仲量联行保安管理手册Word文件下载.docx
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租户家中发生刑事和治安灾害事故的处理
对突发性水浸和室内水浸的处理办法
对突然死亡事件的处理
爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案
对租户挂失财务的处理程序
发现贩毒、吸毒嫌疑者的处理
发现对食物中毒的处理
自然灾害的应急处理
车辆及车场防火安全制度
动用明火管理规定
电气焊及喷灯工作防火安全制度
电话机房防火安全制度
电话机房安全管理制度
直燃机房防火安全制度
锅炉房防火安全制度
饮用水卫生管理制度
配电室安全管理制度
空调机房安全管理制度
电梯机房防火安全制度
电梯防火管理规定
仓库防火安全制度
管理处与员工消防、治安、交通安全责任书
现场施工管理规定
自行车管理制度
消防应急方案
岗位文明用语使用规定
大厦消防演习预案
附件
表格目录
保安部架构
保安部人员编制说明：
A、保安主管（）人；
B、保安领班（）人，24小时值班，每班（）人；
C、保安监控员（）人，24小时值班，每班（）人；
D、保安员（）人，24小时值班，每班（）人，岗位设置：
为了使保安部人员能很好的完成安全保卫工作，认真严格的执行岗位工作职责，更好地为租户提供相应的服务，特制定各岗位工作职责及权限，望保安部各岗人员严格遵守执行。
此项工作程序将会是对保安部工作人员之工作产生重大影响。
保安部主管岗位职责
职务名称：
保安部主管
直接上级：
总物业经理
直属下级：
保安领班
部门本职：
保护租户及全公司员工的人身、财产安全
主要职能：
安全保卫
工作职责：
A、在管理处总物业经理领导下，全面主持保安部工作，对总物业经理负责。
B、负责指导、监督管理处所管理物业范围内的安全防范工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故。
C、负责制定保安部的工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况。
D、负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，指导和布置具体落实措施。
E、负责检查监督管理处保安、消防工作，发现问题向管理处提出整改意见，并检查落实情况。
F、负责应聘保安员的资格审核。
G、负责组织实施对保安员的培训及考核，对不合格保安员提出处理意见。
H、负责每月会同相关部门对各管理处实施消防安全检查。
I、负责做好保安、消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修物品提出申请。
J、负责根据管理处总物业经理指示和实际情况对全体保安员进行调整。
K、负责平时检查管理处的保安工作，发现问题及时汇报，并提出整改意见。
L、负责做好保安部用品的采购和管理工作。
M、负责保安部的文件管理工作。
N、负责指导管理物业范围内的消防工作。
O、严格执行各项规章制度，贯彻消防法规，负责检查落实各项防火安全措施。
P、负责组织制定灭火应急方案。
Q、负责组织落实义务消防员的培训工作。
R、组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因。
S、负责做好消防用品的采购、验证及监督管理。
T、负责管理处任职员工的资料存盘工作。
U、完成管理处总物业经理交办的其它事项。
职责权限：
A、有权对管理处的治安、消防工作制定具体措施，并实施检查和监督，对存在问题有权提出整改意见。
B、有权对应聘保安员的资格进行审核。
C、对有不合格的保安员，有权提出处理意见。
D、对违纪的保安员有权提出处罚意见，对表现突出的保安员有权提出奖励意见。
E、组织全体保安员的专业知识和技能的培训，有权布置、督导和考核，对考核不合格的保安员有权提出处理意见。
F、对管理处管辖范围内发生的重大的事故和案件，有权组织调查，提出处理意见报管理处总物业经理。
G、根据管理处总物业经理的指示和实际情况有权对全体保安员进行调整。
素质要求：
a.基本素质：
具备相当丰富的保安管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。
b.自然条件：
30岁以上，身体健康。
c.文化程度：
大专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。
具有物业经理岗位证书。
d.外语水平：
中级以上英文水平。
e.工作经验：
在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过保安部主管3年以上经验。
f.特殊要求：
对现行各种法律、法规、政策、安全条例、消防法规、交通法规等方面的专业知识有较全面的了解。
保安领班岗位职责
职务名称:
直属上级:
管辖下级:
保安员\中控员
A、负责本管理处物业范围内的安全管理工作，对管理区域内发生的重大案件和火灾事故负责。
B、负责做好本班保安员的思想教育、法纪教育，组织保安员学习业务知识和训练等。
C、负责本班人员的调配，对违反规定的保安员进行处理。
D、负责主持召开班务会议，及时传达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织落实。
E、熟悉保安员各岗位职责，掌握管理区域内治安保卫工作规律及重点。
F、负责主持本班日常工作，带领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好安全保卫工作。
G、负责本班人员的考勤，如实记录本班当值中遇到和处理的问题，重大问题要及时向保安部主管报告。
H、负责协调本班与其他班之间的工作关系和本班人员的关系。
I、对管理不力而造成本班在当值中发生重大火灾，或本班人员违法违纪的情况负责。
A、对本管理处物业有权进行安全监督。
B、有权检查各班保安员当值情况。
C、对考核不合格的保安员有权给予处罚。
D、对不称职的保安员有权调整和提出辞退建议。
E、有权根据实际需要，对各岗位保安人员进行调整。
F、有权对本班人员进行管理。
G、有权对本班人员上岗当值情况进行检查、督导，有权对本班人员进行表扬和批评。
对本班当值中遇到的一般问题有临机处置权。
25岁以上，身体健康。
中专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。
初级以上英文水平。
在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过保安领班3年以上经验。
对现行各种法律、法规、政策、安全条例、消防法规、交通法规等方面的专业知识有较全面的了解，具有消防操作能力。
保安员
直属上级：
无
A、保安员上岗必须穿着统一制服、佩戴统一的胸卡、仪容严整，必须做到文明服务、礼貌待人。
B、上岗时要认真检查设备设施，认真做好防火、防盗、防劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保大厦的安全。
C、坚守岗位、提高警惕，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。
D、熟悉本岗位任务和工作程序，当值过程中要勤巡逻、勤观察，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。
E、爱护设施设备、公共财物，对大厦内的一切设施、财物等不得随便移动及乱用，熟悉消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器的使用方法，遇到紧急，突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。
F、当值期间，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并做好记录。
G、遇有紧急，突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。
H、严格执行交接班制度，按时交接班，不迟到、早退，不能误岗、漏岗。
I、积极向租户进行遵纪守法和治安防范知识的宣传。
J、认真完成领导交办的其它任务。
A、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。
B、发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。
C、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。
D、对出入大厦的人员、车辆及所携带、装载的物品，按管理处规定进行验证、检查。
E、按照管理处规定进行安全防范检查，在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫。
F、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时报告和整改。
G、对于携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑的人有权进行盘查、监视、并报告当地公安机关处理。
H、对有违反治安管理处罚条例行为的人有权劝阻、制止和批评教育，但没有处罚的权力。
I、对违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。
J、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。
具备一定的保安专业知识，责任心强，品行正派，头脑灵活。
20岁以上，身体健康，相貌端正，身高175—180CM，体重65—75KG。
高中以上或同等学历，受过物业管理和保安专业培训。
无要求。
在高档大型物业担任保安员1年以上。
具有一定的格斗能力、消防操作能力，或有服役经历。
为了更好地为租户服务，很好的完成安全保卫工作，为大厦树立良好形象，特制定此规定，望保安部各岗人员严格遵守执行。
此项工作程序将会是对保安员之工作产生重大影响。
A、保安员纪律规范
1]模范遵守国家的法律、法规及管理处的各项规章制度。
2]服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪嫌疑人作斗争。
3]坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制。
4]注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人。
5]值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班当值无关的事。
6]不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。
7]不准擅自带人进大厦留宿。
8]严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。
B、保安员职业道德规范
1]热爱本职、忠于职守。
保安员担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障租户人身及财产安全的责任。
因此，保安员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作与社会安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行职责，兢兢业业、任劳任怨，出色地完成保安任务。
2]遵纪守法、勇于护法
保安员必须模范地学法、守法、用法，确保租户的安全，提供优质的保安服务，赢得社会认可和租户的信任。
3]不计得失，勇于奉献
保安员是大厦和租户正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当将大厦和租户的正当利益摆在第一位，为了维护大厦利益和租户安全，不惜牺牲一切，甚至献出生命。
4]文明当值、礼貌待人
热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是社会主义职业道德的核心，文明当值、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现，也是贯彻“租户至上，服务第一”的企业宗旨的具体体现。
5]廉洁奉公、不牟私利
保安服务与租户有着广泛的关系，因此，个别人为牟取私利，会通过各种途径对保安员进行收买拉拢，通融人情，为其违章、违法行为打开方便之门，保安员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便，收受任何礼品或礼金，不给犯罪嫌疑人以任何可乘之机。
C、保安员仪容仪表的规定
为使保安员上岗时保持良好的精神状态，更好的体现公司形象，特对保安员仪容仪表作如下规定：
1]统一着装、扎好腰带、领带、佩戴工作证、整齐干净、整理着装后上岗。
2]不得当值不穿制服，或不按规定着装，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋、穿运动鞋或赤脚（必须穿平底黑色皮鞋），不得将任何物体夹于腋下。
3]不留长发，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下发长不得超过厘米，不留长鬓角、长指甲，鼻毛不得长出鼻孔，不得染发、烫发或纹身，不得佩戴饰物，不得化妆、不戴眼镜。
4]坐立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前依后靠，站立时按军姿标准站立，行进时按军训“齐步走”规定进行，二人成排，三人成行，步伐统一。
5]不得勾肩搭背、不得伸懒腰、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不准边当值边吸烟、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹口哨。
6]注意检查和保持仪表，不得当众整理衣物。
7]不得随地吐痰，乱丢杂物。
8]注意个人卫生。
为了使保安员在上岗前，对所从事的工作有所了解、有理性的认识，对管理处各项规章制度有所了解和认识。
上岗后能按照管理处要求、标准为客人提供良好、优质的服务。
增强客人的安全感，特制定此培训制度：
A、岗前培训
1]保安员被录用后，进行“应知应会”的培训。
2]培训内容为《保安培训材料》。
3]合格后上岗，试用两个月。
B、岗位培训
1]公安部及北京市有关保安服务行业的有关规定。
2]《保安管理手册》及《治安处罚条例》。
3]《保安培训材料》。
4]军训、消防训练。
C、培训规定
1]按计划、有步骤、有重点的进行培训。
2]保安员必须在试用期内学完培训内容，能够熟记各自岗位的职责及规程，能够熟悉管理处与其相关的有关规定，考核合格后方可转正。
3]要求全体保安员认真的参加培训，填写《培训记录》，考核成绩做为评优和进级的成绩之一，不参加或培训不认真的按有关规定处理。
4]培训考核不合格的按降级或辞退处理。
D、军训、消防训练制度
保安员必须全部参加军训、消防训练、不合格者予以辞退。
全体保安员必须熟练掌握：
1]立正、稍息、敬礼；
2]行止间转法；
3]队形、队列；
4]三种步法：
齐步、正步、跑步；
5]军体拳或擒敌拳等拳术及各种规定动作；
6]灭火器及水龙带的使用。
E、如有特殊原因不参加者须经保安主管批准，无故不参加者或迟到十分钟者按《员工守则》有关规定处理。
1]填写《保安员培训记录》按规定签到，如整个队伍不参加，在培训记录表中“培训内容”处写明原因，保安部负责监督检查。
2]新入职的保安员必须在试用期间完成军训、消防训练项目，二项不合格者予以辞退。
3]训练由各保安部领班负责实施及申报，保安主管负责考核。
为了强化保安部管理、量化保安部管理，使管理者在工作中有规可依、尺度一致，特制定本标准：
序号
内容
标准
备注
1
固
定
岗
着装仪表
A．统一着装、配戴胸卡
B．举止文明、大方、端庄
C．精神饱满、仪容整洁
见《保安员仪表的规定》
工作纪律
A．服从管理、听从指挥、廉洁奉公
B．按照交接班、坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制度
C．禁止喝酒、吸烟、吃东西、嘻笑、打闹、会客、看书报
D．讲原则、讲方法、文明当值
工作态度
A．微笑服务
B．态度和蔼、礼貌待人、文明用语
C．主动、热情、认真、耐心、周到、勤快
服务质量
A．保证管辖区域的良好秩序
B．工作环境整洁，各种表格、记录完好
C．不因工作失职，出现一起被盗、被抢等治安刑事案件
工作能力
A．熟练掌握大厦租户的基本情况，包括姓名、楼座号
B．正确填写各种表格记录
C．熟练掌握对讲、报警、监控、电子门、锁等设施、设备的使用
2
巡
逻
A．统一着装、佩戴胸卡
B．举止文明、大方端庄
B．按时交接班、坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制度
A．大厦无可疑人员、大厦内无可疑气味、大厦内无超时装修
B．设备、设施有问题及时汇报，发现问题及时处理，有记录，有汇报
C．认真负责，不因工作失职而出现盗窃案件、火灾事故
D．不出现一起与租户争吵、打架事件
E．接到报警，不超过3分钟必须赶到现场，同时报告领导
A．熟练掌握大厦的基本情况，包括楼宇结构各种设施、设备的具体位置、应知应会的及重点防范部位的情况
B．善于发现、分析、处理各种安全隐患，如突发事件有较强的分析、判断、处理问题的能力
C．了解大厦内租户的基本情况
3
监
控
A．监控记录必须完整清晰
B．档案存放整齐划一
C．监控室卫生干净整洁
D．监控设备操作熟练准确
E．监控范围了如指掌
工作
能力
A．熟悉大厦所有监控点位情况
B．熟练掌握监控设备的使用方法
C．熟练掌握操作规程
D．迅速、准确填写各类表格记录
为了保证大厦安全，控制闲杂人员进入，为租户提供良好、安全的服务，特制定如下职责及规范：
A、岗位职责
1]严守大堂、大门、防止无关人员入内。
2]负责大厦的，对身份不明、形迹可疑、衣冠不整者，不准其进入本大厦。
3]负责维护大堂秩序，监查电梯正常运行。
4]负责大厦租户搬家的把关，运出货物必须持有管理处的出门条方可放行。
5]严防易燃易爆、剧毒物品进入大厦内，特殊情况报告管理处处理。
6]负责监护大堂设备、设施，协助保洁员维护大堂的卫生。
7]站姿要端正，不准斜肩搭背。
8]服装要整洁，注意仪容仪表。
9]服从命令听指挥，不得随意脱岗、离岗。
10]交接班要准时，不准迟到、早退。
11]指挥大堂外车辆要使用文明用语，不许态度蛮横，以免激化矛盾。
12]客人手提物品进入大堂，要主动上前帮助，不得不理不睬。
13]主动为客人开门，并向客人问好。
B、大堂岗操作规程
1]交接班执行《交接班操作规程》。
2]来人来访登记规程
外来人员进入大堂时应主动打招呼，说“您好”。
当询问外来人员或要求其出示证件登记时，应使用“请”、“麻烦您”，称呼人应使用“先生、小姐”等文明用语，并做好解释工作，以消除租户或客人的不满情绪。
在本大厦非开放时间，租户进入大厦应出示《租户出入证》。
在本大厦非开放时间，对外来人员（执法人员执行任务除外）一律实行进入大厦登记有效身份证件制度。
必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等。
装修人员凭“临时出入证”从员工通道出入，不得从大堂出入。
认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予登记和进入，来访人员必须说准所找租户姓名及房号，若打电话通知租户不在，或租户不同意其进入，则保安员不准其进入，并礼貌的劝其离开。
当接过来访人员的任何证件时，应使用“多谢合作”等文明用语。
认真填写《来访登记表》，要求字迹清楚、项目齐全、不准缺项。
有领导陪同指导、参观、学习或检查的人员，应立正以示欢迎，并热情大方的回答客人的询问，等客人走后，将人数、单位、职务等情况记录清楚、备查。
3]当租户搬出或搬入时应请其到管理处办理有关手续，主动维持大堂秩序和电梯运行秩序，指挥搬家的租户使用消防电梯，同时对搬家情况做好记录。
4]对进入大厦进行各种作业的外来人员，应认真核实其身份及证件，确认无误后方可放行。
5]当遇有特殊情况，如遇到匪情、火情报警等，应把好大门协同其它保安员共同作战，直到警报解除。
A、保安监控员岗位职责
1]正确操作监控设备，熟练掌握监控专项业务技能。
2]明确监控目的，熟悉被监控区域情况，用挑剔的眼光去发现和捕捉日常情况。
3]认真通过监控设备监视大厦各出入口，尽职尽责，及时发现可疑人员、可疑情况，并及时上报。
4]做好各项设备运行记录，使其始终处于正常状态。
5]定期对操作设备进行保养与检查，确保设备正常运行。
6]注意与保安部各部门之间的相互配合与协作。
7]完成保安部主管交办的各项工作。
B、保安监控中心工作程序
1]保安监控中心实行24小时值守监控。
2]每班值机员填写《监控中心工作记录》，记录交接内容，翻看上一斑工作记录。
3]对电视监控操作系统进行查看确认其正常工作。
4]对电视监控操作系统进行清洁擦拭。
5]监控主机64画面区域内有无闲杂人员，推销人员，吸烟人员或打架斗殴人员或发生的可疑情况则通知巡视警卫前去处理。
6]如部门领导批示监控重点目标，要固定重点目标进行严密监视，可疑情况立即向部门领导报告。
7]时刻注意设备运行情况，如发现有异声，异味或者冒烟立即切断电源并通知工程部，同时将该情况报告主管。
8]遵守监控中心工作纪律对非主管人员及部门领导进入监控中心要予以谢绝。
9]监督夜间警卫巡视情况。
10]注意监视被监控区域的消防安全情况，发现消防隐患则立即通知主管。
A.严格控制机房的钥匙。
B.无关人员未经许可不得入内，并严格执行签字制度。
C.各设备的运行操作要严格执行国家的有关规定。
D.机房要严格执行机房的消防规程，并保持设备及室内卫生的清洁。
E.紧急发电站、变电器倒闸，必须两人以上方可进行检修、操作。
F.定期对设备进行维护保养，保证设备正常运行。
G.认真填写巡视记录。
H.该机房的参观经工程部经理同意。
工程部要害部位如下：
生活水泵房、消防泵房、变电站、电话机房、直燃机房、天然气表房、储油罐、油漆库、中央控制室、楼宇自控、电梯机房、库房、水箱间、楼层设备机房、音像室等。
A.电视机房和音像室是大厦安全防范的重
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