80区域投资者及消费者分析报告Word格式.docx
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同时这里不排除部分投资人/有投资意向的被访者租赁后先自营的可能。
以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2%。
需出租商铺的有16.4%，有商铺出售需求的为6.4%，此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8%。
以上可见，目前投资者投资购买/租赁商铺的需求较为旺盛。
见图8.2及表8.3。
图8.2投资者商铺投资需求统计图
在投资者需求类型的调查中，分类型交叉来看，投资人中有求购商铺需求的比例最高（49.0%），其次为求租商铺（28.7%）；
而商户中有求租商铺需求的比例最高（82.2%），出租和求购商铺的比例较接近，分别为8.9%和6.7%；
机构/公司投资者需求主要集中在求购、出租、出售商铺的方面。
表8.3投资者商铺投资需求分类统计表
14
求租商铺
38.4%
28.7%
82.2%
11.8%
求购商铺
38.85
49.0%
6.7%
29.4%
出租商铺
16.4%
17.2%
8.9%
出售商铺
6.4%
5.1%
2.2%
4）投资者最感兴趣的商铺类型
如图8.3，在投资者感兴趣的商铺类型的调查中，所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（选择机率62.2%），其次是社区商铺和住宅底商商铺及办公楼底商，有32.6%的投资者表示对百货商场、购物中心商铺感兴趣，19.1%认可写字楼底商。
图8.3投资设投资商铺类型统计图
在投资者感兴趣的商铺类型调查中，分类型看，投资人最感兴趣的前三位依次是商业街商铺、社区商铺和住宅底商商铺；
商户最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和百货商店、购物中心商铺；
公司/机构投资者最感兴趣的是商业街商铺、住宅底商商铺和社区商铺及百货商店、购物中心商铺。
见表8.4。
表8.4投资设投资商铺类型统计表
商业街商铺
63.2
61.5
71.1
64.7
社区商铺
45.8
47.3
44.4
29.4
住宅底商商铺
45.1
42.9
55.6
47.1
百货商场、购物中心商铺
32.6
29.6
48.9
商务楼、写字楼商铺
19.1
19.0
20.0
17.6
交通设施商铺
12.2
11.1
15.6
市场类商铺
0.0
5）投资者对商铺销售的模式选择
如图8.4，在对项目最认同的销售模式的选择中，总体来看，选择包租销售（43.4%）模式的比例最高，与此相类似的返租销售（27.7%）也被投资者认为比较适合，共有56.6%的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的营销模式；
另外居于次位的是以租代售（27.7%）和先租后售（24.1%），有45.8%的投资人选择了这两种模式。
从类型上看，普通投资人最为认可的销售模式是包租销售（46%），商户最认可的是包租销售（40%）和先租后售（40%）这两种，而公司机构投资人则最认可以租代售（44%），见表8.5。
表8.5投资者对商铺销售模式选择统计表
机构/公司投资者
83
50
15
18
包租销售
43.4%
46.0%
40.0%
38.9%
返租销售
27.7%
28.0%
33.3%
22.2%
以租代售
22.0%
26.7%
44.4%
先租后售
24.1%
24.0%
11.1%
回购销褒
18.1%
18.0%
20.0%
16.7%
一般零散销售
16.9%
13.3%
大面积整体销售
10.8%
6.0%
其他
1.2%
2.0%
0.0%
6）投资者对商家的认可度
总体来看，投资者最认可的知名超市是家乐福（37.3%）和沃尔玛（34.9%），最认可的百货类商家是王府井百货（27.7%）。
从投资者类型看，普通投资人最希望投资的是王府井百货（34%），其次是家乐福和沃尔玛；
商户最希望进入的是家乐福（53.3%），以及华润和易初莲花；
机构/公司投资者则希望投资沃尔玛（44.4%），其次是家乐福和宜家。
表8.5投资者希望项目引进商家统计表
家乐福
37.3
32.0
53.3
38.9
沃尔玛
34.9
33.3
王府井百货
27.7
34.0
26.7
图1.5投资者对商家认可度
宜家
24.1
16.0
百安居
19.3
10.0
图1.4投资者认可的商家及其认可度
好又多量贩
18.1
12.0
22.2
易初莲花
14.0
40.0
赛特
15.7
6.0
13.3
16.7
西单商场
麦德隆
10.8
5.6
家世界
11.14
物美
9.6
8.0
华润超市
2.0
华普超市
东方家园
8.4
丰联广场
7.2
6.7
京客隆
4.0
欧倍德
民丰超市
1.2
人本超市
7）投资者对商铺价格的倾向
投资者认为合适的商铺价格最主要集中在1.5万元以下，占到54.2%；
1.5到2万比例为15.7%，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5%；
另外3万以上至五万元以上都有一定的比例，图8.5。
从投资者的类型看，普通投资人接受的商铺价位最主要集中在1.5万以下，占56.0%，其它比例依照价位的提升而下降；
商户接受的商铺价位则集中在1万以下（26.0%）和1.5-2.5万之间（46.7%），1至1.5万之间的比例为6.7%；
机构/公司投资者集中在1万以下价位（55.6%），另外在1.5–2万元间相对较高（16.7%），表8.6所示。
图8.5商铺期待价格统计图
表8.6各类型投资者期待商铺价格统计表
1万及以下
33.7
26.0
1-1.5万元
20.5
30.0
1.5-2万元
2-2.5万元
2.5-3万元
3-4万元
4.8
4-5万元
6万元以上
8）投资者购买商铺的付款方式倾向
在投资者购买商铺的付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2%），其次分次付款（28.9%）。
按投资者类型看，三类利用银行贷款的比例集中在50%-60%间，其次商户及机构/公司投资者较多采用分次付款，普通投资人中采用一次性付款方式的也占据了相当的比例（16.9%）。
图8.7投资者付款方式统计图
9）投资者购买/租赁商铺考虑的因素
总体上看，投资者对项目的考虑因素最主要的集中在地理位置（74.7%）和交通状况（69.9%），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，另外一些接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。
可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。
按投资者类型分，普通投资人关注因素前五位与总体相同；
商户则次序稍有不同，且对交通状况和价格/租金更位敏感，其次是商业经营特色；
机构/公司投资者综合考虑因素较多，并把交通状况、停车位作为最需考虑的因素，其次是商业经营特色和商业总规模，同时对地理位置因素重要性的认同度也较高。
图8.8购买商铺考虑因素统计图
表8.7各类型投资者购买商铺考虑因素统计表
地理位置
74.7%
82.0%
61.1%
66.7%
交通状况
69.9%
66.0%
72.2%
80.0%
价格/租金
61.4%
58.0%
60.0%
商业经营特色
60.2%
54.0%
73.3%
停车位
是否有国内知名的品牌
47.0%
42.0%
55.6%
53.3％
商业总规模
45.8%
48.0%
46.7％
各类配套设施
44.6%
36.0%
73.3％
商业景观风格
34.9%
32.0%
街道宽度
32.5%
供电充足及稳定性
餐饮服务设施
22.9%
内部空调设置/运送
21.7%
46.7%
网络与通讯设置
19.3%
5.6%
照明系统
12.0%
10）投资者对项目未来市场潜力判断
对于项目未来市场潜力的判断，投资者总体认为有潜力（非常有潜力/比较有潜力合计共占63.5%），认为不太有潜力的仅有1.2%，其它25.3%的被访者认为一般或不确定。
按投资者类型分析，对项目未来市场潜力各类型与总体差异不大，投资/公司投资者略显保守。
图8.9投资者对项目未来市场潜在判断统计图
8.1.3小结
8.2经营者调研分析
8.2.1调研说明
调研目的是通过北京市范围内现有商户的面访，了解目前北京市餐饮业、室内休闲娱乐业及专卖店的商业用房基本状况、对目前营业用房物业的满意程度、未来商业用房需求意向、对项目的评价与预期，从而为项目市场定位提供商户方面的参考信息。
调研对象为北京市范围内的经营商户，采取的调研方法是抽样进行面访及电话访问。
样本容量为200份，有效样本188份。
8.2.2经营者调研分析
1）请问贵公司在北京市目前店铺的经营方式有哪些？
表8.8商户经营物业类型统计表
项目
餐饮
室内娱乐休闲
专卖店
其它
188
61
30
31
66
商业街独立店铺
58
22
16
5
非商业街独立店铺
130
39
2）请问贵公司目前在北京市以独立店铺形式营业的店铺的营业点面积平均为__平方米？
表8.9店铺营业面积统计表
面积（平方米）
百分比
50-100
41%
101-200
32%
200-500
9%
600-1000
5%
平均157平方米
休闲娱乐
25%
44%
3000以上
6%
平均366平方米
81%
16%
3%
0%
平均94平方米
60%
40%
平均77平方米
3）请问贵公司目前独立店铺铺面的房产形式包含哪些形式？
表8.10店铺房产形式统计表
购买
2%
租赁
88%
87%
89%
自有物业
13%
11%
4）请问贵公司在北京市营业的店铺租金（不包括物业管理费）为:
__人民币/平方米/月？
表8.11店铺租金承受水平统计表
租金（元/平方米/月）
20及以下
21-50
39%
51-100
33%
101-150
151及以上
17%
平均111元/平方米/月
15及以下
16-30
53%
31-60
20%
61-150
14%
平均57元/平方米/月
27%
46%
平均81元/平方米/月
5）总体而言，贵公司对目前独立店铺店铺所在营业点的总体满意程度如何?
表8.12店铺营业满意程度统计表
非常满意
比较满意
4
一般
3
不满意
2
非常不满意
1
均值
50%
31%
3.3
36%
18%
3.1
75%
3.8
47%
7%
3.0
6）请问贵公司对其感到满意的最主要原因是什么？
图8.10店铺满意原因统计图
7）未来2-4年内，各业态开店计划?
图8.11店铺开店计划统计图
有效样本数：
18861303166
8）您认为此综合项目的未来市场潜力在哪?
图8.12项目未来市场潜力统计图
9）
请问贵公司目前营业的店铺的营业点面积平均为__平方米？
对店铺的满意程度如何？
总体来看，受访的休闲娱乐类店铺经营者对店铺的满意程度较高，比较满意的比例达到66%。
店铺营业面积一般在200-800平米之间（75%），平均面积为438平方米。
图8.13店铺营业面积统计图
10）请问贵公司营业店铺的租金（不包括物业管理费）为:
受访的休闲娱乐类店铺的租金平均为55.8元/平方米/月，主要则以25－50元/平方米/月（48％）和51－100元/平方米/月（32％）为主。
图8.14店铺承受租金水平统计图
11）未来2-4年内，贵公司有无开新址的计划?
图8.15商户开店计划统计图
受访休闲娱乐类经营者中，在未来2至4年内对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的47％；
有23％的店铺未来完全没有开店计划。
12）认为此综合项目的未来市场潜力如何?
图8.16项目未来市场潜力统计图
总体来说，在受访休闲娱乐类店铺中，认为项目非常有潜力/比较有潜力的经营者比例为87％，是对项目未来市场潜力评价最高的一类店铺。
8.2.3小结
1）商户对商业街独立店铺综合状况考虑
主要以50-100平方米的面积为主。
最主要的房产形式以租赁（88％）为主，其次为自有物业（5％）。
主要则以21－50元/平方米/月（39％）和51－100元/平方米/月（33％）为主。
租金支付方式主要以月付（29％）和季付（27％）为主。
2）店中店店铺综合状况考虑
主要以50－100平方米为主（36％）。
最主要的房产形式仍然是租赁（95％）。
主要则以101－200元/平方米/月（47％）为主；
租金支付方式主要以月付（38％）为主，其次为季付。
3）商户对写字楼/住宅底商店铺综合状况考虑
店铺平均面积为119平方米。
最主要的房产形式仍然以租赁为主。
主要则以30－100元/平方米/月（75%）为主；
租金支付方式主要以月付（62.5%）为主，其次为季付。
商户对商业用房的要求及期望
商铺理想的营业网点条件前三项分别为：
交通方便/停车方便（35%），地理位置好（25%），有人气/客流量大（20%）。
4）商户未来商业用房需求意向
在未来2至4年内，对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有北部188家被访商家的46.8％（88家）；
其中，服务餐饮业有49.2％有开店计划，比例最高。
在未来2至4年内有开店计划的88家被访商铺中，43％表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺做为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺（28％）。
5）商户对未来商业用房选择条件
在选择商业街独立店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有地理位置、价格/租金、交通状况、供电充足及稳定性及照明系统。
在选择专业市场内店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有停车位、地理位置、交通状况、内部空调配置运作及仓储物流配置。
商户对周边商户未来商业用房需求意向选择条件
在未来2至4年内，商户对开新店有明确计划/有大概计划的商家占所有被访商家的42.7％。
总体来说，认为项目非常有潜力/比较有潜力的被访商家比例为66.0％，对项目潜力最为认可的是经营室内休闲娱乐的商户（86.7%）。
8.3消费者调研分析
8.3.1调研说明
调研目的是更好的了解项目周边区域内最终消费者的消费心理、消费取向和实际消费行为，使项目的商业定位有确凿的论据可依。
调研对象为划定区域范围内的消费者。
通过选取重点住宅小区以及在重点消费场所方式进行消费者，以调查问卷的形式进行面访。
选取的重点包括：
华堂商场、易初莲花超市、珠江罗马、炫特区、晨光家园、石佛营小区、青年路小区等等。
样本容量为120份，有效样本107份。
8.3.2调研对象基本信息统计
1）性别
图8.17被调查者性别比例图
2）年龄
图8.18被调查者年龄分布图
3）婚姻状况
图8.19被调查者婚姻状况统计图
4）学历
图8.20被调查者学历分布图
5）
职业
图8.21被调查者职业构成图
6）家庭月收入
图8.22被调查者家庭月收入统计图
7）小结
在本次调查的被调查者中，男性占45.6%，女性占54.4%。
年龄在20-30岁之间的被调查者占了63.8%，不在婚的被调查者所占的比重接近50%，大专以上学历者有65.1%，职业多为公司职员，家庭月收入集中在2000到5000元这一区间。
以上对被调查者基本信息的统计中，我们可以看出此次消费者调查在性别比例、年龄结构、职业构成等各方面均符合本区域的基本特点（对本区域居民特点的描述见本报告2.0章节），是一次有代表性、可接受的合理抽样。
以上被调查者的基本信息反映出该区域内的消费者以年轻的都市白领为主，他们的基本特点是有较高的学历，良好的职业和稳定的家庭收入，具有较强的消费能力。
8.3.3调研结果分析
1）您闲暇时通常如何安排？
图8.23闲暇时间安排
在对消费者闲暇时间安排的调查中，排名前三位的选择是逛街购物、在家和公园游玩，其中有57.0%的人都会在闲暇的时候逛街购物，足见该区域内消费者对商业购物场所的强烈需求。
2）
图8.24经常购物场所选择
您通常购物时所选择的场所？
消费者对经常性购物场所的选择集中在区域内的华堂商场以及易初莲花、美廉美超市等，可见该区域内消费者的流出性消费所占的比例不大，绝大多数还是区域内消费。
同时，选择率排名前10位的商场中，除了区域内的华堂之外，多数是像中友、华联、西单这样的老牌商场，新兴商场较少。
以上两个方面不仅仅反映了该区域居民的消费倾向，它也从另外一个角度佐证了该区域内居民的2000-5000元的家庭收入水平。
3）您认为上述商场最吸引您的因素？
图8.25商场吸引力因素
调查中，我们可以发现
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