税务师考试辅导资料《税法二》征收管理土地增值税Word格式文档下载.docx

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（3）转让原自用住房的。

二、纳税时间和缴纳方法

1.一次性交割付清价款：

办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。

2.分期收款方式转让：

合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。

3.全部竣工前转让：

预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再实行清算，多退少补。

三、纳税地点：

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。

即房地产的坐落地。

四、房地产开发企业土地增值税清算管理

一）土地增值税的清算受理：

1.符合下列情形之一的，纳税人应实行土地增值税的清算：

（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）

1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人实行土地增值税清算：

（在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续）

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2020年单选题考点）

2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4）省税务机关规定的其他情况。

二）土地增值税清算时相关问题的处理：

1.土地增值税清算时收入的确认

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与相关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.质量保证金的扣除

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。

质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的相关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

6.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造

的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第

（一）款的规定计算，计

入本项目的拆迁补偿费；

异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

7.预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

三）清算审核方法

1.非直接销售和自用房地产的收入确定

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、

分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格

确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相对应的成本和费用。

3.其他：

（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产相关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用能够扣除;

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用能够扣除;

C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（3）销售已装修的房屋的装修费用能够计入房地产开发成本。

房

预提费用，除另有规定外，不得扣除。

4.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定实行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

典型例题1-2020年考题多选】

A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金

B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除

C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入

D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

E.对于应实行土地增值税清算的项目，纳税人理应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

准确答案』ABDE

『答案解析』选项C,回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。

【典型例题2-2020年考题多选】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，准确的有（）。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费能够扣除

B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

D.房地产开发企业销售已装修房屋，能够扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

准确答案』BCE

『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣

除；

房地产企业发生的装修费能够作为开发成本扣除。

典型例题3-P403】

某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5%。

（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率25%）

1.按转让产权合同取得收入4000万元；

2.支付取得土地使用权的金额800万元；

3.开发成本费用1500万元；

4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。

公司计算应缴纳的相关税金如下：

应缴纳营业税=4000X5沧200（万元）应缴纳城市维护建设税=200X7沧14（万元）应缴纳教育费附加=200X3沧6（万元）应缴纳印花税=4000X0.5%0=2（万元）应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额=800+1500+250+222+（800+1500）X20%=

3232（万元）

②增值额=4000—3232=768（万元）

③增值率=768-3232X100沧24%

④应缴纳土地增值税=768X30%-3232X0=230.4（万元）

（6）应缴纳企业所得税=（4000—3232—230.4）X25%=

134.40（万元）

要求：

1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否准确？

错在何处？

2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？

准确答案』

1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税准确，土地增值税、企业所得税错误。

（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。

（2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。

如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。

（3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。

2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：

①扣除项目金额=800+1500+（800+1500）X10%^220+（800＋1500）X20%=3210（万元）

②增值额=4000—3210=790（万元）

③增值率=790-3210X100沧25%

④应缴纳土地增值税=790X30%-3210X0=237（万元）

2）企业所得税：

①应纳税所得额=4000—800—1500—250-220—237=993（万元）

②应缴纳企业所得税=993X25%=248.25（万元）

典型例题4-2020年考题节选】

位于某市区的甲房地产开发公司，2020年度开发建设办公楼一栋，12月20日与本市乙企业签订了一份购销合同，将办公楼销售给乙企业，销售金额共计3000万元。

合同载明，乙企业向甲房地产开发公司支付货币资金2500万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价500万元转让给甲房地产开发公司，并签署产权转移书据。

甲房地产开发公司开发该办公楼支付土地价款800万元、契税40万元、房地产开发成本360万元，开发过程中发生管理费用120万元（包括业务招待费50万元，未包括印花税）、销售费用200万元、财

务费用150万元（属于向其他企业借款支付的年利息，约定利率10%，银行同期利率6%）。

“营业外支出”账户记载金额160万元。

乙企业转让给甲房地产开发公司的土地使用权为抵债取得，抵债

时作价300万元并发生相关税费10万元。

注：

当地政府确定房地产开发费用扣除比例为8%）

根据上述资料，回答下列问题：

万元。

A.1605

B.1689.8

C.1701

D.

1702.5

A.433.88

B.434.55

C.439.59

477.75

A.55.44

B.55.55

C.59.94

D.60.05

A.568.7

B.570.45

C.608.7

D.610.45

5.2020年甲公司应缴纳企业所得税（）万元。

A.160.49

B.164.4

C.165.93

D.171.37

答案解析』

1.『准确答案』C

『答案解析』取得土地使用权所支付的金额=800+40=840（万元），

开发成本为360万元，开发费用=（840+360）X8%=96（万元），税金=3000X5%X（1+7%+3%）=165（万元），加计扣除=（840+360）

X20%=240扣除项目合计=840+360+96+165+240=1701（万元）

2.『准确答案』B

『答案解析』增值额=3000-1701=1299（万元），增值率

=1299/1701X100%=76.37%应缴纳土地增值税=1299X40%-1701X5%=434.55（万元）

3.『准确答案』A

『答案解析』扣除项目合计=300+10+（500-300）

X5%<

1.1+500X0.5%0=321.25（万元），增值额=500-321.25=178.75

（万元），增值率=178.75/321.25X100%=55.64%应缴纳土地增值税

=178.75X40%-321.25X5%=55.44（万元）

4.『准确答案』A

『答案解析』会计利润=3000－800－40－360－120－200－150－

160－1.75（印花税）－165（营业税等）－434.55=568.7（万元）

5.『准确答案』C

『答案解析』应纳税所得额=568.7+（50－15）（调整业务招待费）

+150/10%X（10%-6%）（调整财务费用）=663.7（万元）

应缴纳企业所得税=663.7X25%=165.93（万元）

【总结】征税范围；

扣除项目的确定和土地增值税的计算；

房地产开发企业土地增值税清算政策。