古庙群旅游老年山庄度假及公墓开发项目众筹策划书Word文档格式.docx
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府君山是古镇某这块风水宝地的后靠，它与清东陵皇家园寝的靠山昌瑞山同属一条龙脉，全山300多亩，现有古建筑遗址“娘娘庙”、“关帝庙”、“火神庙”、“鲁班庙”、“府君庙”、“承觉寺”、“京东第一大戏楼”等七座，古松40余株。
且东临皇家养生圣地“汤泉”，西连世界文化遗产、5A级旅游景区清东陵，南有龙门水域环绕，北有古长城、上关湖相围。
如有代表性的恢复和开发利用这些古建筑，并与公墓开发相结合，必将在清东陵大旅游环境中形成一道奇特的风景线，也势必产生一定的经济效益。
（二）项目内容
1、古庙群开发：
包括府君庙、鲁班庙、娘娘庙、火神庙、京东第一大戏楼，及亭、台、廊、阁、登山甬路等附属工程。
2、公墓开发：
包括大雄宝殿、地宫、墓穴三大工程，及祭祀广场、停车场、循环水系、交通道路、绿化、美化景观等附属工程。
（三）项目优势
1.依托世界文化遗产，5A级景区清东陵的大旅游环境。
现在清东陵每年游客人数为60万人，如果能吸引其中1/5的游客，其收入就相当可观。
2.随着社会经济的发展和人们生活水平的提高旅游人数不断增长，据统计2011年我国国内旅游人数达26.4亿人次，居民出游率近2次/人。
2015年将达到33亿人次，到2050年将达到50亿人次，可见旅游业市场潜力巨大。
3.人们从过去的观光旅游正在向文化旅游转变，某地区，历史久远，文化气息醇厚，几乎每一座庙宇都有一个传奇故事在民间广泛流传，也是吸引游客的一个亮点。
4.边周城市经济发达，交通也十分便利。
本项目位于京、津、唐的中心，都相聚100公里，且有京沈、京秦、承唐等高速公路环绕，仅距高速出口4公里。
5.项目位置紧邻皇家园寝清东陵，同属一条龙脉，风水极佳，可谓聚皇家之灵气，得天地之精华。
6.公墓和建庙都属于国家控制行业，一些资源属于我们所独有，相对市场竞争较小。
（四）行业及市场情况
京津唐风水墓地分析：
京津唐一带共有皇家陵寝三处，分别是北京十三陵，唐山遵化清东陵，河北易县清西陵。
明十三陵是中国明朝皇帝的墓葬群，坐落在北京西北郊昌平区境内的燕山山麓的天寿山，总面积一百二十余平方公里。
距离北京约五十公里。
十三陵地处东、西、北三面环山的小盆地之中，这里自永乐七年（1409）五月始作长陵，到明朝最后一帝崇祯葬入思陵止，其间230多年，先后修建了十三座皇帝陵墓、七座妃子墓、一座太监墓。
共埋葬了十三位皇帝、二十三位皇后、二位太子、三十余名妃嫔、一位太监。
明十三陵建于1409～1645年，陵区占地面积达40平方公里。
清东陵位于河北省唐山市遵化市西北30公里处，西距北京市区125公里，占地80平方公里。
清东陵于1661年（顺治十八年）开始修建，历时247年，陆续建成217座宫殿牌楼，组成大小15座陵园。
陵区南北长125公里、宽20公里，埋葬着5位皇帝、15位皇后、136位妃嫔、3位阿哥、2位公主共161人。
是中国现存规模最宏大、体系最完整、布局最得体的帝王陵墓建筑群。
清东陵1961年被列入第一批全国重点文物保护单位，2000年11月被列入《世界遗产名录》，2001年1月被国家旅游局评为全国首批AAAA级旅游景区。
2015年被国家旅游局评为AAAAA级旅游景区。
皇家清西陵位于河北省易县永宁山下。
共建有帝陵4座，后陵3座，王公、公主、妃嫔园寝7座，埋葬着雍正、嘉庆、道光、光绪4个皇帝，9个皇后，56个妃嫔及王公、公主等共80人。
宣统皇帝溥仪于1967年去世，最初安葬在八宝山。
于1995年迁葬到清西陵的华龙皇家陵园。
建筑面积达5万多平方米，共有宫殿1000多间，石雕刻和石建筑100多座，构成了一个规模宏大、富丽堂皇的古建筑群。
清西陵是全国重点文物保护单位，2000年11月，清西陵与清东陵一起，被第24届世界遗产委员会列为世界文化遗产。
北京十三陵附近天寿园.德陵公墓都是借皇家龙脉修建的公墓，价格由258000元起至几十万甚至上百万。
由于资源有限.需求日益增加，风水好的墓地已不足以满足市场需求，尤其是在皇家寝园附近的，更是看好。
（五）项目估算表
序号
项目名称
建设内容
投资估算
备注
1
古庙群及
附属工程
1府君庙②鲁班庙
③娘娘庙
④京东第一大戏楼
⑤亭、台、廊、阁
⑥登山甬路
7000
万元
仿古建筑
内外装修
佛像装饰
2
公墓及
1大雄宝殿300㎡
2地宫600㎡
3墓穴2000个
4停车场
5祭祀广场
6排楼门
7水系、道路、绿
化美化
3000万元
合计
1亿元
以实际预算为准
（六）效益评估
1、古庙群及大戏楼收益
①门票、香火、购物等每人消费按200元，每天以600人计（游清东陵人数1/5）每天收入12万元，每年按8个月计，年总收入为2880万元。
年利润为2880*50%=1440万元。
②收益率为1440万/7000万=21%
2、公墓收益
收入内容
单价
数量
计算
标准
年收益
利润
率
年净
地宫格位
1.5万元/个
2000个
按10年
300万
100%
地上墓穴
5万元/个
1000万
年总收益
1300万
总收益率
43.3%
收回投资期限
2.3年
注：
①价格参考北京、天津、唐山等地公墓价格制定，平均5万元/个。
②地宫及格位全部采用大理石装修装饰，做高端产品。
两项年总收入为1440万元+1300万元=2740万元
总收益率为2740万元/1亿=27.4%
收回投资期限为3.7年。
（七）资金来源
1企业自筹资金：
4000万元
2社会捐赠：
2000万元
3众筹资金：
4000万元（众筹人数不超过200人，众筹比例为6:
4）
二、某“王府庄园”智能化老年公寓项目
项目名称：
某“王府庄园”智能化老年公寓
项目定位：
是由政府指导、个人投资建设管理、自负盈亏、承担一定社会公益责任、集养老、休闲、娱乐为一体的私营服务企业。
项目地址：
遵化市某镇府君山南部
项目投资：
（二）项目开发依据
1.行业及市场调查
老年养生分析预测：
众所周知，我国人口众多，各地区的经济社会发展水平差异较大。
与此同时，人口老龄化发展形势也表现出明显的区域不平衡性。
从地区分布来看，东部和中部地区的人口老龄化形势相对严峻，西部地区的人口压力相对较小。
从时间走势来看，东部地区人口老龄化正逐渐向中部和西部地区转移。
2014年中国65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%。
由于大多数人都从事全职工作，加上独生子女政策带来的人口问题，中国对那些关注人口老龄化带来的社会和经济挑战的人产生了吸引力，更不要说带来了商机。
尤其是以后，社会上将大量出现“四二一家庭”，即一对夫妻要照料四位老人和一个子女，届时家庭养老的模式将受到严重挑战，子女即使在主观上有十分孝敬老人的愿望，客观上却无照料老人的条件和能力。
2003-2013年中国65岁以上人口数量情况
环境污染：
全国人大环资委主任委员毛如柏在2014中国环保上市公司峰会上表示，根据权威研究部门提供的情况看，就大区情况而言，我们大区空气污染实际上已经超出了环境容量的上限，超出了50%-100%，从区域分布来看，京津唐地区基本上都超过了100%
京津唐地区地下水中检测出的有机污染物种类已达百余种之多，北京市地下水污染问题更加突出，在已出现的较大范围重污染区内，存在相当多的有毒物污染，其中不少是众所周知的“致癌、致畸和致突变”的氯代烃、苯并芘和一些持久性有机污染物，也是联合国环境署早已划定为共同限制的难降解污染物，水污染对首都广大人民群众的健康已形成较大威胁。
由此可见京津唐的城市污染，已不适合宜居，更不适合养老！
2012年GDP全国城市初步排名
_
京津唐GDP排名在全国前二十位，65岁以上老人平均退休工资在2200-2700元左右，完全有能力负担自己入住老年养生公寓的费用。
养生公寓自然环境：
遵化市某镇既为青朝时兰阳古镇，距离北京125公里.天津140公里.唐山100公里.高速口4公里。
同时也是一块难得的风水宝地。
北有昌瑞山做后靠如锦屏翠帐，南有金星山做朝如持芴朝揖，中间有影壁山做书案可凭可依，东有鹰飞倒仰山如青龙盘卧，西有黄花山似白虎雄踞，东西两条大河环绕夹流似两条玉带。
群山环抱的堂局辽阔坦荡，雍容不迫，真可谓地臻全美，景物天成。
当年顺治到这一带行围打猎，被这一片灵山秀水所震撼，当即传旨“此山王气葱郁可为朕寿宫”。
从此昌瑞山便有了规模浩大、气势恢宏的清东陵所在之地。
某地区属暖温带季风气候，地貌类型齐全，雨量充沛，植物资源丰富，生长着云杉、油松、落叶松、山杨、桦树、椴、榆、洋槐.古树参天。
某雨量充足，有湖泊.河流.温泉，草木茂盛，是禽、兽生活的乐园。
胡桃、山樱桃、酸枣、棠梨等干果、野生水果，为禽类、兽类生存创造了良好条件。
主要禽类有麻雀、黄雀、喜鹊、山喜鹊、山画眉、啄木鸟等。
偶见国家二级保护鸟种秃鹫、老鹰、白天鹅、鱼鹰、等。
唐山市老年人口基本情况调查统计表上看到，截至目前，唐山60岁以上老人已达100万，这其中60—70岁人口数50万，70—80岁人口为36万人，80岁以上人口数量为13万余人，达到百岁及以上的老人共有169名。
各县（市）区中以乐亭和遵化的百岁老人最多。
改革开放以来，随着经济社会的全面发展进步，老年人已不再满足于物质生活的富足，而且要追求精神文化生活的享受，“老年公寓”的群体性、社会性、娱乐性等综合功能恰恰提供了老年人的多方面需求。
由此可见，养老问题既是挑战，也是机遇，它必将为相应机构、企业的发展提供广阔的空间，国家对此亦有着明确的政策扶持。
遵化某是京津唐一带难得一见的碧水蓝天.休闲养生的风水宝地。
而京津唐三市常住固定人口就有三千多万，按百分之十比例计算就有三百多万65岁以上的老人，目前社会所提供的智能老年公寓与需求还相差甚远！
2.区域概况：
某镇，作为遵化市较大集镇，不仅具有上述开办“老年公寓”的宏观背景和政策依据，还具有开办“老年公寓”得天独厚的优越条件，其中主要有：
某是河北省历史文化名镇，西接清东陵、万佛园，东邻上关湖、汤泉，北望万里长城，南观永旺塔，旅游、娱乐资源丰富，在市内外有较大知名度，对唐山、天津、北京等外地老年客户休闲养老有较强吸引力。
京秦高速公路清东陵出口，距某仅有4公里，车程5分钟，从唐山至某全程仅需1小时，从天津至某约需1.5小时，从北京至某约需1.5小时，交通便捷，有利于外地老年客户返城和子女前来探望。
“‘王府庄园’老年公寓”所在地-某府君山南部山脚，据说曾经是清朝康熙皇帝十四子—允禵，被雍正贬到某时所建的后花园。
这里景色秀丽、古遗迹众多，板栗树密集环绕，植物覆盖率达85%以上，环境优雅，空气清新，山场面积100亩，可供老人散步、锻炼身体，而且老年公寓临近镇内商业密集区，物资供应、医疗保健、交通、购物、娱乐等所需保障硬件方便可靠，可谓动中有静，世外桃园，是老年人休闲健身、居住养老、延年益寿的理想之所。
目前，某镇及其附近区域尚无较大规模养老服务机构，市场占有率高。
综上所述，可以说，在某开办“老年公寓”，具有“天时、地利、人和”三方面有利因素。
（三）项目开发的可行性研究
1.社会效益：
在当地开办老年公寓，发展老年服务业，从根本上解决老有所养的问题，是全面建设小康社会的需要，是落实党中央科学发展观，以人为本，建设和谐社会的具体体现，也是当地政府和社会各界义不容辞的责任。
“王府庄园”老年公寓，将在当地政府的指导下，承担一定的社会福利责任，优先或减免部分费用安排当地鳏寡孤独入住公寓；
面向当地社会公众，适时放开部分或全部公寓休闲、健身、娱乐设施；
协助当地政府，开展各种形式的宣传教育活动，在社会上弘扬“敬老爱老”等中华民族传统美德，为当地的社会发展和经济建设做出企业的贡献。
2.经济效益：
根据外地老年公寓经营情况、本地经济发展和消费水平，以及本公寓计划规模，匡算利润如下：
计划投资1亿元，建筑总面积10000m²
公寓住宿面积：
7500m²
；
办公及附属设施：
2500m²
每一名老人占用面积：
7.5m²
/人
可容纳客户数：
（一人使用面积/总面积）1000人
入住率85%，人均标准6500元/月计算
年总收入：
（每人每年收费*客户数）
6500元*12个月*850人=6630万元
年总支出：
包括：
护理费、饮食费、房屋及床位折旧费、水电暖费、服务人员工资福利、税费、办公费、宣传广告费、公益活动等其它社会费用，占收入50%，约3315万元。
年利润：
6630*50%=3315万元
收益率：
33%
预期收回投资年数：
计划投资/年利润=3年
3.环境保护：
此项目前期基本建设为废弃地与丘陵范围，施工充分考虑仿古建筑与自然环境的和谐统一，随山就势，依山傍水，不仅不会造成水土流失和植被的大面积破坏，而且会起到生态平衡和美化环境的作用。
开业后此项目没有废气、废渣产生，少量生活污水将随同当地城镇化进程，进入污水处理系统，公寓自身争取形成绿色生态循环体系，彻底杜绝环境污染。
（四）项目规划方案
1.土地租赁
本项目需租赁山地100亩，租赁期50年，租金500万元；
永久性建设用地10亩，租赁期50年，投资100万元。
2．基础建设
A．老年居住建筑面积7500平方米*5000元/平方米（含装修费），预计投资3750万元；
B.办公、餐饮、医疗、接待等建筑面积2500平方米*5000元/平方米（含装修费），预计投资1250万元；
C.凉亭、长廊、垂钓园、登山甬路、文体器材等休闲、娱乐设施，预计投资1000万元；
D.办公、餐饮、医疗、交通等设备、器材、工具及配套设施等，预计投资1000万元。
E.土地及搬迁1000万元。
F．智能化设备设施2000万元。
3.运营管理
A.老年公寓实行法人代表（出资人）负责制；
B.所聘用管理和服务人员，按国家《劳动法》规定对待；
计需聘用：
院长1人、副院长1人、会计2人、服务人员30人、厨师及食堂职工15人、医生2人、保安6人、司机2人。
C.按照“老有所养、老有所学、老有所医、老有所为、老有所乐”的原则，公寓为老年客户提供全方位优质服务，并保证安全第一，健康至上。
D.公寓按高、中档次收费，宿舍相应配备电视、空调、电话、电脑等设施。
E.公寓根据当地需要，不定期举行社会公益活动，履行道德职责，树立良好形象，造福当地公众，扩大社会影响。
（五）简要结论
综上所述，创办“‘王府庄园’老年公寓”项目，立项主体思考趋于成熟，各方面条件基本具备，具有一定可行性，各项手续正在办理中，征地及规划设计等前期准备工作都已完成，开工在即。
三、王爷府项目
第一章项目概况
1.项目简介
王爷府是中国满族最原态、最优质、最厚重的皇家文化资源。
是北京以外唯一保存完整历史原貌的清代“王爷府”，建成于雍正三年（公元1725年），早于北京恭王府（公元1786年建成）六十一年。
而且是“宫府合一”，国内独有。
康熙十四子允禵，曾在此驻守。
而且祭拜皇陵的清代数位皇帝，慈禧太后等也曾驻跸于此，成为皇帝的临时行宫，加之十四王爷是历史上的一个传奇人物，因此，开发王爷府具有较高的历史文化价值。
2.项目内容
十四王爷府修复及王府文化开发项目，具体开发项目：
1）修复王爷府工程，以门票、展览馆、购物等为利润点。
（门票可与清东陵门票捆绑）
2）王爷府餐饮文化。
（酒店形式）
3）王爷府酒文化。
（王府系列酒品）
4）王爷府茶文化。
（茶艺馆）
5）王府其他文化艺术：
（书院、说书、唱戏、曲艺、以十四王爷为题材的剧目等）。
第二章投资计划
预计投资5000万元。
本项目分两期完成：
1、修缮、复建、改造工程，共3000万元。
2、相关历史文化产业开发，共1000万元。
3、边周居民搬迁及相关配套设施1000万元。
第三章效益分析
1.收益分析
1）门票收入。
与清东陵门票捆绑形式。
清东陵每年游客约60万人次，以1/5人数计算约有12万到王爷府参观，门票为30元。
年收入约360万元。
2）就餐收入，以参观人数1/2就餐计算，每人消费150元，年总收入900万元。
（以满族风味，王爷特色酒宴为主，服务、服饰均为满族风习）
3）其他：
茶馆、听书、看戏、购物、各种表演等。
以每人200元计年收入为2400万。
三项总计收入为3660万元，纯利润40％，年纯利润为1464万元。
2.收回投资周期
总投资5000万元/每年净利1464万元=3.4年
收益率1464万元5000万元=29%。
四、某府君山庄度假村项目
一、项目名称：
某府君山庄度假村
二、项目性质：
休闲旅游业
三、项目地址：
遵化市某镇府君山
四、项目简介：
预计投资5000万元人民币，在某府君山建设集观光旅游、休闲、度假、采摘、娱乐、餐饮、住宿等于一体的大型综合性度假村，充分利用某优越的地理位置，丰厚的人文资源及独特的自然环境，依托清东陵和汤泉、上关湖等大旅游环境，大力开发某地区的休闲旅游业，创造社会效益和经济效益。
五、具体内容及项目估算
府君山庄度假村项目具体内容及投资预算表
（万元）
餐饮、居住、休闲、娱乐
仿古建筑6000m²
2100
3500元/m²
亭、台、廊、阁
10000m²
2000
2000元/m²
3
采摘园
100亩
300
基础设施及种树
4
养殖园
400
设备、设施硬件
及畜种等
5
垂钓园
10亩。
200
含景观、美化等
5000
详见具体预算
六、收益分析表
收入
内容
人数
（人）
月收入（万）
年收入
（万）
净利
润率
净利润（万）
旅游、观光、采摘
人均消费150元
600（占东陵人数1/5
270
2160
35%
756
食宿购物
人均消费300元
300（占旅游观光人数1/2
1512
收益率
3.3年
五、三皇庙及满清一条街项目
一、项目简介
三皇庙主殿内奉遂人、伏羲、神农三位华夏始祖，偏殿供奉孙思邈、扁鹊、张仲景、华佗、李时珍等中国古代十大名医。
史料记载：
“…相貌庄严，殿宇壮丽。
凡祈祷者，有求必应；
灵感者，无愿不酬。
香火兴盛，遐迩闻之。
”
三皇庙是某地位规制最高的庙宇，现今主体建筑基本完好，只需适当修缮。
部分神像需要重塑外不需要大的投资，它与左侧的永旺塔和西侧的罗汉山相互映衬，形成一个独特的风景区，紧邻清东陵景区和高速出口。
二、项目内容
1、庙宇修缮、神像重塑、停车场修建。
2、修建满清一条街店面200间。
3、修建古民居500套共30000㎡。
三、投资计划
1、三皇庙投资2000万
2、满清一条街投资5000万
3、古民居投资1.3亿
四、收益分析
1、三皇庙按每天600人计，门票30元，香火20元。
门票收入：
600人*30元*30天*8月=432万
香火收入：
600人*50元*30天*8月=720万
净利润40%*（432万+720万）=461万
2、满清一条街商业店面200间，每间年租金3万元物业费抵维修费
200间*3万元=600万元
3、古民居500套，入住率80%，共400套。
每套每天300元。
年收入：
300元*400套*30天*10月=3600万
人工每月10万，每年100万；
水电费年400万；
其他费用100万，全年费用600万，净利润3000万。
五、收回投资周期
1、三皇庙项目：
总投资2000万元/每年净利润461万元=4.3年
2、满清一条街项目：
总投资5000万元/每年净利润600万元=8.3年
3、古民居项目：
总投资1.3亿元/每年净利润756万元=4.3年
第三部分市场分析
一市场环境
（一）传统生意步履维艰，随着网络时代的到来，传统的经营模式和思维受到了空前的冲击，取而代之的是“OTO模式”、“众筹模式”、“大数据”等先进的思维和理念。
在这个背景下，每个企业都面临着选择和创新或者是倒闭。
（二）随着社会的发展和人们生活水平和需求的提高，以及人们观念的转变，休闲旅游业，养生业及相关的文化产业将会出现极大的商机。
（我国已步入老龄化社会，养老的刚性需求与我国养老体系严重不足、休闲旅游的标准不断提高。
）
（三）地域的优越性，大的旅游环境，自然环境，交通条件为我们的项目开发创造了良好的先决条件和基础。
（四）产品的竞争优势。
由于我们的产品资源性很强，这些资源是不可再生的，而且是独有的，是不可超越和模拟的，因此，具有很强的竞争优势。
（五）行业的发展趋势。
不管是养老业还是休闲旅游业，都具有一定的市场潜力，随着人们物质生活水平的提高，精神文化生活的需求也越来越大，休闲旅游业势必迎来新发展阶段。
而且我国逐渐进入老龄化社会，养老问题已成为一个严重的社会问题，养老业的市场需求在未来几年中会呈现不断增长的趋势。
2014年中国人口总数及其构成分析
指
标
年末数（万人）
比重（%）
全国总人口
136782
100.0
其中：
城镇
74916
54.77
乡村
61866
45.23
男性
70079
51.2
女性
66703
48
升级会员 