北京国际博士苑项目策划书Word下载.doc

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公寓的平均售价为12515元/平米，销售率为71%。

5、法律手续完全具备的25个，尚缺法律文件的6个。

在众多的调研项目中，精选出了最具代表性的6个项目作为系统分析的对象，并将项目的功能、性质、规模；

项目售价及销售率；

项目空置情况；

客户构成比例；

本地区的销售价格走势等等，以数字化、图表化的方式进行了统计。

（详见附表）

北京市的公寓、写字楼经过了近几年的高度开发，曾经在一段时期内处于低迷状态，导致写字楼空置率极度上升，但随着我国经济的高速发展，综合国力的不断提高，尤其是在中国加入世界贸易组织之后，更加开放了国内市场，必将吸引大量的国外资金来华投资，这对国内房地产的发展将产生深刻影响。

所以，大力改善项目的市场环境，在掌握房地产市场动态的情况下，运用市场价格的调解，对自身项目进行合理的市场定位，制定确实有效的策划方案与营销计划，创出真正的产品品牌，并努力朝着专业化、个性化的方向发展，这才是企业最终的最具生命力的品牌。

北京的大型写字楼、公寓项目主要汇聚在东西两个地区，东部地区是以：

东二环路、东三环路、国贸中心、朝外大街为主要聚集区。

西部地区则主要是以：

西二环路，中关村周围为主要密集区。

东部地区汇集了大量的商业贸易公司，西部则以国家管理机构、高科技公司以及金融机构为主。

而国际博士苑二期项目恰恰正处于西部地段，同时能够满足国家各管理机构和金融机构的双重需求，这无疑对国宾项目日后的销售提供了大量潜在的客源与无限商机。

第一、位于首体南路以东的腾达大厦，建设规模为9.1万平方米，项目功能为写字楼，已于2001年8月竣工，该项目只租不售，主要原因是该楼盘最早为一个外销楼盘，但由于一直未办下产权证，后转为出租楼盘，而且出租率已经达到90%，它的项目优势是可以享受中关村优惠减税政策，它的出租客户主要为证券、银行、科技公司等。

该项目用政策上的优势来弥补公摊面积较多、有部分遮挡等不利因素。

第二、位于阜成门南大街以东的富凯大厦，其使用功能为写字楼，建设规模为12万平米，总共21层。

对于2003年3月竣工的期房项目，销售均价为17500元/平方米，随着工程进展，价格上将有10%-15%的涨幅。

而对于这样的价格，现在的出售率已经达到了90%，主要客户为金融机构和银行等，分析该项目的卖点，主要是地处金融大街，商业价值极高，双大堂超卓设计，净高十余米首层轩敞大堂尺寸1000余平方米，通顶阳光中庭彼此呼应，空间舒放，气度天成。

立体生态，凸显人文关怀。

宽阔的阳光中庭，以阳光与绿色为主题。

该项目在设计上独树一帜，体现了特有的风格，这与以往的写字楼有着很大的区别，超感的设计理念蕴藏着潜力无穷的商务空间。

第三、以金融街以东的金宸公寓（商务公寓），竣工时间为2003年1月，该项目的售价为16800元/平方米，今年5月14日刚开盘，短短一个月时间，销售率达到50%左右。

该项目的买点：

一是极佳的位置，为金融街里仅此一家的住宅项目，而且距市重点学校——八中仅一墙之隔，最为突出的是金宸公寓的全新钢结构体系，宣告了中国建筑业从此将告别钢筋混凝土的传统模式，充分体现了钢结构的艺术，并已经奏响了住宅建筑革命的崭新乐章。

第四、位于西直门北大街的金晖嘉园，总规模30万平方米，竣工时间2003年，写字楼售价为14000元/平方米，公寓售价为10180元/平方米，出售率达90%。

金晖嘉园的主要卖点是地理位置优越，社区总体规模大，另配有成熟的社区服务功能，周边物业成熟，他的主要客户均为个人。

第五、比较引人目光的还属锋尚国际公寓，2002年4月开盘，它所采用的高舒适度低能耗技术在中国还是首例，它按照欧洲环保技术标准对建筑的屋面、地下、外墙、外窗、采暖、制冷、新风等进行了全面系统的优化设计。

率先告别了空调暖气时代，实现了住宅的健康、舒适与环保，被评为2001年北京十大明星楼盘。

第六、位于车公庄西路的国兴大厦+国兴家园，其写字楼售价为16000元/平方米，公寓售价为11000元/平方米，它的卖点充分体现了国兴大厦位置价值的四大指标；

一是便利的交通位置；

二是成熟的商务位置；

三是完善的规划位置；

四是理想的投资位置。

凭借四大优势，住宅已经售出90%，写字楼已经售出60%。

综上所述，在所调查的项目中，各有特色、各有卖点，通过对房产市场周边竞争对手的分析，才能为所建项目正确定位，包括功能定位，价格定位，品牌定位等等，通过制定周密的营销计划，达到预期的目标效果。

四、市场价格走势及供给情况

近两年，房地产市场的价格始终呈现高涨的势头，今年新楼盘的推出无论数量还是面积上都高于去年，而决定房产价格的主要因素是市场的供求关系，市场在饱和状态下，房地产价格必将会受到影响。

在受中国加入世贸组织、早奥成功等大形势的影响，以及从目前所调查的写字楼公寓项目供给量的分析，未来写字楼公寓市场还是具有一定潜力客户群体，这种客户又分为：

购买型和租用型，其中购买型客户又可分为自用型、投资型和保值型三种。

本项目作为智能化写字楼，建筑面积为6.4万平方米，将有5万平方米可售面积的供给量，从客户分析情况看：

写字楼的潜在客户为金融机构，各企业公司以及部分外资公司等。

综上所述，见下表：

等级

项目

名称

地理

位置

规模

功能

价格

分析

o

远洋风景

西直门立交桥以东

13万平米

写字楼+公寓

写字楼13500元/平米

公寓12000元/平米

优：

位置装修好

西洋设计

劣：

户型单一

内部承重墙多

II

金晖家园

西直门北大街以东

30万平米

写字楼14000元/平米

社区大设施全

位置好

还应力示创新

I

国兴家园、大厦

车公庄西路北

写字楼16000元/平米

位置好配套全

设施大

周边没有商业

氛围

豪柏国际公寓

西三环紫竹桥东南

设计人性化

附近院校多

交通不便

新世华苑

三里河东路以西

写字楼（前期已售完）

公寓13000元/平米

邻各部委紧

开发速度较慢

恒华国际

三里河东路以东

9万平米

写字楼（现未开盘）

位置好

设计新颖

手续不完备

注明：

o表示该项目自身状况与二期项目有一定差距；

I表示该项目自身状况与二期项目基本持平

II表示该项目自身状况比二期项目优越

国际博士苑迎宾写字楼座转让方式及价格构成

一、转让方式

“三通一平”价格进行转让。

二、价格及构成

1、三通一平转让

单平米价格4000元/平方米

构成：

项目已投入成本：

2000元/平方米

项目权益：

500元/平方米

拆迁费用：

1500元/平方米

总价格：

25600万元

国宾二期项目B座成本及利润分析

一、项目概况：

总建筑面积：

62000平方米

总可售面积：

50000平方米

（写字楼面积：

33102平方米；

商业面积：

16898平方米；

）

二、项目投资分析：

9331元/平方米（项目成本）×

50000平方米=4.6655亿元

三、销售效益分析：

以市场调查为依据，此地段的写字楼平均售价为：

16000元/平方米；

商业平均售价为：

20000元/平方米。

1、B座项目写字楼面积价格为：

33102平方米×

16000元/平方米=5.29632亿元

2、B座项目商业面积价格为：

16898平方米×

20000元/平方米=3.3796亿元

总销售款为：

8.67592亿元

销售利润为：

8.67592亿元-4.6655亿元=4.01042

销售回报率为：

99%

国宾二期项目成本估算

科目名称

单平米造价

总建筑面积

总金额

（人民币）

备注

1、已投入成本

175886平方米

3.51亿元

2、项目转让费

8794万元

3、拆迁费

2.638亿元

4、土地出让

1650元/平方米

13万平方米

1.56亿元

1220元/平方米

5、建安费

3000元/平方米

5.6亿元

6、销售费用

150元/平方米

3900万元

111元/平方米

7、营业税

6500万元

370元/平方米

8、管理费

2638万元

9、贷款利息

10、设计勘察费

80元/平方米

1407万元

11、市政费

12、不可预见费

100元/平方米

1759万元

合计

9331元/平方米

16.4亿元

国际博士苑项目策划书

在新经济一体化浪潮的冲击下,中国房地产业的发展必将进入一个前所未有的、充满巨变的时代。

一、项目背景：

北京国际博士苑位于北京市钓鱼台国宾馆东侧，西城区阜外大街北侧，东起市委党校东侧路，南临阜成门外大街，属于北京二级繁华区，是国际金融、商务交往和国家级外事活动的热点地区。

项目周围交通十分便利，有十多条公交汽车线路及环线地铁通过，形成一个多条线路交织的城市路网。

本地区还汇集了国家各大部委、行政机关等等，如国家开发银行、中国银行、中国人民保险公司和国家计委发展委员会、国家轻工总会、国家审计署等国家级市级重要机构。

二、项目概述：

北京国际博士苑项目总规模17.5万平方米，基地沿街面231米，具有极高的商业价值，建筑群包括：

A座92米高，共26层的主题标志性建筑，主要功能为高档外销公寓和高档住宅；

B座为45米，12层高的智能化写字楼；

C座为60米高15层的配套公寓。

北京国际博士苑的建筑设计风格独特，是按照5A智能化的标准设计，内部设施齐备，并根据使用要求的不同，三个楼座可分可合，地下满堂红设计基础，可根据业主的要求随时进行调整。

三、迎宾五A级智能化写字楼销售策划：

（一）1-3层的商业：

1、面对客户群体：

A、国内银行及证券机构

B、外资投资银行

C、电信行业的受理大厅

D、大型商业经营者

E、餐饮服务行业

F、专业性行业产品的展示大厅

G、A、C座的配套服务设施的商家

2、销售策略：

A、面对付款力度大的客户，可采用优惠方式的付款价格，在价格上给予适当的调整，以此吸引更多的商家的目光。

B、面对预购面积较大的客户，可采取减少一定数量的车位销售价格或出租价格。

C、对于餐饮服务待业的商家，也同样享受付款力度与付款价格的适当优惠。

D、由于各类专业性待业产品的展示都聚集在北部国际展览中心，如能在繁华且交通便利的西二环地带开设类似的展示演绎厅，则会达到不同凡响的效果。

例如定期推出的各类新型、高科技的汽车展示。

对于购买类似大型展示厅的客户，可以考虑赠送一定面积的顶层广告空间。

已供商家进行广告策划与宣传。

E、底商面积可以考虑销售给A、C座高档公寓的配套设施的商家，如大型全套美容护理沙龙、时尚健身运动场所等等，对于类似的从事配套服务的购买商家，可以考虑适当调减部分物业费。

（二）4-12层的智能化写字楼：

A、各大型国内投资公司

B、金融证券、银行行业

C、全国各大上市公司及驻京办

D、各外资公司、外资银行

2、格局设计：

整体采用开放式格局，并根据客户的不同需求进行自由组隔，可以为敞开式、割断式、随意组合式样等等。

并根据客户的需求进行菜单式的装修和专业化的格局设计与装修。

充分体现出客户所追寻的不同风格。

3、销售策略：

A、以上各行业公司同样享受付款力度与付款价格的适当优惠。

B、面对购买较大面积写字楼的客户，可以考虑赠送一定面积的底商面积，用于客户的统筹自用或出租安排。

C、面对购买较大面积写字楼的客户，如不考虑赠送底商面积的安排，可以考虑赠送一定的车库面积。

综上所述，任何一家房地产企业，要想在激烈的竞争中，获得成功，必须在经营过程中，努力创立并发展品牌，实施品牌战略。

未来的房地产市场竞争将充满更多的变数及柔性化，所以，必须重视房地产品牌的定位与强化，我们通常讲：

“企业是船，品牌是帆”，其中的深刻含义不言而喻。

可见，品牌楼盘、品牌包装、品牌销售、品牌追求是房产项目发展的必然趋势，这样的项目将是最具竞争的产品项目。

所以，我们要通过不断的努力，以品牌意识精心将国际博士苑项目铸就成一个成功项目的典范。