物业管理实务早期介入与前期管理考试试题Word下载.docx

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第3题

电气管线、给排水管道、设备安装工程的最低保修期限为（ 

3年

3年半

A

第4题

收到建设工程竣工报告后，（ 

）应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收。

物业服务企业

建设单位

施工单位

监理公司

第5题

涉及业主产权专有部分的物业质量保修，由（ 

）向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任。

物业服务企业自行

业主自行

业主委员会

C

第6题

下列不属于前期物业管理期间物业服务企业从事的活动和提供的服务的是（ 

物业正常使用期问所需要的常规性服务内容

业主人住

工程质量保修处理

配合设备安装，确保安装质量

D

第7题

前期物业管理是指（ 

）的物业管理阶段。

物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止

物业销售开始至物业办理入住为止

物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止

物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止

第8题

装饰装修工程的最低保修期限为（ 

10年半

第9题

为建设单位提供设备的设置、选型和服务方面的改进意见是（ 

）阶段早期介入的内容。

可行性研究

规划设计阶段

建设阶段

销售阶段

第10题

早期介入的服务对象是（ 

承建单位

物业产权人

全体业主

第11题

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，（ 

）应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

设计单位

第12题

有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的最低保修期限为（ 

第13题

早期介入分为（ 

）阶段实施。

可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收

可行性研究、规划设计、建设、销售

规划设计、建设、销售、竣工验收

可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验

第14题

早期介入是指（ 

），建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。

物业办理人住前

新建物业竣工之前

新建物业竣工时

物业办理入住时

第15题

在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是（ 

物业承接查验阶段

竣工验收阶段

销售阶段和建设阶段

第16题

商品房销售后，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，（ 

业主

第17题

供热与供冷系统的最低保修期限为（ 

2个采暖期、供冷期

1个采暖期、供冷期

第18题

根据法律规定，房屋外墙面防渗漏的最低保修期限为（ 

第19题

对早期介入的必要性说法不正确的是（ 

早期介入可以从源头上堵住漏洞

早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

第20题

前期物业管理最明显的特点是（ 

管理服务呈现波动和不稳定状态

经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

沟通与协调

前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

二、多选题（本大题15小题．每题2.0分，共30.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在（ 

物业规划设计和施工安装存在的问题

建设单位不按规定提供物业管理的基础条件

工程质量保修和工程遗留问题处理不及时

建设单位没有从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担

E 

建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任

A,B,C,E

2.0分

在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括（ 

A,C,D,E

在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。

在物业前期管理阶段，保修期内出现以下保修事务应由建设单位负责的有（ 

物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用没施设备等部分

业主从建设单位购买的产权专有部分

业主自行安装改造的暖气设备

物业范围公共区域内市政给水管网设施压力爆破

物业范围公共区域内市政供电系统故障

A,B

在规划设计阶段，物业管理早期介入的方法和要点有（ 

参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议

帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险

从确定的目标客户的角度考虑问题。

在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位服从物业服务企业的目标利益不能统一

要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性

对分期开发的物业项目、共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

A,B,D,E

前期物业管理的特点有（ 

与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

A,B,D

以下关于早期介入的说法中，正确的有（ 

早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持

早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费

早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务

早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动

A,B,C

物业管理的早期介入主要有（ 

）工作。

物业管理内部机构的设置

拟定人员编制

物业管理人员的选聘和培训

物业管理方案的制订

物业管理制度的制订

某物业服务企业前期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段的内容的有（ 

提供了单元门的安装意见

对智能化系统的设计提供了主导性意见

安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装

做好前期物业管理的准备工作

整理并全面完成物业管理方案

A,C,D

物业管理早期介入的作用有（ 

有利于优化物业的设计，完善设计细节

有利于监督和全面提高物业的工程质量

有利于对物业的全面了解

有利于签订前期物业服务合同

配套设备安装，确保安装质量

物业服务企业参加工程竣工验收，主要是（ 

为了掌握和了解验收情况，收集工程质量、功能配套以及工程遗留问题

为物业承接查验做准备

对物业管理人员的选聘和培训

了解验收中各方面验收人员和专家对工程的意见、建议和验收结论

制订物业管理制度

在前期物业管理期间，物业管理公司提供的服务，既包含物业正常使用期间的常规性服务，也包括（ 

）等前期物业管理的特殊内容。

物业共用部位、共用设施设备承接查验

物业专有部分承接查验

业主入住和装修管理

协助处理物业房屋的质量保修

装修管理

在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括（ 

物业入住阶段

业主大会选聘物业服务企业阶段

物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括（ 

管理制度的完善

物资配备到位

物业管理人员到位

服务规范的完善

管理用房到位

B,C,E

建设阶段物业管理早期介入的内容有（ 

对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容

对分期开发的物业项目、共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见

A,B,C,D

前期物业管理是指在（ 

）选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理服务。

业主大会

物业使用人

居委会

三、案例分析题（本大题3小题．每题20.0分，共60.0分。

物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。

请问：

（1）分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。

（2）说明早期介入的作用是什么?

（3）说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容?

（1）物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

如：

1）作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

2）开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

3）开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻粘手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

1）通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开放商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

2）物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

3）减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

（2）早期介入的作用包括：

优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

（3）早期介入的内容：

1）可行性研究阶段：

①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

2）规划设计阶段：

①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

3）建设阶段：

①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；

②配合设备安装，确保安装质量；

③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

4）销售阶段：

①完成物业管理方案及实施进度表；

②拟定物业管理的公共管理制度；

③拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续；

④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；

⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；

⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。

入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。

然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。

请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨?

（1）管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。

公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

（2）说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

（3）针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

（4）要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

（5）管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

如果公司委派你任某一项目的经理，承接一新建住宅小区，

请你简要说明前期物业管理的内容?

为什么说前期物业管理具有基础性、过渡性特点?

它与早期介入的区别是什么?

（1）前期物业管理的内容包括：

物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业公用部位、公用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。

（2）因为：

1）前期物业管理的许多工作，特别是前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响，因此说其具有基础性。

2）前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，因此，其在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。

（3）区别是：

1）内容作用不同：

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业服务专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。

2）服务对象不同：

早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。

前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。