北京商务中心区控制性详细规划Word文档格式.docx
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2）受古都传统风貌保护影响较小。
因位于旧城以外，建筑的建设高度可适当提高，形式可丰富多样，以满足CBD相对较高的开发强度和塑造城市新形象的需要。
3）良好的基础设施。
该区域内共有8条城市快速路、主干路及次干路，大部分已经形成。
公共交通发达，区内现有31条公交线路，地铁一号线贯穿东西，地铁环线与之相距约1公里，另外还有规划中的朝外大街6号线等地铁线路。
其他市政设施如水、电、气、热等也有较完善的基础，高碑店热电厂、污水处理厂等都将对CBD的建设发挥重要的作用。
4）充足的建设用地。
这一地区大多为50年代建设的工厂，占地大，容积率低，便于开发。
随着产业结构的调整，企业外迁将腾退出大量土地，约有2.6平方公里的用地可用来建设商务设施，为CBD的建设提供充足的用地保证。
5）浓厚的商务氛围。
改革开放以来，这一地区已陆续建成了国贸中心、京广中心、嘉里中心、航华科贸中心等一批商务设施，成为众多的跨国公司、外资企业进驻北京的首选之地，目前世界500强企业进驻北京的159家中，有92家入驻这一地区及周边地区，初步具备了商务中心的功能和基础，形成了一定的商务氛围。
1.3建设商务中心区的历史机遇
城市建设与经济发展密切相关，1992年后全国经济的快速增长，带动了房地产业的大力发展，但因当时对商务中心区建设缺乏足够的重视以及城市规划缺乏应有的措施，北京大量的商务设施四处建设，布局分散，而规划的商务中心区却没有形成应有的建设规模，失去了一次很好的发展机遇。
2000年以来，伴随着国际、国内和北京经济发展的良好态势，中国加入WTO以及北京申奥的历史契机，商务中心区的建设又迎来了一个新的发展机遇，为此，2000年8月8日北京市第82次市长办公会决定，加快商务中心区的建设，并成立专门机构来负责有关工作的组织和推进。
统一规划、整体协调成为共识。
一个高水平的整体规划成为建设商务中心区的前提条件，一方面可改变目前区内项目各自为阵、零散建设带来的诸多矛盾，落实各项公用及市政配套设施；
另一方面可以根据市政及交通的承受能力，合理分配建设容量，保证CBD的健康运转。
统一规划还可以就CBD区内的地下空间利用、公共开放空间布局、城市空间塑造等做出整体安排，使CBD成为一个高效运转的有机体，成为体现新世纪北京城市形象的代表。
2．国际征集方案的总结
为搞好北京商务中心区的建设，市政府要求首先应有一个具有较高水准的整体规划。
为此，专门负责CBD运作的管理机构——北京商务中心区管理委员会于2000年12月15日至2001年3月31日邀请了美国SOM事务所、JohnsonFain事务所、NBBJ事务所、德国GMP事务所、荷兰高柏伙伴事务所、日本都市环境研究所等六家国外著名设计机构和国内北京、上海两家规划院开展了规划方案的征集工作，并于2001年4月初邀请了十一位国内外著名专家对提供的八个方案进行了评议。
征集方案各具特点，都有很好的创意和较高的设计水平，提出了很多好的理念和构想。
通过征集方案，可以很好的借鉴国外成功的建设经验和先进的设计思想，结合北京商务中心区特定的环境和条件，对于进一步做好综合规划方案，将发挥重要的作用。
总结征集方案的设计理念，主要体现在：
1）商务中心区的整体布局结构延续北京城市的历史肌理，形成方格状基本路网结构，并体现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。
2）突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置于“金十字街”两侧的地段；
设置混合功能区的概念，有利于CBD的可持续发展，并避免商务功能过于单一而带来的弊病；
重视文化功能，并强调文化设施与商务设施和环境建设的有机融合。
3）注重生态环境的建设，强调商务区内应有较大面积的公共绿地，并通过绿化带的连结，形成完整的绿化体系。
4）塑造完美的城市形象，超高层建筑相对集中，并设置标志性建筑，形成重点突出，错落有致的空间形态。
5）建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设，创建便捷的交通环境。
6）建设完善的信息网络设施，构筑统一开放的共用业务平台，为企业和社区信息化建设提供最便利的条件和保障。
三、
3．现状情况分析
3.1区位
北京商务中心区北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，总用地面积约4平方公里。
东三环路和建国门外大街垂直交汇于用地中部，将整个用地分为西北、西南、东北、东南四个区域。
西北区161.72公顷、西南区47.48公顷、东北区131.66公顷、东南区61.09公顷。
交汇点距东二环路约2.3公里，距天安门约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部的京津塘高速路出入口约5.3公里，距东部的东四环路约2.4公里。
对内对外交通便利。
CBD区位关系
3.2现状及周边用地概况
在约402公顷的规划用地内，大部分用地为上世纪五十年代以来建设的工业企业用地，改革开放以后有的企业用地陆续进行了调整改建，目前尚有工业企业用地142公顷，此外，有居住用地83公顷、公建用地57公顷、市政用地14公顷、教育科研设计用地13公顷、道路及其它用地93公顷。
工业以机械、纺织类工厂为主，主要的工厂有北京开关厂、北京光华染织厂、北京制药厂、北京3501工厂、北京第一机床厂、北京汽车摩托车联合制造公司、北京核仪器厂、北京仪器厂、北京夜光杯葡萄酒厂等共计约23家。
根据北京市“优二兴三”的产业结构调整政策，区内的工厂全部外迁，腾退后的土地可用于商务及其配套设施的建设。
居住用地除一些后期建设的高级公寓项目外，大部分可更新改造。
主要的居住用地有光华东里、光华西里及一些工厂的家属宿舍区；
高级公寓项目有现代城、盛世嘉园、阳光100、世贸国际公寓等。
居住用地中，危旧住房用地占25.88%，约21.35公顷；
普通多层住宅用地占31.44%，约25.94公顷；
普通高层住宅用地占18.07%,约14.91公顷；
高级公寓用地占15.26%,约12.59公顷；
居住区教育配套用地占9.35%，约7.71公顷。
居住人口总计约5.4万人。
公建以九十年代陆续建设完成的写字楼、酒店及商业服务为主，其中大部分项目在本次规划中须予以保留，主要的公建项目有中国国际贸易中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦、华彬大厦、中服大厦、航华科贸中心等。
市政用地主要有市政工程机械公司、北京市煤气公司、北京市第一公交公司第五保养厂、北京市热力公司。
教育科研设计用地主要为中央工艺美术学院和首都经济贸易大学。
在CBD的周边地区，有朝阳门外的市级商业中心；
第一和第二使馆区等外事用地；
日坛公园、团结湖公园、朝阳公园等公园绿地；
永安东里、呼家楼、团结湖等居住小区；
还有北京第一热电厂、通惠河南岸的铁路整备场等市政、交通设施用地。
3.3现状道路交通条件
，均为城市快速路，主要承担市区中心地区的大量过境交通；
建国门外大街、建国路为城市主干道，疏导较大范围的城市交通。
，为城市快速路；
东大桥路、朝阳路、朝阳北路和西大望路，均为城市主干路；
另有光华路和金台西路，为城市次干路。
，在该地区设有永安里、国贸、西大望三处地下车站。
3.4现状市政设施条件
现状道路条件
在东大桥路、东三环路和西大望路上有人工煤气中压干线，建国门外大街上有天然气中压干线。
在朝阳路、光华路及建国门外大上有城市集中供热干管。
区内有两座现状110KV变电站，分别位于国贸中心、航华科贸中心；
一座已规划110KV变电站，位于原北京电光源研究所用地内；
区外在西大望路东侧、建国路以南，高碑店乡用地内有一座110KV变电站。
规划区内有1座电信局。
在东三环路上有城市供水干管；
在朝阳路、东大桥路和建国门外大街有配水干管。
规划区的排水体制为分流制，雨水排除出路为通惠河，污水排除出路为高碑店污水处理厂。
现状在东三环路、东大桥路和西大望路上有雨污水干管。
3.5CBD内已有项目分析
建国门外地区商务设施的建设在1992年总体规划确立北京商务中心区前后就已经开始，经过十多年的建设发展，除已经建成的写字楼、酒店、公寓外，另有大量的建设项目正在进行前期的运作。
在商务中心区4km2的用地内，已经建成和正在进行前期运作的各类项目共计约72项，总占地约202.45公顷。
根据他们的进展状况将这些项目共分为四类：
1）保留项目（已经建成和正在建设）：
43项，占地约69.69公顷。
2）设计方案审定项目：
11项，占地约28.27公顷。
3）已立项项目：
9项，占地约29.25公顷。
4）未立项项目：
共9项，占地约75.24公顷。
CBD重点项目分析
正在进行前期运作的各类项目时间差距较大，进度虽有所不同，但期间因宏观经济环境、市场及发展商自身等各方面原因，项目实施的可能性并不与其开展的时间和目前已有的进展深度成正比。
根据项目的建设条件和对CBD影响力，对符合商务中心区的功能、资金落实、且近期实施可能性较大的项目，应积极加以引导和促进。
为此共列出十项重点项目，连同需要保留的用地一起，成为本次综合规划的重要依据和基础。
1）“新城国际”（原北京开关厂用地）：
占地9.48公顷，拟建公寓、写字楼。
2）“北京财富中心”（原3501工厂用地）：
占地9.21公顷，拟建写字楼、酒店、公寓及会展设施。
3）国贸三期工程：
占地7.95公顷，拟建写字楼及配套设施。
4）银泰中心（原北京第一机床厂用地）：
占地3.07公顷，拟建写字楼、酒店。
5）中环广场（原北京第一机床厂用地）：
占地1.5公顷，拟建写字楼、公寓。
6）建外SOHO（原北京第一机床厂用地）：
占地19.33公顷，以高级住宅为主，另有部分写字楼及配套。
7）央视大厦（原北汽摩厂用地）：
占地18.28公顷，中央电视台拟迁址于此，兴建业务办公楼及配套设施。
8）台湾会馆：
位于大北窑桥东北角，占地约0.5公顷。
9）万达广场（原北京仪器厂用地）：
占地9.20公顷，拟建高级住宅及写字楼。
10）金地国际花园（原北京夜光杯葡萄酒厂用地）：
占地6.36公顷，拟建高级住宅及写字楼。
11）北京电视中心（原一机床厂二分厂用地）：
占地6公顷，拟建业务办公用房。
4．规划方案介绍
北京商务中心区的规划建设受许多复杂因素的影响，特别是受到许多现状条件和开发方式及项目实施进展情况的制约等等，所以征集方案（包括获奖方案）均难以具体实施。
因此在充分吸取征集方案理念和优点的基础上，由北京市城市规划设计研究院进一步进行规划综合，同时委托香港MVA交通顾问公司合作编制交通规划。
期间，商务中心区建设管理委员会先后几次组织有关专家对方案进行咨询和讨论，根据专家们的建议，综合方案也反复做了修改和完善。
2000年8月13日，《北京商务中心区规划综合方案》通过北京市政府专题会议的审定
在此基础上，编制了如下《北京商务中心区控制性详细规划方案》
4.1规划原则
1）吸取征集方案的理念和优点。
2）充分考虑北京的城市特点和商务中心区特定的现状条件。
3）协调好已有建设项目与整体规划的关系。
4）规划实施的经济性和可操作性。
鉴于目前区内有些现状单位已各自协议出让了土地，因此规划中在道路的规划、公用设施的布局上需适当考虑各家利益的平衡及实施的可能性。
4.2规划目标
憧憬北京CBD的未来，为适应经济全球化和城市建设越来越人性化的要求，北京CBD应是一个
●全球概念的CBD，商务中心区的建设将推动北京与世界经济的交往，是北京进入世界商贸的大门。
●高度复合的区域，在满足主要商务活动的同时，还应具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能，是一个24小时都充满活力的场所。
●以人为本的城市社区，完善的设计为活动的主体——“人”创造一个舒适的环境，避免过度开发对城市资源的透支。
4.3用地功能布局规划
商务中心区是以商务办公为主，并集酒店、公寓、会展、文化娱乐及商业服务等配套设施为一体的复合功能区。
公司总部、银行和金融服务以及专业化生产服务业，成为当今商务中心区的三大主要职能。
北京商务中心区前期规划就整体的功能构成和规模作了深入的研究，在综合比较了国内外已形成的CBD的基础上，提出了建筑规模800—1000万平方米的设想，其中写字楼约50%，公寓25%，其它25%为商业、服务、文化娱乐设施及市政配套设施等。
综合规划吸取了国外CBD的建设经验，为避免办公建筑过度集中，CBD构成过于单纯而到夜间成为空城，以及缺乏绿地、开发强度过高而给人以钢筋混凝土森林般冰冷的感觉，在满足CBD主要功能的基础上，致力于创造一个24小时都能够活动的充满活力、充满情趣，文化氛围浓厚的人性化社区：
用地功能规划
1）将主要的商务设施沿东三环路、建国门外大街两侧布置。
东三环路是城市的快速路，空间尺度开阔，适宜布置大体量的商务建筑，目前CBD内已建成的超高层建筑基本集中于其两侧，建国门外大街是长安街的延长线，两侧的建筑应延续与长安街空间形态的关系，并且以公共建筑为主。
2）居住区布置在CBD的外围区域，且西北、西南、东北、东南四个区域均保证一定面积的居住用地。
一方面可与现状居住用地的分布较好的结合，另一方面避开机动车流量较大的东三环路和建国门外大街，满足居住对环境趋静的要求。
3）混合功能区布置在商务办公区与居住区之间。
可在商务中心区的发展建设过程中，随市场的变化适当做灵活的调整，建设内容包括办公、酒店、公寓、商业、娱乐、市政设施等，服务类及文化类建筑比重较大，各部分比例应视其所处不同位置各有侧重，人行系统两侧应多布置商业服务设施，主要城市街道两侧则以公共建筑为主。
商务区、混合功能区、居住区在各个区域内的综合布置，一方面可保持各自的用地功能平衡，减少昼夜人口差别，另一方面也可减少出行交通生成量，减轻对城市交通的压力。
4）为了满足CBD未来发展的需求，远期考虑将中央工艺美院搬迁后，连同其东侧和南侧约30公顷的用地，建设商务中心区的核心区。
5）为满足CBD内必要的教育配套设施，共规划了一所中学、一所小学、一所九年一贯制学校和一所高标准托幼，分别位于四个区域内。
其中将日坛中学用地扩大至3.2公顷，建成高标准的高中示范校。
6）CBD内共有2个现状11万伏变电站和1个已规划11万伏变电站，规划新增加4个11万伏变电站和1处占地约1.2公顷的22万伏变电站。
另外新增一处占地约1公顷的电信大楼、1处占地约0.2公顷的天然气高中压调压站、及一处建筑面积800平方米的有线电视基站。
7）在国贸桥和京广桥附近，地铁线路的交汇处，各规划两个公交首末站，方便地面公交与地铁的换乘。
道路系统规划
4.4绿化系统和公共开放空间规划
公共绿地和开放空间是城市有机体中最具活力的部分，在绿色的环境中享受宁静，在公共的空间里相互交流，提供一个环境优美、市民喜爱、以步行为基本尺度的城市公共空间，是这次综合规划的目标之一。
受现状条件和土地开发方式的制约，在CBD内形成大面积集中绿地的难度很大。
在西北、西南、东北、东南四个区域各规划一个面积约2.5公顷左右具有一定主题内容的公园，形成具有不同题材的景观节点，之间有绿化带和步行道连接，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区多种元素的环状绿化系统。
环状绿化系统穿越全区，且位于用地中部，人流比较集中的位置，为CBD创造良好的生态环境和活动空间。
绿化系统规划
绿化系统在主要道路的路口尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间，为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。
部分道路两侧的行道绿化适当加宽至20—30米，形成连续、舒适的林荫道。
通惠河是CBD区内，步行距离最易亲近的自然景观资源。
规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的植栽，使它成为一条带状的绿色开放空间。
沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施，使人与自然环境更加贴近。
在核心区内设置一面积约1.5公顷的中心广场，结合会展中心的布置，可为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。
大型展览时中心广场可作为露天展场使用，平时供人们休闲、集会或举办各种露天的表演等活动。
CBD作为高度集约化发展的综合贸易服务区，一般在城市中属于高强度建设区。
考虑到其在城市功能中的特殊地位和较高的土地成本（CBD区内道路用地约占总用地的40%，高于城市平均水平，使建设用地的成本加大），经与有关专家和有关主管部门反复交换意见，在保证较高水平的城市公共绿地的前提下（约13%左右），将建设用地内的绿地率指标适当调整（详见《设计导则》），以配合区内项目的实施，从而带动CBD的建设，促进整个城市的发展。
二层步行系统
4.5空间形态规划
商务中心区是一个土地成本高、开发强度大的建设区域，其整体的建筑高度和密度会比城市的其他地区高。
因本地区处于二环之外，三环附近，距离天安门较远，布置高层建筑对旧城影响较小，建筑高度可适当提高。
本区域的建筑高度还受到飞行航道净空要求的限制：
长安街往南1500米、往北500米范围内，建筑高度应在250米以下，长安街往北500米到1500米范围内，建筑高度应在300米以下。
因此，CBD内最高的建筑高度控制在300米以内。
CBD空间形态
根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿东三环路与建国门外大街两侧布置，其外围是混合功能区和居住区，他们的开发强度是一个依次递减的顺序，空间形态设计顺应这种变化趋势，形成一个中间高，向外逐渐递减的整体形态。
1）超高层建筑集中于东三环路两侧布置，一般建筑的高度在100米左右，部分建筑高度在150米—200米左右。
标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。
2）建国门外大街延续长安街的传统格局，建筑较庄重、严整，临街形成一个基本平直的界面。
3）混合功能区和居住区建筑的基本高度控制在80米以下，其中部分商务办公、酒店等公共建筑可适当提高至100米，建筑采用街坊式的布局。
基本统一的高度，成为一个大背景，从而形成一个层次分明的城市轮廓线，起到烘托商务办公区的作用。
4）国贸桥东北角的核心区，将是一个超高层建筑较为集中的区域，主体建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果。
区内地标性的建筑组群、极具震撼力的空间形态、统一协调的公共空间，将成为北京新世纪城市形象的代表。
5）东三环路贯穿南北，连接北部的首都机场高速路与南部的京津塘高速路；
建国门外大街横穿东西，连接西部的城市中心区和东部的京通快速路，成为进入CBD的重要门户，在进入CBD的入口处或重要节点，安排相对较高的高层建筑，以强化其入口印象。
4.6交通规划
意向性总平面
交通条件是制约CBD发展的一个重要因素，CBD作为一个城市独特的功能区，对外以及相互间的交往频繁，对交通的依赖性很强，只有具备了高效率的交通设施，才能保证CBD在高度聚集的状态下有效运转。
交通设施首先表现在道路系统上，CBD的路网应与城市整体路网具有方便、通畅的联系，特别是要与城市中心区在交通上紧密相联，同时内部路网也应强调系统的完整性。
CBD道路网络规划受制于现有保留建筑、在建建筑、近期的部分重点建设项目以及现状单位边界的影响，经与MVA公司反复交换意见后，共同设计出一个以城市次干道为主、支路为辅的功能分级的网络。
CBD周边被城市快速路和主干路围合，具有良好的交通条件。
规划延续以方格网为特征的城市路网结构，加密区内次干路和支路一级的城市道路，并对部分道路和路口进行了调整和完善，以保证CBD与城市其他地区以及内部各组成部分的有效联系。
1）将东大桥路与建国门外大街的交叉口改为“十”字路口。
2）将金台西路延伸至通惠河北路。
3）将朝阳路在三环路以西段由城市主干道调整为次干道，以利于疏导区域交通。
4）原规划通惠河北路为城市快速路，拟将快速路移至通惠河南岸，北侧改为次干路。
东三环路将整个CBD分为东西两个相对独立的交通区域。
西区在光华路以北、朝阳路以南的地区是1993年规划确定的商务中心区的起步区，并编制了控制性详细规划，当时的方案基本兼顾了规划的合理性和各用地单位利益的平衡，并得到了认可，许多项目在此基础上进行了较为深入的运作，因此本次规划基本延续原有规划的道路格局，保持“两纵一横”的主路网结构，即北京开关厂两侧的东大桥东侧路、关东店南街，和其南侧的东西向道路作为区域级的主要道路。
光华路以南，因为受到建国门外大街北侧现状保留建筑的限制，仅在用地中央，京伦饭店的东侧设置一条南北向主路，向南连接通惠河北路，向北通过光华路南侧的东西向道路与北侧的两条道路交汇，减少对光华路的压力。
目前京伦饭店东墙与金桥大厦之间的距离约为23米，这条道路近期仅能实现一半，远期可以考虑将金桥大厦拆迁后，按规划红线实施。
三环路以东的地区，原有规划的金台西路只通到建国路上，本次规划将金台西路向南一直打通至通惠河北路，作为联系南北两个区域的主要交通干道，待将来条件成熟，继续南延与已有的城市道路连接，作为联系CBD与通惠河南岸地区的又一重要的通道。
在兼顾了现状条件、各用地单位之间利益平衡和地块开发的实际情况，以及合理的路网密度和相关的技术要求，采用方格网道路将用地基本均衡划分，同时在不同功能的用地之间以道路
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