北京经开国际汽车广场配套会所项目.docx

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北京经开国际汽车广场配套会所项目

北京经开国际汽车广场配套会所项目

情况介绍

一、环境因素

1、地理环境因素

北京经开国际汽车广场配套会所项目（以下简称会所项目）位于北京经济技术亦庄开发区北环东路，于2007年4月通过竣工验收。

北京经济技术开发区位于北京东南亦庄地区，是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区。

亦庄开发区交通便利，紧临京津塘第二高速公路、京通快速路、京沈高速公路，有三条主干道通往北京市中心地区，距四环路3.5公里，距三环路7公里，距CBD16公里，车程约12分钟，距首都国际机场25公里，而城际轻轨5号线、10号延长线将于2010年建成，跨南五环进入亦庄开发区。

2、经济环境因素

亦庄开发区内已有来自全球30多个国家和地区的2000多家企业入驻，奔驰、诺基亚、通用电气、博世、富世康、康明斯、拜耳、施耐德、可口可乐、中芯国际、京东方等一批世界500强知名企业在此投资建厂，目前已形成了电子信息通讯、生物工程与新医药、汽车、装备制造四大主导产业，围绕主导产业集群化发展的要求，亦庄开发区大力推进以诺基亚为龙头的通讯产业集群、以京东方为龙头的显示器产业集群、以中芯国际为龙头的微电子产业集群、以GE为龙头的医疗设备产业集群、以拜耳为龙头的生物制药产业集群及以奔驰为龙头的汽车产业集群的发展，不断优化产业结构。

“十五”期间，亦庄开发区生产总值由2000年的亿元提高到2005年的235亿元，五年翻了3番多，年均增长52%；同期工业总产值增长到1102亿元，销售收入增长到1267亿元，两者都以年均67%的增长速度迅猛发展，双双达到各自2000年水平的13倍。

其中，高新技术企业成为带动亦庄开发区经济高位运行的主体力量，工业总产值和销售收入分别占全区总量的%和%。

3、社会环境因素

2007年1月5日，亦庄新城规划得到北京市人民政府的批复，

以亦庄开发区为核心功能区的亦庄新城被定位为以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一。

据官方统计，亦庄的常驻人口约15－18万，主要分布在亦庄第一生活区。

《亦庄新城规划》已经完成并得到批准，根据该规划，亦庄新城在未来15年将向综合产业新城发展。

根据《规划》，到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，城市建设用地规模应控制在45平方公里左右。

规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人。

作为北京六大功能区之一的亦庄开发区，政府服务机构、医疗、教育等配套服务齐全，建成住宅已超过500万平方米，包括金地、一栋洋房、亲亲我家、天鹅堡、瀛海庄园、大雄、上海沙龙、卡尔生活馆、星岛嘉园等各种板楼、公寓、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅的优秀商品住宅。

目前农民回迁房的价格约为8600元/平方米，其2003年价格仅为2000元/平方米；公寓的价格约为11000元/平方米，其2003年价格仅为5000元/平方米；别墅的价格约为18000元/平方米。

据会所仅500米的亦庄开发区最大的商业综合体――50万平方米的水晶布洛格（现更名为林肯公园）目前正在紧张施工中，一期已售罄，二期现已开盘，每平方米的开盘价已超过13000元。

二、市场因素

作为京津冀的核心引擎，亦庄开发区已成为吸引众多消费者及投资者的“磁场”，随着国内外知名企业投资亦庄开发区及众多购房者选择亦庄开发区，目前现有的餐饮娱乐等第三产业配置已不能满足需要，渔公渔婆、西贝等知名餐饮企业的旗舰店已于两年前入驻亦庄开发区，肯德基、日昌、小土豆、东来顺等每日都有较高的上座率，中华老字号全聚德及麦当劳也已在亦庄开发区选址准备开店，大中、国美、苏宁三大电器零售商相继进入亦庄开发区，200－300平方米的众多小型餐饮店分布在亦庄开发区的各商业地段，但在用餐高峰时段，仍人满为患，开发区企业及政府部门提出开发区没有适合企业商务消费的场所，满足不了企业消费需求。

目前，亦庄开发区内现有的商业基本上都是整体的商业楼或是住宅的底商，几乎没有独栋的经营场所，整体的商业楼布局有重多局限性，一个楼层要分给几家经营，面积都偏小，一层以上的二三层等又无直接对外的门面，而作为住宅的底商，为了避免扰民，国家规定住宅底商不得从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务和洗浴等四类经营活动。

综上所述，亦庄开发区内商业目前尚处于起步阶段，现有商业格局结构单一、规模小，且多为中低档次，市场潜力远未释放。

三、会所介绍

1、综述

我公司的会所项目作为一个独立的商业建筑，位于京津塘高速亦庄开发区出口北环东路与经网路交汇处，是进出亦庄开发区的必经之路，绝对是商业投资的黄金地段，对于商业而言好的地段无疑是立足之本，是保证经营者财富增值的必要条件。

在会所项目建设初期，我公司围绕其定位做了大量的市场调查及可研分析工作，综合分析北京商业市场的发展后，将会所项目的用途定位为餐饮与商务会馆，目前开发区还没有一个能满足企业商务消费的大型综合性场所，由于我公司在建设初期的参与，使其具备了经营餐饮及商务会馆极为重要的建筑层高、面积、空间组织、机电容量等方面的经营优势。

会所项目原建筑面积8087.39平方米，地上局部三层、地下局部一层，建筑高度20.55米，室内层高5米，柱距7.2米，房屋用途为商业，国有土地使用权面积7351.84平方米，目前，会所的房屋所有权证及国有土地使用权证均已在我公司名下。

我公司购买会所项目后，综合分析目前市场发展情况，决定对会所项目进行扩建，扩建手续已通过政府相关部门的审批，目前正在扩建施工过程中，扩建面积3258.47平方米，其中地上2837.95平方米,地下420.52平方米，规划容积率为，扩建后总建筑面积达到11345.86平方米，其中餐饮建筑面积约为2300平方米，商务会馆建筑面积约为9000平方米。

会所项目配套设施设备情况：

市政自来水入户（管径100mm）；独立配电室双路供电（功率600千瓦以上），容量为10KV高压供电线路；消防喷淋、烟感等消防报警系统做到末端；中央空调末端风机盘管均已做到位；地下室中餐厨房及中央空调主机的天然气（低压、次中压）已接入室内。

考虑到能源的日益紧张及降低经营成本的重要性，我公司已向亦庄开发区供电局申请将单一制电价变更为两部制电价，并于近期施工。

我公司综合考虑餐饮及商务会馆市场发展及周边消费情况，将餐饮及商务会馆定位为中高档，目前精装修图纸已设计完成，为了在经营中创造最有利的商机，带来利益的最大化，我公司选择了国内餐饮及商务会馆的行内知名设计师全程设计，而且考虑到夜间会所项目室外整体灯光氛围对经营的影响，我公司专门聘请负责北京奥运场馆水立方室外灯光设计的公司操刀设计。

为了使会所项目适应餐饮与商务会馆日益竞争激烈的现状，我公司决定出资对建筑外墙面进行整体改造，对土地使用权面积内的道路、绿化、环境进行综合设计，力求超越北京市现有的餐饮与商务会馆建筑外观，使其具有鲜明的高档商业形象，具有不可替代的商业风格，为日后经营利益最大化打下坚实的硬件基础，成为北京市的高端商业品牌。

针对后奥运时代的北京新的经济增长点，北京市常务副市长吉林于2008年10月31日表示，中关村科技园区、金融街、北京经济技术开发区、北京商务中心区，顺义临空经济区和奥林匹克中心区等六大高端产业功能区，今后将成为引领北京发展的重要支撑力量。

2007年，北京市这六大功能区实现增加值亿元，比上年增长%，实现了三年翻一番。

功能区增加值占北京市GDP的比重，从2004年的%，提高到2007年的%。

中关村、金融街经济总量双双超过1000亿元。

亦庄概况

亦庄的区域规划：

在亦庄卫星城新的规划中，亦庄卫星城发展的方向以北京经济技术开发区为核心，跨越凉水河向南发展和跨越京津塘高速公路向东发展，由北京经济技术开发区和亦庄镇区、凉水河南部新区、京津塘高速路东部新区、马驹桥镇区、绿色空间六个分区组成。

（详见附图）

1、统计调查：

●开发区目前就业人数20－23万人，就业年龄平均岁，平均学历大专＋，性别男女比例：

，平均年收入34000元。

●千人以上企业37家，其中包括SMC、富士康、中冶金诚、中金数据、诺基亚中国、北京奔驰、松下电工、康宁电缆等。

●500－1000人企业509家，其中包括通用、拜耳中国、可口可乐、康明斯、第一制药等。

●500人以下企业1800余家，其中包括华德液压工业集团、金佰利有限公司、同仁堂股份、嘉多宝包装、中芯环球半导体、三洋能源等。

2、亦庄周边地区写字楼人流：

从2000年到2007年，开发区已经累计创造了5762亿的产值，

7年来各项指标都发展的非常快。

首先是GDP，由2000年的26亿元人民币增长到了482亿；工业总产值由当初的83亿元人民币增长到了去年的2091亿人民币；销售收入由98亿人民币增长到了去年的2817亿元人民币；税收从不到10亿增长到了去年的121亿人民币，平均年增长都在43％以上。

出口创汇也由2000年的亿美元增长到119亿美元，这样的增长速度有赖于所有入区企业的发展。

到现在为止，开发区已经有2356家企业，累计的投资已经超过了168亿美元，有1亿美元以上的投资的企业已经有21家。

高新技术企业产值占全区工业总产值的80％以上，奔驰、诺基亚、通用电器、德而福、拜耳、三洋、松下电工、康宁等40多家世界500强企业在开发区投资建厂。

北京经济技术开发区已形成了电子信息园、生物工程与新医药园区、新材料与新能源园区，目前正在全力推动光机电园区、汽车、医药、装备制造等产业的集群园区的发展。

3、亦庄周边地区大型超市或商场营业状况：

●美廉美超市亦庄店位于北京经济技术开发区天宝南街上海沙龙天宝商业中心地下一层

●华润万家生活超市位于北京经济技术开发区中华北街西口、

●百安居亦庄店位于北京经济技术开发区文化园西路3号

●燕莎奥特莱斯大型购物中心位于周边十公里内的朝阳区东四环南路9号

4、除方庄、中海城外，其余在10公里范围内有可能到亦庄消费的

楼盘情况

商业地产项目：

亦庄北岸、恋日家园、城南大道、东亚三环中

心、旧宫地区、马驹桥地区、天鹅堡别墅区、珠江奥古斯塔城邦、金地格林小镇6、钻石空间阳光波尔多、金色漫香林、融科香雪兰溪等。

5、亦庄核心区域房产信息表

楼盘名称

楼盘位置

开盘时间

建筑面积

销售情况

住宅别墅小区

水晶布洛格

企业文化园西园对面

约50万M2

金色漫香林

五环和京津塘交汇入东南角

万M2

新康家园

开发区天华园一里

101894M2

中睿葡京大厦

荣华南路

65922M2

博客雅居

开发区天华东路5号院

6万M2

售完

达龙骏景

大兴区旧宫清河园北里

万M2

售完

BDA样本

开发区国际新生活区

万M2

售完

长新花园别墅

开发区

1995

售完

亲爱的VILLA

开发区与五环路之间

万M2

售完

一品亦庄

开发区荣华环岛西南

万M2

售完

上海沙龙

开发区天宝南街4号

20万M2

售完

星岛假日

开发区北环西路

万M2

售完

米兰天空

开发区西环北路

万M2

售完

瀛景园

开发区贵园路

万M2

售完

莱茵河畔

开发区西环北路

万M2

售完

金地格林小镇

开发区天宝中街2号

万M2

售完

博望花园

开发区群英路43号

万M2

荣京丽都

开发区荣京东街3号

72331M2

瀛海庄园

开发区凉水河

68197M2

售完

境界

开发区实验学校北侧

104882M2

莲水怡园

开发区第二生活区

2007

万M2

听涛雅苑

开发区天华西路

万M2

卡尔生活馆

开发区第二生活区

万M2

售完

一世情园

开发区第二生活区

4万M2

售完

大雄郁金香

开发区天华园二里二区

万M2

售完

东晶国际

开发区天华西路

7万M2

售完

一栋洋房

开发区天华园三里

万M2

梅园小区

开发区天华里

售完

写字楼

中睿葡京大厦

开发区荣华南路

10460M2

隆盛大厦

开发区59号街

2008

5万M2

荣京丽都

开发区荣京东街3号

4万M2

国盛科技园

开发区康定街1号

万M2

国融国际

开发区天华北街东口

10万M2

BDA国际港

开发区科创一街经海四路

41706M2

龙森国际

开发区科创十四街99号

万M2

BDA国际广场

开发区荣京西街

12万M2

BDA企业大道

开发区景园北街2号

万M2

嘉捷科技园

开发区西环南路26号院

2005

83600M2

工业园写字楼

开发区宏达北路16号

5715M2

大地国际商务

开发区宏达北路

万M2

北京朝林大厦

开发区荣华中路15号

8万M2

亦庄周边十公里内住宅信息表

合生国色天成

通州马驹桥中关村科技园国家级保护园区

万M2

天鹅堡

通州区马驹桥大白村

万M2

珠江奥古斯城邦

通州马驹桥环保产业区A1－2－3

14111M2

亦庄北岸

大兴旧宫镇

13万M2

鸿业兴园二期

丰台花乡造甲村

万M2

售完

金洋国际

朝阳区十八里店南桥

2007

万M2

美利国际

大兴区旧宫镇吉利路6号院

21万M2

上海建筑

丰台区大红门西路

万M2

辰翰府

大兴南五环路金星出口

万M2

文成建筑

丰台区成寿寺甲一号

万M2

富力又一城

朝阳区东五环台湖出口

万M2

世华水岸

丰台区赵公口桥

万M2

阳光波尔多

大兴区采育镇

2008

160万M2

大城小镇

大兴区旧宫镇庑殿路

万M2

巧克力城

大兴区旧宫镇庑殿路

万M2

观筑庭园

朝阳区十八里店南桥

清欣园（三期）

大兴区旧宫镇旧宫西路5号

5万M2

天成花园

大兴区左安门小羊坊店

19000M2

龙家园

方庄南6公里

万M2

亦庄周边十公里内写字楼信息表

嘉业大厦

南三环刘家窑桥

32000M2

清河时代广场

大兴区黄村大街

20万M2

水晶之星

大兴区康庄路10号

26700M2

建华大厦

京津塘大羊坊出口

9000M2

兴南大厦

大兴区旧宫镇小红门路136号