房地产政策Word文档下载推荐.docx
《房地产政策Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产政策Word文档下载推荐.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
“中国人对供货的适应程度远大于对需求的适应。
”罗奇在上海召开的一次会议上说，“对世界上的任何国家来说这都不是持久的。
”因此，他预测中国的增长速度将从2010年中期开始放缓。
“全球的不平衡现在尤其明显。
所以明年中期可能出现一个增长的凹点。
”
货币：
人民币升值，但仅以小步伐
人民币近年来一直是大规模争论的诱因。
鉴于美元贬值的承受者主要是欧洲人，相关讨论再度升温：
欧洲人希望使人民币汇率成为会议的议题，另一方面，美国财政部在半年度报告中批评中国“缺乏外汇灵活性”。
德国商业银行的货币分析师写道：
“这表明，美国几乎不会容忍人民币贬值。
在这一背景下，市场参与者坚定地认为，人民币会升值。
这一点也在期货合同中反映出来：
投资者平均预期人民币将在未来1年内升值3%。
而两个月前，他们的预测值还只有0.5%。
“我甚至认为，人民币未来1年内会升值5%到5.5%。
”德国联合投资集团的基金经理谢尔盖•杰尔加乔夫说。
中国央行从2008年7月开始一直保持6.83元人民币兑换1美元的汇率。
此前，央行从2005年中期开始让人民币升值了21%。
为了保持人民币对美元的稳定，央行对外汇市场采取干预，大量购买美元投资品。
持有将近8000亿美元美国国债的中国是世界上持有美国国债最多的国家。
资本泡沫：
可能出现，但只是从长期看
中国的强劲增长也引发了对通货膨胀率提高和形成房价及资本价值泡沫的担忧。
法国兴业银行的战略师迪伦•格赖斯在一份题为《普遍的错觉》的报告中警告说：
“中国可能成为有史以来最大的泡沫。
”他看到了中国和30年前的日本之间的相似性，后者在经历了迅速的增长阶段后陷入通货紧缩。
多数国民经济学家认为通胀率将明显提高。
巴克莱资本公司预计今年11月会出现物价上涨，2010年末物价上涨率达到4%。
该公司在一份报告中写道：
“通胀压力来自原材料价格，但也来自房地产市场。
”专家认为，广义货币供应量明年的增速为15%。
对于是否确实面临通胀率提高的危险，尚存争议。
摩根士丹利的国民经济学家王庆和章俊指出，还缺少明确的指标，广义货币供应量并不具有说服力。
他们在报告中写道：
“按理说，使用广义货币供应量符合国际标准。
但事实上有很大的区别。
”按这种方法计算，中国的广义货币供应量和国内生产总值的比例高达193%，因为广义货币供应量中的一大部分是不代表购买力、因此也不代表通胀危险的长期储蓄。
与此类似的是，对产生资本泡沫的可能性也存有争议。
上海和深圳的股票指数年初以来已经分别上涨了71%和96%左右。
另一方面，今年9月深圳的房价同比提高了11%。
目前，中国国内房价是平均家庭收入的9倍。
相比之下：
其他亚洲国家的房价只是平均家庭收入的5到7倍。
尽管如此，龙洲经讯咨询公司的葛艺豪认为，至少短期内不太可能形成泡沫。
中国股票大约25倍的市盈率低于37倍的长期平均值。
此外，里昂证券亚洲公司的安迪•罗思曼提到了负债较低：
在中国，平均的抵押贷款额是房价的46%，而在美国是76%。
因此，就算房价暴跌，对中国而言也没有美国那么痛苦。
银行：
数十亿赢利，但不稳定
乍一看上去，中国的银行状况良好：
比如，中国建设银行最近公布的第三季度净利润为303亿元人民币。
该行去年同一时期的赢利为256亿元人民币。
摩根大通银行的分析师预测，中国各家银行明年的利润将平均增长32%。
但怀疑者指出，中国的银行业还未消化掉上一次危机，因此这些银行的成功建立在不稳定的基础上。
上世纪90年代中期，中国的银行曾在政府的推动下，向不赚钱的国企大规模放贷。
20世纪90年代末，国家进行干预，成立了4家国有坏账银行——据估计，当时至少有1/3的贷款无法得到偿还。
1999年和2000年，这几家银行剥离了票面价值总额1.4万亿元人民币的坏账并相应获得了年利率为2.25%的10年期债券。
4家坏账银行明确承认，虽然多数情况下它们支付得起债券的利息，但永远没有能力偿还票面价值。
就在短短几周前，中国政府刚刚为中国建设银行的债券延期——实际避免了再次拯救这家银行。
放贷：
具有刺激性，但对银行而言危险
数字是庞大的：
今年前9个月，中国各家银行的新增放贷量达到8.67万亿元人民币，与去年同期相比增加了150%。
上半年的放贷量尤为巨大，达到7.37万亿元人民币。
此前，政府在抵御危机的斗争中取消了放贷的限制。
如今，政府和银行监管部门则在努力控制资金流——出于对新投机泡沫和不良贷款激增的担忧。
除要求“更理智地”放贷之外，一系列规定还将保护银行免于遭受损失和陷入窘境。
严格的新自有资本规定正等待执行。
根据新规定，银行应从其附加资本中扣除持有的其他银行发行的次级和混合债券。
到目前为止，这些金融工具作为附加资本的一部分属于自有资本。
如果将它们扣减出去，为了达到规定的12%的资本充足率，银行就必须发行股票或减少放贷。
此外，中国银监会还要求5大银行提高不良贷款的准备金。
到今年9月末，5大银行收回的贷款占未收回总数的47.37%。
中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行和中国交通银行应在年底前将所谓的拨备覆盖率提高到150%。
此外，商业银行今后每3个月应接受一次压力测试。
中央经济工作会议的召开，总结２００９年，布局２０１０年，为明年中国经济发展定下基调，将重点放在“促进发展方式转变上下功夫”。
围绕着中央经济工作会议精神，如何促转变、扩消费、保民生，一些专家学者对２０１０年中国经济发展前景作了深入剖析，现整理摘编相关观点，以飨读者。
把增加居民消费摆在扩大内需的突出位置
全国政协经济委员会副主任郑新立指出，提高居民消费水平，是贯彻落实科学发展观的重要体现，也是经济增长的根本动力。
党的十七大提出转变经济发展方式，其中第一个转变就是促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，扩大消费对经济增长的拉动作用。
这抓住了我国经济结构中最突出的矛盾，指明了实现经济长期、持续、协调发展的根本途径。
提高居民消费率需要采取综合性对策，根本举措是调整国民收入分配结构，提高居民收入占国民收入的比重，提高中低收入者的收入。
如果能用３年左右的时间，将城乡居民收入占ＧＤＰ的比重由２００８年的４３％提高１０个百分点，达到５３％；
把居民消费率由２００８年的３５％提高１５个百分点，达到５０％，那么，消费与投资比例失衡的局面将会有一个根本性改变，每年将有５万亿元左右的国民收入由现在用于投资和出口改变为用于居民消费，全社会消费品零售总额将增加４５％—５０％，居民的消费水平将会有一个大的提高，我国经济增长将真正转到依靠内需支撑的轨道。
调结构促经济可持续发展
复旦大学经济学院院长袁志刚认为，改革开放３０多年来，中国经济高速发展，但之前粗放型的经济增长方式也带来了一些问题：
一是经济增长动力问题，长期以来中国经济增长靠投资和出口拉动，消费一直低迷；
二是城乡二元结构问题始终非常严重，农业的劳动力就业数量庞大，沉淀了４０％—５０％的劳动力数量，但创造的产值只占国民生产总值的１０％，而服务业创造了４０％的产值，比发展中国家５０％的平均值还要低；
三是产业结构不均衡，制造业发展比重过大。
这三个问题都是结构性上的非均衡，只有调结构，中国经济才能走上可持续发展道路，经济增长效率才会更高，经济才会又快又好地高速发展。
当下解决这些问题的关键在于体制改革的深化，包括国有企业进一步改革。
金融业要彻底深化改革，为中小企业和高科技项目的融资提供便利性。
还要加强农村富余劳动力转移的便利性，解决农村土地大规模经营产生的农村土地产权界定和股份合作制等制度性问题。
调控政策应更注重前瞻灵活审慎
国家信息中心首席经济师范剑平认为，２００９年，中国经济呈现出“增长主要靠投资、投资主要靠政府”的严重不平衡特征。
当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励。
在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成，国内自主增长动力不足。
２０１０年，我国宏观调控将面临更加复杂的环境，既有可能在经济回升过程中，因继续“保增长”的政策力度过猛，导致投资过快增长和通货膨胀压力明显上升；
也有可能因刺激经济增长的政策力度减弱过快，经济出现第二轮下滑。
因此，宏观调控必须在保持政策连续性和稳定性的同时，更加灵活审慎地把握政策的力度和节奏，更加重视提高经济增长的质量和效益；
宏观调控政策必须在巩固政府刺激政策成效的同时，通过深化改革和科技创新，大力促进经济自主性增长动力的恢复和强化，大力推进经济结构调整，增强经济复苏的可持续性。
城镇化是结构调整的重要抓手
北京大学中国经济研究中心姚洋说，今年的中央经济工作会议一大亮点是把城市化强调起来，将它作为结构调整的很重要的一个方面提出来。
调整结构很重要的内容就是要减少出口依赖，如何减少，需要增加国内消费。
以前国家提出要提高农民收入，这次中央经济工作会议提出调结构，让农民在城市里生活，把户口问题专门提出来。
这意味着中央已经意识到城市化滞后是产业结构调整困难的很重要的原因。
由于国内消费上不去，城市化之后，发展服务业和第三产业成为必然，这样就业的比重上去，居民收入占国民收入的比重提高，或者说不会下降那么快，就会提高国内消费，降低出口依赖。
当然，由于现在还没有对此出台具体的细则，是省内户口开放还是跨省也开放还不得而知。
如果省内开放就不涉及教育等问题，如果跨省流动则会涉及教育等其他问题
东方网7月6日消息：
由北京大学中国经济研究中心和美国国家经济研究局联合举办的第六届年会上，美国国家经济研究局局长、哈佛大学经济学教授马丁·
费尔德斯坦对记者说：
“1982年，我第一次来到中国。
近年来，我对中国的变化印象深刻。
中国在经济增长、减少贫困和工业发展方面取得了明显的成就。
对于中国经济的发展前景，我感到乐观。
这对美国、对世界都是个好消息。
”
“中国用行政手段调控经济可能是合适的”
在谈到对于中国目前采取的宏观经济调控措施的评价时，费尔德斯坦说：
“中国去年的投资增长率非常高，可能会产生资源短缺和投资过度。
目前，中国政府没有采用加息方式，而是采取专门针对某些过热行业的限制政策抑制投资。
既然经济过热是出现在某些行业，那么，用行政的手段来使它们降温，在中国目前的特殊国情背景下，可能是合适的。
“这与美国经济不同，长期来说，美国经济已经习惯于利率调节。
中国的国情和美国不同，不能照搬美国的宏观调控政策。
那么，美国联邦基金利率０．２５％的加息幅度是否会影响中国的外商直接投资呢？
费尔德斯坦回答说：
“我不认为美国利率０．２５％甚至１％的增长会对中国的资金流向产生很大的影响，尽管某些游资会有套利、套汇的可能。
外国直接投资ＦＤＩ是长期投资，更看重长期因素。
从这一点来说，中国政治经济的稳定是吸引ＦＤＩ的关键因素。
关于人民币汇率是否应改变目前盯住美元的机制，费尔德斯坦建议说“我个人认为，盯住一揽子货币总比盯住美元要好。
中国应该考虑自己的外贸结构让人民币盯住一个篮子。
“解决养老金空账问题，中国有必要寻找一个好办法”
费尔德斯坦认为，对任何工业国家来说，社会保障都是非常重要的问题。
虽然中国的社保体制看起来不错，但各省区的社保资金并不能满足社会统筹公共账户和个人账户的正常运行。
中国有必要寻找一个好的办法来解决养老金的空账问题。
为此，他提出如下建议：
首先应该降低债务与GDP之间的比例，这里所说的债务不仅包括传统的政府债务，而且包括银行系统的净债务和未来的养老金债务。
其次，中国很容易实现这个目标，因为中国的经济增长很快，政府债务主要是内债，且债务的利率相对较低。
再次，社会统筹与个人账户相结合的社会保障体系设计得很好，但是目前推行的工资税应该仅用于充实个人账户，由增值税补充注入社会统筹公共账户。
最后，转轨过程中的养老金支付应被视为国家债务的一部分，不应通过多重征税来筹集。
“对在过渡时间内退休的人，政府应该意识到空账是一笔负债，应像对待其他负债一样负起责任。
在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。
1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。
“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。
”上述华夏银行工作人员告诉《中国经济周刊》。
来自官方的信息似也可对此印证。
在1月13日国新办举办的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调：
“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。
猜想二：
物业税开征技术上可行
记者注意到，《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
2010年房地产价格走势分析
一、2009年房地产调控政策回眸：
2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕
131号文件。
2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前
执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折
优惠利率。
2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统
党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。
住房和城乡建设部部长姜伟新在
会上作了《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》。
会议要求，2009
年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。
其中相对比较重要的是前面两
条：
一是，全面推进保障性住房建设。
以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解
决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；
解决80万户住在煤矿、林区、
垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；
新增经济适用住房130万套。
二是，促
进房地产市场健康稳定发展。
认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大
保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二
级市场和租赁市场；
支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销
售；
继续加强对房地产形势的监测分析；
强化地方人民政府稳定房地产市场职责；
继续深入整顿规范房地产市场秩序。
强化住房保障与稳定市场发展--这是2009年
我国房地产政策趋向的两条主线。
同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加
强、深化。
围绕这两条政策主线，2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、
税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快
回暖的态度。
2009年2月10日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银
行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银
行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央
精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。
尤其在对第一套住房的解释上，采
用了宽松的标准。
"
对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买
第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"
。
这就意味着，
改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享
受最优惠的待遇。
进入2009年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅
速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年
之后的新一轮购地高潮。
土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。
政府采
取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。
2009年2月，国土资源部发布《国务
院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态
通报制度的通知》明确：
将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反
国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问
题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。
2009年
4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整
容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。
会议明确了专项治理的主要内容：
完善相关政策、制度；
加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理
情况的监督检查；
严肃查处违法违规违纪案件。
2009年5月11日，国土资源部
发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发
〔2009〕56号）。
针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、
国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，
充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实
施政策进行适当调整。
2009年5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切
实落实保障性安居工程用地的通知》（国土资发[2009]58号），要求各级国土资源
管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，
重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游
牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；
加快编制
和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供
应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。
2009年5月27日，
国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27
号）中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房
地产开发项目的最低资本金比例为30％。
这是自2004年以来执行35％自有资本
金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从
而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始"
松绑"
2009年5月21日，国家税
务总局制定《土地增值税清算管理规程》》（国税发[2009]91号），对土地增值税清
算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
2009
年6月10日，国土资源部强调，"
小产权房"
实质是违法建筑，违反土地管理法律，
违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在
的"
等违法用地、违法建筑行为。
这一系列措施有力地维护了房地产市
场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。
由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地
产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009年年中，各地房地产
市场上演了"
地王频出"
、"
量价齐升"
一房难求"
的火爆场面。
2009年的中国房
地产市场经历了一个急转向上的行情。
经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房
地产市场回暖的重要宏观背景。
各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的
作用。
受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009年10月中旬以来国
内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者
集中入市显著影响了楼市。
统计数据显示，2009年1-11月全国商品房销售面积
75203.2万平方米，同比增长53.0％，增幅同比提高71.3个百分点，比1-10月提
高4.6个百分点。
其中，商品住宅销售面积68952.2万平方米，同比增长54.4％，
增幅同比提高73.2个百分点，比1-10月提高4.3个百分点；
同期，全国商品房销
售额35987.1亿元，同比增长86.8％，增幅同比提高106.6个百分点，比1-10月
提高7.6个百分点。
其中，商品住宅销售额为31624.9亿元，同比增长91.5％，
增幅同比提高112.1个百分点，比1-10月提高7.2个百分点。
在鼓励住房消费及
宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从2009年3月份开始扭转了2008年8
月份以来房价环比下降的状况出现正增长；
2009年6月份全国70个大中城市房
屋销售价格出现了2009年以来首次同比上涨，上涨幅度为0.2％，随后几个月同
比涨幅进一步扩大，7月份同比涨幅1.0％，8月份同比涨幅2.0％，9月份同比涨
幅2.8％，10月同比涨幅3.9％。
据国家统计局2009年12月10日发布的信息，11
月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，上涨的幅度创年内最高
纪录，涨幅比10月扩大1.8个百分点；
环比上涨1.2％，涨幅比10月扩大0.5个
百分点。
从商品房销售情况看，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，
同比增长53.0％；
商品房销售额35987亿元，同比增长86.8％。
2009年从年初的
试探性抄底"
，到年中的"
放量大涨"
，再到年底的"
恐慌性抢购"
，短短一年间，中
国楼市迅
升级会员 