物业工程部规范标准Word格式文档下载.docx
《物业工程部规范标准Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部规范标准Word格式文档下载.docx（21页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
10、组织仪器设备的送检、检定工作。
11、配合人事部搞好各种技术人员的培训和技术考核。
12、组织检查管理处的消防设备设施及其维修保养、档案资料管理工作。
工程部员工行为规范
1、宗旨
物业公司是服务行业，工程部员工应树立服务光荣的思想，加强服务意识，为业主、房屋使用人提供高效、准确、礼貌、周到的服务，把“缔造品质典范，成就百年安康”的理念发扬光大。
2、服务意识
1）工程部员工必须接受从各个方面的和现有的监测设施反馈的设备故障息，在最短时间内排除故障，将用户的报修和投诉降到最低水平。
2）接受客服前台对消防、电梯、水泵、电力、土建等重要设备故障信息报告，并及时排除。
除加强设备的巡查外，同时依靠其他部门的情况报告并及时排除故障。
3）接到服务中心的报修及业主的诉求，应在5分钟内到达现场，及时完成任务，并做好相应的记录。
4）接到报告但不能及时到达现场的，应说明原因，并确定继续跟进的时间。
3、工作态度
工程部员工应牢固树立“服务第一、方便业主”的思想作风。
以热爱本职岗位、爱护公司声誉、秉公办事、廉洁奉公、作风正派、虚心好学的心态从事本职工作,以主动热情的服务态度及时为业主排忧解难。
责任---无论是对设备设施的维护还是上门维修服务，都应尽职尽责、有始有终，给人以负责人的印象。
效率---提高服务效率，为顾客排忧解难，藉以赢得顾客的满意及公司声誉。
协作---各部门之间、员工之间应相互配合，真诚协作，同心协力，共同杜绝相互推托现象，维护公司整体利益。
忠诚---忠诚是每位员工在任何企业工作的必备品德。
有事不报，欺上瞒下，有错不改，阳奉阴违，相互攻击的人必将被遗弃。
服从---各级员工必须服从上级的工作安排和督导，按时完成布置的工作任务。
不得顶撞上级，不得故意拖延、拒绝或终止安排的工作，若有遇到疑难或不满可向更高一级领导投诉。
4、言谈举止
每个员工的一言一行，体现了公司的整体素质，对外的企业形象。
工程部员工应做到对客户和同事的宽容，使用文明用语，礼貌待人，给人以亲切感。
1）工作时间统一着装，统一挂工牌。
衣服穿戴要干净、整齐。
2）在回答或呼叫顾客及同事时，声音要清晰亲切，不要装腔作势，声量不要过高或过低。
3）不准使用粗俗蔑视和侮辱性的语言对待他人，不许以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户以及同事。
4）常用礼貌用语：
“您好”“先生”“女士”“谢谢”“不用谢”“对不起”“打搅了”“请稍后”“今后有问题，请随时联系”“再见”等。
5）上门维修服务时，应尊重户主的生活习惯。
6）与客户交谈要做好不卑不亢，认真倾听客户的意见。
对客户的无理要求或言行，要忍，耐心说明，不准和客户发生打骂行为。
工程部经理岗位职责
1、在分管总经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。
2、负责对辖区的设备运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设备始终处于良好的运作状态。
3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强对部属的安全管理和安全教育，防止发生安全事故。
4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，做好节约能源的工作（水、电、油、等）。
5、组织人力、物力，及时完成住户提出的请修要求，为住户提供良好的工作、生活条件。
6、组织对公司接管的物业设备设施进行验收及配套设施完善工作。
7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。
8、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。
9、组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行。
10、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务和技术水平。
11、做好与供水、供电部门，专业维保单位的沟通联络工作。
12、完成上级领导交办的其他工作任务。
工程主管岗位职责
1、负责所辖物业小区、会所的供配电系统、空调系统、给排水系统、运输系统（电梯）、弱电系统等的运行方式、维修保养方案的制定和实施，及其房屋维修的方案制定和实施。
2、负责所辖新物业管理项目的接管验收中各设备设施系统土建和装饰专业工程档案的核查工作；
3、负责核查用户装修申报材料的土建专业内容；
4、负责核查施工承包合同的内容；
5、负责审核施工单位预（决）算书中的专业内容；
6、负责所辖建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作；
7、负责编制和执行小区计量设备的年检计划并负责实施；
8、负责小区计算机及其外设的管理和维护，协助各部门解冻技术上的问题；
9、负责联系和办理小区各重大设备的维护和保养工作；
10、负责小区实行的技术改造工作和重大设备的购置计划；
11、完成上级交办的其他工作。
水电领班岗位职责
1、模范执行岗位职责、操作规程、员工手册和各项规章制度，及时圆满地完成主管下达的各项工作任务，并报告工作；
2、管理好、使用好本班组负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任，对管辖区域要严格做到三干净、四不漏、五良好；
3、领班是班组工作和技术的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；
4、做好日常安排的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；
设备发生故障时，及时组织力量抢修，保证设备正常运行；
5、负责拟定本班组所负责范围内设备的年/月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核，并负责实施检修及保养计划；
6、做好本班组的考勤工作，组织员工开展安全生产、职业道德、专业技术的培训和学习，提高员工的技术业务水平，做好部门与员工的联接工作，按员工手册和各项规章制度规范班组和员工的言行，做好本班组的工作。
7、做好本班组设备的技术档案、检查本班组交接班记录，运行记录、维修记录的使用情况，认真完成巡查制度发现问题立即组织处理，保管好公用和专用工具。
8、掌握和分析每日能耗情况，做好能耗记录，对节能降耗工作经常提出合理化建议。
9、确定为住户服务、为前台服务的思想，以保障前台营业，为住户提供最佳服务为工作重点，领导班组搞好服务工作，特别是对客服务，提倡文明作业。
10、工作中服从领导安排，完成领导交办的各项工作。
水电技工岗位职责
1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务。
2、自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，认真操作，保证安全；
努力学习，不断提高素质和技术水平，保证优质服务。
3、在设备主管的领导下，对小区的机电设备的运行、保养和维修实施具体的管理，保证设备正常运行。
4、熟悉小区的给排水、供电、消防系统，对讲系统、监控系统、音响，空调系统、电梯等设备的性能和操作规程。
会安全用电，会使用消防设备，会排除故障。
5、每天要巡查运行设备仪表情况，认真做好各种设备的运行记录，发现问题及时处理，无法处理的应及时报告领导。
6、发生停水、停电、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施。
7、定期对值班房、机房、进行清扫，保持室内和设备的整洁。
8、定期对消防系统（或消防装置）测试、维护，保证消防设施的正常运行。
9、做好交接班工作，当班的问题尽量不留下一班，交班事项应清楚明确。
10、配合物业助理、财务人员做好水电费的收缴工作和住户投诉处理工作；
做好上门水电维修服务。
11、完成上级安排的其它工作任务。
值班管理制度
1、值班人员按工程部值班要求履行岗位职责。
2、工程领班/主管负责值班情况的检查。
3、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。
未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；
造成损失的，追究其法律、经济责任。
4、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。
5、值班员工必须服从直属上级的安排，听从调配，执行直属上级的工作指令。
值班员工必须严格检查制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、及时发现隐患迅速排除故障，保证设备安全运作。
6、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。
7、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。
遇突发事件，应保持冷静，果断处理。
8、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。
9、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。
交接班管理制度
1、当值人员按交接班制度做好交接工作。
2、领班负责监督管理所有岗位的交接工作。
3、主管负责抽查交接工作的规范程度。
4、接班员须知：
Ø
上一班设备运行情况；
正在检修的设备情况；
仪表指示是否正确；
设备故障处理的经过和结果。
5、交接班程序：
按规定时间由交班员工主持交接班。
交接本班工作情况记录及当前运行方式。
正常时接班人员签字、交接班结束。
不正常时由交班负责处理，接班配合；
短时间不能完成的工作，转由下一班组继续进行。
交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。
6、接班人员按时到达岗位，做好接班准备工作，包括：
查看上一班记录，听取上一班值班人员运行情况的介绍。
检查仪表、工具及相关锁匙，并在交接班记录上签名。
检查设备运行状况。
7、下列情况不得交接班：
上一班运行情况未交代清楚。
领班或主管未指定合适的代班人时。
接班人员有醉酒现象或其他神态不清而未找到顶班人时。
设备故障影响运行或营业时。
接班人员未全部到位时。
工程部日常工作流程图
设备班日常事务
业主或有关人员反映情况
服务中心发单
现场确认、处理
下达工作任务
上报部门经理（总监）
设备领班（或主管）阅单
区分事件急缓程度
做好日常工作记录
反馈信息至
服务中心
确认完成效果
紧急事件
一般事件
日常事项
影响较大的事项
中、夜班例行检查小区水景观水位、照明、泵运行情况
岗位安全工作标准
1、熟悉并严格遵守有关的电气安全工作规程和小区设备的操作规程。
2、电气设备检修时，设备员应时刻记住：
任何电气设备或线路，在未经验电前，一律视为有电。
凡未经办理停电手续以前，在任何情况下都不得触及电气设备的导电部分。
3、电气设备的操作必须预先确定好操作程序，操作时应两人进行，其中一人进行监护。
操作电气设备时应戴绝缘手套，穿绝缘鞋。
4、在电气设备局部断电或完全断电的条件下作业，应依次完成下述技术措施：
1）进行必要的切断电源并采取辅助措施，以防止工作地点突然有电。
2）悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌，装设栅栏。
3）验电。
4）凡是在配电装置、配电盘和配电箱以及在干线和分线处工作，为防止偶然出现电压，均须装设接地线。
5、用电设备检修完成后，必须将工具、杂物清除，拆除安全接地线，检查合格后才交付使用。
6、如遇设备及线路引起的一切用电事故，应断开电源后再处理。
如人体触电，应立即切断电源并采用人工呼吸法抢救及报急救电话120。
7、对不明原因电源开关跳闸的，应查明原因，以免造成设备损坏。
8、电气设备发生火灾时，必须首先切断电源，然后用绝缘灭火器材灭火。
9、高空作业（离地3米以上）应检查梯子与安全带是否牢靠。
10、使用电动工具前必须检查电气绝缘可靠、接地良好，机械转动部分牢固。
使用切割工具时，应戴防护面罩、防护镜。
11、使用电焊机前，应检查连接端子接线是否正确、电线是否裸露，电焊机金属外壳有无接地。
使用时应穿长袖工作服，戴防护面具、防护手套。
12、严禁在有易燃、易爆物品的场所使用电动工具和电焊机。
公共设备房管理标准
1、公共设备房包括：
变配电房、消防、生活水泵房、中央空调机房、柴油发电机房、消防自动报警室、电梯机房、风机房等有设备装置的房子。
2、设备房由各管理处的设备班管理，非工作、操作人员未经许可不能进入。
3、设备房的设备布置应整齐，标识清晰、明了。
4、设备房必须每月清扫一次，保持整洁、干净，禁止堆放杂物或住人。
5、设备房悬挂相关设备的操作规程和相应的系统图。
6、保持室内良好的通风和照明，室内温度湿度适中，应关好门窗，堵塞孔洞，做好防鼠、防鸟、防其它动物入室的“三防”措施。
7、在台风、暴雨季节，应做好设备房的防风、防雨、防水浸措施。
8、必须配备有效的消防器材，并定期检查。
9、消防控制中心必须24小时值班，配备有效的通信工具和消防器材。
供电设备保养规定
供电系统
日常检查：
1.供电设备应保持清洁，机房环境卫生良好。
2.所有计量、测量读数及指示灯、信号灯装置是否正常工作。
3.运行中的开关、母线、接头等一切载流导体，有无跳弧、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
4.双电源切换装置良好可靠，手动、自动切换正常。
供水设备保养规定
供水系统
1、水泵每周轮换运行并做好日常运行记录。
2、水泵轴承每季加油一次；
电机轴承每季加油一次，设备班每半年对生活水泵进行保养（每年3月15日、9月15日）。
3、每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，发现问题及时处理好。
4、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、坚固。
5、每周检查电流表、电压表、压力表、计量表齐全、运行准确。
6、泵的各部分连接严密，不漏水。
橡胶可弯曲连接部件无裂痕、无渗漏。
7、电机运行时不得有异声和异常震动；
电机温升不超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。
8、控制柜内设备运行良好、接线端子牢固接、接地合格。
9、供水设备应保持清洁，机房环境卫生良好。
供水设备设施突发事故的处理
设备班应确保小区给排水系统、水泵房防浸报警系统正常可靠。
如出现给排水设备设施突发事件导致水浸事故时，应遵循如下处理方法：
1、主供水管爆裂的处置
（1）立即关闭相关的主供水管上的阀门或总阀，切断水源；
如当时无法迅速切断水源，则借助衣物等物品引领水流离开电梯等危险区域。
（2）升高电梯离开水浸区域；
在确保电梯内无人的情况下，在配电房断开相应电梯电源总开关。
（3）立即通知管理处组织人员清理现场，负责通知用户关于停水的情况。
（4）设备部组织人员对发生事故设施进行抢修。
（5）确认一切正常后，恢复供水。
2、水泵房发生水浸时的处置
（1）当水泵房防浸警铃报警或接到监控中心当值人员通知后，设备员应立即赶到现场了解情况。
（2）视水浸情况断开泵房内所有运行设备设施的电源。
（3）视水浸情况在配电房断开泵房内所有运行设备设施的电源。
（4）设法堵住漏水处水源；
检查泵房排水情况。
（5）立即组织人力排放泵房内积水。
（6）排干水后，应立即对水浸设备设施进行干燥处理，并组织人员对发生事故设备设施进行抢修。
（7）确认设备电气部分绝缘电阻符合要求后，开机试运行；
如无异常情况出现则投入正常运行。
3、事后处理
将有关水浸原因、涉及面积、破坏程度、抢修过程等记录并填《事件报告》呈报。
电梯安全操作规程
为确保电梯的安全、正常运行，消除安全事故隐患，避免电梯事故的发生。
要求所有从事电梯维修、保养作业人员严格遵守以下安全操作规程：
1、电梯维修人员必须持《特种作业人员操作证》上岗。
2、在进行电梯检查、修理时，尤其在井道内，不准单独作业。
3、维修人员在到达现场进行维修时，应先通知管理处，并在首层厅门口处悬挂警示牌，例如“电梯维修，暂停使用”等。
4、在进行带电维修工作和安全技术检查时，应两人互相配合工作。
5、维修人员在准备进入轿顶工作，须将轿顶的急停和检修开关转到断开和检修位置，严禁站在层门地坎与轿顶之间，严禁踩靠在转动、活动的部件上操作。
6、电梯在进行维修、检查、清洁工作时，应根据具体情况（如机房、轿顶、轿厢、底坑），断开相应位置的电源开关或安全开关。
7、当遇上电梯故障困人时，要及时解救被困乘客，同时确保乘客及维修人员的安全。
9、使用开门匙时，应警惕厅门打开后电梯可能不在本层而出现失足跌下井道的情况，同时不随意将开门匙交给他人。
9、如轿厢须用人力盘动上升或下降时，须先将控制电源切断，并确认第三者的安全和轿门、厅门关闭后方可进行。
10、电梯恢复运行前，须确认轿门、厅门及各安全回路是否解除临时短接线。
11、在底坑工作时，必须有足够的照明，要小心轿厢对重的运行位置，随时准备关掉设在底坑的急停开关。
严禁在电梯运行时，由该底坑移至另底坑工作。
12、在相通的升降蟛道内，如需并列设置轿厢工作时，严禁由井道转移至另一井道顶。
13、进入井道作业时，须带安全帽，同时禁止在井道上重叠作业。
14、在修理电扶梯时，两端要在适当位置放置栏栅，以阻止闲人进入工作区，并把“停止使用”警示牌放在显眼的地方。
柴油发电机组保养规定
柴油发电机组是小区（大厦）供电的应急电源，在市政停电、消防事故发生时，必须保证能随时投入使用。
为此，特制定柴油发电机组保养规定。
1、柴油发电机组月保养规定：
1）检查水箱水位和水质，必要时作补充或更换；
2）检查润滑油位和油质，必要时作补充或更换；
3）检查电池液和电池充电性能，必要时作补充或调整；
4）检查风扇皮带及充电发电机皮带，及时进行适当调整或更换；
5）检查自动起动状况，试验联动控制情况；
6）空载试验运行，观察电压、频率、机油压力、水温、电池充电状况，确保正常运转；
2、每月2号对以上项目进行保养，完成后由操作人员填写《柴油发电机组定期保养表》，由设备部经理确认。
3、每两周对发电机组进行一次空载试运行，每次运行10分钟，并做好试机运行记录。
4、柴油发电机年保养项目，由设备部根据实际情况制定年保养计划。
防盗可视对讲系统保养标准
防盗可视对讲系统是指小区（大厦）的可视对讲系统及门禁系统，厂家对设备保修期限内的，联系厂家维修保养；
在维保期限以后的主回路设备，由公司设备班负责维修。
住户可视分机出现故障由服务中心派单，实行有偿服务。
1、防盗可视对讲系统中的主机、闭门器、电控锁、防盗不锈钢门（玻璃门）应每季检查、保养、加油一次。
对发现问题及时解决。
2、主、分机通话清晰、无杂音和串音、失真及振鸣等现象。
3、闭门器能自动将门复位上锁。
否则，调整闭门器。
4、电控锁体坚固、牢靠、锁舌和弹子灵活，电控和机械开锁灵敏。
5、门框与墙体连接牢固，门的装锁侧面与门框配合合理，转动灵活、无生锈等现象。
6、检查、维修完毕，填写《防盗可视对讲系统保养表》或《公共设备、设施故障处理报告单》。
弱电设备管理规定
1、弱电设备包括:
烟感自动报警、消防广播、防盗可视对讲、车库道闸、闭路监控等系统。
2、设备班对以上系统承担维修、保养、设备更换及日常使用监控。
3、设备班受理常见性故障处理属消防设备的故障应在1小时内到达现场处理。
处理完毕填写《公共设备、设施故障处理报告单》，对无法处理的故障，在表中说明不能修复的原因，并向上级报告。
4、设备部根据设备运行情况和《公共设备、设施故障处理报告单》，综合分析、评估设备的完好状态，对不良趋势应及时整改。
5、设备部对保养设备进行定期、不定期抽查，保证消防设备完好率达100%，其它设备达95%。
6、烟感自动报警系统的检查、保养按《消防管理工作文件汇编》相关内容执行。
消防机械送、排风机保养标准
高层住宅的机械送、排风机，是在发生火灾时，排出有害的气体和烟雾，以保证人员的安全疏散和有效的扑救火灾。
为保证送、排风机能在应急使用时能有效地启动使用。
送、排风机的主机机械部分、风管（道）、风口、信号的日常维护由设备班人员负责。
对检查中如不能修复的设备故障，填写《公共设施、设备故障处理报告单》报公司设备部，指派有关维修单位修复，对风机的日常维护、保养作如下规定：
1、检查电机绝缘电阻，运行电流。
2、检查电机承轴、油位。
3、检查风管软接口。
4、检查进排风口状态。
5、检查末端设备的连动信号。
6、按设计功能检查风机控制柜的各控制功能，保持控制柜的清洁卫生。
7、每月启动风机试运行一次。
8、机房必须清洁、明亮、通风。
9、机械动排风机每月的检查。
试运行情况填写在《消防总控室值班记录》
消防供水设施保养标准
一、对水泵的检查：
1、外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。
2、检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换。
3、紧固机座连接部件。
4、阀门不跑、冒、漏。
二、对水泵电机及控制柜的检查：
1、外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢固，联轴器有保护罩；
2、线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。
3、电压表、电流表、压力表指示正常。
4、电源回路、按钮、指示灯。
工程技术档案管理规定
1、工程技术资料是管好、用好、修好设备的主要技术资料；
设备运行的各种表格记录内容是设备管理中设备运行状况信息之一，由设备部负责收集、归档、统一管理。
2、设备资料包括各种设备原始资料，主要有：
订货合同、安装合同、使用维护说明书、合格证、图纸、验收文件、各种协议等。
升级会员 