给排水设备设施维修保养标准作业规程.doc

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给排水设备设施维修保养标准作业规程

1.0目的

为了规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的维修保养。

3.0职责

3.1项目经理及技术业务部负责审核《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》并检查该计划的执行情况。

3.2维修主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3水泵房运行组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3.4物业管理中心前台人员负责向有关业主通知停水的情况。

4.0程序要点

4.1《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由维修主管组织水泵房运行组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》，每季度第一个月15日之前制定《给排水设备设施维修保养季度计划》，每月5日之前制定《给排水设备设施维修保养月份计划》并上报公司技术部审批。

4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》的原则：

a）给排水设备设施的使用频度。

b）给排水设备设施运行状况（故障隐患）。

c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》应包括下列内容：

a）维修保养项目及内容。

b）备品、备件计划。

c）具体实施维修保养的时间。

d）预计费用。

4.2水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度／季度／月份计划》进行。

4.3对本部门不能解决的维修项目需要外包维修时，管理中心和小区维修主管应填写《设备外包维修申请表》，报项目经理审批，并报技术业务部备案。

4.4水泵机组维修保养。

水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

4.5水泵的日常维护保养

4.5.1检查泵体外部及紧固部位有无松动现象。

4.5.2检查水泵轴承及电机温升，发现异常及时处理。

4.5.3检查轴封填料处是否滴漏，滴漏严重则随时调整填料压盖的压紧程度。

4.5.4检查水泵运转是否有异常声响，轴承有无阻滞，如有应立即检修，加润滑油。

4.5.5检查电动机风叶有无碰壳现象，如有应修整处理。

4.5.6清洁水泵和电动机外壳，检查有无脱漆或锈蚀现象，有无彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.6控制柜的日常维护保养

4.6.1每日检查控制柜信号指示灯是否正常，如不亮则应更换同规格的灯泡。

4.6.2.每日对控制柜外部进行一次清洁，检查有无脱漆或锈蚀现象，有无彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.7管道及阀门仪表的日常维护保养

4.7.1检查管道连接部位及阀门有无渗漏现象。

4.7.2检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。

4.7.3观察压力表显示、动作是否正常，停泵时压力表显示。

4.8闸阀的维修保养

4.8.1检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。

4.8.2检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。

4.8.3对闸阀阀杆加黄油润滑。

4.8.4对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

4.9止回阀的维修保养

4.9.1检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。

4.9.2检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。

4.9.3检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

4.10浮球阀的维修保养

4.10.1检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换。

4.10.2检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。

4.10.3检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

4.11液位控制器的维修保养

4.11.1检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。

4.11.2清除压力室内污物，疏通控制水道。

4.11.3检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧。

4.11.4紧固所有螺母。

4.12水箱的日常维护保养

4.12.1定时检查水箱水位及箱盖是否严密并上锁。

4.12.2每周对水箱箱体进行一次清洁，检查有无脱漆或锈蚀现象，有无彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.12.3每年5月、11月对水箱内部进行一次全面清洗、消毒，同时填好《水箱加药清洗记录》。

4.12.4每年5-10月份每个月加药两次，1-4月份及11-12月份每个月加药一次，同时填好《水箱加药清洗记录》。

4.13控制柜半年保养

4.13.1每年5月、11月对控制柜进行一次清洁、保养。

4.13.2检查、紧固所有接头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

4.13.3检查柜内所有接线头的号码管是否清晰，是否有脱落。

4.13.4交流接触器维修保养：

a）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。

b）清除触头表面及四周的污物，烧蚀严重的触头应更换。

c）清洁铁芯上的油污及脏物。

d）检查复位调簧情况。

e）拧紧所有紧固件。

4.13.5自藕减压启动器维修保养：

a）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理。

b）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀应在除锈处理后，拧紧接地线。

4.13.6热继电器的维修保养：

a）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏应更换。

b）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。

4.13.7自动空气开关维修保养：

a）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应干燥处理。

b）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。

c）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象。

d）检查触头表面是否有小金属颗粒，如有应轻轻擦除。

4.13.8检查信号灯、指示仪是否正常，如有应调整或更换。

4.13.9检查中间继电器、信号继电器动作、输出信号是否正常，如有问题应更换。

4.14水泵月维修保养

4.14.1水泵运行电流是否正常，绝缘是否良好。

4.14.2对设备进行全面的清洗、擦拭。

4.14.3查看水泵运转是否正常，有无异常响声。

4.14.4检查轴承润滑情况，添加润滑油。

4.14.5检查水泵控制，手动、自动启停是否正常。

4.14.6检查轴承磨损情况，手动盘转。

4.14.7检查密封情况，紧固或更换填料。

4.14.8检查控制桂内各接触器情况，清洁触点。

4.14.9观察指示灯、仪表显示是否正常，修理或更换。

4.14.10检查各主电路连接、固定螺丝是否紧固。

4.15水泵半年维修保养

4.15.1对设备进行全面的清洗、擦拭。

4.15.2拆卸、检查水泵轴磨损情况，必要时更换。

4.15.3清洗检查轴承必要时更换。

4.14.4检查轴间窜动和轴的旋转情况并调整轴间间隙。

4.14.5检查叶轮磨损情况，必要时更换。

4.14.6.检查并调整联轴器的同心度，检查更换联轴器销子及胶皮圈等配件。

4.14.7清洗泵壳和检修端面磨损情况，检查更换口环等配件。

4.14.8检查修理泵进、出口阀门，检查进出水管是否漏水或漏气并进行修理。

4.14.9检查或更换填料。

4.14.10更换腐蚀的衬垫及连接螺栓。

4.14.11补刷油漆，保持设备及附件完整清洁。

4.15潜水泵月维修保养

4.15.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

4.15.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

4.15.3检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常响声或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

4.15.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

4.15.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。

4.15.6拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

4.16排水系统的维护保养

4.16.1对排水管道进行除垢清理工作，防止生成污垢，一般是用管道疏通机清垢，再用专用管垢清除剂清除。

4.16.2在入冬前对所有排水主管进行一次疏通清垢工作，并对管井内进行清理。

4.16.3在入冬前检查所有楼道内排水管道的保温及管道固定，破损的进行修补。

4.16.4每年春季之前对所有雨水管进行检查，对屋顶入口处破损或没有滤网的进行更换，对破损或缺失的雨水管进行更换。

4.16.5定期检查雨水沟，发现有堵塞现象及时清理。

4.16.6化粪池要定时检查清掏，保证进出水管、过水管的畅通，混凝土盖板保持严密。

4.16.7每日检查排水管是否有渗漏，对检查口和清扫口要经常养护，发现口盖污损和螺栓、螺帽锈蚀及时更换或修理。

4.17各类管井维修保养

4.17.1每月对所有管井（给水、采暖、排水）进行全面检查，如有破损或松动要进行修理。

4.17.2定期检查各类管井的标记是否清晰、准确，对不合格的进行重新标记。

4.18对于计划中未列出的维修保养工作，应由维修主管尽快补充至计划中。

对于突发性的设备设施故障，先经维修主管口头批准后，可以先组织解决后填写《设备事故报告单》及《设备维修记录》并上报公司。

4.19水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在相应表格中，《水泵房设备周检查保养记录》、《水泵房设备月检查保养记录》、《水泵电机半年保养记录》，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房运行组长整理成册后交维修主管存档，保存期为长期。

5.0相关记录

《设备事故报告单》

《设备维修记录》

《水泵房设备周检查保养记录》

《水泵房设备月检查保养记录》

《水泵电机半年保养记录》

《水箱加药清洗记录》

6.0相关支持文件

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