俄罗斯房地产投资环境分析Word文件下载.docx
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C。
1月份莫斯科的气温低于零下20°
C是很平常的事，而西伯利亚的冬天却比想象的要冷得多。
全年气温温差较大：
1月份平均气温为－1～－50°
C，7月份平均气温为1～25°
俄罗斯气候的多样性对经济发展产生重大影响。
东西及南北间的气候条件的差异十分明显。
除了东欧平原的中部地区冬夏气温的差异比较适中外，其他地区大多冬季漫长而寒冷，夏季温暖而少雨，全年建筑施工期约7个月。
1.2行政区划
俄罗斯联邦现由83个平等的联邦主体组成，其中包括21个共和国、9个边疆区、46个州、2个联邦直辖市（莫斯科和圣彼得堡）、1个自治州和4个自治区。
2000年5月，根据总统命令，成立了7个联邦区（中央区、西北区、南部区、伏尔加河沿岸区、乌拉尔区、西伯利亚区和远东区），国家领土也相应如此划分。
莫斯科（Moscow）：
莫斯科位于东欧平原。
作为首都，既是全国的政治、经济、文化中心，也是全国最大的综合性交通枢纽，还是机械工业和纺织工业中心。
人口约850万。
主要城市：
1.圣彼得堡：
全国第二大城市，被誉为“北方之都”，西北联邦区首府。
地处波罗的海沿岸的综合性工业中心。
2.叶卡捷琳堡：
全国经济第三大、人口第五大城市，乌拉尔联邦区首府。
地处欧洲和亚洲的交界处。
3.下诺夫哥罗德：
人口第四大城市，伏尔加沿岸联邦区首府。
位于奥卡河和伏尔加河交汇处的重工业城市。
4.新西伯利亚：
人口第三大城市，西伯利亚联邦区的中心城市。
位于西伯利亚大铁路和鄂毕河的交汇处。
5.罗斯托夫：
南方联邦区首府，位于顿河的入海口。
6.符拉迪沃斯托克（海参崴）：
远东第一大城市，俄罗斯东部出海口，世界知名旅游城市。
乌兰乌德—伊尔库茨克：
紧靠着世界知名淡水湖-贝加尔湖的两座城市。
7.摩尔曼斯克：
北冰洋沿岸终年不冻港（受北大西洋暖流的影响）。
二、俄罗斯的政治环境
2.1政治制度
俄罗斯实行总统制的联邦国家体制。
宪法规定，各联邦主体（共和国、边疆区、州、自治州和自治区）的权利、地位平等，俄罗斯联邦主体的地位只有在俄罗斯联邦和俄罗斯联邦主体根据联邦宪法进行相互协商后才能改变。
2.1.1议会
俄罗斯联邦会议（议会）是俄罗斯联邦代表和立法机关，是常设机关，由联邦委员会（上院）和国家杜马（下院）两院组成。
行使立法和监督职能，职能主要集中在三个方面：
立
法活动、对国家财政实施监督、对政府实施监督。
①联邦委员会（上院）由俄罗斯联邦每个主体各派2名代表（1名国家权力代表机关代表和1名国家权力执行机关代表）组成。
②国家杜马（下院）由450名代表组成，每四年选举一次，年满21岁并有选举权的俄罗斯联邦公民可以当选为国家杜马代表。
国家杜马代表为专职常任T作，不得兼任联邦委员会委员、国家权力其他代表机关和地方自治机关的代表，不得担任国家执行权力机关的公职，不得从事其他有报酬的活动，但教学、科研等创造性活动除外。
2.1.2法院
俄罗斯联邦境内的审判权由法院行使。
法官是独立的，不可撤职，只服从俄罗斯联邦宪法和联邦法律。
法官不可侵犯，不能追究法官的刑事责任。
法院的经费只能来自联邦预算。
俄罗斯联邦最高法院是民事、刑事、行政以及其他案件的最高司法机关。
俄罗斯最高仲裁法院是解决经济争议和归仲裁法院审理的其他案件的最高司法机关。
俄罗斯联邦宪法法院根据总统、联邦会议、政府和其他最高司法机关的要求，对有关案件进行裁决。
俄罗斯各级法院按照俄罗斯联邦宪法、共和国宪法、刑事和民事立法、劳动立法以及法院组织法，在各自管辖的范围内，对有关民事、刑事、行政以及其他案件进行审理。
2.1.3总统政府
俄罗斯联邦总统是国家元首，是俄罗斯联邦宪法、人民和公民权利与自由的保障；
总统按俄罗斯联邦宪法和联邦法律决定国家对内对外政策；
总统任命联邦政府总理、副总理和各部部长，主持联邦政府会议；
总统是国家武装力量最高统帅并领导国家安全会议；
总统有权解散议会，而议会只有指控总统犯有叛国罪或其他十分严重罪行并经最高法院确认后才能弹劾总统。
俄罗斯联邦的执行权力由俄罗斯联邦政府行使。
俄罗斯联邦政府由总理、副总理和部长组成；
总理依据俄罗斯联邦宪法、联邦法律和俄罗斯联邦总统令确定政府活动的基本方针和组织政府的工作。
2.2政府机构
俄联邦执行权力机构的管理体制和职能：
俄联邦执行权力机构组织结构模式实行联邦部、局、署三级管理体制。
联邦部划分为归总统直接领导和政府领导两类，联邦局和联邦署划分为归总统直接领导、政府领导和联邦部管辖三类。
①俄联邦部的职能是制定分管领域的国家政策，对分管领域的活动进行法律调节，对所辖联邦局、署的活动进行监督和协调。
同时，联邦部还对国家非预算基金的活动进行调节。
②俄联邦局的职能是对分管领域的活动进行监督和调控，在国防、国家安全、国家边境保护、公共安全和打击社会犯罪等方面履行专门职能。
俄联邦署的职能是对分管领域的活动提供国家服务（如发放许可、配额等）。
同时，联邦署还行使除监督和调控职能以外的国家财产管理和执法职能。
2.3公会和其他非政府机构
2.3.1俄罗斯独立工会联合会
俄罗斯独立工会联合会成立于1990年11月，目前是俄最大的工会组织，下属120个会员组织，其中产业工会42个，州一级工会78个，基层组织30余万个，拥有会员约4000万人，工会组织率为70%。
工会通过三方机制发挥作用。
俄独立工联以《俄罗斯联邦调节社会劳动关系三方委员会条例》为法律依据开展工作。
俄政府、俄工联和俄雇主联合会组成的调节社会劳动关系三方委员会，在经济政策、劳动关系、社会福利和保险等方面发挥了重要的协调作用。
俄劳动关系三方协调机制的运作，主要在三个层次展开，即联邦一级、州一级和产业一级，其主要活动是围绕不同层面劳动关系重大事宜签署三方框架协议，该协议一般每5年签订一次。
俄集体协议制度大致可分三级。
最高一级是政府、工会和雇主签订的总协议。
其次是产业工会同政府和雇主签订的产业三方协议，以及各联邦主体的工会分会同联邦主体政府签订的地方三方协议。
最低一级是企业工会和企业主签订的集体协议。
三方委员会的主要任务是签署总协议。
协议涉及主要的劳工和社会问题，如最低工资、工资拖欠问题、社会保障、最低生活保障等。
从苏联解体开始，俄罗斯_工会在国家生活中的建设性作用逐步加强。
俄罗工会会运动的健康发展对于国家经济的发展和社会的稳定都具有非常重要的意义。
2.3.2俄罗斯联邦工商会
俄罗斯联邦工商会包括173家地方工商会，178家企业家联合会和37家联邦范围的商业机构，450个由工商会参与组建的企业及公司，在地方范围内为企业提供信息结构服务，在14个国家注册有15家代表处，6家同其他国家共同组建的合作性商会。
工商会下属有国际商业仲裁法庭，海事仲裁委员会，中立法庭和翻译联合会。
俄罗斯联邦工商会通过下属的部和委员会从事以下几类活动：
法律，展览展销，价格评估，检验，信息及其他形式的服务。
并且工商会还提供商品检验证书和质量检验，提供原产地证书，提供法律咨询，组织企业家进修等等。
2.4外国投资者优惠政策
2.4.1优惠政策框架
根据《俄罗斯联邦外国投资法》规定，在外国投资者对俄联邦政府确定的优先投资项目（主要涉及生产领域、交通设施建设或和基础设施建设项目）进行投资时，且投资总额不少于10亿卢布，将根据《俄罗斯联邦海关法典》和《俄罗斯联邦税法典》的规定对外国投资者给予相应进口关税和税收的优惠。
2.4.2经济特区优惠政策
根据《俄罗斯联邦经济特区法》规定，在外国投资者成为特区人驻企业后，在进口用于本企业生产需要的货物时，可以免交俄联邦进口关税和增值税，或在货物输出俄联邦关境时予以退税。
特区入驻企业缴纳企业利润税为20%，比其他非特区企业少缴纳4个百分点；
在特区企业注册后5-10年内（不同特区规定不同）免交企业财产税；
免交交通税；
在特区企业签订入驻协议后，将免受俄税收立法以后发生对企业不利变化的影响；
俄罗斯利佩茨克工业生产型经济特区，在联邦优惠的基础上，还对特区企业进一步实行地方减免税的优惠政策。
2.4.3地区鼓励政策
俄罗斯各地区、州、边疆区、共和国分别根据本地区的不同情况，分别制定地方法律和法规，对外国投资实行不同的减免税的优惠政策，以吸引外国投资者对本地区进行投资活动。
三、俄罗斯的人口环境
3.1人口增长
自从苏联解体后，俄罗斯人口一直处于负增长状态，人口总数已经从1992年的1.48亿下降到2013年的1.43亿，这其中还包括每年数十万的外来移民，人口问题长期困扰着俄罗斯。
造成该现象的原因包括家庭经济压力增大、社会思潮变化、免费公共医疗体系效率低下等。
为了填补人口“亏空”，俄政府2007年设立“母亲基金”，为生育第二个和更多孩子的俄家庭提供数十万卢布的补贴，可用于偿还房贷、翻修房屋、支付教育费用、进行养老金储蓄等。
除国家外，全俄83个联邦主体中有79个都已经设立了“母亲基金”，而部分地区生三胎或更多子女的家庭在新生儿满三周岁前，每月还可获得5000至11000卢布的补贴。
此外，为让女性生育没有后顾之忧，国家杜马去年12月已三读通过法案，将女性可享受的半薪产假从原来的最长3年提高到4年半（在生第三个孩子的前提下），产假时间算入工龄，并且女性可以随时要求返回工作岗位。
经过不懈努力，俄罗斯的出生率开始出现反弹，人口自然增长率从2006年起也一直在提升，2012年死亡人口仅比出生人口多2000余人，接近零增长，2013年实现正增长。
按照《俄罗斯联邦2025年前人口政策构想》，俄罗斯计划到2025年将人口恢复到1.45亿。
俄罗斯人口分布极不均匀，欧洲部分人口约占全国人口的4/5，而广大东部地区人口密度每平方米不足一人。
城市人口占全国的73%，而超过1/3的城市人口聚集在莫斯科、圣彼得堡、新西伯利亚、下诺夫哥罗德、叶卡捷琳堡、萨马拉、鄂木斯克、喀山、车里雅宾斯克、顿河罗斯托夫、乌法、伏尔加格勒、彼尔姆等13座大城市。
3.1人口结构
由于持续的低出生率，俄罗斯人口结构形成了突出的“倒金字塔”型，少年儿童数量越来越少，劳动力储备日益枯竭。
近年俄少年儿童占总人口的比重已由29%减少到17%。
儿童数量的减少使老龄人口比重大幅上升。
按照国际惯例，当一个国家60岁以上的老年人口占到总人口的10%，或者65岁以上的老年人口达到总人口的7%，就意味着这个国家开始进入老龄社会。
目前，俄罗斯60岁以上人口已占总人口的17.33%，65岁以上人口占总人口的13.72%。
因此，俄罗斯已经是名副其实的老龄化国家。
四、俄罗斯的经济环境
4.1国内生产总值（GDP）
目前，俄罗斯财政收入对能源行业的依赖度超过50%，能源出口对俄罗斯增加财政收入，消除财政赤字，保障社会福利支出发挥着关键作用。
受益于能源价格飞涨，俄罗斯经济从1999年到2008年获得蓬勃发展。
伴随能源价格回落，2013年俄罗斯GDP增长回落至1.02%，处于欧洲国家经济增长较低水平。
2014年俄罗斯经济增长在美国及欧盟制裁下呈现下降趋势。
根据俄罗斯联邦统计局数据，2014年一季度俄罗斯经济同比增长仅为0.9%，为最近五个季度增长最为缓慢的季度。
国际货币基金组织将俄罗斯2014年全年经济增长率下调至0.2%，2014年俄罗斯资本外流将达到1000亿美元。
当前，由于卢布的贬值以及工会的强势，俄罗斯通货膨胀较为严重。
2014年6月，通货膨胀率达到7.8%，为2011年8月以来的最高点。
4.2俄罗斯经济自由评级
俄罗斯经济自由度评分为51.9分，与欧洲其他国家相比，属于经济自由程度较低的国家。
俄罗斯国内司法制度有待健全，各项政策透明度不够，经济活动受人为因素影响较大。
得分从0到100，分数越高，越有利于经济增长。
得分越低，政府干预经济更大。
自由经济：
80
-100；
一般自由：
70
-79.9；
适度自由60
-69.9；
大多不自由：
50和59.9；
压抑经济自由：
0
-49.9。
五、俄罗斯金融环境
5.1俄罗斯货币
俄罗斯货币为卢布。
俄罗斯外汇调节监管法规定，卢布为白由兑换货币。
在俄罗斯的任何金融机构、兑换点，卢布与美元和欧元可随时相互兑换。
2003年1月1日，根据中俄两国中央银行签订的《中国人民银行与俄罗斯联邦中央银行关于边境地区贸易的银行结算协定》，开启了中俄贸易本币结算新时代。
2008年1月1日起，将边贸本币结算扩展到边境旅游服务领域。
2014年11月26日卢布与人民币汇率为：
1俄罗斯卢布=0.1325人民币元
1人民币元=7.5461俄罗斯卢布
近期，卢布对人民币呈贬值趋势。
5.2外汇管理
俄罗斯已经取消了进出口首付汇制、居民开立境外账户和汇款金额的限制以及外国投资者将交易额的部分资金存入专门账户的规定，并放宽对俄银行外汇交易的管制，实现卢布资本项目的可自由兑换。
根据2008年修订的外汇干预实施程序，俄央行将根据国内外汇市场行情、国际收支状况和联邦财政政策的执行情况进行定期外汇干预，以保持汇率政策的灵活性，并限制卢布的汇率波动，降低对外汇投机的刺激，逐步从有管理的浮动汇率机制向浮动汇率机制过度。
2010年，俄罗斯中央银行决定对线性汇率政策进行重大调整，包括扩大卢布对篮子货币的浮动区间，将卢布对篮子货币的浮动区间从3卢布放宽到4卢布，即浮动区间的上限和下限各放宽0.5卢布；
减少政府对外汇市场的干预，降低对放宽浮动区间的条件限制，将连续买入或卖出7亿美元就可以扩大浮动区间的条件降低到6,5亿美元以及取消2009年1月开始实施的极限区间。
六、俄罗斯房地产投资的程序
6.1基本程序
外国投资者可以参与俄联邦国有和市属企业的私有化，以及俄联邦境内未竣工的基本建设项目的私有化，即可以参加国有和市属企业私有化投标和拍卖活动，具体条件由俄联邦现行法规确定。
例如：
在莫斯科市财产委员会递交参加私有化的申请，有的时候需要获得莫斯科市人代会或其授权机关批准，在参加招标和拍卖之前，必须向莫斯科市财产基金会申报用于购买私有化企业（股票、股份、份额）的卢布资金来源。
在莫斯科市，只有莫斯科市财产基金会有权同外国投资者做私有化项目的交易。
外国投资者的卢布资金必须是其在俄联邦境内做为其收入所得而记入其结算帐房上的卢布资金，或者是按照不低于俄联邦中央银行外贸业务上采用的汇率而购买的卢布资金。
有关的不动产设施产权转移的合同必须在莫斯科市土地委员会登记土地使用权后才能生效。
招标、拍卖出售的企业，一般附有出售后五年之内不允许改变原产业经营项目的条件。
在独家参加招标或拍卖的情况下，按规定不动产的底价要作重新评估，如果该独家参加者拒绝在拍卖、招标结果协议书上签字或拒绝签订交易合同，那么拍卖招标活动宣布为负结果，同时该参加者的定金或押金不予退还。
在进行不动产投资时，特别要注意中介公司的资信程度。
现在莫斯科市有上百家中介公司可以从事买卖房产、换房业务，但其中只有七八家信誉可靠。
特别是在付款时要选择可靠的、风险小的付款方式。
买卖合同要经过公证。
6.2购买及租赁土地的费用及手续
俄联邦法律规定，俄联邦公司拥有土地私有权，并有权在从事私人副业、别墅业、田园业和个人住房建筑时买卖土地，但个人私有的土地有一定的限量，限量内的土地可以上市。
外国人可否在俄联邦购买地产仍是俄联邦宪法中有待明确的问题。
在实际生活中，俄联邦地方上有着各种各样的作法。
以莫斯科市为例：
1．莫斯科市的土地不许卖给外国人，但允许外国投资者长期租赁土地，建造和改建项目，从事经营活动。
2．莫斯科实行土地租赁内外有别的政策。
实行外国（法）人土地租赁规定；
本国（法）人土地基础税率制，租赁时，租赁费不能低于土地税基础税率；
合资企业按法定资金中各占的比例分别按外国法人土地费用和本国（法）从土地费用标准计征。
莫斯科规定，俄联邦公民租赁土地后不许转租他人。
3．莫斯科市划分为69个经济区，根据区位、交通和基础设施情况分别作价，每年每公顷租金为11.1万到40.5万欧洲货币单位。
租赁费必须付外汇。
4．莫斯科市土地采用招标和拍卖土地租赁权的方法出租，外国投资者可以按一般程序申请参加土地长期使用租赁权的招标。
5．莫斯科市苏维埃土地政策委员会负责出租土地的审批工作。
莫斯科市政府下设土地关系委员会，由其选择土地长期使用租赁权的招标的专门组织者，并监督招标活动的举办工作。
6．土地招标出租的信息在大众宣传媒介上公布。
7．申请人应在规定的期限内向招标组织者正式提出书面申请，并递交以下经公证无误的签字盖章的文件
（１）保证完成招标条件的证明；
（２）如果需要对招标条件的提出改进建议（还价，应打印成文后单独封存；
（３）交付押金（保证金）的付款证明复印件；
（４）银行出具的保函；
（５）其他必要的材料。
8.办妥以上手续后，招标组织者向申请者发给准予参加投标通知书，申请者则取得投标者地位。
投标者将得到两张参加开标会的邀请柬。
9.开标之前不允许公布有关投标者的材料，投标者不允许交换信息，泄漏招标条件。
10.招标组织者与投标者之间的分歧由土地关系委员会审议，它的决定是最终裁决。
11.中标者的押金（保证金）计入总决算，其他人的押金退还
12.招标组织者收到中标者的汇款后5天内与中标者签订有关协议书，在15天内，中标者可以得到全套正本招标文件。
13.地租费用种类：
一次性付清的有现存建筑物地皮无限期使用费；
土地长期（49年，有消息说准备延长到99年）使用租赁权费；
按年支付的有土地每年租赁费。
14.莫斯科市土地委员会内新设土地检查机构，其职能是检查土地的使用效益和保护土地，如发现违章占地，违章建筑，土地使用效益不好，擅自延长工期（含设计期限）等情况，将按有关规定对有关责任单位，领导和个人处以惩罚，限期改正,直至没收土地。
七、俄罗斯房地产发展现状
2013年俄罗斯的住房统计结果显示，俄罗斯有1/3的居民住房为公寓式住宅，44%的住宅配套设施齐全（供电、热水、卫生间、浴室和厨房），18%的居民住宅为木质材料，1/3住房接入互联网。
7.1房地产销售价格
以120平米主要城市中心区状况良好的住宅（配套设施完善、房龄五年内）可实现市场价格为例，对比欧洲其他国家，俄罗斯城市中心区房价处于较高水平，可达11866欧元，仅低于摩纳哥、英国、法国。
7.2房地产租金收益率
毛租金收益率为房东获取的租金与购买价格的百分比，未扣除税收、维修费用和其他费用。
上图为欧洲各国主要城市中心区二手房投资收益对比，不包含新建住宅的投资收益。
以中心区120平米物业为例，在莫斯科租金收益率的范围大致为3.07%到3.82%，圣彼得堡租金收益率的范围大致从3.46%到6.20%。
俄罗斯主要城市中心区物业毛租金收益率平均水平为3.22%，对比欧洲其他国家主要城市核心区物业租金收益率，处于较低水平。
7.3房地产交易费用
俄罗斯房地产交易成本主要由注册费用、房地产代理费、法律费用、销售税和转让税构成，房地产交易费用约占到房产总价的25%，与欧洲其他国家相比，高居榜首。
八、俄罗斯房地产投资环境总结
8.1俄罗斯的投资环境优势：
1、以梅德韦杰夫和普京为核心的政治精英保持对俄政治的控制，目前俄政治局势为苏联解体后最为稳定的阶段；
2、国内资源丰富，以能源和矿产为龙头的出口实力雄厚；
国内居民生活水平迅速提升，市场需求不断加大；
铁路、空运和公路较为发达。
8.2俄罗斯的投资环境劣势：
1、劳动力严重不足，且成本较高；
2、经济自由度较低；
国内司法制度有待健全，各项政策透明度不够，受人为因素影响较大；
3、宏观经济下滑，资本外流；
4、资产购买的价格高，投资收益率较低。
中国企业俄罗斯房地产投资案例分析
波罗的海明珠项目
投资方：
上海海外联合投资股份有限公司（由上实集团、上实发展、上海海外公司、百联集团、锦江国际、绿地集团、上海工业欧亚发展中心等共同出资7.5亿元人民币成立。
上实集团及旗下公司共计持有40.005%股份，上海海外公司、百联集团、锦江国际、绿地集团各持有13.33%股份，剩余6.675%股份由上海工业欧亚发展中心持有。
）
项目位置：
圣彼得堡市西南部的红村区，离市中心17公里，相当于上海的人民广场到莘庄的距离。
项目规模：
规划占地面积约1.8平方公里，总建筑面积190多万平方米。
物业构成：
四星级以上宾馆、购物中心、中国餐馆、中医医疗中心、中高档住宅等设施。
项目总投资：
预计13.46亿美元。
销售价格：
住宅一期2500美元/平米，二期4000美元/平米，商业销售价格为住宅的2~3倍。
目标客户：
住宅的买主以俄罗斯为主，在俄罗斯开办企业或拥有护照的外国人也可购买。
项目进程：
2004年6月，合作备忘录签字仪式，上海市副市长周禹鹏和圣彼得堡市副市长玛尔强诺夫都出席签字仪式；
2006年3月，项目正式开工；
2008年5月，项目一期住宅开始预售；
2009年，受金融危机影响，一期销售亏损，工程进度被迫减缓；
2010年，项目建设逐步恢复，房屋销售逐渐上升；
2012年9月，项目一期工程完工；
二期工程开始建设；
目前正在进行商业的招商工作。
波罗的海明珠项目的中央商务中心，已经有很多企业入驻
波罗的海明珠项目的住宅，门前就是一条城郊轻轨。
该项目投资主要
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