山庄农家乐可行性研究报告Word文件下载.docx
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4.国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；
5.建设单位提供的其它有关资料及数据。
（六）项目定位
本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮住宿服务中心。
该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。
（七）投资总额及资金来源
本项目根据设计要求，估算总投资1500万元，资金全部由项目村委会自筹。
二、建设单位概况
公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。
公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。
公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创立水平，树立品牌形象。
公司全体员工向社会承诺，在遵义市正安县打造特色精品农家乐。
三、综合评价
农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。
一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。
而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，能够舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。
本项目符合遵义市正安县的行业规范，与具备良好的基础，加之县政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。
经过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目背景
“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。
同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。
乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。
20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；
同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。
以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。
1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。
1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。
当前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。
在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，当前尚处于初期阶段。
当前中国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：
以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；
以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；
以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。
由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。
随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。
二、经济发展背景
农业是正安县经济发展的主导产业，也是经济建设的基础。
因此，正安县农业生产继续围绕农业增效，农民增收这两大目标，大力推进农村税费改革，强化农业的基础地位，狠抓科技兴农，调整优化农村经济结构，因地制宜发展特色农业，积极推进农业产业化经营，促进了农村经济得到全面发展。
三、综合核算
全县实现生产总值710899万元，按可比价格计算，比上年增长15.8%。
分产业看，第一产业完成增加值243433万元，比上年增长7.0%；
第二产业完成增加值159003万元，比上年增长19.3%；
第三产业完成增加值268040万元，比上年增长了19.0%。
人均地区生产总值18530元，按可比价格计算，比上年增长15.2%。
三次产业结构占生产总值的比重分别为：
第一产业为34.2%；
第二产业为22.4%；
第三产业为43.4%。
四、农业
初步统计，全年农、林、牧、渔业总产值419042万元，按可比价格计算，比上年增长7.38%。
其中：
农业总产值254890万元，比上年增长6.76%，林业总产值46650万元，比上年增长8.15%，畜牧业总产值105972万元，比上年增长3.32%，渔业总产值3965万元，比上年增长14.56%，农林牧渔服务业总产值7565万元，比上年增长141.52%。
全年粮食种植面积65.5千公顷，比上年减少0.46千公顷；
烤烟和油菜籽种植面积分别为4.334千公顷、11.268千公顷；
蔬菜种植面积16.578千公顷。
五、主要农产品产量
林业生产情况：
全年完成造林面积7000公顷。
主要林产品产量：
油桐籽2200吨，比上年下降12.0%；
乌桕籽590吨，比上年下降1.67%；
生漆370吨，比上年增长5.71；
五倍子130吨，比上年增长18.18%；
银杏65吨，比上年增长8.3%；
竹笋片4200吨，比上年增长20.0%。
六、规模工业
全县500万元以上工业企业完成总产值337700万元，同比增长48.8%；
万元以上规模企业完成总产值286000万元，同比增长35.9%；
500—万工业企业完成总产值51700万元，同比增长215.2%。
，万元以上规模企业完成工业增加值83022万元，同比增长35.5%。
规模工业企业76个，完成销售产值325400万元，产销率96.3%。
76家规模工业企业主要工业产品产量
七、固定资产投资和建筑业
初步统计全年完成全社会投资额达1458616万元，比上年增长19.1%。
建筑业持续发展。
全年建筑业完成总产值2.45亿元，同比增长30.7%。
建筑企业施工面积396643平方米，房屋竣工面积213771平方米。
八、交通运输和邮电通信业
交通运输基础设施不断完善，交通运输能力进一步增强。
全县年末公路里程3249公里，其中：
高速公路76公里、二级公路187公里、四级公路1004公里。
公路密度125公里／百平方公里。
城内公交车覆盖城郊，居民出行更加便捷。
邮电通信发展平稳，互联网逐步普及家庭。
邮电部门全年完成邮电业务收入15636万元，比上年增长5.9%。
年末电话总用户315476户，同比下降11.8%。
固定电话用户12145户，同比下降4.3%；
移动电话用户303331户，同比下降12.1%。
计算机互联网用户49212户，比上年增长120.9%。
九、贸易业
，全年社会消费品零售总额完成193820万元，比上年增长18.5%。
分城乡看：
城镇消费品零售总额为85778万元，比上年增长21.9%，乡村消费品零售总额为108042万元，比上年增长15.9%；
分行业看：
批发业完成23420万元，比上年增长8.6%；
零售业完成140554万元，比上年增长24.6%；
住宿业完成3697万元，比上年增长18.4%；
餐饮业完成26149万元，比上年增长0.2%。
十、财政、金融和保险
全县完成地方财政总收入84366万元，比上年增长8.2%。
公共财政预算收入44032万元，比上年增长9.9%；
财政总支出364667万元，比上年增长42.6%。
年末全县金融机构各项存款余额1016326万元，比上年增长24.2%。
城乡居民储蓄余额673538万元，比上年增长11.9%。
金融机构各项贷款余额646774万元，比上年增长59.5%。
短期贷款51075万元，同比增长87.1%，中长期贷款352728万元，同比下降6.8%。
全县保险部门保费收入3566万元，同比增长14.6%，其中：
财产险保费收入2361万元，同比增长15.4%；
人寿险保费收入1205万元，同比增长12.9%。
全年共赔付金额1337万元。
财产保险赔付1227万元，人寿保险赔付110万元。
，是“十二五”规划的收关之年，在县委、政府的坚强领导下，全县上下牢牢把握主基调、主战略，紧紧围绕“四四三三”战略部署，坚守发展和生态两条底线，坚定不移调结构、促转型、惠民生，经济社会发展取得显著成就，圆满完成了“十二五”规划的主要经济和社会发展目标。
十一、项目建设的必要性
近年来正安县经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。
经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。
随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。
为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。
农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，而且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。
除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。
农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，经过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。
更为六安市的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。
农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。
同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改进了环境，这是一个互利双赢的成果。
第三章市场供求分析及预测
一、发展前景分析
近年来，正安县经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。
走进正安县和溪镇大坎村，映入眼帘的是一条宽敞的公路穿村而过，一座座蔬菜大棚整齐划一，一条条水泥联户户路如丝带般点缀在绿野红花间，一座座青砖灰瓦的黔北民居，或依山，隐现于青山之间；
山明水秀，群山叠翠，山脉层延、如诗如画……村在绿中，房在园中，人在景中，整个村庄犹如一幅美丽的图画，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。
在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心能够说具有非常前瞻的发展前景。
农家乐能够为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。
农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。
发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。
让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。
把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，经过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。
经过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。
二、市场需求预测
随着中国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。
同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。
在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。
崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。
在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮能够说应和了区域经济多元发展的潮流。
项目建成投产后，能够让游客身临其境，重返田园。
在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。
随着霍邱县打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。
三、发展建议
农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。
应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。
1.组织推动。
包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。
2.政府推动。
由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。
3.公司推动。
即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改进基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。
4.精心规划，强化监管。
注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。
同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。
5.突出特点和自身优势。
比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；
突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。
同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。
第四章
项目建设条件及地点选择
一、建设地点
大坎村原绿水山庄旁。
二、建设条件
（一）地理位置
正安县位于贵州遵义东北部和重庆南部的中心地带，县城北距重庆200公里，南距遵义130公里，贵阳295公里，是贵州襟联重庆的前沿，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，素有“黔北门户”之称。
全县国土面积2595平方公里，辖19个乡镇，152个村（社区、居委会），65万人，是国家扶贫开发重点扶持县。
正安·
文化强县。
正安是历史悠久的千年古县，是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里，巴蜀文化、荆楚文化与黔北古文化在这里相互渗透交融，积淀了正安深厚的文化底蕴。
65万勤劳朴实的各族儿女始终秉承尹珍先贤思想，弘扬尹珍精神，传承民族文化，造就了正安文艺创作繁荣，作家阵容强大，正安籍作家在贵州省乃至全国的文艺家协会会员有100多人，其中全国会员有24人，创作成就辉煌。
11月，正安被国家文化部命名为“中国小说之乡”，成为以小说艺术门类获此桂冠的全国唯一单位，并列为“中国作家西部创作采风基地”。
绿色名县。
正安山川秀丽、景色迷人，境内典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，极具开发价值。
有百里桐花、千顷茶园、万亩草场、天楼云海等丰富的自然景观，有“天然氧吧”之称的国家级森林公园九道水。
境内冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，森林覆盖率52.8%。
因盛产野木瓜、油桐、方竹笋，被誉为“中国绿色名县”，“中国野木瓜之乡”、“中国油桐之乡”、“中国特色竹乡”、值得骄傲的是，上世纪60年代，周恩来总理曾为正安油桐题词：
“户有万株桐，幸福永无穷”。
资源富集。
全县耕地面积46万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡70万亩。
自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种1500余种，占全省品种资源的50%。
野生动物160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鲵等国家一、二、三类保护动物20余种。
境内有铝土矿、煤矿、萤石、硫铁矿等16种矿藏资源，是“地下金库”，拥有丰富的水能、风能、生物发电等资源，开发潜力巨大。
煤炭资源远景储量21亿吨，现可开采利用储量4.5亿吨，探明铝土矿资源储量3.5亿吨，占贵州省铝土矿储量的50%以上。
全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0.68千米/平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，正在建设中的沙阡电站、牛都坝电站可望于底全部建成发电。
优势独特。
正安处在重庆“1小时经济圈”和“黔中产业带”的结合范围，接受“长江经济带”和“泛珠经济圈”的双重辐射，是长江上游和乌江干流的生态屏障和重点开发区域。
已建、在建、拟建中的三条高速公路、两条快速铁路、四条省道在正安境内纵横交汇贯通，加上规划建设的黔北机场，形成了重要的立体交通枢纽。
1987年5月23日，时任贵州省委书记胡锦涛为正安“300娘子南下广州番禺务工”批示，开启了全国有组织外出务工先河。
5月23日，正安县在国内首次举办中国·
正安农民工节，引起了社会对农民工的广泛关注。
当前，全县常年在外务工20万人，是全国劳动力输出转移示范县，“尹姑娘·
珍汉子”被称为中国劳务品牌。
同时，每年有大中专以上毕业生近3000人，可提供优秀人才保障，具有较强的人力和人才资源优势。
白茶之乡。
正安白茶，是上世纪80年代茶叶科技人员，在海拔千米的荒山发现的单株千年野生古白茶树，因正安低纬度、高海拔、寡日照、地形切割大等独特生态环境，在清明节前后20天的特定气温条件产生白化现象，一旦气温升高，白化现象即告终止，形成了绿茶变异树种。
“正安白茶”芽叶呈白色，以一芽二叶为最白，其茶形如凤羽，叶张玉白，色如玉霜，叶脉翠绿，光亮油润，香气鲜爽，滋味甘醇，清澈明亮。
经中国茶叶研究所生化测定，人体所需22种氨基酸中“正安白茶”含11种，氨基酸含量超过9.1%，高于普通绿茶2—4倍。
“正安白茶”是集观赏、营养、经济三大价值为一体的茶中极品，当前已种植茶园25万亩，是我县经济发展中最富潜力、最具活力、最有优势的特色扶贫主导产业。
“正安白茶”从它骄然问世，先后获得国家工商总局地理证明商标、国家质检总局地理标志保护产品、贵州省著名商标、最具奢侈品潜力中国品牌、国家农业部品牌评估机构独立评估品牌价值超亿元。
同时，“正安白茶”在各级各类重大茶事活动中多次获得金奖，受到各级领导、专家及广大客商的一致好评而声名鹊起，独领风骚，它无与伦比的珍稀品质，使它享誉了“茶中极品、茶中茅台”的桂冠，当前市场销售价每斤3.2万元，引领茶类高端产品的未来方向。
第五章项目设计方案及经营方案
一、总体设计方案
当前主流的农家乐主要设计理念有：
农家园林型；
花果观赏型；
景区旅舍型；
花园客栈型。
本项目将采用第一种，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地经过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。
山庄的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。
二、经营方案
服务人性化。
勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。
可是由于农家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。
其实，农家乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，特别是在现有条件下很难满足的要求。
同时在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供服务。
器具统一化。
与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。
但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家能够看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上能够看到大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。
因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。
卫生安全化。
“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。
自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐吸引城里人的特色。
“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也能够将自家庭院开辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。
菜肴本土化。
都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。
因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。
“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，而且要在此基础上有所发展和创新。
“农家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。
除了农村特有的血毛土鸡、鲨鱼、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。
要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。
来“农家乐”消费的人各种各样；
消费者也有各种各样的情况等等。
因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。
质量标准化。
农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。
农家餐馆要体现经济实惠意识。
工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。
因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。
“农家乐”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自己的菜肴进行适当的文化包装。
只有这样，才能使“农家乐”的经营迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲度假好去处。
三、外部配套条件
该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。
四、项目建设规划设计方案
该项目正上报六安市政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地规划许可证及土地证后进行规划设计。
第六章建筑设备工程方案
一、电力工程
（一）编制依据
当前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；
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