想做房产经纪人先看看这个Word格式.docx
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对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。
在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。
5、知识。
经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：
对公司要有全面了解。
房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
掌握房地产产业术语。
经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；
另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。
掌握顾客的购买心理和特征。
6、细节。
从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。
毕竟，你为他们考虑了下一步。
有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。
因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。
自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。
一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？
是的，有时候会有。
但是绝大多数情况下，这是不可能的。
客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；
再考虑。
但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？
如果这样，你来是趁早放弃这个行业。
有人说：
你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！
其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。
你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。
如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。
他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。
何况不能立刻下单并不一定是他们的错。
一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。
而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。
新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：
每天几点种这里阳光最好？
一定会尽可能地选择这个时间段来看房。
在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。
有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。
等这些事情，你做到了吗？
这些细节？
7、创新。
一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。
这是成功的前提，也是首要因素。
大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。
从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。
自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。
同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。
8、客户是朋友。
交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。
客户为什么会从那么多地产经纪中选你？
很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。
做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。
不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。
只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。
对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。
客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。
9、专业。
房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。
投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。
单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。
这间房子是否值得买？
应该如何还价？
这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。
10、耐心。
一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。
这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？
虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。
只有这样才能以平常心对待客人。
客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。
生意是一时的，朋友却是一世的。
作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？
1、真诚。
态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。
业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。
2、自信心。
自信心是一种力量。
首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的！
我是最棒的！
信心会使你更有活力。
同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。
3、做个有心人。
“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。
每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好？
做的不好为什么？
多问自己几个为什么？
才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。
机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。
台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。
正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。
作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。
4、韧性。
销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。
“吃得苦中苦，方为人上人”。
销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。
美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁以后，终于有一家电影公司愿意用他。
从此，他走上了影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多硬汉形象，成为好莱坞最著名的影响之一。
5、专业。
客户为什么找你买房子？
房主为什么找你卖房子？
因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业的服务。
房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在你这里可以得到所需要的所有专项服务。
如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？
凭什么要付你佣金？
贝蒂。
哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人，由于任何一项待售的房地方可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭借丰富的房地产知识和服务客户的热诚。
哈德曼强调：
“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了如指掌。
在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。
”
《基础知识》
1、住房二级市场包括哪些方面？
答：
住房二级市场包括：
商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。
2、什么是二手房？
二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。
包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。
包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。
3、什么是已购公有住房？
指职工按住房制度改革政策所购得的住房。
4、什么是解困房？
是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。
5、什么是房改房？
经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；
且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。
6、什么是房屋拆迁？
房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。
7、什么是商品房？
应具备以下条件：
a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；
b、已交清购房款（持有全额购房发票）；
c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。
8、已购公房上市需要什么条件？
需要条件是：
a、取得《土地房屋权证》；
b、开具家庭住房情况证明；
c、已按规定补清超标面积房屋价款。
土地房屋权籍登记篇
9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？
我市土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。
土地房屋权属登记应具备三个基本条件：
⑴土地房屋权属来源合法；
⑵四至界线清楚无争议；
⑶面积准确。
10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？
被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据厦府（1997）综018号文第六条规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明"
业主已故"
字样。
11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？
被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；
若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。
12、几种不能办理土地房屋权证的情况
市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。
《厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见》主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。
大致可概括以下几种：
（1）完全没有合法的用地、建房批准手续的；
（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；
（3）房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；
（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；
（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；
（6）购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；
（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；
（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。
13、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？
这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：
（1）符合城市规划；
（2）房屋已竣工；
（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。
具体如下：
A、商品房：
a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；
B、房改房：
a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；
b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。
C、拆迁安置房：
a、拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。
b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。
14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？
对未经批准的建设项目按如下办法处理：
一1990年4月1日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。
二1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。
三2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。
15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？
1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：
一每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内（含1%）的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；
大于1%的，由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。
二对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。
三凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。
16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？
答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。
17、什么是土地权属争议？
土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权（包括国有土地、集体土地）归属争议.
18、土地权属争议应向谁提出申请?
根据2003年1月3日颁布的《国土资源部17号令》第五条之规定：
个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。
前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。
19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？
（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;
（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。
20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？
对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。
认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。
被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。
逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。
认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。
当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。
因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。
国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。
当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。
生效的决定是土地登记的依据。
21、什么是房产测绘？
所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。
22、目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？
实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）和《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。
23、商品房面积由谁来申请测绘？
目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。
为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。
24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？
当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
如合同未作约定的，按以下原则处理：
①面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
②面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；
超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；
绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×
100％
但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
25、商品房建筑面积的组成？
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
26、共有建筑面积的组成？
共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
应分摊的共有建筑面积：
1、共有建筑面积的一般内容：
幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
不应分摊的共有建筑面积：
1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。
2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。
3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内"
空中花园"
以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。
4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。
5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。
27、什么是地籍调查？
地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。
28、为什么要进行地籍调查？
因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。
其根本目的是维护国家的土地制度。
29、地籍调查为什么要权利人签字？
地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。
履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。
因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。
30、农村房屋可以抵押吗？
农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。
但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》,可以得出一个结论：
即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。
31、农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？
A、农村土地房屋权属登记申请书；
B、身份证及户口簿复印件；
C、批准建造的有效文件或
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