大丰新项目方案最终稿35pWord文件下载.docx
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总长4公里多的北新大道高架路将与北新大道三环至外环段实现对接，届时从一环路经该道路到三环路外，大约只需6分钟。
北新大道预计于今年7月底年建成通车，到时候在达到改善城北片区交通、商贸、物流的同时，还将成为连接核心区一环路直达北部新区的机动车高效快速通道，它犹如一条改变城北交通及居家格局的主动脉，直接助推大丰的强势崛起。
据悉，为配合该工程的实施，人民北路、人民中路将进行局部改造，目前，随着北新大道的建设和人民北路改扩建工程的启动，标志着北部新城建设开始提速。
1号线将北上改走大丰
据成都地铁有限责任公司相关负责人介绍，由于城市总体规划的调整，成都市轨道交通规划也相应调整。
1号线二期工程北端线路到了红花堰以后不再往东到动物园，而是直接北上，最终到大丰，1号线变成真正的南北走向。
1号线总长调整后是31.6公里，车站是23个。
地铁1号线的到来将极大地缓解大丰的交通压力，让生活在这里的人们，能够快速融入成都大都市的15分钟生活圈，尽享城市之繁华。
☆成都地铁对房地产业的影响
地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。
地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。
☆对土地市场的影响
目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。
同时，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。
☆国内其它城市地铁对房地产业的影响
北京：
地铁改变购房观念
便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。
大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。
而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。
据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。
上海：
地铁过处物业价格应声而涨
许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。
地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。
另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：
地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；
地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；
明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。
☆各城市地铁物业发展对本项目启示
随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，城市边缘区域商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显。
目前成都地铁虽处于全面动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。
特别是1号线二期工程改走大丰的消息传出去后，给大丰区域房地产市场送来了福音，目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格仅比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。
相信随着地铁建设的进行，其对周边物业特别是本项目的增值效应会越来越明显。
新都将建两条连接北新大道的快速通道
北新大道将于近期建成并投入使用，作为目前连接新都城区至成都中心城区最便捷的快速通道，它的功能将日益凸显，而新建连接北新大道至新都城区的快速路就成为了新都区城市道路建设中的当务之急。
新都区委书记杨羽明确表示，为配套新区建设，新都区将尽快启动实施北新大道向北延伸和向新都城区连接的桂都大道和香城大道工程建设。
小结：
随着北部新城的概念导入、北新大道的通车，以北新大道为轴线，向两侧蔓延的趋势，必将打破现有的大丰城区格局。
成都地铁南北干线——地铁一号线延至大丰的规划让大丰与成都市区实现“0距离”融合。
近有北新大道的通车，远有地铁站点的修建，嗅觉敏锐的投资者的提前进入，会将购房需求提前释放。
同时新都区将建两条连接北新大道的快速通道规划的出台也会使本区域的交通组织更加完善，必将带动本区域的经济发展。
真正意义上的成都城区，将在地铁大丰站附近截止；
如果按规划是在绕城以内，本案所处区域更将成为城区北部的中心。
第二章市场篇
一、新都区房地产宏观市场
现状方面，我们仍然需要立足新都区和大丰镇来探讨。
长期以来，成都市整个城北区域由于城市发展和历史原因，一向给人以脏、乱、差的印象，居住环境很差。
同时，由于该片区商业贸易集中，在北门二环路以内，可供成片开发住宅的区域已经很少，而二环至三环之间商贸集中，住宅土地拆迁困难，这使得长期生活在城北的一大批具有相当购买能力的经商人士，难以在此找到自己居住的家园。
面对大城北区域巨大的市场，新都已开始显现出城北第一中心居住区的商业价值。
1999年，新都区城市总体规划确定了“城市向东发展、形成新城区”的发展战略。
新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成“一城双中心、东西两片区”的城市格局。
“四路两区”建设、打造新城区、畅通进出城通道等举措更为新都房地产发展推波助澜，间接有力地推动了该区房地产业供需两旺的发展势头。
近年来，新都区涌进大量的品牌开发商，尤其是新都距离成都较近的大丰与经济发展较好的新繁两镇更是房地产商角逐的焦点。
先后有中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业等二十多家知名品牌开发商抢占新都城区及大丰、新繁两大重镇。
二、大丰房地产
随着政府对整个北部新城的大力改造，大丰的发展日新月异，凭着其明显的区位优势与逐渐改善的居住条件，引起四面八方投资者的关注。
在大丰这片新兴的热土上，一个个精品社区全新呈现出来，它们以优良的规划、精致的建设、良好的环境，为大丰的房地产发展带来了质的飞跃，城北郊区的房地产也因逐步受到开发商和购房者的青睐。
据大丰政府相关领导介绍，根据拆迁情况初步估计，在大丰这一区域内，土地储备目前至少达到5000亩。
多年以前，中房集团成都公司在大丰圈地2000亩、成都翔宇公司圈地1000亩、晓初物业圈地1000亩。
另外，由互惠投资占地100亩的西部规模最大的商业物流中心也已经着手建设。
嘉美华凯、丰和日丽、亲河美地以及我们的北部桂庭等项目也在这里取得了不俗的销售业绩，此外，占地400亩的钢铁厂分厂也即将迁入大丰。
西南交大、西南石油学院等院校均早已在大丰征地，面积均达到4000亩。
单就目前而言，大丰的房地产行业可谓是一片欣欣向荣的景象。
它依托中房集团成都公司、成都翔宇公司、晓初物业等成都主流开发企业，积极筹备、强势发展房地产行业。
并在人居这个重要的城市因素上发力，进一步加快融入中心城区的步伐，为居民奉上充满魅力的现代城市人居环境。
据我们分析，在房地产市场中，大丰还是一块处女地，随着旧城改造，大丰现在已经有很多的土地资源。
目前，大丰的住宅均价在3200/m2元左右，新开发项目的物业形态多以电梯为主，购房人群主要来自成都当地及部分寄居的生意人。
而随着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破，大丰的房价将会继续上扬，大丰房地产市场的升值潜力和空间非常巨大。
三、大丰电梯公寓楼盘分析
目前电梯公寓在区域内尚属于新生产品，由于现阶段尚属少数，对于楼层高度的市场抗性相对较小，但随着“多层禁批令”的影响，区域内将出现越来越多的电梯公寓，市场竞争会更加激烈。
以下是区域内可以参考的电梯公寓楼盘情况：
1、北延风景
楼盘基本信息
楼盘名称
北延风景
所在区位
大丰城区
项目位置
大丰镇花都镇
开发商
成都市开成置业
售楼地址
现场
主要经济参数
物业形态
高层
楼层规划
16
总平布局
围合
绿地率
30.1%
总占地面积
28亩左右
总栋数
3
容积率
3.2
建筑结构
框剪
总建筑面积
6万余平米
总套数
442
建筑密度
29.98%
工程进度
地基施工
总车位
394
车位比例
1：
0.9
外立面特征
现代风格加入民居元素
产品定位
套型
套数
套数比例
面积区间
2*2*1
188
42.5%
85
32
7.2%
2*2*2
30
6.8%
92
218
49.3%
3*2*1
115
192
43.4%
3*2*2
预计均价
3200元/平米
总价范围
28万~38万
主力总价范围
30万~38万
来访客户构成
80%大丰居民，20%成都客户
预计开盘时间：
2007年8月
主要亮点：
独立会所、4500平米中庭花园、86米宽的楼间距、户外游泳池、羽毛球场、人车分流、3米高底层架空、无障碍通道、转角飘窗。
简单评论：
该楼盘位于大丰镇城区内，且未进行大规模宣传，所以客户多以大丰居民为主。
本项目虽然受地块限制总体规模较小，但在户型设计、建筑及园林景观规划上均有一些亮点。
考虑到销售抗性，顶楼未设计跃层。
美中不足的地方在于，总平规划上将92平米的套二设计在正对小区中庭景观内侧，而将115平米的套三户型放置在小区外侧临街位置，这种设计在实际销售中可能会遇到抗性。
2、嘉美·
华凯
嘉美·
华凯二期
新都大丰镇城区
大丰大天路
新嘉美置业
物业管理
华凯物业有限公司
18
围合式加排列式
绿化率
35%
93333.80平米含一期
3栋
简洁典雅
框架
46222.4平米
489户
总车位数
447（含1期）
接近正负0
产品定位及价格
1*1*1
6.1%
60平米以下
279
57.1%
70~89
216
44.2%
90
18.4%
90~119
153
31.3%
120平米以上
住宅价格（元/平米）
起价
均价
最高价
二期预计售价
——
3300
一期售价
2709
3088
3420
二期总价范围
19万~40万
26万~33万
车位单价（元租/售）
目前只租不售
销售状况
二期开盘时间：
预计7月底开盘
一期滞销户型
150平米以上，顶楼越层户型
主要销售抗性
面积过大
客户构成
大丰居民占65%，成都客户占30%，外地客户5%
百亩大社区、大天路30米市政绿地、全人车分流、宽进深错落式阳台、索尼品牌电梯。
该项目1期为多层，2期为18层电梯公寓。
作为在本区域内规模相对较大的楼盘，配套设施略显不足，仅规划有一个羽毛球场；
在户型设计上除采用宽进深错落式阳台外无太多亮点；
临街楼栋底部规划有3层（总体量1万余平米）商业，可一定程度的解决区域内商业配套不足的问题，但对楼上住宅有一定影响；
同时，这么大体量的商业在销售中也存在很大的难点。
在户型及面积的配比上，也吸取了1期销售中的经验，户型及面积设计上更为经济、实用。
同时，该项目顶楼没有规划跃层，取而带之的是赠送大面积花园的顶楼平层。
大丰因其独特的地理位置在新都房地产市场中的重要地位会更加突显。
同时，随着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破。
现阶段，大丰的房地产发展正处于起步发展的阶段，并有竞争越发激烈的趋势。
随着成都市禁批多层政策的出台，越来越多的电梯公寓将在大丰出现，大丰将进入电梯公寓时代。
第三章项目地块与SWOT分析
一、地块情况
项目位于新都区大丰大天路北侧，项目西侧距北新大道1.2公里，距离地铁大丰站约2公里，地块四面临路且周边为农田。
地块净用地54亩左右（合约36000平米），整个地块呈规则矩形。
现阶段，本项目周边配套处于空白阶段，完全依赖于大丰旧城区内，但相信随着北新大道的通车，发展重心将自然偏移到城市景观快速通道两侧，会逐渐打破上述这种格局。
二、项目SWOT分析
1、项目开发优势→Strength
主要优势
A.距北部新城主干道——北新大道仅1200米的区位优势；
B.本地块与地铁1号线大丰站横向距离约2公里；
C.绕城高速以内，属于规划中的中心城区范围；
D.区域道路交通系统较为完善，且仍在不断完善中，通达性强；
E.区域空气质量好，生态环境优美；
F.距离北三环凤凰立交约4公里距离（距离北一环约10公里），本项目距北新大道较近，更容易受成都市区购房需求的辐射。
2、项目开发劣势→Weakness
主要劣势
A.区域尚在起步阶段，配套缺乏，生活购物不便，需要在小区会所内引入超市以方便业主生活需要；
B.区域内无商业气氛，本项目无法开发商业，反之纯住宅又成为项目的一大卖点；
C.项目三面临路，居住舒适性一定程度受影响；
D.项目所处的区域旁的农村住房档次低，影响项目品质发展；
E.项目旁的食品、家具加工厂档次低且有噪音等，会对居住环境产生一定的影响；
F.公共交通条件不成熟，暂无公交支持；
3、机会点→Opportunity
主要机会
A.北部新城规划优势；
B.大丰划归城区的利好消息；
C.北新大道即将通车加上城北商贸圈的规划为本区域带来了大量购房需求；
D.北新大道加地铁1号线势必全面超越光华大道，预计在北新大道开通后的半年内当地政府必定会大力宣传，项目可借势进行宣传；
E.北新大道开通后，成彭路有可能会进行大规模整修，届时决大部分车辆会从本项目附近经过，定会使项目的关注度大大提高；
F.现阶段区域内房地产发展不成熟，多数物业缺乏开发主题和支撑体系；
G.为数众多的中等收入阶层对中高品质物业具备一定的承受能力，但对产品选择较为挑剔，满足需要就是市场机会点；
H.北新大道与新都城区的连接道路为本区域的发展带来了福音；
I.大丰关于大力发展居住功能，控制发展工业的利好消息对本区域房地产业的带动作用。
4、威胁点→Threat
主要威胁
A.区域形象与认知尚未成熟，生活配套、市政配套较为滞后的风险；
B.竞争威胁，市场看好区域小户型，该类项目增多带来的风险；
C.本案与新都城区、大丰老城区以及北部新城其它区域的竞争；
D.市场销售价格瓶颈；
☆本项目面临的核心问题
通过以上的分析，我们可以看出本项目需要解决的核心问题是：
●产品规划上如何满足为数众多的中等收入阶层对中高品质物业的需求？
即如何提高产品的附加值？
●开发时间节点及营销推广上如何借势于北新大道，最大限度吸收成都市区客户？
●营销上如何抓住城北商贸圈这一庞大需求群体有的放矢？
第四章定位篇
一、目标客户群
由于项目并非大丰旧城区区域，但距北新大道较近，具有超越光华大道的优势，因此项目的客户定位将与大丰城区内的项目不同，针对的目标客户群体应当放大到成都人为主的方向。
由于项目地处成都市以北，而城北历来都是商人聚集之地、财富聚集之地，特别是以荷花池、五块石、高笋塘、金府路四大商圈为代表的核心商业中心。
据我们调查，在这里做生意的人大多数是外地人，他们在成都打拼了多年后有一定的积蓄，并且已经适应了成都的生活方式，不愿意离开成都这座城市，希望在成都定居。
但他们的购房原则很明确：
1.在其经营场所附近2.交通便利3.居住环境好4.区域升值空间大。
所以，项目有望打造成为城北商人心里最具吸引力的居所。
随着一系列利好规划的出台，为获取更大的升值利润，投资者们早就闻风而动打算抢占大丰，但目前大丰的房地产开发主要集中在老城区，距北新大道及规划中的地铁站均有一段距离。
如果本项目一经推出必然会受到他们追捧。
大丰城区及新都、青白江、彭州的居民也是一个不可忽视的需求群体，大丰随着大丰城区的东移、北新大道的修建、地铁线的规划，大丰城区及周边地区的居民也会逐渐意识到北新大道两侧才是未来大丰的核心区域，所以也不排除会在本项目购房的可能性。
通过以上分析，我们的目标客户群体应为：
●以成都城北商圈生意人为主打
●成都投资者次之
●同时兼顾大丰城区及周边地区居民
二、形象定位
由于我们将主力客户群体锁定在成都人身上，自然本项目的产品形象应当高于大丰城区其他项目。
同时，本项目的主力客户群体为生意人，这一部分人多年在生意场上打拼后，大多希望所购住房的品质能体现自己的经济实力，并带给自己的成就感。
所以我们的形象定位是：
●区域高端产品形象
三、产品定位
生意人虽然有爱面子的时候，但是在关键时候却又是非常节约的实用主义者，特别是对总价区间以及面积大小会非常在意，能节约的决不浪费，同时对附加值的追求也会体现出他们“斤斤计较”的一面。
因此我们的品质应当是高品质、高附加值，但户型和面积应当尽量大众化。
对投资者来说，他们追求更多的是投资回报与升值空间的最大化，他们选择的户型面积越小越好，单价越低越好。
对于大丰城区及周边地区的居民而言，他们则更看中的是从“自建房”升级成为商品房的质变过程，受到总价的限制，他们对于户型及面积不会太奢侈，但对人性化及附加值要求较高。
见于以上原因，我们将本项目的产品定位为：
●高附加值
●差异化产品
●人性化产品
●高品质的大众化产品
●满足投资者需求
第五章产品篇
前面我们对本项目进行了定位，我们认为该项目应该是一个具有较大体量的高端形象居住小区。
在建筑风格、景观园林设计要充分体现这一核心主题，同时体现建筑的个性化和差异性；
通过赠送（或半面积计价）入户花园、平台面积、阳台面积等方式提高产品的附加值；
以半围合式布局为主，且各个组团中有相对独立的景观配套；
形成主题式景观社区，确保户户观景，满足产品景观的均好性。
一、规划指标建议
1、容积率：
小于等于3.2
2、建筑密度：
不高于25%，楼间距1：
0.8（山墙面间距可适当减少）
3、绿地率：
35%以上
4、规划层数：
考虑到天际线的美观、加大客户选择面和采光等因素，建议采用11F与16F相搭配的方式来解决。
同时，考虑到（从北新干线高架桥上看本案的角度）层次感美观，以及南面建筑降低以保证园区内住户的采光效果更好，我们建议将11F小高层放置在临大天路侧。
（目前大丰城区已经有16、18层的电梯公寓出现，因此我们认为最高16层电梯公寓能够被市场所接受）
5、电梯配比：
“工”字形两梯四户，在靠中庭景观附近可考虑蝶形两梯三户设计。
6、层高：
住宅3米，会所不低于5.1米
7、房屋结构：
框支剪力墙结构
8、大门方向：
在小区南侧、西侧、东侧各设计一个出入口，其中南侧大门为小区人行主入口，西侧为车行主入口，东侧为次出入口。
9、停车位：
每个组团内部采用人车分流以确保小区的居住品质；
减少内部地下停车库，适度增加小区外围地面停车以降低大开挖成本，车位比为1：
0.7以达到规划要求为准。
10、外立面：
采用上部浅色调与基座深色调相结合的方式，且深浅不一刀切而相互渗透，形成现代简约风格，并通过阳台的奇偶变化来提高产品的附加值。
11、地面私家花园：
底层住户靠小区外侧可适当规划30—40平方米的地面花园，同时增加销售收入。
12、架空层：
局部（小区内）底层架空6米，用作“泛会所”使用。
二、
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