市形象的全面提升。

4.改造主体。

各区是城中村改造的责任和实施主体，负责辖区内城中村改造。

按照谁开发、谁受益的原则，调动多方面参与城中村改造的积极性。

涉及特定区域的城中村改造，区政府须与特定区域建设主体共同协商，理顺工作程序，分工协作，共同推进。

三、规划管理　　

5.规划控制。

各责任主体根据城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划的要求，结合村（居）实际和周边用地情况，按照有利发展、重点带动、统一规划、连片改造、确定标准、整体配套的要求，组织编制城中村改造总体策划方案，会同市规划局编制修建性详细规划。

打破村居之间的地域界线，以重点区域发展、重点工程建设以及重要交通和市政基础设施建设为主要带动点，进行区域整合、连片开发。

按照“低密度、高容积率”的要求，提高建设容量，在条件允许情况下，积极引导建筑向地下和空中延伸、立体建设，压缩用地规模，提高投资强度和改造综合效益。

除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。

6.设施配套。

按照适度超前、提高标准的要求，完善和强化市政公用及公共服务基础设施。

结合城中村现状及周边规划建设情况，充分利用和不断优化原有基础设施，不断提升片区基础设施承载和保障能力，做好基础设施建设前期研究和系统规划。

周边道路、水、电、暖、气、环卫等基础设施建设要提前列入建设计划，完善社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等公共服务设施，合理布局、适度增加公共绿地和开敞空间，进一步完善城市服务功能。

7.违法建设处置。

涉及城中村改造范围内的违法建设，原则上不予保留。

确与规划无矛盾且建筑质量较高的，可结合具体情况，采用一事一议的方式处理。

四、用地管理　　

8.土地处置。

城中村改造项目范围内的集体土地（含转为国有建设用地未征收的）依法按程序征为国有建设用地。

安置开发规模以外的土地，由市政府按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）统一征收。

9.供地方式。

城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。

经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定，通过招拍挂方式有偿供应。

安置房需开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。

为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。

经营性用地具备分宗条件的，可以统一规划，按功能和布局合理划分地块，确定规划条件后单独出让。

10.土地收益管理。

项目中经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各项目责任主体，用于被征地村（居）民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出，土地出让净收益的50%部分拨付相关责任主体，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。

五、征收拆迁安置　　

11.征收拆迁管理。

严格依法推进征收拆迁工作，确保村（居）民生活水平不降低，长远生计有保障。

各区政府负责指导村（居）制定拆迁补偿安置方案，经村（居）民（股东）代表会议讨论通过，由拆迁人与村（居）集体组织签订拆迁补偿安置协议。

手续合法齐全的村（居）民住宅房屋、集体经济用房、集体办公用房、村（居）自办公共服务设施用房等非住宅用房及其他附属物，按相关规定给予补偿，补偿费用计入拆迁安置成本。

12.安置标准。

村（居）民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。

采取住房安置的，人均安置面积40平方米，原住房面积不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置;

原住房面积超出每人40平方米的，超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。

因户型设计等原因超出每人40平方米的部分，由被安置人按照房屋建设成本购买。

采取货币安置的，按应安置面积给予补偿，补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。

生产生活保障用地按人均25平方米建设用地核定，划拨给村集体组织使用，由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营，切实用于村（居）民长期生活保障，不得转让，经营方式、收益分配方案经村（居）民（股东）代表会议民主决策确定;

特定区域涉及征用农用地或未利用地的，按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）相关规定执行。

长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受有关保障政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。

13.规费减免。

安置房、保障房建设，参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字[2008]111号），免收相关费用。

经营性建设项目收费按相关标准下限收取。

村（居）安置房、保障房及其物业管理用房办理确权登记手续时，免缴交易费。

六、组织领导　　

14.强化统一领导。

市农村住房建设与危房改造工作领导小组对全市城中村改造工作实施统一领导，负责确定总体改造规划，分解年度改造计划，协调解决村（居）改造中遇到的困难和问题，督促检查各级各部门工作推进情况。

市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室牵头协调城中村改造的日常工作，负责政策解读、改造方案审批、年度计划编制、技术指导、督促检查、情况调度、建房数量认定等。

各责任主体要完善城中村改造拆迁建设和村（居）民安置专门机构，推动工作顺利开展。

15.落实属地责任。

市政府与各责任主体签定改造目标责任书，纳入年度工作目标考核，确保推进有计划，完成有时限，管理全覆盖。

各区依法负责管理和监督城中村拆迁补偿方案制定，负责项目开发建设、村民安置房建设资金筹措、工程进度和安全质量监督、群众拆迁过渡及回迁安置组织、房产证办理、回迁安置小区管理等各项工作。

16.规范改造程序。

各责任主体负责组织编制改造总体策划方案，对建设成本、拆迁安置、资金保障、集约用地、环境保护、设计标准、建设时序、自求平衡等情况进行认真分析，作出可行性结论，报市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室审批。

策划方案批准后，各建设主体按照基本建设审批程序报发改、规划、国土资源、环保、城乡建设等部门办理相关手续后实施。

本意见自发布之日起执行，以往政策与本意见不一致的，以本意见为准。

济南市人民政府

二○一一年四月十二日

中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见

（济发[2005]20号）

为加强和规范城区旧村（居）改造工作，促进旧村（居）改造工作，健康发展，特提出如下意见。

一、指导思想、目标任务和基本要求

（一）指导思想。

旧村（居）改造工作要以”三个代表”重要思想和科学发展观为统领，以2003年6月26日省委常委扩大会议确定的城市发晨战略、方针原则和总体要求为指导，以促进城市发展框架和规划目标实现，提高省会城市发展水平，建设现代化区域中心城市，带动社会主义新农村的发展，构建和谐济南和创建文明城市为总目标，按照“政府引导、统一规划、