加油站土地评估Word文档下载推荐.docx
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可按日平均车流量数分档修正
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入口方便程度
规模
加油泵数量
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；
这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。
四、企业改制涉及的加油站宗地评估
在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：
用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。
五、评估中收益年期问题
由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：
（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。
（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：
宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。
综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；
对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。
以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。
一、加油站房地产估价的一般特点
加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强
加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。
类似区域的确定以加油站价格影响因素如：
道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。
剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。
其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。
（二）技术思路
根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。
但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。
三、评估实例介绍
（一）
选择加油站样点
截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。
经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。
各样点加油站房地产基本状况见下表1
表1：
选取案例加油站基本状况一览表
选取案例加油站基本状况一览表
加油站名称或序号
地段等级
建筑面积（M2）
建筑结构
土地面积（M2）
加油泵数量（台）
057EH1
二级
258
框架
472
3
058EH2
三级
627
1330
5
059EH3
四级
448
1302
060EH4
168
356
061EH5
五级
140
424
4
062EH6
523
2030
063EH7
412
3402
6
064EH8
554
1351
065EH9
七级
550
2219
066EH10
六级
216
848
067EH11
220
957
2
（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料
1、计算公式
经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。
计算公式如下：
?
式：
Pl＝a/r×
（1-1/（1+r）40）-
Pc
其中：
Pl
－土地总价格；
a－加油站年净收益，见‚式；
r－加油站土地与建、构筑物综合还原率；
Pc－加油站建筑物、构筑物现值。
建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地；
‚式：
年净收益=销售收入－销售成本－运营费用－设备折旧－经营利润－应交税费2、确定基准级别
由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。
3、样点加油站经济指标
经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2：
表2：
案例加油站经济指标分析汇总表
案例加油站经济指标分析汇总表
年销售成本
（元）
年销售收入
应交税
净收益
年折旧（元）
还原总价
油罐
油泵
14693564
2177664
361363
1460616
6000
14283440
26178604
3879807
643817
2676255
10000
26171235
7466291
1106544
183620
350431
3426878
10829705
1605019
266338
980613
9589466
3848608
570384
94650
118017
8000
1154090
2816891
417478
69277
-67265
-657792
11223693
1663410
276027
831908
12000
8135272
9100704
1348772
223816
660641
6460438
9973201
1478081
245273
831743
8133652
3332765
493933
81964
53873
526830
2667552
395345
65604
-61030
4000
-596813
总计平均
9284689
1442947
245301
478790
8363
4682112
（二）测算过程如下：
1、计算单位加油站年净收益
1）、年销售毛收入
年平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本＝平均年加油量×
（平均销售价－平均进货价）
在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；
柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。
各加油站的年销售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加权平均计算进销差价。
汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。
11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。
则：
平均年销售收入＝3318485×
12/8×
[（3120-2700）×
0.738×
85%
+（2715-2450）×
0.846×
15%]/1000＝1442947
（元/站）
2）、确定年平均运营费用
年平均职工费用
根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。
‚
年平均水电费
指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。
同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。
ƒ
年平均修理费
指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。
同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。
„
年平均办公及管理费
指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。
同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。
合计；
年运营费用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344元/站
3）确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。
经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。
油泵年折旧
年折旧＝平均油泵数×
年每台折旧额
按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。
年每台油泵折旧额＝30000/15＝2000元/台，故
年折旧额＝4.182×
2000=8364元/站
储油罐年折旧
同上，按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则：
年每台储油罐折旧额＝40000/20＝2000元/台
年储油罐折旧额＝4.182×
合计：
年折旧费＝8364＋8364＝16728元/站
4）
计算年平均经营利润
经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数
年平均进货成本＝年平均销售油量×
平均进货价
年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力
根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。
根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8％～10％，加油站行业投资年基准收益率为11％，故直接取11％为加油站行业经营利润率，则：
年平均经营利润=（平均流动资金＋运营费用）×
利润率
＝（244334＋608344）×
11％
＝93784元/站
5）
计算年平均应交税额
根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17％作为应交税额，计算得年平均应交税额＝1442947×
17%=245301元/站
6）
年平均净收益
年平均净收益＝年销售收入－年销售成本－年运营费用－年折旧费－年经营利润－年应交税额
＝1442947－608344－16728－93784－245301
＝478790元/站
2、确定综合还原利率
考虑到商业性房地产房屋还原利率在8～10％之间，土地还原利率在6～8％左右，加油站行业基准收益率为11％。
加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。
根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10％作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。
3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价
还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年（商业用地出让最高使用年限）的价值，按公式?
计算，则：
还原总价＝478790/10%×
（1-1/（1+10%）40）
＝4682112元/站
4、计算土地平均价格
1）
建筑物现值
建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。
根据各加油站建筑物总体上的建筑状况，统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准，各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定，具体为：
序号
项目
价格
备注
I
房屋造价
基础
80元/M2
结构
580元/M2
装修
110元/M2
电器
60元/M2
弱电
15元/M2
水、卫生
30元/M2
合计
875元/M2
II
专业费
44元/M2
按I的5％计
III
管理费
28元/M2
按I的3％计
IV
利息
27元/M2
按一年期贷款利率5.85%,投资期为0.5年，以（I+II+III）单利计
V
利润
按行业基准投资收益率11％，以（I+II+III）投资期0.5年计
VI
建筑物重置价
1026元/M2
I+II+III+IV+V
根据11家加油站建筑物面积及油泵数测算，平均每泵占用建筑物建筑面积87.8平方米，每平方米造价1026元，则每泵占用建筑物的完全重置价为1026×
87.8。
根据调研情况，目前各加油站建筑物基本可使用年限为25年，则：
建筑物平均现值＝4.182×
1026×
87.8×
25/40＝235454元/站
2）场地现值
经测算，各加油站平均每泵占场地面积250平方米，根据上海市建设工程造价93定额标准，按普通水泥场地的造价标准94元/M2计场地费，耐用年限为30年，尚可使用年限按15年计，则：
场地平均现值＝4.182×
250×
94×
15/30=49138元/站
3）围墙现值
经测算，平均每泵围墙面积45平方米，根据市建委发布的建筑定额，耐用年限按40年计，尚可使用年限为15年计，则：
围墙平均现值＝4.182×
45×
86.4×
15/40=6097元/站
4）雨蓬现值
经测算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造价600元、耐用年限40年，尚可使用年限为20年计，则：
雨蓬平均现值＝4.182×
62.5×
600×
20/40=78412元/站
建筑物及构筑物平均总现值
＝235454＋49138＋6097＋78412
＝369101元/站
平均每加油站土地价格＝平均每个加油站土地及建、构筑物总价－平均每个加油站的建筑物及构
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