房地产建筑施工进度节点计划(经典版)表格文件下载.xls

房地产建筑施工进度节点计划(经典版)表格文件下载.xls

《房地产建筑施工进度节点计划(经典版)表格文件下载.xls》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产建筑施工进度节点计划(经典版)表格文件下载.xls（58页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

a:

19:

{i:

0;s:

12583:

"**国际机场新航站楼工程施工组织设计汇编@#@发电机组安装方案@#@一、工程概况：

@#@@#@1．**国际机场新航站楼共设两个发电机房，均在首层，其中1#发电机房位于I段-2，2#发电机房位于III段-10，各安装两台发电机组。

@#@1#发电机房内的机组为山东德峰电力设备公司生产，2#发电机房内的机组为美国卡特彼勒机组。

@#@四台机组容量均为800kW，另配有消音器、主排烟管及燃油箱。

@#@@#@2．航站楼内所配置的发电机组主要有应急用电及消防用电两个功能。

@#@应急用电是指当楼内正常供电的市电发生故障时，紧急启动发电机组给重要负荷供电；@#@消防用电是指当楼内发生火灾时，通过消防控制机房发出指令，切断正常的市电电源，而改用发电机组发电，启动消防泵房的消防泵，并给其它消防设备供电，提供消防电源。

@#@@#@3．各发电机房所负责的供电范围，是参照正常市电供电区域的划分来确定的。

@#@1#发电机房给A、B、C、D四个变电站的应急段母线及位于I段-1的消防泵房供电，2#发电机房给E、F、G、H四个变电站的应急段母线及位于III段-10的消防泵房供电。

@#@发电机组通过耐火型封闭母线给各变电站供电，通过敷设在耐火型桥架内的耐火型聚乙烯绝缘聚乙烯护套电力电缆给消防泵房供电。

@#@@#@4．发电机房配套的配电室内配电柜及母线的施工方法见母线安装等相关施工方案。

@#@@#@二、编制依据@#@1．北京市建筑设计研究院**国际机场新航站楼发电机组有关图纸。

@#@@#@2．建筑电器通用图集92DQ7电力控制。

@#@@#@3．电气装置安装工程施工及验收规范GBJ23－82。

@#@@#@4．发电机组配套资料。

@#@@#@5．施工现场的实际情况。

@#@@#@6．油箱制作参考建筑设备施工安装通用图集。

@#@@#@三、施工组织：

@#@@#@1．施工组织机构：

@#@@#@现场项目部@#@施工队@#@工长技术负安全消防质检材料机具@#@一名责一名保卫一名一名设备一名@#@班组长2名现场技术员2名@#@下料运输辅助设施班1个制作安装班1个@#@2．施工组织分工：

@#@@#@

（1）下料班负责所有构件下料、调直、防腐刷漆工作，原料运输到位，搭设工装平台、移动工装设施，以及脚手架、工装机具的制作。

@#@@#@

（2）制作安装班负责现场发电机组水平移动，基础槽钢制做及机组安装就位。

@#@@#@（3）施工队5名职能人员按各自职能负责现场管理工作。

@#@@#@3．劳动力计划：

@#@@#@劳动力需要量表@#@序@#@工种名称@#@计划人数@#@计划工日数@#@1@#@电焊工@#@5@#@2@#@钳工@#@5@#@3@#@普工@#@15@#@4@#@汽焊工@#@2@#@5@#@电工@#@2@#@6@#@起重工@#@4@#@7@#@管工@#@4@#@8@#@内燃钳工@#@2@#@4．施工机具计划：

@#@@#@主要施工机具表@#@序@#@名称@#@规格@#@单位@#@数量@#@1@#@电焊机@#@台@#@2@#@2@#@倒链@#@5t@#@个@#@2@#@3t@#@个@#@3@#@1t@#@个@#@2@#@3@#@汽割设备@#@套@#@1@#@4@#@配电箱@#@台@#@4@#@5@#@水平尺@#@个@#@2@#@6@#@齿条千斤顶@#@台@#@4@#@7@#@电源线@#@米@#@100@#@8@#@焊把线@#@米@#@100@#@9@#@钢丝绳@#@6×@#@19Φ18@#@米@#@30@#@10@#@台钻@#@台@#@1@#@11@#@水平仪@#@套@#@1@#@12@#@卷扬机@#@台@#@1@#@13@#@活搬手@#@320mm@#@把@#@4@#@14@#@梅花搬手@#@把@#@4@#@5．工程需用材料计划表：

@#@略@#@6．进度计划表：

@#@略@#@四、施工工艺与方法@#@1．油箱制安工艺流程：

@#@@#@制图→计算下料尺寸→材料核对、作下料尺寸表→放样、号料、切料→调直校正→涂第一道防锈漆→按图编号→材料运输到施工现场→现场拼装（焊接）→测定安装基准→安装油箱底座→复验安装尺寸及质量→刷第二道防锈漆（油箱内酸洗）→质量检验→刷防火漆→竣工验收@#@2．发电机组燃油箱制做：

@#@@#@发电机组燃油箱外形尺寸为1m×@#@1.2m×@#@1.8m。

@#@由施工方自行设计出图，设计认可。

@#@油箱采用δ4mm厚钢板在现场焊接，焊缝要求参照建筑设备施工安装通用图集中相关部分。

@#@油箱内要求进行酸洗并作满水实验，外部刷两道防腐漆和一道防水漆。

@#@油箱上应有人孔和梯子。

@#@油箱上所有管路拟采用合金管，禁止使用镀锌管。

@#@@#@3．发电机组吊装搬运就位：

@#@@#@先在施工现场机房外墙中间位置采用30＃工字钢搭设一8m×@#@2m的临时通道，高度略高于机房地面，上下两层呈“井”字排列，上、下层焊接固定，下层工字钢焊接L50×@#@5角钢做斜支撑固定，在上层铺设8根DN100滚杠，长度2m，然后将机组由库房运至机房外，由40t-50t吊车吊运，因无吊装孔，用钢丝绳从设备底部穿过捆牢，绳头用夹具固定。

@#@将机组卸在已铺设好的临时通道上，在设备正前方用5t倒链牵引进行水平移动，并配合使用撬杠将机组移进机房。

@#@整体过程见附图1.2。

@#@@#@4．发电机组安装就位：

@#@@#@先将机组基础打扫、剃凿平整，再在发电机房内铺上槽钢，比基础平台略高。

@#@用水准仪将各减震器安装地点水平标高测出，并作记录，然后用板牙将土建预埋地脚螺栓套扣一遍、将螺栓调直，将机组附带减震器与螺栓相连。

@#@此时应注意将减震器内弹簧限位调整合适，并结合各点标高加垫厚铁板使各减震器水平。

@#@在基础平台两侧各找一固定点用于挂倒链，用倒链将机组水平移动到基础上方，采用两组10t千斤顶将机组顶起，将下方所垫槽钢取出并对机组进行调整，到合适位置放下，用螺栓固定。

@#@@#@5．消音器吊装：

@#@@#@发电机组每台设备自带消音器一件，消音器为圆桶状，长度为1753mm，直径Φ762mm，重约175公斤，先查阅有关图纸并结合现场实际情况，在发电机组上面搭设脚手架平台。

@#@并在机房屋顶凿出土建预埋的预埋铁，焊接两处吊架用以悬挂倒链，采用两个1t的倒链进行吊装。

@#@吊装时将消音器两端同时起吊，当达到图纸要求标高时，将消音器进行水平位移直到满足定位尺寸，调整水平后，将消音器用吊杆固定，在两端根据实际尺寸配管，配管与消音器通过法兰相连。

@#@@#@6．排烟管道安装：

@#@@#@由于整个排烟管道均在机组上方，所以先在整个机房内搭设脚手架。

@#@消音器两端烟道根据实际测量长度及有关技术要求，采用Φ324×@#@6无缝钢管。

@#@排烟主管道由北京兴达波纹管厂定做，管道为Φ529×@#@7钢管。

@#@在每台消音器的配管与主烟道连接处分别做一三通，为防止两台发电机排烟时发生回烟现象，依据现场情况将两个三通口做成一前一后，并在主烟道末端加法兰盘盲板δ8堵头。

@#@消音器配管与主烟道连接采用焊接形式。

@#@对于机房外烟道，先在机房外搭设脚手架比弧型外钢墙略高，排烟管从机房内顺序安装伸至机房外，沿金属墙弧度向上安装。

@#@此时需用10t汽车吊配合，将排烟管整体吊装，排烟道用固定支架与混凝土结构相连。

@#@末端加一锥型风帽。

@#@主烟道安装过程由兴达厂现场指导安装。

@#@@#@7．防腐：

@#@@#@按设计要求并对照91SB1《暖气工程》的要求，清除支架及基础槽钢表面灰尘、污垢、锈斑及焊渣。

@#@支架安装前后各刷一道防锈漆，涂漆要符合建筑钢结构防腐规程和验评标准的要求。

@#@@#@五、质量保证措施：

@#@@#@1．严格按照《方案》内“项目质量计划”、“技术交底”、“图纸”进行施工。

@#@@#@2．严格执行ISO9002质量管理标准，按公司质量体系运行。

@#@@#@3．建立三级质量检查网，落实到人头，对每个施工环节严格把关。

@#@@#@4．实行“三工序”制度，并严格执行。

@#@@#@5．建立质量奖惩制度，并严格执行。

@#@@#@6．施工中遇到问题时及时向技术人员反映，不得擅自决定施工。

@#@@#@7．严格填写施工记录，不符合标准的项目要坚决返工。

@#@@#@六、成品保护措施：

@#@@#@1．发电机组进入机房后，机房应上锁，无关人员不得进入机房。

@#@@#@2．机房内应尽量保持干燥，以免影响机组绝缘。

@#@@#@3．在机房内，尤其是机组上方施行电气焊作业时，要对机组采取防护措施，避免焊渣溅到机组上。

@#@@#@七、安全消防措施@#@1．健全管理网与安全岗位责任制，除施工队设专职安全员1名外，每班组各设一名兼职安全员。

@#@@#@2．实行安全奖惩，不讲情面严格贯彻。

@#@@#@3．严格执行“建筑安装安全规程”的各项规定，不得违章作业。

@#@@#@4．特殊工种要持证上岗。

@#@@#@5．起吊和重物搬运要有专人指挥，任何旁人不得干扰和随意指挥。

@#@@#@6．对起吊机具及钢索要严格检查及校核。

@#@@#@7．重物起吊要依据“方案”和“规章”操做，起吊时不得有人通过和停留，必要时围警戒绳或设专人守护。

@#@@#@8．高空作业要做好防护措施，要系安全带，带安全帽，穿防滑鞋，材料工具不得上下抛接，要有专人传递。

@#@@#@9．班组长、安全员每天要交待安全注意事项并随时检查，消除隐患。

@#@@#@10．电动机具要专人管理且要有操作规程。

@#@@#@11．施工现场要设有专职消防工作负责人，建立消防责任制，落实到人头，层层承包，严格贯彻。

@#@消防工作责任人应随时检查和消除隐患。

@#@@#@12．施工现场应设专门消防器材，由专人负责，不允许挪作它用。

@#@@#@13．电气焊操作人员必须持证上岗，现场用火要持操作证和用火证，动火前，要清除附近易燃物，并配备看火人员和灭火器具。

@#@@#@14．电气焊作业点与氧气瓶等危险品的距离不得小于10m，与易燃易爆品的距离不得小于30m，氧气瓶与乙炔瓶存放的距离不得小于2m，使用时的距离不得小于5m，电气焊作业完毕后要仔细检查现场，消除明火。

@#@@#@15．易燃、易爆和有毒物品应及时入库，专库专营，加设明显标志。

@#@@#@16．有易燃易爆物品的场所严禁明火作业。

@#@@#@17．施工现场不得乱拉电源线，严禁使用电炉做饭及取暖。

@#@@#@18．施工现场的割焊作业要严格执行十不准的规定。

@#@@#@19．施工现场要有消防通道，并保证畅通，不准占用。

@#@发现火情及时报警，以最快速度组织抢救。

@#@@#@20．在现场施工中，对违反消防规定的作业人员要视情节予以处罚，对制止和消灭火灾隐患的人员应给予奖励。

@#@@#@21．现场施工组织设计应由编制人签字，并有安全部门、消防部门、审批人的签字及审批意见。

@#@@#@八、环保与文明施工措施@#@1．施工现场严禁各种烟雾。

@#@@#@2．现场不准明火做饭。

@#@@#@3．各种灯具及信号标志要严格控制，杜绝随意使用。

@#@@#@4．现场垃圾应在规定场所集中存放并及时清运。

@#@垃圾清理应采用容器调运，不得随意抛洒。

@#@@#@5．施工现场应有有效的环境保护自我保证体系和信息网络。

@#@@#@6．施工现场的环保工作要有检查和自检记录。

@#@@#@7．进现场前要对施工人员进行环保教育，并学习机场的有关规定。

@#@@#@8．施工现场不得随地大小便。

@#@@#@9．现场操作地点和周围必须保持清洁整齐，要做到干活脚下清，活完场地净。

@#@@#@10．施工使用的机械设备，要定点停放整齐，设置操作使用标牌，保持机况良好、机容整洁。

@#@@#@11．材料管理要加强计划性，应按进度要求及时组织材料进退场。

@#@@#@12．严格执行材料保管和发料制度，材料库的门窗要采取防盗措施，材料码放要规整有序，室外堆放钢材要分类码放。

@#@@#@@#@九、附图：

@#@@#@10@#@";i:

1;s:

30576:

"房地产开发报建流程及潜规则指南[全]@#@中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

@#@@#@　涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

@#@下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

@#@@#@　　　　　　@#@　　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段@#@　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

@#@有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

@#@这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

@#@目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

@#@@#@　　　　　　@#@　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；@#@建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；@#@规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

@#@@#@　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

@#@这绝对应该是必须的程序。

@#@因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

@#@@#@　　　　　　@#@　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

@#@因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

@#@然后给人家办出商住用地土地使用权证。

@#@这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

@#@然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

@#@@#@　　　　　　@#@　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

@#@要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。

@#@而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。

@#@我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

@#@因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

@#@愤青们不要在这里给我指三道四。

@#@我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

@#@城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

@#@@#@不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

@#@@#@　　新城乡规划法第三十八条：

@#@在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

@#@未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

@#@@#@　 @#@ @#@ @#@以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

@#@@#@　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

@#@@#@　　　　　　@#@　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

@#@@#@　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质@#@　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

@#@非常的社会主义特色。

@#@不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

@#@这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

@#@我再次强调一下：

@#@母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

@#@再次强调：

@#@不属于交易。

@#@因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

@#@这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

@#@@#@　　　　　　@#@　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。

@#@立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

@#@我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。

@#@反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

@#@有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

@#@而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

@#@立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

@#@譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

@#@这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

@#@但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

@#@立不了项根本做不了环评。

@#@不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

@#@反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

@#@反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

@#@编制费用稍微给多点都没关系。

@#@总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

@#@@#@房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。

@#@现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

@#@现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。

@#@嘿嘿。

@#@@#@　　　　　　@#@　　　下一篇开始讲正式的规划报建：

@#@总平面审查阶段。

@#@@#@ @#@ @#@3、总平面审查阶段@#@　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。

@#@这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

@#@@#@　　　　　　@#@　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

@#@譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

@#@看起来这个计算应该是没有什么争议了。

@#@但是且慢。

@#@我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

@#@现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

@#@你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。

@#@现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

@#@这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

@#@@#@　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。

@#@也是看起来很简单。

@#@但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？

@#@从哪里起算啊？

@#@是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？

@#@这个东西根本说不清楚，怎么算都行。

@#@把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

@#@这都是可以钻营的地方。

@#@@#@　　　　　　@#@　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

@#@但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。

@#@怎么办？

@#@设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

@#@这么搞行不行？

@#@反正我个人不知道行不行。

@#@消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

@#@@#@　　　　　　@#@　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。

@#@我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。

@#@我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。

@#@不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。

@#@（在这自夸一个：

@#@本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。

@#@嘿嘿）@#@　　4、管线综合审查、排水许可证@#@　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。

@#@搞得不好的话，实在是害死人啊。

@#@而且，被这个东西害死的公司比比皆是。

@#@各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

@#@@#@　　　　@#@　　说了半天，管线综合是啥？

@#@包括三大项：

@#@小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。

@#@给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；@#@强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；@#@弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。

@#@上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

@#@@#@　　　　@#@　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。

@#@作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

@#@1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

@#@只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

@#@@#@　　　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。

@#@如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

@#@@#@　　　　@#@　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？

@#@如果它设计不好有什么后果呢？

@#@首先，就是给排水会整天出问题。

@#@一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；@#@然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。

@#@再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。

@#@家里的电器得轮着用，千万别一起开。

@#@看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。

@#@这都是管线综合没搞好的标志啊。

@#@你说，这样的小区，能住吗？

@#@@#@　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？

@#@事实上，是不行。

@#@为什么？

@#@因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。

@#@但是接口在哪里呢？

@#@我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。

@#@最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。

@#@这种事情太常见了。

@#@大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。

@#@我反正是被这个东西搞怕了。

@#@这种情况那是想赔钱都搞不定的。

@#@然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。

@#@引到多少电算多少电。

@#@至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

@#@@#@　　　　@#@　　再说到这个排水许可证。

@#@这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。

@#@现在都是要求雨污分流了。

@#@就是雨水和生活污水要分两条管排。

@#@这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。

@#@然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

@#@我就不多说了。

@#@@#@　 @#@ @#@5、单体审查、建筑工程规划许可证@#@　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

@#@@#@　 @#@ @#@ @#@单体设计是啥呢？

@#@就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。

@#@单体方案主要是些啥内容呢？

@#@我个人是这么总结的：

@#@关键就是落实各空间的大小尺寸。

@#@这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。

@#@目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。

@#@大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。

@#@车位不够，基本上都别想通过单体审查。

@#@@#@　　　　　　@#@　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。

@#@但是单体阶段就不一样了，就开始数了。

@#@这个时候什么毛招都会用上。

@#@比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。

@#@但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。

@#@立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。

@#@不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

@#@@#@　　　　　　@#@　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？

@#@因为建地下室是亏本的。

@#@买的人也少。

@#@我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？

@#@事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。

@#@但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。

@#@所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。

@#@规划部门都这么掌握。

@#@你这个车是不能垂直起降的。

@#@这就是客观规律。

@#@@#@　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。

@#@不过这个不代表一般规律。

@#@嘿嘿。

@#@@#@　　　　　　@#@　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

@#@这个过程比较没什么技术含量。

@#@不值得多说。

@#@我就一笔带过了。

@#@@#@　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。

@#@我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

@#@@#@　　@#@　　6、消防和人防专项审查@#@　　这两样东西搞死人。

@#@我直接这么下两个结论：

@#@没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。

@#@没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

@#@我就这么直接一点：

@#@消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。

@#@至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

@#@@#@　　　　　　@#@　　先从消防说起。

@#@消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。

@#@我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。

@#@另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。

@#@另外我们的消费者也没这种意识。

@#@因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。

@#@基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。

@#@在这个方面，审查那也是越来越严。

@#@一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

@#@为什么呢？

@#@因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。

@#@但是，我在这里说句公道话：

@#@涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。

@#@比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。

@#@我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。

@#@起码我不敢。

@#@在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

@#@@#@　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。

@#@我不知道这个东西算啥。

@#@真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。

@#@真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。

@#@当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

@#@@#@　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。

@#@用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。

@#@这部分停车位只有使用权。

@#@关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。

@#@社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。

@#@我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。

@#@国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。

@#@但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

@#@@#@　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

@#@另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。

@#@也不知道能防什么。

@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@7、节能审查、施工图审查@#@　 @#@ @#@ @#@在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

@#@@#@　　　　@#@　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。

@#@我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。

@#@这么说吧：

@#@什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。

@#@搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。

@#@不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。

@#@恩，在这里南北差异非常明显：

@#@北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。

@#@但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

@#@@#@　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。

@#@建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。

@#@北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。

@#@开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。

@#@同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。

@#@这是与北方人的使用习惯及气候一致的：

@#@空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。

@#@（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。

@#@）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。

@#@这个稍微在图上画一下就知道了。

@#@房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

@#@本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。

@#@现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。

@#@当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。

@#@现实就是这么滴残酷。

@#@客观规律就是如此。

@#@@#@　　现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。

@#@在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。

@#@我个人无言以对。

@#@@#@　　　　@#@　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。

@#@现在开始说施工图审查。

@#@施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。

@#@施工图审查单位还必须对审查结果负责。

@#@但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。

@#@在这里讲一个本人曾经亲历的事情。

@#@那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。

@#@那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。

@#@该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。

@#@这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。

@#@首先当然是从源头设计查起。

@#@结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。

@#@于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。

@#@两边就吵了起来。

@#@最后两边都说服不了对方。

@#@要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。

@#@但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

@#@我看谁也不敢说这个话。

@#@最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。

@#@现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。

@#@最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

@#@@#@　　　　@#@　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。

@#@施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

@#@@#@　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可@#@　　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。

@#@我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：

@#@余泥和噪音。

@#@但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

@#@@#@　　　　　　@#@　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。

@#@运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。

@#@但在很多时候，根本不可能这么规范。

@#@尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

@#@@#@　　　　余泥在运输过程中，很容易污染路面。

@#@本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

@#@@#@　　　　　　@#@　　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。

@#@这个是环境保护部门管着的。

@#@现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。

@#@那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。

@#@当然用锤击桩，那肯定是最经济的。

@#@只要没人管，开发商绝对用锤击桩。

@#@因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。

@#@此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。

@#@现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。

@#@那是真管得不错。

@#@无论怎么找关系都难批得下来。

@#@如果居然胆敢不报批就夜间开工？

@#@那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。

@#@但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

@#@@#@　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？

@#@结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。

@#@嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：

@#@有这种手续吗？

@#@我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

@#@@#@　　　　9、质量监督、安全监督@#@　　我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。

@#@但是没法子。

@#@程序是这么一步步走过来的。

@#@施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。

@#@放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。

@#@这得写死我啊。

@#@为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？

@#@不明白自己啊不明白自己。

@#@特牢骚百余字。

@#@谢谢各位。

@#@@#@　　　　@#@　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。

@#@拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。

@#@这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。

@#@在我看来，质量问题都是安全问题。

@#@我就不明白为什么要搞两个站，分着管。

@#@譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？

@#@我反正说不清楚。

@#@总之两个机构都得好好的哄着。

@#@当然在若干细节上这两部门还是有所区别。

@#@比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，";i:

2;s:

2608:

"@#@第一节防滑地砖楼地面施工工艺流程@#@基层处理@#@弹线排砖@#@垫层@#@铺结合层砂浆@#@贴灰饼冲筋@#@镶陶瓷地砖@#@擦缝@#@养护@#@第二节防滑地砖楼地面施工要点及基本要求@#@首先进行基层处理，地面砖施工前应将垫层清理干净，剔掉落地灰等杂物并凿毛，浇水湿润。

@#@@#@在贴灰饼冲筋施工过程中应根据楼层标高控制线引测至房间内，弹设于墙面上，此线弹于结构层+50Cm处，然后根据该标高控制线贴灰饼，灰饼的大小在5~8cm左右，间距1.5M左右，再按灰饼在地面冲筋，对于卫生间内地面冲筋，应向地漏或排水孔方向做放射状标筋，坡度按设计要求。

@#@@#@当找平层冲好筋后基层应洒水湿润，刷一道1：

@#@0.4的素水泥砂浆结合层，用1：

@#@3干硬性水泥砂浆找平层，随刷素浆随找平，根据标筋的标高拍实刮平。

@#@@#@在施工弹线排砖施工工艺流程时，弹线要以房间中心为原点，弹出相互垂直的定位线，并从中间向四周排块试铺，到边缘处有不整砖时应切砖，但应使两边对称，并且不得小于1/2砖。

@#@@#@镶贴地砖时，先在房间內两侧根据排砖的要求把两侧的砖铺好找平，然后以两侧的砖为标准，挂线铺贴中间的地面砖，镶贴前应将地砖放在水中浸泡4H取出晾干再用，镶贴时先将基层洒水湿润，再刷水泥砂浆一道，紧接着铺1：

@#@2干硬性水泥砂浆粘结层，厚10mm，用抹灰木槎板拍实抹平，后撒干水泥粉1-2mm厚，并洒水湿润，再按控制线将地砖拍实铺平。

@#@@#@嵌缝：

@#@地砖之间的缝隙宽控制在2~3mm左右，缝隙宽度以控制线为标准，嵌逢宜用1：

@#@1白水泥砂浆嵌缝密实，一般为嵌凹缝，嵌缝应平直，光滑，深浅一致，十字交叉处务必平整，勾缝后及时用棉纱擦净表面。

@#@@#@（附：

@#@地砖构造做法示意图）@#@第三节防滑地砖楼地面施工质量允许偏差控制表@#@序号@#@项目@#@允许@#@偏差@#@备注@#@1@#@表面平整度@#@1mm@#@拉5m线，不足5m拉通线和量尺检查@#@2@#@缝隔平直@#@2mm@#@3@#@接缝高低差@#@0.5mm@#@量尺和楔形塞尺检查@#@4@#@踢脚线上口平直@#@1mm@#@拉5m线，不足5m拉通线和量尺检查@#@5@#@板块间隙宽度不大于@#@1mm@#@设计有要求按设计执行@#@注：

@#@本装饰翻修工程卫生间地砖基层应先做防水层三遍，并向上卷500mm，经灌水试验合格后才能做地砖，铺砖时按1%向地漏找坡。

@#@@#@";i:

3;s:

7481:

"阀门型号编制方法、阀门编号说明 @#@ @#@ @#@ @#@阀门型号通常应表示阀门类型、驱动方式、连接形式、结构特点、公称压力、密封面材料、阀体材料等要素。

@#@阀门型号的标准化对阀门的设计、选用、经销，提供了方便。

@#@当今阀门的类型和材料种类越来越多，阀门型号的编制也愈来愈复杂。

@#@我国虽然有阀门型号编制的统一标准，但逐渐不能适应阀门工业发展的需要。

@#@目前，阀门制造厂一般采用统一的编号方法；@#@不能采用统一编号方法的，各生产厂可按自己的情况制订出编号方法。

@#@@#@一单元：

@#@阀门类型代号@#@类型@#@安全阀@#@蝶阀@#@隔膜阀@#@止回阀@#@底阀@#@截止阀@#@节流阀@#@排污阀@#@球阀@#@疏水阀@#@柱塞阀@#@旋塞阀@#@减压阀@#@闸阀@#@代号@#@A@#@D@#@G@#@H@#@J@#@L@#@P@#@Q@#@S@#@U@#@X@#@Y@#@Z@#@当阀门还具有其他功能作用或带有其他特异结构时，在阀门类型代号前再加注一个汉语拼音字母，按下表的规定。

@#@@#@第二功能作用名称@#@代号@#@第二功能作用名称@#@代号@#@保温型@#@B@#@排渣型@#@P@#@低温型@#@Da@#@快速型@#@Q@#@防火型@#@F@#@（阀杆密封）波纹管型@#@W@#@缓闭型@#@H@#@—@#@—@#@a低温型指允许使用温度低于-46℃以下的阀门。

@#@@#@二单元：

@#@传动方式@#@传动@#@方式@#@电磁动@#@电磁-液动@#@电-液动@#@蜗轮@#@正齿轮@#@伞齿轮@#@气动@#@液动@#@气-液动@#@电动@#@手柄@#@手轮@#@代号@#@0@#@1@#@2@#@3@#@4@#@5@#@6@#@7@#@8@#@9@#@无代号@#@安全阀、减压阀、疏水阀、手轮直接连接阀杆操作结构形式的阀门，本代号省略，不表示；@#@@#@对于气动或液动机构操作的阀门：

@#@常开式用6K、7K表示；@#@常闭式用6B、7B表示；@#@@#@防爆电动装置的阀门用9B表示。

@#@@#@三单元：

@#@连接型式@#@连接方式@#@内螺纹@#@外螺纹@#@两不同连接@#@法兰@#@焊接@#@对夹@#@卡箍@#@卡套@#@代号@#@1@#@2@#@3@#@4@#@6@#@7@#@8@#@9@#@四单元：

@#@结构型式@#@阀门结构形式用阿拉伯数字表示，按下表规定。

@#@@#@闸阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@阀杆升降式@#@（明杆）@#@楔式闸板@#@弹性闸板@#@0@#@刚性闸板@#@单闸板@#@1@#@双闸板@#@2@#@平行式闸板@#@单闸板@#@3@#@双闸板@#@4@#@阀杆非升降式@#@（暗杆）@#@楔式闸板@#@单闸板@#@5@#@双闸板@#@6@#@平行式闸板@#@单闸板@#@7@#@双闸板@#@8@#@截止阀、节流阀和柱塞阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@阀瓣非平衡式@#@直通流道@#@1@#@阀瓣平衡式@#@直通流道@#@6@#@Z形流道@#@2@#@角式流道@#@7@#@三通流道@#@3@#@—@#@—@#@角式流道@#@4@#@—@#@—@#@直流流道@#@5@#@—@#@—@#@球阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@浮动球@#@直通流道@#@1@#@固定球@#@直通流道@#@7@#@Y形三通流道@#@2@#@四通流道@#@6@#@L形三通流道@#@4@#@T形三通流道@#@8@#@T形三通流道@#@5@#@L形三通流道@#@9@#@—@#@—@#@半球直通@#@0@#@蝶阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@密封型@#@单偏心@#@0@#@非密封型@#@单偏心@#@5@#@中心垂直板@#@1@#@中心垂直板@#@6@#@双偏心@#@2@#@双偏心@#@7@#@三偏心@#@3@#@三偏心@#@8@#@连杆机构@#@4@#@连杆机构@#@9@#@隔膜阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@屋脊流道@#@1@#@直通流道@#@6@#@直流流道@#@5@#@Y形角式流道@#@8@#@旋塞阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@填料密封@#@直通流道@#@3@#@油密封@#@直通流道@#@7@#@T形三通流道@#@4@#@T形三通流道@#@8@#@四通流道@#@5@#@—@#@—@#@止回阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@升降式阀瓣@#@直通流道@#@1@#@旋启式阀瓣@#@单瓣结构@#@4@#@立式结构@#@2@#@多瓣结构@#@5@#@角式流道@#@3@#@双瓣结构@#@6@#@—@#@—@#@—@#@蝶形止回式@#@7@#@安全阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@弹簧载荷弹簧密封结构@#@带散热片全启式@#@0@#@弹簧载荷弹簧不封闭且带扳手结构@#@微启式、双联阀@#@3@#@微启式@#@1@#@微启式@#@7@#@全启式@#@2@#@全启式@#@8@#@带扳手全启式@#@4@#@—@#@—@#@杠杆式@#@单杠杆@#@2@#@带控制机构全启式@#@6@#@双杠杆@#@4@#@脉冲式@#@9@#@减压阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@薄 @#@ @#@膜 @#@ @#@式@#@1@#@波纹管式@#@4@#@弹簧薄膜式@#@2@#@杠杆式@#@5@#@活 @#@ @#@塞 @#@ @#@式@#@3@#@—@#@—@#@蒸汽疏水阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@浮球式@#@1@#@蒸汽压力式或膜盒式@#@6@#@浮桶式@#@3@#@双金属片式@#@7@#@液体或固体膨胀式@#@4@#@脉冲式@#@8@#@钟形浮子式@#@5@#@圆盘热动力式@#@9@#@排污阀结构形式代号@#@结构形式@#@代号@#@结构形式@#@代号@#@液面连接排放@#@截止型直通式@#@1@#@液底间断排放@#@截止型直流式@#@5@#@截止型角式@#@2@#@截止型直通式@#@6@#@—@#@—@#@截止型角式@#@7@#@—@#@—@#@浮动闸板型直通式@#@8@#@五单元：

@#@密封副材料@#@材料@#@锡基轴@#@承合金@#@巴氏合金@#@搪@#@渗氮钢@#@18-8系@#@不锈钢@#@氟塑料@#@玻璃@#@Cr13@#@不锈钢@#@衬胶@#@蒙乃尔@#@合金@#@尼龙@#@塑料@#@渗硼钢@#@衬铅@#@Mo2Ti@#@不锈钢@#@塑料@#@铜合金@#@橡胶@#@硬质@#@合金@#@阀体@#@直接@#@加工@#@代号@#@B@#@C@#@D@#@E@#@F@#@G@#@H@#@J@#@M@#@N@#@P@#@Q@#@R@#@S@#@T@#@X@#@Y@#@W@#@当密封副的密封面材料不同时，以硬度低的材料代号表示。

@#@@#@六单元：

@#@公称压力数值用阿拉伯数字直接表示，它是MPa的10倍@#@七单元：

@#@阀体材料@#@阀体@#@材料@#@钛及@#@钛合金@#@碳钢@#@Cr13系@#@不锈钢@#@铬钼钢@#@可锻铸铁@#@铝合金@#@18-8系@#@不锈钢@#@球墨铸铁@#@Mo2Ti系@#@不锈钢@#@塑料@#@铜及@#@铜合金@#@铬钼钒钢@#@灰铸铁@#@代号@#@A@#@C@#@H@#@I@#@K@#@L@#@P@#@Q@#@R@#@S@#@T@#@V@#@Z@#@灰铸铁底压阀和钢制中压省略此项举例：

@#@Z543H-16C伞齿轮传动法兰连接平板闸阀，公称压力1.6MPa，阀体材料为碳钢阀门的命名@#@阀门的名称按传动方式、连接形式、结构形式、衬里材料和类型命名。

@#@但下面内容在命名中均予省略：

@#@@#@

（1）连接形式中：

@#@“法兰”。

@#@@#@

（2）结构形式中：

@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@a：

@#@闸阀的“明杆”、“弹性”、“刚性”和“单闸板”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@b：

@#@截止阀和节流阀的“直通式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@c：

@#@球阀的“浮动”和“直通式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@d：

@#@蝶阀的“垂直板式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@e：

@#@隔膜阀的“屋脊式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@f：

@#@旋塞阀的“填料”和“直通式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@g：

@#@止回阀的“直通式”和“单瓣式”；@#@@#@ @#@ @#@ @#@ @#@h：

@#@安全阀的“不封闭”。

@#@@#@（3）阀座密封面材料中的材料名称。

@#@@#@";i:

4;s:

28678:

"找房地产资料到中国地产商@#@房地产公司管理制度汇编大全@#@第一章人事管理制度@#@总则@#@为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化，特制定本制度。

@#@@#@人事管理机构及内容@#@一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。

@#@@#@二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。

@#@@#@三、人事管理的主要内容是：

@#@@#@

（一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；@#@@#@

（二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；@#@@#@（三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作；@#@@#@（四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力；@#@@#@（五）统一管理和调整员工的薪金；@#@@#@（六）保存员工的个人档案资料；@#@@#@为员工办理人事方面的手续和证明等。

@#@@#@四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核，综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估，填出《员工培训（考核）报告》，为公司储备和提供人才。

@#@@#@员工招聘@#@一、员工招聘@#@

（一）XX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制。

@#@@#@

（二）聘用的基本条件@#@1、想品德端正，遵纪守法，作风正派。

@#@@#@2、具有高中以上文化程度（其中大专以上者占2/3以上），并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。

@#@@#@3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。

@#@@#@4、身体健康、五官端正、举止文明。

@#@@#@（三）招聘程序@#@1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。

@#@@#@2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历，职称证书和最高文凭（A4纸）复印件。

@#@@#@3、办公室面试、审查、签署意见。

@#@@#@4、部门经理进行面试、审查、签署意见。

@#@@#@5、副总经理、总经理审核，签署意见。

@#@@#@6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。

@#@@#@7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。

@#@@#@二、劳动合同@#@

（一）试用期新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。

@#@@#@

（二）劳动合同期限根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。

@#@合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。

@#@@#@（三）劳动合同解除在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同中的规定办理解除合同手续。

@#@@#@（四）劳动合同期限届满需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。

@#@任何一方不同意延续，合同即行终止。

@#@@#@（五）劳动合同终止依照劳动合同中所规定的条理执行。

@#@@#@（六）劳动争议甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行；@#@调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。

@#@@#@员工的权利及义务@#@一、公司员工@#@

（一）凡是按照本制度办理聘用手续、在公司各部门从业、并领取薪酬的人员，都是XX房地产开发有限公司的员工。

@#@@#@

（二）公司员工有义务做到：

@#@@#@1、热爱祖国、遵守国家和政府的各项政策法规。

@#@@#@2、热爱和关心公司，维护公司的名誉、荣誉和权益。

@#@@#@3、忠于职守，认真履行职责，提高工作效率，讲求经济效益。

@#@@#@4、团结协作，努力上进，服从上级领导，遵守公司的各项规章制度和纪律，以最佳的工作姿态为公司做贡献。

@#@@#@（三）与义务相一致，公司员工享受相应的工资、福利和有关待遇的权利；@#@有享受节假日和休息的权利；@#@由向各级领导反映有关情况和提出合理化建议的权利；@#@由辞职的权利。

@#@@#@一、员工工资@#@

（一）工资形式与发放形式@#@1、公司实行岗位等级工资制，根据员工所在岗位及所担任职务确定工资级别。

@#@@#@2、公司实行下发薪制度，每月5日为发薪日。

@#@@#@3、工资调升条件@#@公司依据员工的能力、技校、贡献等，可上下浮动员工工资。

@#@此外，在正常情况下，每年有适当调升，具体条件如下：

@#@@#@

（1）部门或个人超额完成年度任务、指标或定额的；@#@@#@

（2）在某一项经营、业务中创造出突出经济效益或有重大贡献的；@#@@#@（3）遵守公司规章制度，无违法乱纪行为和严重过失的；@#@@#@

（二）年终奖@#@1、根据公司经营情况、员工实绩发放，原则上一年发放一次。

@#@@#@2、年终奖发放条件：

@#@员工一年内工作努力，遵纪守法，无重大失误。

@#@@#@3、有下列情况之一者，不发或扣发年终奖：

@#@@#@

（1）年内因个人原因辞职或被公司辞退的；@#@@#@

（2）工作有重大失误或给公司造成直接经济损失的；@#@@#@（3）职权范围内或上级安排布置的单项工作任务完成不好的；@#@@#@（4）年终考核不能胜任本职工作的；@#@@#@（5）全年事假、病假累计30天以上的。

@#@@#@（三）员工浮动工资@#@1、公司每月从员工工资应发额中扣除10％～20％作为浮动工资，每半年发放一次。

@#@@#@2、员工离开公司时，须办理完规定的各种手续，然后发给浮动工资。

@#@对于受到除名或开除处分的员工，公司有权取消其浮动工资，作为对公司损失的补偿。

@#@@#@二、员工福利@#@

（一）养老统筹、大病统筹、失业保险@#@

（二）人身意外保险@#@（三）年休假@#@（四）有薪假期@#@（五）伙食补助@#@三、员工培训@#@

（一）培训方式及内容@#@岗前培训：

@#@即员工在正式受聘前需进行公司规章制度、工作程序、本部门经营情况及一般业务知识的培训。

@#@@#@在职培训：

@#@即员工在工作岗位上结合工作和需要进行培训。

@#@@#@离职培训：

@#@即对部分员工进行新技术、新项目的培训，对专业性很强的技术人员进行深化训练。

@#@@#@外出参观学习：

@#@即派往国内、外对先进企业、技术及市场进行考察、学习、实习。

@#@@#@

（二）培训方法@#@1、岗前培训和在职培训：

@#@由办公室牵头，部门经理制定培训计划并组织实施；@#@@#@2、离职培训和外出参观学习：

@#@由办公室牵头，部门经理制定培训计划，报总经理批准，办公室组织实施；@#@@#@3、员工的培训考核由办公室备案，将作为员工考核、奖励、提拔等根据之一。

@#@@#@（三）由公司出资培训（含境内、外实习、进修）的员工，在培训期满后工作未满规定的服务期年限，因给人原因辞职或自行离职的，需按公司规定承担违约责任，赔偿培训费用，具体办法详见《员工调入、调出管理规定》。

@#@@#@四、奖惩@#@

（一）公司将根据国家有关法律、法规以及公司的实际情况，制定员工奖惩条例。

@#@@#@

（二）对于模范遵守公司规章制度，以及有突出贡献或某些方面有突出成绩者，给予奖励。

@#@奖励项目：

@#@嘉奖、加薪、授予荣誉称号。

@#@@#@（三）对于有触犯国家法律、法规，违反公司规章制度，有过失错误者，给予处分。

@#@处分项目有：

@#@批评教育、警告、行政处分直至开除。

@#@对于一年内有三次警告，两次记过的员工，公司可以解除劳动合同。

@#@@#@（四）建立员工的人事档案，及时记录员工在公司的业绩、培训、考核和奖惩情况，加强对员工的动态管理，做为公司选拔人才的依据。

@#@@#@员工的任免、调配和解聘、辞退@#@一、员工聘用、解聘、任免、调配等的审批权限@#@

（一）部门经理以上人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司正、副总经理提出，报懂事会批准，部门经理一下人员的聘用解聘、任免、调配等由公司正、副总经理研究后批准执行。

@#@@#@

（二）员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照董事会规定的编制、名额及程序进行。

@#@@#@二、员工升职@#@

（一）升职条件@#@1、将任职务的职位出现空缺；@#@@#@2、由于公司发展需要增加新的部门或职位；@#@@#@3、其他原因引起的职位空缺等。

@#@@#@

（二）升职者应具备的条件@#@1、具有在公司工作的良好业绩，经济效益明显，工作效率高，计划性强；@#@@#@2、具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力；@#@@#@3、具有做好新职工作的自信心、责任心；@#@@#@4、个人品德好，团结协作精神强；@#@@#@5、身体健康。

@#@@#@（三）升职审批权限及程序@#@1、根据业务需要和职位空缺，升职人员需填写《人事任免申请表》；@#@@#@2、升任部门副经理、业务主管的由公司正、副总经理研究批准；@#@@#@3、升任部门经理的由总经理审核，报董事会批准。

@#@@#@三、员工免职或降职@#@具有下列情况之一者，可以办理免职或降职@#@1、调任新职务的。

@#@@#@2、不能胜任所担任职务的。

@#@@#@3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律，已经不适合继续担任该职务的。

@#@@#@4、公司裁减项目、部门、职务的。

@#@@#@5、其他原因等。

@#@@#@四、员工的调配@#@

（一）调配权限：

@#@部门经理具有在所辖范围内调配员工的权利，总经理具有在全公司范围内调配员工的权利。

@#@@#@

（二）调配程序：

@#@由需调配部门经理填写“人员变动申请表”，经批准后报办公室备案，业务主管以上员工须报总经理批准。

@#@@#@五、员工的解聘@#@

（一）有下列情况之一者，公司可以解聘员工：

@#@@#@1、双方一致同意的；@#@@#@2、员工不能胜任@#@3、员工自行提出变动工种或调整工作，经研究无法另行安排的;@#@@#@4、员工患病1个月以上不能复工或经治疗不能从事正常工作的；@#@@#@5、公司因生产、经营、技术条件发生变化，无法安排富余人员或需要裁减员工的；@#@@#@6、其他原因。

@#@@#@

（二）因以上原因被解聘的员工，可享受如下补偿：

@#@@#@1、工作满6个月的，发给半个月工资@#@2、工作满7个月不足一年的，发给一个月工资；@#@@#@3、工作满1年不足2年的，发给一个半月工资；@#@@#@4、工作满2年以上的，发给二个月工资。

@#@@#@六、员工的辞职@#@有下列情况之一者，员工可以申请辞职@#@1、认为专业不对口，不能发挥技术专长的；@#@@#@2、认为劳动条件恶劣，危害员工安全与健康的；@#@@#@3、认为条件和福利差（因工作不能胜任被降职、降级者除外）；@#@@#@4、认为公司侵犯了员工的合法权益的；@#@@#@5、员工脱产学习或到境外定居的。

@#@@#@七、员工的辞退@#@有下列情况之一者，公司有权将其员工辞退@#@1、违反公司保密纪律和工作纪律，影响正常工作秩序的；@#@@#@2、由于员工未履行职责或有失职、过失行为，给公司造成经济损失或严重后果的；@#@@#@3、工作态度恶劣，损害公司利益和形象的；@#@@#@4、有贪污、盗窃、欺诈、赌博、腐化、营私舞弊等违法行为和劣迹的；@#@@#@5、无理取闹、打架斗殴，严重影响社会秩序或犯有严重错误，受到记过以上处分的。

@#@@#@八、员工的除名@#@1、员工违法犯罪，视为自动解聘，公司立即将其除名或送国家司法部门处理。

@#@@#@2、员工自行离职（一年内旷工10天以上或无故旷工3天以上），公司予以除名处理，一切后果有自行离职者自负。

@#@@#@九、办理辞职或辞退手续的程序@#@

（一）凡要求辞职者，本人须在离开工作岗位前30天以书面形式向所在部门提出申请报告，并填写《员工离职审批表》交所在部门。

@#@经部门经理批准后，送办公室审核，报副总经理、总经理批准。

@#@@#@

（二）凡被公司辞退的员工，接到公司通知后，由辞退部门经理填写《员工辞退审批表》，送办公室审核，被辞退者按通知时间办理离职手续。

@#@@#@（三）反辞职或辞退的员工，均须按照“员工调出交接手续清单”中的要求，向公司结清费用、债务、交清物品以及所负责部门的帐目、文件等。

@#@@#@（四）凡未按规定提前30天申请辞职者，公司扣除该员工一个月工资。

@#@@#@（五）凡辞职、辞退的员工所欠公司的物品、债务、费用、罚款及帐目、文件等，如不按时按规定清还，公司有权从该员工工资、奖金或浮动工资中扣除，情节严重的公司有权追究法律责任。

@#@@#@第二章行政管理制度@#@总则@#@为保证XX房地产开发有限公司正常的工作秩序和各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。

@#@@#@工作制度@#@一、工作时间@#@

（一）公司上班时间为周一至周五的8:

@#@30—17:

@#@30,每天中午12:

@#@00—13:

@#@00为午餐和休息时间。

@#@@#@

（二）凡属国家规定的节假日和公休日，均按有关规定执行。

@#@@#@（三）午休时间办公室须安排人员值班。

@#@@#@二、考勤制度@#@

（一）各部门要指定专人负责考勤，并将名单交办公室备案。

@#@@#@

（二）考勤员负责逐日如实记录本部门员工的出、缺勤、月底将考勤表（各种假条附后）交部门经理审核签字后于每月2日前报办公室，员工工资将按实际出勤天数发放。

@#@@#@（三）考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、核对。

@#@@#@（四）员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。

@#@@#@（五）员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。

@#@如有违反，即作违纪处理。

@#@@#@三、请销假制度@#@

（一）员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。

@#@具体要求按《关于员工各种假期的管理规定》执行。

@#@@#@

（二）员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。

@#@@#@四、着装、礼仪、礼节规定@#@

（一）员工在工作时不得着运动装、牛仔装、紧身裤等休闲服装（工作服除外），做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。

@#@@#@

（二）员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。

@#@@#@（三）员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，吵闹或使用粗鲁语言。

@#@@#@五、环境卫生、安全保卫制度@#@

（一）各部门应负责各自办公室的清洁卫生。

@#@所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。

@#@@#@

（二）各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。

@#@同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。

@#@@#@六、各种办公设备的使用制度@#@

（一）电脑、复印机、传真机、长途电话、车辆均由办公室指定专人负责保管、维护。

@#@@#@

（二）因工作需要使用电脑、传真机、复印机、长途电话的，必须征得部门经理同意后，由办公室对其使用情况进行登记，并安排专人管理。

@#@@#@（三）车辆由办公室统一管理调度。

@#@各部门经理因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，部门经理外出可乘坐出租车。

@#@员工有急事因公外出用车，要填写“用车申请单”，经部门经理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过3公里以上或者1公里以内没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。

@#@@#@（四）任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经办公室主任同意，并填写使用单，费用自理。

@#@@#@七、严守公司业务机密制度@#@各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、领个资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。

@#@各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。

@#@如有违者，公司有权追究责任。

@#@@#@找房地产资料,到中国地产商@#@公司财产、办公用品管理@#@一、公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登记制度。

@#@@#@二、各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。

@#@对情节严重的应及时做出处理。

@#@如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。

@#@@#@三、各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写《物品购买申请》，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序和管理权限报有关领导审批。

@#@@#@四、各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。

@#@@#@五、各类物品采购后由办公室负责总务人员验收、登记、入库。

@#@@#@六、员工领用物品均需填写“物品领用单”。

@#@单价在100元以上物品，员工在离开公司时应予以收回。

@#@属非正常损失或遗失的，应有但是人酌情赔偿，赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。

@#@办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。

@#@办公室由责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。

@#@@#@七、物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。

@#@@#@八、所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、和车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。

@#@@#@公章、介绍信使用管理@#@一、公司公章、介绍信由办公室主任负责保管，部门印章由部门经理负责保管。

@#@@#@二、公司及印章的刻制、启用、停用及销毁应报董事会批准。

@#@部门经理的印制、启用、停用及销毁应报总经理批准。

@#@@#@三、印章使用要求@#@

（一）凡属经济合同文本需盖公司级公章和经济合同专用章的应事先经过董事会或其授权人员批准。

@#@@#@

（二）凡属对外公文需盖公司级公章的，应事先征得总经理批准。

@#@@#@（三）凡需携公章外出办事，应事先征得总经理签字批准，用后立即退回办公室。

@#@@#@（四）凡属一般例行公事、联系业务等需加该公司级公章的，需经办公室主任批准。

@#@@#@（五）凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。

@#@@#@（六）部门及公章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。

@#@@#@（七）各类公章的使用均应建立登记制度。

@#@@#@四、介绍信使用要求@#@

（一）介绍信均由办公室统一保管出具，开具介绍信须经办公室主任批准。

@#@@#@

（二）因公出差需带加盖公司公章的空白介绍信，要有总经理签字批准。

@#@如有剩余介绍信应交回办公室注销。

@#@@#@五、办公室有权不定期检查各部门公章、介绍信的使用情况。

@#@@#@第三章财务管理制度@#@总则@#@一、为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统一管理各项资金，正确、及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程级公司董事会有关决议，制定本制度。

@#@@#@二、财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。

@#@@#@三、财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证股东权益不受侵犯。

@#@其基本任务时，做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。

@#@@#@四、公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行国家有关企业财务法规得情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。

@#@@#@五、逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。

@#@@#@六、财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。

@#@@#@财务会计机构、人员和制度@#@一、财务机构及人员设置@#@

（一）依照健全、有效的原则设置财务会计机构，配备财务会计人员，依法办理财务会计工作。

@#@@#@

（二）财务人员因故离辞职时，须办理交接手续，不得中断财务会计工作。

@#@一般财务人员变动应时先征得公司领导批准，并办理财务人员登记手续。

@#@@#@（三）公司根据实际需要，设置财务部级财务部经理，主持本公司的财务会计工作。

@#@财务部经理由董事长提名，董事会任免。

@#@财务部成员按业务活动的需要划分岗位摄制。

@#@@#@二、财务会计制度@#@

（一）人员考核：

@#@@#@1、公司财务部对财会人员每年考核一次。

@#@对其业务水平、工作业绩等方面进行考核。

@#@财会人员要进行总结和自评。

@#@@#@2、公司财务部应建立财会人员考核档案，作为晋级及奖惩的依据。

@#@@#@

（二）财务部制度的建立：

@#@@#@1、财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程级和公司具体情况，指定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、流动资产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、内部控制、稽核制度以及印签、支票、发票、会计档案等管理制度。

@#@@#@2、公司的财务制度应报公司董事会批准。

@#@@#@（三）财务工作要求：

@#@@#@1、公司财务部按财政部规定的格式、内容和时限，定期向主管财税机关报送财务会计帐表、年度报表应附有中国注册会计师的审计报告。

@#@@#@2、公司财务部应于每月七日前向公司领导报送财务报表。

@#@@#@3、公司应于每月二十五日向公司董事会报送月度“收支计划表”，“资金支付预算表”，待公司董事长批准后按批准额执行。

@#@@#@4、公司财务部应按国家的财务会计制度设置帐户；@#@应定期核对帐户，定期财产清查，保证帐实相符；@#@应规范本公司的会计核算和财务行为保证各种报表数据的正确性、真实性、完整性和及时性。

@#@@#@资金管理及成本、费用管理@#@一、资金管理@#@

（一）公司用款按用款计划拨付。

@#@经公司董事会同意使用所收的售楼款，帐务处理上仍计作拨付。

@#@售楼款未经公司领导批准部的退款。

@#@@#@

（二）非计划用款要专门向公司领导请示报告。

@#@@#@（三）公司接到董事长签字之调配资金通知，应立即照办，不得延误。

@#@@#@（四）公司将非公司业务之用的资金调出公司系统，应由董事会研究决定董事长书面批准。

@#@如系口头通知，需补办书面批准手续。

@#@非经董事长批准将资金调出系统，有关人员以严重过失论处。

@#@@#@（五）各币种之间的兑换一律经公司领导批准。

@#@不得私自进行外汇买卖业务。

@#@@#@（六）公司要积极筹措、运用和管理好各类资金，保证工程项目的需要。

@#@@#@二、成本、费用管理@#@

（一）公司的工程项目款项的支付一律实行申请、审批手续，公司财务部对经董事长批准支付的款项及总经理签字的预算内的申请付款款项，办理付款手续，对未经申报及申报后未经批准的款项，即不符合财务手续的款项，财务部有权拒付。

@#@@#@

（二）严格进行工程成本和管理费用的管理和控制。

@#@从材料设备采购、日常开支到工程预算，应进行全过程管理和控制，努力降低工程造价。

@#@不得超标准支付工程款项。

@#@@#@（三）财务部在工程付款记账方面按部童工或单位、按不同承包单位，分别设置预付款和应付帐款明细账。

@#@预付帐款用于归集我公司对各供货商及承包单位的预付购货款和预付工程款的详细记录，应付帐款反映我公司对供货单位及承包单位所欠债务的详细记录。

@#@在合同最后一次付款时经管部必须和财务部对帐，经财务部确认实际付款情况后，方可付款。

@#@@#@（四）公司的管理费用，包括：

@#@办公费、业务费、工资、房租等，采取在经董事会批准的预算内，按实报销的形式，由总经理批准、财务部负责执行，公司财务部控制使用，不得随意突破限额。

@#@凡属国家规定应于支付的费用如：

@#@税务、财政、会计常年咨询费按实列支、会议等在发生实单独申报预算交董事会批准。

@#@@#@（五）购入的低值易耗品，一次性摊入费用后，应有办公室相应建立实物台帐。

@#@@#@（六）重视固定资产的管理，所有固定资产由办公室登记造册，专人管理和使用，每年清核一次。

@#@督促员工做好日常维修保养工作，节约修理费用，防止毁损和盘亏。

@#@@#@（七）对外签订材料、设备、工程承包、劳务等方面合同应严格按照公司经济管理工作实施办法执行。

@#@@#@第四章成本管理制度@#@一、了加强公司的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据《公司财务管理制度》的有关规定制定本办法。

@#@@#@二、成本管理的基本任务是：

@#@通过预测、计划、核算和分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。

@#@@#@三、公司在成本管理中心必须遵守国家有关财经法规，遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从和严格执行董事会的各项指令。

@#@@#@四、公司的总经理对公司的成本管理负全面责任，经管部、开发部、工程部、材料设备部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步步推行目标成本管理。

@#@@#@成本管理责任制@#@一、管理责任建立的原则@#@

（一）公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则";i:

5;s:

25670:

"房地产公司组织架构及岗位职责@#@一、组织架构@#@总经经理@#@营销管理中心@#@产品研发中心@#@工程管理中心@#@拓展中心@#@开发部@#@审算部@#@维修部@#@采购部@#@设计部@#@研发部@#@销售部@#@拓展部@#@拆迁部@#@工程部@#@市场部@#@二、组织关系@#@董事会@#@@#@总经理@#@开发部副总@#@总工@#@工程部副总@#@拓展部副总@#@市场部经理@#@销售部经理@#@开发部经理@#@研发部经理@#@设计部经理@#@工程部经理@#@维修部经理@#@采购部经理@#@审算部经理@#@拆迁部经理@#@拓展部经理@#@一、机构设置@#@最高权利机构：

@#@@#@【董事会】金汇（集团）董事会为铭星地产的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。

@#@@#@公司部门设置：

@#@总经办、营销管理中心、产品研发中心、工程管理中心、拓展中心@#@营销管理中心下设：

@#@市场部、销售部、开发部。

@#@@#@产品研发中心下设：

@#@研发部、设计部@#@工程管理中心下设：

@#@工程部、维修部、采购部、审算部@#@拓展中心下设：

@#@拆迁部、拓展部@#@注：

@#@物管部对外作为独立的物管公司，实行独立核算，下设物管部、商管部、工程部、财务部，其中物管部目前下分设云阳、富阳、小河三个项目处。

@#@@#@二、部门职责@#@

（一）总经办@#@1.组织公司经营项目的现状及前景调研，撰写调研报告供总经理决策参考。

@#@@#@2.组织审议、审订公司中、长期发展规划，经总经理审核、董事会审批后负责部署实施。

@#@@#@3.组织审议、审订公司年、季、月度经营计划，经总经理审批后负责部署实施。

@#@@#@4.监督、协调各职能部门对公司经营计划的执行。

@#@@#@5.对各部门经营计划完成情况进行考核，并报总经理审批。

@#@@#@6.汇集营销、拆迁、工程、招商、财务、人事等公司内部信息，并组织进行综合分析，提取重要信息供各级管理人员参考。

@#@@#@7.根据公司业务发展需要以及公司目前状况，进行人力资源管理，以适应公司发展需要。

@#@@#@

（二）营销管理中心@#@1.内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作@#@2.协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批：

@#@用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。

@#@@#@3.协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。

@#@@#@4.协调管理工程技术部完成设计规划@#@5.负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。

@#@@#@6.负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求@#@7.负责协调管理工程现场的销售工作@#@8.负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。

@#@@#@*市场部@#@1.负责公司市场研究工作。

@#@@#@2.及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。

@#@并确保信息的有效性。

@#@@#@3.组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。

@#@@#@4.负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。

@#@@#@5.负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张。

@#@@#@6.组织项目营销推广的执行工作。

@#@@#@7.确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案。

@#@@#@8.项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。

@#@@#@9.负责确定项目营销方案的制定与配合实施。

@#@@#@10.监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议。

@#@@#@11.配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案。

@#@@#@12.配合项目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。

@#@@#@13.负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。

@#@@#@14.负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。

@#@@#@*销售部@#@1.负责办理开发项目的商品房预售许可证。

@#@@#@2.负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。

@#@@#@3.负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；@#@根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。

@#@@#@4.负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核。

@#@@#@5.负责组织客户接待、合同签订等销售活动。

@#@并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作。

@#@@#@6.负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。

@#@@#@7.根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。

@#@并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。

@#@@#@8.办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。

@#@@#@9.参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。

@#@@#@*开发部@#@*项目开发事务@#@1.及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。

@#@@#@2.有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。

@#@@#@3.组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。

@#@@#@4.根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。

@#@@#@5.对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。

@#@@#@6.负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。

@#@@#@7.协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。

@#@@#@8.参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。

@#@@#@9.负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。

@#@@#@*项目报建事务@#@1.负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。

@#@@#@2.负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。

@#@@#@3.申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。

@#@@#@4.办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。

@#@@#@5.与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。

@#@@#@6.负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。

@#@@#@7.组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。

@#@@#@8.申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。

@#@@#@9.与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。

@#@@#@10.配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。

@#@@#@11.处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。

@#@@#@（三）产品研发中心@#@*研发部@#@1.负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。

@#@@#@2.负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。

@#@@#@3.负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。

@#@@#@4.负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。

@#@@#@5.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。

@#@@#@6.负责组织编制《项目建设施工组织总设计》，审批各工程项目施工组织设计方案。

@#@@#@7.协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。

@#@@#@8.负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。

@#@@#@9.参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。

@#@@#@10.负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。

@#@@#@11.收编并保管工程项目的全部技术档案。

@#@@#@*设计部@#@1.负责开发项目的工程设计工作。

@#@@#@2.负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。

@#@@#@3.负责配合项目规划方案招标和评选工作。

@#@@#@4.负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。

@#@@#@5.在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。

@#@@#@6.@#@7.@#@（三）工程管理中心@#@1.负责可行性研究中的工程管理和技术管理工作，配合市场营销部完成可行性研究。

@#@@#@2.负责公司的开发项目中的工程技术支持。

@#@@#@3.负责选择、管理工程技术人员进入项目部，并提供专业标准和支持。

@#@@#@4.负责组织对项目部的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究。

@#@@#@5.组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续@#@部门人员设置：

@#@@#@【总经办】设总经理、营销副总经理、工程副总经理、拓展副总经理、总工@#@铭星地产职位说明书：

@#@@#@★总经理@#@职位名称@#@总经理@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@董事会@#@直接下级@#@工程中心副总经理、营销中心副总经理、拓展中心副总经理、总工@#@平行关系@#@ @#@@#@职位数量@#@1@#@职位目的@#@统率公司全体员工，按照董事会决策的公司发展战略开展具体的经营工作，并为董事会决策提供建议@#@工作职责@#@u公司战略/经营规划@#@•主持拟定公司经营战略，并提交董事会审议@#@•根据董事会战略决议，主持拟定公司未来几年的业务目标、业务计划、预算计划，并提交董事会审议@#@•领导经营团队拟定公司年度预算大纲，并提交董事会审批@#@•根据年度预算大纲，领导公司经营团队，拟定年度经营计划/预算，并提交董事会审议@#@•根据董事会审定的年度经营目标，开展经营工作，并对经营结果最终负责@#@•指导下属控股、参股子公司根据公司的业务规划制定各自的业务计划@#@u组织管理@#@•根据董事会决议，主持拟定公司组织结构、职能设置，并提交董事会审议，通过后领导组织实施工作@#@•主持制定并初审公司各项管理制度，并提交董事会审议，通过后领导制度执行工作@#@u业务管理@#@•领导经营团队制定公司季度、月度工作计划/预算，并终审部门预算和月度业务计划，按照计划主持协调公司资源的配置，安排各部门工作@#@•指导拟定公司的项目投资计划，领导经营团队初审公司的项目计划、项目预算，提交董事会通过后，领导经营团队开展工作，并主持协调公司资源的配置@#@u业务管理@#@•领导营销副总经理，完成项目的前期开发、产品定位工作，并负责最终签约工作@#@•领导公司经营团队审定开发项目的产品定位、营销计划、工程计划、重大招标、采购工作@#@•领导经营管理部门，完成公司的整体资本运营工作，主持制定公司兼并、重组、资产转移的计划，并提交董事会终审@#@•在董事会授权范围内代表公司签定合同或协议，对外付款，决定公司产品或服务的销售价格等商业交易行为@#@•负责直接指导并监督营销管理中心、工程管理中心、总经理办公室的工作@#@u人力资源管理@#@•领导公司人力资源部经理拟定公司人力资源规划，提交董事会审批后，监督规划执行@#@•领导公司人力资源部经理拟定公司人力资源政策（薪资、考评体系、福利政策、招聘、解聘、人员规划），根据董事会权限规定，提交董事会审批，并监督政策执行@#@•领导企管部人力资源主管制订和修改经营团队职位说明书，报请董事会批准后实施，终审部门经理、项目经理与下属各单位经理的职务说明书@#@•提请董事会聘任或解聘公司高级管理人员（副总或总监），聘任或解聘董事会聘任或解聘以外的人员@#@•领导经营团队根据公司的计划/预算指标，确定管理人员、部门与下属各单位的业绩考评指标@#@•领导经营团队终审公司员工的激励提升方案@#@•终审副总、部门经理与下属各单位主管的业绩考评（关键业绩指标和能力指标）和奖惩决定@#@★总经理（续表）@#@职位名称@#@总经理@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@董事会@#@直接下级@#@工程中心副总经理、营销中心副总经理、拓展中心副总经理、总工@#@平行关系@#@ @#@@#@职位数量@#@1@#@任职资格@#@u任职说明@#@•由董事会的专业委员会提名候选人，由董事会负责任命@#@u教育背景@#@•大学本科以上学历或相关学历/技能@#@u工作经验@#@•具有三年以上大中型房地产企业高级管理经验（副总以上职位）或具有五年以上房地产相关行业的大中型企业高级管理经验（副总以上职位）@#@•必要的技能和素质@#@•杰出的战略眼光及商业判断力，能够洞察房地产行业发展趋势@#@•高尚的道德品质@#@•领导公司成为一流公司的强烈的进取心和责任心@#@•出色的领导实施能力，使公司快速进入正常的商业运作@#@•出色的沟通能力，协调管理团队团结奋斗@#@•领导和协调重大交易谈判与资本运作的能力@#@•出色的管理人员培训能力，使下属不断成长@#@铭星地产职位说明书：

@#@@#@★总工@#@职位名称@#@总工@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@董事会@#@直接下级@#@产品研发部经理、设计部经理@#@平行关系@#@ @#@@#@职位数量@#@1@#@职位目的@#@作为公司工程技术事务的直接领导者,在总经理的直接领导下，参与公司经营管理层重大事务决策；@#@主持公司技术研发、项目规划及施工阶段设计与技术支持；@#@@#@工作职责@#@u公司战略/经营规划@#@•协助总经理拟定公司经营战略，并提交董事会审议@#@•根据年度预算大纲，协助总经理拟定年度经营计划/预算，并主持年度技术研发设计工作和技术支持计划的拟定工作@#@•根据董事会审定的年度经营目标，开展技术研发与技术支持工作，并对最终的执行结果负责@#@u组织管理@#@•主持拟定公司研发部及设计部的组织管理体系与运营流程和的制度，经董事会审核批准后执行@#@u业务管理@#@﹡设计事务：

@#@@#@•配合策划部完成项目总体定位策划;@#@@#@•依据项目规划设计建议书组织总规、单体、立面、环境景观方案的设计，经营销部确认后报政府相关部门批准确定;@#@@#@•主持完成并审查评审项目的概念规划、总平面规划、环境景观设计、单体设计;@#@@#@•组织设计部进行施工图设计，对施工图纸进行送审,取得审查批准书;@#@@#@•控制项目工程技术的经济性、力争施工图设计最合理、最优化;@#@@#@•根据具体情况与设计方协调设计变更;@#@@#@•协调处理各设计功能在项目实施的可行性,贯彻项目定位意图；@#@@#@•考察确定与项目相关的设计单位及日常协调工作；@#@@#@•配合工程部共同组织相关部门对质量事故进行处理；@#@@#@•组织工程部对项目施工抢险及重大技术方案确定处理意见并监督实施；@#@@#@﹡施工技术事务：

@#@@#@•配合工程部处理施工过程中出现的各种技术问题；@#@@#@•确保设计深度，以利工程部具体组织实施；@#@@#@﹡项目工程成本控制：

@#@@#@•依据项目成本预算、利润预算，合理选择设计方案和施工方案，并编制项目工程成本控制预算；@#@@#@•依据项目工程成本控制预算，选择确定各种建筑材料或结构形式；@#@@#@•对项目施工过程中因技术更改发生的工程签证和隐蔽签证，临时签证进行确认；@#@@#@•负责项目的工程预算的复审和结算的复审工作，以及相应的工程资料的复审管理工作。

@#@@#@﹡组织编制并完善公司各阶段、各部门工作目标计划；@#@@#@u人事管理@#@•参与制定公司主管人员的重要业绩考评指标@#@•主持拟定研发中心主管人员的岗位配置、职位说明书及业绩考评指标@#@•向总经理办公会提请产品研发中心主管人员任免建议，并参与决策@#@•负责对研发部及设计部主管人员实施绩效考评（关键业绩指标和其他能力指标），并提出奖惩建议@#@u财务@#@•遵照公司权限规定，行使费用与合同审批权@#@★总工（续表）@#@职位名称@#@总工@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@董事会@#@直接下级@#@产品研发部经理、设计部经理@#@平行关系@#@营销中心副总、工程中心副总、拓展中心副总 @#@@#@职位数量@#@1@#@任职资格@#@u任职说明@#@•由总经理提名候选人，由董事会任命@#@u教育背景@#@•具有大学本科以上学历，或相关学历/技能@#@u工作经验@#@•具有五年以上工程设计/施工管理经验（部门经理以上职位）或三年以上大中型房地产企业技术管理经验（部门经理以上职位）@#@u必要的技能和素质@#@•公正、沉稳的道德品质，对技术研发工作强烈的进取心和责任心@#@•出色的技术能力，能够完整的项目实施中会遇到的各种技术问题@#@•较强的客户责任心，能够提供针对客户需求的技术解决方案@#@•较强的领导实施能力，使技术工作快速、高效的实施@#@•较强的协调/沟通能力，完成与政府部门的沟通，协调内外部技术单位共同工作@#@•出色的计划/预算管理能力，能够协调资源，控制技术研发管理与技术管理工作@#@•较强的人事管理能力，能够挖掘技术人才、培养技术人才、使用技术人才@#@•必要的土地规划、建筑设计、工程建造知识@#@铭星地产职位说明书：

@#@@#@★营销中心副总@#@职位名称@#@营销管理中心副总@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@总经理@#@直接下级@#@开发部经理、市场部经理、销售部经理@#@平行关系@#@工程中心副总、总工、拓展中心副总@#@职位数量@#@1@#@职位目的@#@作为公司营销事务的直接领导者，在总经理的直接领导下，参与公司经营管理层重大事务决策；@#@主持公司土地开发、项目前期策划、设计、广告宣传、销售管理和客户管理工作@#@工作职责@#@u公司战略/经营规划@#@•协助总经理拟定公司经营战略，并提交董事会审议@#@•协助总经理拟定公司年度预算大纲，并提交董事会审批@#@•根据年度预算大纲，协助总经理拟定年度经营计划/预算，主持年度市场工作计划的拟定工作，并主持年度营销中心计划的拟定工作@#@•根据董事会审定的年度经营目标，开展市场营销工作，并对最终的执行结果负责@#@u组织管理@#@•主持拟定公司营销管理中心的组织管理体系与运营流程和相关的制度，经董事会审核批准后执行@#@u业务管理@#@•主持制定房地产市场研究计划，并监督实施@#@•领导市场部及销售部制定公司的品牌推广计划，经总经理办公会审定后，监督实施@#@•配合总经理审定公司多项目滚动开发的月度、季度计划/预算，主持拟定公司多项目开发的市场计划/预算@#@•主持公司前期的土地开发工作，参与初审项目可行性报告，参与项目土地开发立项审批，参与土地开发合同签署审批工作@#@•主持项目的前期市场策划工作，主持市场策划方案（客户定位策略、产品策略、定价策略、广告促销策略）的制定，并参与方案的审批@#@•协调前期开发过程中市场营销部门与其它部门的衔接工作@#@•参与和外部策划公司与销售代理公司的合同谈判工作@#@•参与项目的计划/预算评审工作@#@•督导客户服务与管理工作@#@•领导营销管理中心积累工作经验，提高专业水平@#@•参与总经理办公会，并参与公司业务决策@#@•负责主持开发项目的工程设计工作@#@•负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托@#@•负责组织规划方案招标和评选工作@#@•负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部组织施工图设计@#@u人事管理：

@#@@#@•参与制定公司主管人员的重要业绩考评指标@#@•主持拟定营销管理中心员工的岗位配置、职位说明书及业绩考评指标@#@•向总经理办公会提请营销管理中心主管人员任免建议，并参与决策@#@•负责对营销主管人员实施绩效考评（关键业绩指标和其他能力指标），并提出奖惩建议@#@u财务@#@•遵照公司的权限规定，行使费用与合同审批权@#@★营销中心副总（续表）@#@职位名称@#@营销管理中心副总@#@所属部门@#@ @#@@#@直接上级@#@总经理@#@直接下级@#@开发部经理、市场部经理、销售部经理@#@平行关系@#@工程中心副总、拓展中心副总@#@职位数量@#@1@#@任职资格@#@u任职说明@#@•由总经理提名候选人，由董事会任命@#@u教育背景@#@•具有大学本科以上学历，或相关学历/技能@#@u工作经验@#@•具有五个以上大中型房地产项目营销管理经验（营销经理以上职位）或三年以上大中型房地产企业营销管理经验（部门经理以上职位）@#@u必要的技能和素质@#@•精确的市场判断力，能够洞悉房地产行业发展趋势与单个房地产项目的市场潜力@#@•公正、果敢的道德品质，策划客户满意项目的强烈的进取心和责任心@#@•出色的领导实施能力，使项目营销工作快速、高效的实施@#@•出色的创新能力，能够创新的解决项目策划中遇到的和即将遇到的问题@#@•出色的协调/沟通能力，协调部门共同工作@#@•出色的计划/预算管理能力，能够协调资源，控制项目营销与客户管理工作@#@•高超的人事管理能力，能够挖掘人才、培养人才、使用人才@#@•必要的广告策划、建筑设计、工程建造和房地产相关法律知识@#@铭星地产职位说明书：

@#@@#@★工程管理中心副总@#@职位名称@#@工程管理中心副总@#@所属部门@#@直接上级@#@总经理@#@直接下级@#@工程部经理、审算部经理、采购部经理、维修部经理@#@平行关系@#@拓展中心副总、营销中心副总、总工@#@职位数量@#@1@#@职位目的@#@实现公司技术管理和设计管理专业水平的提高，有效控制工程中质量、进度与成本、主持公司概预算管理工作以及主持项目材料采购及维修等事务。

@#@@#@工作职责@#@u公司战略/经营规划@#@•协助总经理拟定公司经营战略，并提交董事会审议@#@•根据董事会审定的年度经营目标，开展工程项目施工组织及管理工作，并对最终的执行结果负责@#@u组织管理@#@•主持拟定公司工程管理中心的组织管理体系与运营流程和的制度，经董事会审核批准后执行@#@u业务管理@#@§@#@负责组织公司工程概算、预算、结算工作，负责组织审核公司开发项目的工程结算@#@§@#@组织公司开发项目的工程招投标工作，并负责标底编制、审核工作，办理工程招投标手续@#@§@#@负责工程主要材料价格的确认及成本控制工作@#@§@#@负责协调大宗工程材料和设备的采购，对材料、设备供应单位进行比选，建立合格材料、设备供应单位名录@#@§@#@负责公司已建项目零星维修工程@#@u人事管理@#@§@#@主持拟定工程管理中心员工的岗位配置、职位说明书及业绩考评指标、薪资指标，提交总经理办公会审批@#@§@#@向总经理办公会提请工程管理中心员工的任免建议@#@§@#@负责对工程管理中心员工实施绩效考评（关键业绩指标和其他能力指标），并提出奖惩建议@#@u财务@#@u遵照公司权限规定行使费用与合";i:

6;s:

27612:

"房地产常用指标@#@1、房产价格 @#@房产价格按取得所有权（使用权）的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。

@#@

（1）房屋销售价格 @#@房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。

@#@房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。

@#@它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。

@#@

（2）房屋租赁价格 @#@房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。

@#@在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；@#@出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。

@#@它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。

@#@@#@2、商品房销售价格 @#@商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司（房地产发展商）出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。

@#@其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。

@#@@#@3、房地产类型：

@#@@#@住宅与非住宅 @#@

（1）住宅是专供人们居住用的房屋。

@#@它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。

@#@

（2）非住宅 @#@非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。

@#@它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。

@#@@#@公房与私房 @#@

（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。

@#@它包括直管公房和自管公房。

@#@其中，归房管局管理的称直管公房；@#@归各单位管理的称自管公房。

@#@ @#@公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。

@#@它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。

@#@

（2）私房 @#@私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。

@#@一般情况下，居民可以自由出租或出售。

@#@公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。

@#@本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。

@#@@#@4、开发内容和类型：

@#@@#@

（1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

@#@经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；@#@适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

@#@它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

@#@这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。

@#@安居工程住宅也属经济适用房的一类。

@#@@#@

（2）普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

@#@目前，多为多层住宅和高层住宅。

@#@多层住宅是指2－6层（含6层）的楼房；@#@高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。

@#@由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

@#@@#@（3）豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。

@#@ @#@ @#@ @#@A别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。

@#@ @#@ @#@ @#@B高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为复式住宅顶层有花园的或多层住宅配有电梯的并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。

@#@@#@（4）办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。

@#@其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

@#@@#@（5）写字楼是指企业、事业、机关、团体等单位的高档次办公用房。

@#@一般拥有较完备的办公设施，且交通便利。

@#@@#@（6）商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。

@#@一般指底层临街的房屋。

@#@@#@（7）工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

@#@凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。

@#@@#@（8）仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。

@#@@#@5、关于土地@#@

（1）土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

@#@土地交易方式一般包括：

@#@出让、转让、租赁等。

@#@@#@

（2）土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。

@#@出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。

@#@土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

@#@@#@（3）土地转让方式是指土地使用者在以出让方式得到土地使用权以后，根据自己的意愿和利益对土地使用权进行再转移的行为。

@#@它包括出售、交换和赠与等形式。

@#@@#@（4）土地租赁方式是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。

@#@以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。

@#@@#@（5）居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。

@#@其中，用于建造豪华住宅的土地为豪华住宅用地，用于建造普通住宅的土地为普通住宅用地。

@#@@#@（6）工业用地指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。

@#@@#@（7）商业、旅游、娱乐用地指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。

@#@如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等占用的土地。

@#@@#@（8）其他用地指用于建造服务业用房、办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。

@#@如理发馆、照相馆、旅馆、办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。

@#@@#@（9）项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。

@#@其中，土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。

@#@目前各地的标准不一，例如北京市的土地级别分为一、二、三、四级，而福建省的土地级别分为一、二、三、四、五级。

@#@土地没有进行级别划分的地区，我们可以将其大致划分为繁华、一般和偏僻三大类。

@#@@#@6、项目结构 @#@@#@项目结构是按房屋建筑的主要承重部分（如梁、柱、墙及各种构架）所用的主要材料划分为不同的结构类型，一般可分为：

@#@@#@ @#@ @#@

（1）钢架结构：

@#@承重的主要结构是用钢材建造的。

@#@@#@ @#@ @#@

（2）钢、钢筋混凝土结构：

@#@承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。

@#@如一栋房屋的一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土建造。

@#@@#@ @#@ @#@（3）钢筋混凝土结构：

@#@承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

@#@@#@ @#@ @#@（4）混合结构：

@#@承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

@#@如一栋房屋的粱是用钢筋混凝土制成，以砖为承重墙；@#@或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。

@#@@#@ @#@ @#@（5）砖木结构：

@#@承重的主要结构是用砖、木材建造的。

@#@如一栋房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

@#@@#@ @#@ @#@（6）其他结构：

@#@凡不属于上述结构的房屋都归此类。

@#@如土砖木结构（土基墙、砖柱、木梁）、木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等。

@#@@#@随着施工技术的发展和新型材料的问世而出现的一些新结构，如悬索结构、薄壳结构、大模板现浇结构、空间网架结构等，都应按上述划分标准分别列入有关结构中。

@#@@#@7、统计指标@#@【实有房屋】 @#@是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。

@#@@#@【实有住宅】 @#@是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。

@#@@#@【住宅套数】 @#@是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。

@#@@#@【成套住宅】 @#@是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。

@#@@#@【房屋施工面积】 @#@是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

@#@本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

@#@@#@【房屋新开工面积】 @#@是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。

@#@房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

@#@@#@【房屋竣工面积】 @#@是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

@#@@#@【竣工房屋价值】 @#@是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。

@#@竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。

@#@包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；@#@不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。

@#@竣工房屋价值一般按结算价格计算。

@#@@#@【居住人口】 @#@是指与住宅统计范围一致的居住人口。

@#@以公安局的统计数据为准。

@#@@#@【居住户数】 @#@是指与居住人口数相应的户数。

@#@"@#@户"@#@以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。

@#@@#@【人均住宅建筑面积】 @#@（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。

@#@计算公式：

@#@@#@人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口@#@【人均住宅使用面积】 @#@是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。

@#@计算公式：

@#@@#@人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口@#@【户均住宅套数】 @#@（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。

@#@计算公式：

@#@户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数@#@【住宅成套率】 @#@（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。

@#@计算公式：

@#@@#@住宅成套率（％）=成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×@#@100％@#@【住宅自有（私有）率】 @#@（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。

@#@计算公式：

@#@住宅自有率（％）=自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×@#@100％@#@【住房困难户数】 @#@（新增指标）是指报告期末符合当地人民政府规定的住房困难标准的户数。

@#@@#@ @#@9、其他@#@

（1）@#@【房屋性质分类名词解释】@#@房屋、商品房、房改房、存量房、集资房、微利房、平价房、解困房、再上市房、廉租住房、花园式住房、经济适用住房、公寓式住宅等。

@#@@#@A商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

@#@@#@B房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。

@#@即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

@#@房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。

@#@属于部分产权。

@#@@#@C存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

@#@存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。

@#@@#@D集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

@#@产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

@#@属于经济适用房的一种。

@#@@#@E微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

@#@@#@F平价房：

@#@平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。

@#@成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

@#@@#@G解困房：

@#@在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

@#@它只授给经审查符合条件的住房困难户或无房户。

@#@@#@H再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

@#@@#@I廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

@#@廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

@#@@#@J经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

@#@它是具有社会保障性质的商品住宅。

@#@具有经济性和适用性的特点。

@#@经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。

@#@适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。

@#@经济适用住房的价格按建设成本确定。

@#@建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。

@#@经济适用房以微利价出售。

@#@只售不租。

@#@其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。

@#@贷款利息、5%以内的利润）构成。

@#@出售经济适用房[1]实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。

@#@而且定期公布不得擅自提价销售。

@#@@#@K公寓式住房，是指划定在公寓区内，保障在职军队人员工作居住的住房。

@#@公寓住房主要保障军官、文职干部、士官和在编职工在职期间住用，不能出售，离职要迁出。

@#@公寓住房的住用人员离退休、转业、复员、调动工作后已安排住房或购买住房的，应当限期腾出现住用的公寓住房。

@#@对现居住在公寓区内的其他人员，应采取调整、置换和安排购房等办法逐步迁出。

@#@@#@

（2）@#@【房屋用途名词解释】@#@aa @#@住宅、成套住宅、非成套住宅、集体宿舍、跃层住宅、公用设施用房、商业用房、经营用房等@#@A成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。

@#@@#@B非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

@#@@#@C集体宿舍，是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。

@#@一般居住人数类型有双人房间、三人房间、四人房间、六人房间、八人房间不等。

@#@@#@D跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

@#@@#@　　特点:

@#@这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

@#@@#@　　优点:

@#@跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；@#@通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；@#@相互干扰较小。

@#@在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。

@#@@#@E公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

@#@@#@F商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

@#@@#@G经营用房指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

@#@@#@（3）@#@【房屋产别名词解释】@#@aa @#@国有房产、直管房产、自管房产、军队房产、私有（自有）房产联营企业房产、涉外房产、其他房产、期房、有限产权房等@#@A国有房产是指归国家所有的房产。

@#@包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。

@#@国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

@#@@#@（4）@#@【房屋建筑结构名词解释】@#@aa @#@钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构@#@ @#@（5）@#@【房屋建筑楼层名词解释】@#@aa @#@假层、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、塔式高层住宅、单元式高层住宅、通廊式高层住宅、跃层住宅@#@A假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。

@#@其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。

@#@附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

@#@@#@B低层：

@#@1～3层@#@C中高层：

@#@7～9层@#@D高层：

@#@10层及以上。

@#@@#@E塔式高层住宅：

@#@以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

@#@@#@F单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅@#@G通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅@#@H跃层住宅@#@（6）@#@【房屋建筑质量名词解释】@#@aa @#@完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋@#@（7） @#@【房屋面积名词解释】@#@aa @#@房屋使用面积/房屋建筑面积、成套住宅建筑面积、产权面积、房屋预测面积、房屋实测面积、共有建筑面积、套内面积等@#@A房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

@#@包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。

@#@住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

@#@@#@B房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

@#@建筑面积包括：

@#@①使用面积、②辅助面积和③结构面积三部分@#@C成套住宅建筑面积　是指成套住宅的建筑面积总和。

@#@@#@D产权面积产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

@#@@#@E房屋预测面积指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

@#@@#@F房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

@#@是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

@#@@#@G共有建筑面积包括：

@#@电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

@#@共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

@#@独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

@#@@#@H套内面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

@#@@#@（8） @#@【房屋建设状名词解释】@#@aa @#@房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、竣工房屋价值@#@A房屋施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

@#@本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

@#@@#@B房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。

@#@房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

@#@@#@C房屋竣工面积是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。

@#@竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。

@#@包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；@#@不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。

@#@竣工房屋价值一般按结算价格计算。

@#@@#@D竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。

@#@竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。

@#@包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；@#@不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。

@#@竣工房屋价值一般按结算价格计算。

@#@@#@ @#@（9）@#@【商品房销售常见名词解释】@#@aa @#@楼花、期房、起价、均价、复式商品房、跃层式商品房、水景商品房、灰空间、商住住宅、会所、外飘窗、中空玻璃等@#@ @#@（10）@#@【房地产交易税费名词解释】@#@aa @#@房地产契税、房产税、交易费、权属登记费、土地收益金、土地出让金、土地增值税、土地使用税、土地开发费等@#@ @#@（11）@#@【房屋权属登记名词解释】@#@aa @#@权属登记、总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、权利申请人、共有权证、宅基地证等@#@ @#@（12）@#@【房屋拆迁名词解释】@#@aa @#@拆迁、强制拆迁、房屋拆迁补偿、拆迁房屋承租人、拆迁许可证、拆迁纠纷裁决、货币补偿基准价、产权调换等@#@ @#@（13）@#@【房屋修缮术语】@#@aa @#@房产折旧、房屋耐用年限、房屋修缮、房屋完好率、保修期、@#@共用部位、共用设施设备、商品房维修基金、房改房维修基金@#@公共维修基金额、住宅共用部位共用设施设备维修基金@#@ @#@（14）@#@【住房功能细分术语】@#@aa @#@套型、层高、室内净高、住宅开间、住宅进深、平台、露台、过道、壁橱、壁龛、吊柜、走廊、架空房屋、阁楼、骑楼、幢@#@廊、柱廊、檐廊、非封闭阳台、凹阳台、自然层、技术层等@#@ @#@（15）@#@【建筑物的各项比率】@#@aa @#@建筑容积率、建筑密度、绿化率、住宅成套率、住宅自有（私有）率户型比、面积误差比、住宅平均层数、住宅建筑净密度@#@拆建比、居住区用地、住宅用地、公用建筑面积分摊系数@#@ @#@（16）@#@【城市居住用地名词解释】@#@aa @#@居住区用地、住宅用地、道路用地、居住区（级）道路、小区（级）路、组团（级）路、宅间小路、公共绿地、配建设施、其它用地、道路红线、公共服务设施用地、市政公用设施用地@#@ @#@@#@";i:

7;s:

21005:

"@#@一、编制依据@#@1.施工图纸@#@2.《建筑物构造通用图集88J5-1》@#@3.《建筑构造通用图集88J1—1》@#@4.《坡屋面建筑构造00SJ202

（一）》@#@5.《屋面工程技术规范》GB50345-2004@#@6.《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002@#@7.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001@#@8.《中华人民共和国建材行业标准---混凝土瓦》JC/T746-2007@#@9.施工现场条件和实地勘察资料。

@#@@#@二、工程概况@#@工程名称：

@#@拉斐水岸国际红酒庄园法式1.3期E屋面瓦施工@#@工程描述：

@#@本工程位于河北省张家口市怀来县官厅镇，屋面面积暂估量为12000㎡，结构为地上两层，屋面为坡屋面，采用彩色水泥瓦。

@#@@#@三、施工计划及工期保证措施@#@3.1本工程由我单位组织施工，工期从2013年月日至2014年月日历时天。

@#@如不具备施工条件或特殊因素不能施工，则工期顺延。

@#@@#@3.2根据工程实际要求合理安排施工人员；@#@根据施工现场的进度按期完成屋面瓦安装。

@#@@#@3.3我公司专门针对该项目成立项目部，并设项目经理、项目工程师、现场负责人、质检员及安全员各一名。

@#@@#@3.4劳动力组织@#@针对现场工作量配备足够工人，根据目前情况及工期要求相应配备工人25其中木工12人，泥工13人。

@#@@#@3.5工期保证措施@#@

（1）加强管理，周密计划。

@#@@#@

（2）随时无条件从其他工地抽调工人，不惜一切代价保证工期（我公司有施工人员300余人）。

@#@@#@@#@四、施工准备@#@产品@#@产品代码@#@单位@#@数量@#@备注@#@主瓦@#@片@#@100000@#@按工程进度随时补充@#@脊瓦@#@片@#@2100@#@按工程进度随时补充@#@杉木方@#@米@#@90000@#@按工程进度随时补充@#@沥青油@#@公斤@#@1050@#@按工程进度随时补充@#@钉子@#@公斤@#@820@#@按工程进度随时补充@#@2.工具准备@#@云石机@#@台@#@20@#@按工程进度随时补充@#@锤子@#@把@#@30@#@按工程进度随时补充@#@电钻@#@台@#@6@#@按工程进度随时补充@#@工程线@#@米@#@600@#@按工程进度随时补充@#@电缆@#@米@#@600@#@按工程进度随时补充@#@云石片@#@片@#@120@#@按工程进度随时补充@#@1.材料准备@#@五、主要施工方法@#@1.范围@#@本施工方法适用于工业与民用建筑工程屋面分项工程混凝土瓦的施工@#@2.施工准备@#@2.1材料及要求@#@2.1.1混凝土瓦（屋面瓦和配件瓦）的外观质量、承载力、抗渗性和抗冻性等技术性能，必须符合《中国建材行业标准》（JC746/T-2007）的规定和设计要求。

@#@@#@2.1.2顺水条、附加顺水条和挂瓦条等材质采用针叶树种（如杉木），须做防腐涂料或柴油沥青浸入处理。

@#@@#@2.1.3固定瓦片采用50mm长的耐腐圆钉。

@#@@#@2.1.4屋面瓦品牌为久久红，产品规格：

@#@420*320*20mm阴阳瓦。

@#@@#@2.1.5脊瓦、檐口瓦的座浆采用1：

@#@2.5水泥砂浆。

@#@@#@2.2主要机具@#@弹线墨斗，铁锤，铁锹，电锯，木抹子，涂笔等。

@#@@#@2.3作业条件@#@2.3.1屋面结构层、找平层、防水层、保温层等必须均按设计和规范（《屋面工程质量验收规范》）严格施工。

@#@@#@2.3.2檐口、天沟、泛水处理、排水沟、以及包括通气管、通风道和老虎窗等在内的结构突出物根部的施工均必须按规范和设计严格施工。

@#@@#@2.3.3对于平板瓦屋面，混凝土现浇屋面找平层的整体平整度最大误差不超过±@#@5mm；@#@正脊、斜脊和排水沟应做成轮廓条；@#@找平层施工后应养护3至7天，才能进行一道工序。

@#@@#@3.操作工艺@#@3.1工艺流程@#@混凝土@#@屋面基层@#@ 自检合格 自检合格自检合格@#@屋面防线@#@屋面保护层@#@屋面保温层@#@屋面防水@#@进场材料控制@#@自检@#@合格@#@顺水条、挂瓦条安装@#@验收@#@节点处理@#@铺设瓦片@#@排水沟安装和构筑@#@ @#@如有@#@需要@#@修补@#@自检合格自检合格自检合格自检合格@#@合格@#@@#@3.2屋面防水@#@3.2.1热熔铺贴方法：

@#@施工时按铺设方向把卷材摆正，点燃喷灯，用喷灯加热卷材和基层，喷灯距卷材0.5m左右，加热要均匀，待卷材表面融化并呈黑色光亮状态时，随即向前滚铺，注意在滚压时不要卷入空气及异物，必须压实、压平，在卷材还未冷却前，用抹子把边封好，然后再将边缘和复杂部位封好，以防翘边，卷材搭接缝口粘合挤压的力度掌握应以热熔挤出为准。

@#@@#@3.2.2搭边处理:

@#@本工程采用单层防水，其长边搭接宽度应≥80mm，短边搭接宽度应≥10mm。

@#@@#@3.2.3检查验收：

@#@防水层施工完毕后，要进行检查，并作淋水试验，不得有鼓泡、皱折、脱落等现象，严禁出现渗漏，做到表面平整、美观，并在其上增设保温层和有筋细石刚性保护层。

@#@@#@3.3屋面保温层@#@3.3.1：

@#@屋顶（除天沟外）采用30mm挤塑式聚苯板保温技术。

@#@施工时在已完工的SBS卷材防水层表面抹10~20mm厚石灰砂浆隔离层，奇缝拼保温板，板缝适当预留空隙，以防止屋面热胀冷缩出现内应力。

@#@施工时注意湿度，防止淋雨，风吹脱落等。

@#@完工检查合格后，马上进行刚性保护层施工。

@#@@#@3.4刚性细石砼保护层@#@3.4.1：

@#@本工程采用40mm厚C15有筋细石砼原浆紧光屋面刚性保护层。

@#@施工前在保温板表面覆盖一层挤塑薄膜，起隔离作用，然后铺设钢丝网，垫设30mm，6m×@#@6m设分仓缝。

@#@@#@3.5屋面放线@#@3.5.1排水沟的定位放线@#@依据斜沟的轮廓线（即中心线），平行于轮廓线的两侧，各放一根定位线，两条定位线之间是安装排水沟的区域，也是安装附加顺水条的依据线。

@#@每边定位线距中心线160mm。

@#@@#@3.5.2顺水条的定位与布置@#@顺水条的中心间距为450mm-600mm，垂直于屋面檐口均匀排列。

@#@@#@3.5.3挂瓦条的定位与布置@#@·@#@屋面坡度为22.5°@#@~90°@#@时，主瓦上下搭接长度不小于75mm。

@#@@#@按照上述坡度大小范围的规定，确定最小的搭接长度，然后按下述方法计算确定挂瓦条的间距，放线顺序如下：

@#@@#@①距正屋脊轮廓线向下30mm弹一平行屋脊的平行线，是确定最上端的一排挂瓦条的位置，即为B。

@#@@#@②从屋檐往上量出A=340mm，弹出一条平行于檐口边的平行线，确定第一排挂瓦条的位置。

@#@@#@③在A的区域内，从屋檐往上量出50mm，弹出一条平行于檐口边的平行线，确定屋檐第一排瓦的枕瓦条位置。

@#@@#@④再分别在左右山檐边量出L的长度，两檐边的长度极少相等，误差大的可根据实际情况来调节，保证每排瓦左右误差不超过5mm。

@#@@#@⑤挂瓦条间距不能大于上表中的规定值，以保证屋面瓦上下的最小搭接长度，使上一排瓦片的挡雨檐将下一排瓦的钉孔盖住。

@#@@#@⑥为了使瓦片安装后，每排距均匀相等，将L的长度分别用下述公式进行计算，E即挂瓦条的间距，从第一排起向上，每间隔E弹出一根线，直至屋脊沿线。

@#@@#@在L区域段的挂瓦条定位尺寸的计算方法：

@#@@#@⑴L/模数=C@#@注：

@#@模数取345mm。

@#@@#@⑵C极少是整数，应将C取零点数进位，则大于C的整数为D（D即为挂瓦条的根数）@#@⑶L/D=EE即为挂瓦条间距尺寸，此尺寸会≤345mm。

@#@@#@3.6顺水条、挂瓦条的安装@#@3.6.1顺水条的安装@#@①顺水条及附加顺水条尺寸：

@#@25mm*35mm，用50mm长的水泥钢钉，按定位墨线位置将顺水条固定在屋面上，所有固定顺水条的钉子最大间隔为600mm。

@#@顺水条两侧可用水泥砂浆加固。

@#@@#@②双坡屋面的顺水条应与檐口齐平，顶端切成斜角，使其与屋脊平齐（距屋脊10mm），末端离屋檐边20mm。

@#@@#@③当屋面中有排水沟时，应先沿斜屋脊的轮廓线两边，各钉一根顺水条，再安装坡面的顺水条。

@#@安装时，附加顺水条的内立边对齐平行线位置，确保排水沟的安装空间。

@#@在屋脊和屋檐处其两端应与其他顺水条截齐。

@#@@#@④当屋面形式为四坡面时，也应先沿斜屋脊的轮廓线两边，各钉一根顺水条，再安装坡面的顺水条。

@#@@#@3.6.2挂瓦条的安装@#@①挂瓦条尺寸：

@#@25*30mm，用我司挂瓦条专用钉或50~60mm长的耐腐圆钉固定在顺水条上，挂瓦条与每根顺水条相交处都应用钉子固定。

@#@@#@②挂瓦条应钉平整，牢固，上棱应成一直线。

@#@接头应在顺水条上，而且上下排之间的接头并要相互错开。

@#@@#@③屋檐处应设两根挂瓦条，其处的要求高度从顺水条表面向上60mm。

@#@@#@④双坡屋面的山墙檐口处，当采用檐口瓦收口时，挂瓦条在安装中，挂瓦条均应距山檐边40mm的空间，以便安装30mm*60mm附加顺水条。

@#@本附加顺水条距边檐10mm，平行在挂瓦条楞头侧面，用快牙螺钉或50mm长耐腐钉固定。

@#@当屋面坡度大于45°@#@时，此处应另加金属构件进行加固处理。

@#@@#@⑤屋面中有排水沟时，其排水沟的范围内不应安装挂瓦条。

@#@PVC软性排水沟、铝质排水沟除外，此两种排水沟施工时，应先安装排水沟后安装挂瓦条，但挂瓦条的延伸长度不超过80mm。

@#@@#@3.7排水沟的安装和构筑@#@3.7.1排水沟的安装@#@排水沟瓦：

@#@钢筋混凝土屋面时，用1：

@#@2.5水泥砂浆粘贴在附加顺水条之间基层上；@#@排水沟瓦的上下搭接处无需使用水泥砂浆座浆或勾缝。

@#@@#@3.7.2排水沟的构筑（待排水沟上部的主瓦安装后，再构筑此部分）@#@①排水沟的构筑宽度应根据排水沟集水区面积的大小及地区降雨量决定。

@#@@#@②采用排水沟瓦时，排水沟两侧用1：

@#@2.5水泥砂浆封固（水泥砂浆中可加设钢丝网一道）表面并需抹光，干燥后用1：

@#@2涂料涂刷。

@#@@#@3.8铺设瓦片@#@基层检查合格后，可铺挂屋面瓦，安装平、斜脊及其它配件瓦，然后按设计施工要求做节点泛水。

@#@@#@3.8.1屋面瓦安装@#@3.8.1.1挂瓦条安装固定后，铺瓦前应弹取纵向直线，做法如下：

@#@@#@①在挂瓦条层左右两边的山檐预留50mm处取以檐口线成直角弹线。

@#@@#@②从屋檐和屋脊分别对线预铺两片瓦的边筋位置对正弹取纵向直线，或者按两片瓦的宽度尺寸推算，确定弹出纵向直线。

@#@@#@③铺瓦时以线对齐，使屋面瓦达到水平、瓦缝垂直、对角线三向标齐。

@#@@#@④上下两排瓦片均应1/2错缝搭接。

@#@@#@3.8.1.2预铺瓦过程中，特别是大面积的双坡屋面，以屋面的横向长度来分摊主瓦的有效宽度，可充分利用主瓦左右搭接边筋的4mm调节距离，终端尽量调节成一片整瓦或半片瓦的宽度。

@#@@#@3.8.1.3正式铺瓦时，从屋檐右下角开始，自右向左、自下而上，每片主瓦的瓦爪必须紧扣挂瓦条。

@#@上下两排瓦1/2错缝搭接。

@#@@#@3.8.1.4屋面瓦的固定@#@当屋面坡度为22.5~45度时，屋面瓦且每隔上下一排的瓦或每隔一片屋面瓦必须用钉固定。

@#@@#@3.8.1.5屋面中出现斜脊和斜沟时，此处的主瓦片需要截切，截切时应依斜脊线平行保留20mm，当部分主瓦的瓦爪被截去后，无法挂瓦时，可采用水泥砂浆扣固定。

@#@@#@3.8.2配件瓦的安装@#@3.8.2.1斜脊的脊瓦铺设：

@#@应从斜屋脊底端开始，采用脊瓦搭扣（干法施工，无须水泥砂浆座浆）或1：

@#@2.5水泥砂浆将封头固定，再用同样的方法将脊瓦按规定的搭接长度，自下而上安装至斜屋脊顶。

@#@脊瓦内的水泥砂浆中可掺入碎瓦片，以防砂浆收缩后产生干裂现象。

@#@脊瓦两侧沿浆勾缝压光，但脊瓦的搭接缝表面无需勾缝，干后表面涂刷同颜色的涂料二道。

@#@@#@3.8.2.2山墙的檐口铺设：

@#@山檐部位下端开始，用檐口瓦直铺至山檐顶。

@#@其底部采用水泥砂浆铺满，并用圆钉固定于山檐位置的附加顺水条上。

@#@@#@3.8.2.3正脊的脊瓦铺设：

@#@贯通山墙的正屋脊，由脊瓦封头开始，脊瓦按规定的搭接长度安装，并铺至末端的脊瓦封头瓦。

@#@所有脊瓦应安装成一直线，采用1：

@#@2.5水泥砂浆满浆固定，内部可掺入碎瓦片。

@#@脊瓦两侧沿浆勾缝压光，但脊瓦的搭接缝表面无需勾缝，干后表面涂刷涂料。

@#@@#@3.8.2.4其它：

@#@三个坡向屋面交接顶端，即两斜脊和正脊交接处，则采用拉法基配件瓦三向脊。

@#@如多向屋面和倾角过大的交接部位可采用脊瓦切割拼接；@#@或采用1：

@#@2.5防水水泥砂浆粉刷成多向脊，表面刷涂料。

@#@@#@3.9节点处理@#@屋面中会出现瓦片与墙体或其它构筑物结合的部位，此部位的处理是屋面防水的关键，处理时必须认真考虑结合连接的方法和材料，严格遵照设计的要求或相应的标准图集的做法施工。

@#@关键节点图如下：

@#@@#@排水沟节点@#@檐口节点@#@屋脊节点@#@4.成品保护@#@4.1顺水条、挂瓦条固定之后，在铺瓦之前不要直接踩在木条上，防止木条受力断裂。

@#@@#@4.2在已铺好的瓦屋面上，施工和维护人员尽量行走在瓦片的中部，而不要踩在比较薄弱的瓦片咬接处。

@#@@#@4.3裁切瓦片时，在瓦片标上编号，并尽量在屋面下进行，以免粉末沾水污染屋面。

@#@@#@5.应注意的质量问题@#@5.1屋面结构找平层的整体平整度误差太大，造成挂瓦条放置不平整，导致瓦片搭接产生翘起，这样既容易产生渗漏现象，又容易施工时踩碎瓦片。

@#@@#@5.2主瓦之间搭接、主瓦和配件瓦之间搭接长度未满足规范和设计要求，容易产生渗漏现象。

@#@@#@5.3屋面节点的施工未按设计和规范要求，造成屋面漏水。

@#@@#@5.4屋面的结构层、防水层和保温层等未按设计和规范严格施工，造成屋面漏水。

@#@@#@5.5考虑到北方地区严寒多雪的气候，在安装脊瓦的时候，座浆不要饱满，以防止脊瓦被胀裂。

@#@@#@六、质量标准@#@1.保证项目@#@1.1混凝土瓦（屋面瓦和配件瓦）的承载力、吸水率、抗渗性和抗冻性等技术性能必须符合规范（JC746/T-2007）的规定。

@#@@#@1.2混凝土瓦必须铺置牢固。

@#@@#@2.基本项目@#@2.1挂瓦条应分档均匀，铺钉平整、牢固，瓦面平整，行列整齐，搭接紧密，檐口平直。

@#@@#@2.2脊瓦应搭盖正确，间距均匀，封固严密；@#@屋脊和斜脊应顺直，无起伏现象。

@#@@#@2.3泛水做法应符合设计要求，顺直整齐，结合严密，无渗漏。

@#@@#@七、主要管理措施@#@1.安全文明施工@#@1.1针对本工程的施工要求，建立健全的安全施工组织机构，切实加强安全施工的管理，确保全体施工人员在安全的前提下，圆满完成各项施工认务。

@#@@#@1.2在使用切割机时，应先将切割机件固定牢固检查锯片是否牢固，戴好安全帽，并需要检查切割机有无漏电保护装置及可靠的接地。

@#@@#@1.3施工现场严禁存放易燃物品，并备有消防器具，工地负责人在分配任务和进行工作交底时要根据分项工程特点和容易出现的安全事故有针对性的提出预防和避免事故措施，时刻提醒工人安全警惕杜绝事故发生，必须做到上班前安全交底，班中有检查。

@#@@#@1.4施工现场不得随便使用电器及乱接乱拉电路。

@#@@#@1.5施工现场严禁吸烟、酗酒。

@#@遵守劳动作息时间，不准打架斗殴、赌博，更不能将工地材料私自拿走或倒卖，当日施工完毕后，必须清理现场。

@#@@#@1.6在六级风以上和雨雪天不能在屋面上施工。

@#@@#@1.7在屋面上干活，不准穿拖鞋和高跟鞋，必须系好安全带和安全绳确保施工安全，加工过的碎瓦片不得随意向下扔。

@#@@#@1.8在屋面施工时不许乱扔废物，以免伤害下面做业人员。

@#@@#@1.9现场不准乱倒生活垃圾，更不能随地大小便，瓦屋面垃圾及时清理，并存放进指定垃圾站，做到屋面瓦工程施工做业完场地清。

@#@@#@1.10遵守社会公德和职业道德，同兄弟施工单位搞好团结，如有矛盾及时汇报，由各方负责人协商解决，对违反者按情节轻重进行处罚。

@#@@#@2.环保措施@#@2.1涂刷木方时在专用场地以保证施工人员文明生产，不污染其他材料，场地内各种材料要堆放整齐，对易燃物品采取必要防火措施。

@#@@#@2.2场地隔离，其它人员不得入内，木方堆放下有5-10公分垫材防潮，上有苫布防雨。

@#@@#@2.3施工过程中使用过的废料，不得随地乱扔，要及时清理，以免污染环境。

@#@@#@3.技术质量措施@#@3.1组织管理人员熟习图纸，掌握设计意图，收集学习相关的规范、标准和法规性技术文件。

@#@@#@3.2根据实际需要和人员的综合素质，制定相应的培训计划；@#@上岗前对全体员工进行技术交底和安全施工教育。

@#@@#@3.3所用瓦片要符合JC746/T-2007之标准要求。

@#@@#@3.4拉法基公司提供产品出厂合格证。

@#@@#@3.5施工人员必须统一培训考核，取得上岗证后方可施工。

@#@@#@3.6认真执行班前交底，班中检查督促制度，保证新产品一次成优，并按规范填写报验单位，隐检单，做好技术资料积累工作。

@#@@#@4.消防措施@#@4.1施工现场不存放易燃易爆物品，并配备消防器具，认真执行总包等统一管理，杜绝消防事故的发生。

@#@@#@4.2施工材料堆放整齐，不阻碍车辆通行，不占用消防通道。

@#@@#@4.3保证消防器具能够安全使用。

@#@@#@4.4对全体施工人员进行消防安全教育。

@#@@#@5.成品保护措施@#@5.1认真教育所有施工人员注意保护现场所有成品及半成品。

@#@@#@5.2施工作业时认真操作不因误操作造成对其成品的损害。

@#@@#@5.3施工完毕，对屋面瓦注意成品保护，屋面禁止上人，如有特殊情况须经挂瓦单位同意，双方核对上屋面人数、姓名，并接受上屋面行走规定教育后方可上屋面，如不慎碎瓦后要及时换瓦，换瓦责任由上屋面的人员或单位负责。

@#@@#@5.4在注意对自己成品保护的同时，也要对其它工程的成品保护严格要求。

@#@上瓦时要注意对外墙面及其它设施的保护。

@#@@#@6.统筹协调管理方案、措施@#@6.1随时从我公司300名施工人员中抽调合适人员到“拉斐水岸”工地，以满足抢工期、保质量之需要。

@#@@#@6.2公司配有专门调度人员及运输车辆，保证施工材料及时到达现场。

@#@@#@7.施工重点、难点及处理方法@#@7.1管理人员对基层验收要到位，这是屋面瓦施工质量的前提。

@#@@#@7.2难点是节点部位的处理，严格按节点图施工、检查及验收。

@#@@#@7.3加强管理意识、严格控制质量。

@#@@#@8.文档资料管理体系及管理措施@#@8.1公司设专职资料员，做好文档资料的管理，并配有专用档案室，存放所有资料文档。

@#@@#@8.2开工之前即做好资质、资料的报审并归档。

@#@@#@8.3施工过程中根据监理、总包、建设方的要求，编制文档资料并归档。

@#@@#@附表一：

@#@@#@项目部组织机构@#@项目经理@#@项目工程师@#@现场负责人@#@安全员@#@质检员@#@施工队伍@#@10@#@附表二：

@#@@#@屋面瓦施工进度表@#@序号@#@项目名称@#@天数@#@工期（每一格为5天）@#@1@#@木条防腐处理@#@2@#@安装顺水条、挂瓦条@#@3@#@屋面瓦安装@#@4@#@节点处理@#@劳动力计划@#@25人@#@附注：

@#@@#@1.本工期未包括设计院及审图公司审图，或因设计院及审图公司审图的要求进行图纸修改而增加的设计时间，如有则具体工期根据图纸修改的时间顺延。

@#@@#@2.本工期预计从5月4日开始,月日完成施工。

@#@具体时间根据施工的情况来定.@#@3.本工期进度表将根据现场条件而作部分修改，如有因业主原因、天气或其它不可预见的因素引起的误工,@#@业主应同意工期做相应的合理调整。

@#@@#@4.本工期根据实际的合同条件作相应调整。

@#@@#@";i:

8;s:

27954:

"施工组织方案@#@新疆国泰新华煤基精细化工循环经济工业园一期项目厂前防火门封闭工程@#@施@#@工@#@组@#@织@#@方@#@案@#@太原天地美建筑安装有限公司@#@二0一六年十月二十四日@#@目录@#@一、综合说明 4@#@1.工程概况 4@#@2.工程范围 4@#@3.有关资料 4@#@4.变更 4@#@5.交底 4@#@二、施工组织管理机构与管理制度 5@#@1.施工组织管理机构与管理制度 5@#@1.1项目管理机构 5@#@1.2项目组织机构图 5@#@1.3组织机构管理形式 5@#@1.4管理人员配置 6@#@1.5主要岗位管理责任制 7@#@三、施工总体项目部署 11@#@1.施工总体项目部署 11@#@1.1工程目标 11@#@1.2施工总平面布置 11@#@1.3现场施工前期准备 11@#@1.4现场临时设施 12@#@2.施工总平面布置图（见附表一） 13@#@四、劳动力计划安排 14@#@1.劳动力配备计划 14@#@2.劳动力计划表（见附表二） 14@#@五、材料供应安排 14@#@1.材料采购与进场计划 14@#@六、机械设备配备计划 15@#@1.设备进场准备 15@#@2.拟投入本工程的主要设备表（见附表三） 15@#@七、施工方案及关键部位施工 16@#@1.施工准备 16@#@2.施工工艺及相关要求 17@#@6.监控器功能 33@#@7.安装调试步骤 34@#@八、施工进度计划及工期保证措施 35@#@1.施工进度计划及保证措施 35@#@2.进度计划的管理系统 36@#@3.进度计划表（见附表四） 38@#@九、安全施工和文明管理及质量保证措施 39@#@1.安全施工和文明管理措施 39@#@2.质量保证措施 41@#@十、具有可行性提高工程质量、保证工期、降低造价的合理化建议 43@#@1、提高工程质量 43@#@2、保证工期 43@#@3、降低工程造价 43@#@十一、在施工中采用具有切实可行的新技术、新材料、新工艺、新设备 44@#@十二、施工现场采用环保、消防、降噪声、文明等施工技术措施针对性强、切实可行 45@#@1.施工现场环保工作计划 45@#@2.施工现场环保工作制度及措施 45@#@十三、附表 47@#@附表一：

@#@施工总平面图 47@#@附表二：

@#@劳动力计划表 48@#@附表三：

@#@拟投入本项目的主要施工设备表 49@#@附表四：

@#@进度计划 50@#@一、综合说明@#@1.工程概况@#@本施工组织设计系为新疆国泰新华煤基精细化工循环经济工业园一期项目厂前防火门封闭工程编制，涉及有关工程概况、施工方案、技术措施、进度计划、管理人员组织、质量保证体系、安全保护、工艺管理等方面。

@#@我单位各有关部门在施工过程中将积极配合完成各项工作，将本标工程达到设计和国家规范要求。

@#@@#@本工程为新疆国泰新华煤基精细化工循环经济工业园一期项目厂前防火门封闭工程，@#@位于新疆吉木萨尔县五彩湾，东临乌鲁木齐—准格尔铁路，南靠东方希望煤电铝一体化循环产业项目（碳素厂），距离吉木萨尔县100km。

@#@@#@2.工程范围@#@本工程施工组织设计仅适用于新疆国泰新华煤基精细化工循环经济工业园一期项目厂前防火门封闭工程。

@#@@#@3.有关资料@#@此施工组织设计按照以下文件为依据而编制@#@

（1）新疆国泰新华煤基精细化工循环经济工业园一期项目厂前防火门封闭工程相关图纸、招标文件及设计文件等。

@#@@#@

（2）国家现行的技术政策、技术规范、施工操作规程、施工验收规范及工程质量检验评定标准和工程质量实施细则。

@#@@#@（3）施工现场条件@#@4.变更@#@本施工组织设计有任何项目需要变更，则须与有关单位协调，在获得意见统一后，方可进行修改或变更。

@#@@#@5.交底@#@须在适当时候召开交底会，以使相关单位和全体施工人员完全明白、理解此文件之内容。

@#@@#@二、施工组织管理机构与管理制度@#@1.施工组织管理机构与管理制度@#@1.1项目管理机构@#@根据本工程主要特点，本着达到各项管理目标为原则，确保项目符合业主要求，针对项目施工管理的需要，本工程选派具有复合知识结构和施工经验丰富的管理人员和技术人员，设置公司层、项目部、作业班组三级管理体系，成立本工程项目经理部。

@#@@#@1.2项目组织机构图@#@项目经理@#@技术负责人@#@工程技术部@#@商务预算部@#@材料科@#@安全质检部@#@1.3组织机构管理形式@#@1.3.1领导指挥小组@#@公司对该工程成立领导指挥小组，组长由项目总负责人亲自担任，主要负责该项目所有的统筹、安排与实施；@#@负责对工程中的劳动力、材料供应、机械设备进行总调度、指挥；@#@落实质量、安全、工期指标。

@#@@#@1.3.2项目经理@#@公司由国家建造师作为本工程的项目经理，负责工程对内及对外各专业的协调工作。

@#@在公司决策层的领导及职能部门的指导下，项目经理部负责实施从工程项目开工到竣工，交付使用全过程的施工经营管理。

@#@项目管理层由生产、技术、材料等部分组成，在项目经理的领导下，全权组织生产施工要素，包括与各专业、各工种的协调、劳动组织，材料供给，对工程的工期、质量、安全、成本实施全过程的动态管理。

@#@@#@1.3.3主要职能部门@#@1.3.3.1工程技术部：

@#@@#@具体负责编制施工技术实施方案、设计图纸的完善和作业指导书，并向操作人员交底，指导工人施工，负责进度计划的落实，检查施工质量等工作。

@#@工程技术部由专业工程师组成。

@#@@#@1.3.3.2安全质检部部：

@#@@#@具体负责施工过程的质量检查、验收和评定，现场施工安全教育、安全检查并做好安全记录，质量记录的收集、整理工作。

@#@@#@1.3.3.3材料部：

@#@@#@负责编制物资采购计划及采购工作，负责进场物资的验收、保管、发放工作，负责机械设备安装、维修、保养工作。

@#@@#@1.3.3.4商务预算部：

@#@@#@负责成本核算工作以及编制预、决算工作及工程进度款申报、劳动力工资核算工作以及按照国家规范要求进行工程资料的编制和管理，及时做好隐蔽工程记录，完善保管有关文件、凭据和签证等手续。

@#@整理施工来往信函、备案存档。

@#@@#@1.3.4施工作业组@#@组织一批高质量、高安全意识作业层人员。

@#@根据优良组合的原则，选用具有较高素质，有丰富施工经验和劳动技能的合同工，分工种编成工作班组，由技术过硬，思想素质好的专业组长带班，加强激励机制，提高作业层施工的战斗力和质量水平，所有投入工程施工的班组均按项目部的要求，在项目管理人员的监督下协调地进行专业工种施工，确保质量、安全管理落实到位，在总进度计划的控制下完成施工任务。

@#@@#@1.4管理人员配置@#@1.4.1现场管理人员@#@本项目现场将根据需要配置相应的项目经理、技术负责人、安全负责人等各专业负责人。

@#@@#@1.4.2总部技术支持@#@除现场管理人员外，公司各职能部门将大力支持现场施工需要，并作为现场施工的坚强后盾。

@#@将根据项目需要，满足现场技术、资金、物资、人员各方面的需求。

@#@@#@1.5主要岗位管理责任制@#@1.5.1项目经理岗位责任制@#@

（1）项目经理需制定并指导施工管理班组的思想及业务学习，树立正确的人生观以及法制教育，重视项目部的技术培训，不断提高施工班组人员的素质和工作能力；@#@@#@

（2）项目经理是本工程的第一责任人，代表企业法人全面负责施工现场生产计划及管理工作，负责生产任务的下达，组织施工，编制并督促进度、计划、质量、安全等规章制度的执行，狠抓工程进度、质量与工地文明施工，确保工程顺利进行并达到规定标准；@#@@#@（3）主持图纸会审，编制施工方案，审核预结算，制定各项技术措施；@#@@#@（4）主管和检查、指导财务、材料供应及后勤方面工作，协调材料和财务及后勤方面关系，以确保工地的良性运作；@#@@#@（5）在项目经理部范围内有权调配各人力、物力、财力，根据班组及施工人员的施工、工作情况进行奖罚；@#@@#@（6）关心工人生活，改善施工条件，努力提高施工人员的积极性；@#@@#@（7）协调业主、监理、设计及其它施工方的关系，参加并组织定期例会，做好与各方面的沟通工作；@#@@#@1.5.2技术负责人岗位责任制@#@

（1）协助项目经理全面负责工程技术工作，组织工人进场前的技术培训以及安全教育，编制施工工艺，安排施工生产；@#@@#@

（2）根据项目质量计划建立健全质量保证体系，根据承包的范围和内容确保质量体系的有效运行；@#@@#@（3）负责主持各工种每周施工计划和实施，并定期检查执行情况，坚持按规范施工，狠抓质量，创精品工程；@#@@#@（4）认真执行业主的有关规定，以及安全生产系列等，针对各工种的生产任务，对班组进行详细的安全技术交底，随时检查实施情况并对安全生产负直接的领导责任；@#@@#@（5）不断改善、合理组合，调度施工劳动力，安排各班组间的衔接，组织流水作业努力提高工效，缩短施工期；@#@@#@（6）服从统一领导，加强各工种协作，维护各工种之间的团结，实行互相支持，确保各工种质量和进度的协调进行；@#@@#@（7）对照工程进度，及时做好材料计划，并上报领导以便组织货源，保证各工种不停工、窝工；@#@@#@（8）不断检查督促，及时解决施工中的有关问题，并做好各工种间的搭接，对不能解决的重大问题及时向项目汇报，尽快处理；@#@@#@1.5.3班组/工长岗位责任制@#@

（1）认真贯彻项目部的各项规章制度，严格实施好施工安全技术交底，熟悉图纸、严格按规范精心施工；@#@@#@

（2）搞好本班组的日常工作，不断组织本班组的工人进行思想、技术学习，采取措施抓好现场管理及文明施工，加强核算，降低成本，达到社会、经济效益双赢；@#@@#@（3）自觉遵守安全生产各项规定、规范，遵守安全施工操作规范规程；@#@@#@（4）严禁违章作业，野蛮施工，对本班组的安全施工负具体的责任；@#@带领工人协助质检员、安全员搞好质量检测、安全检查工程，消除隐患、杜绝质量、安全的重大事故发生；@#@@#@（5）服从领导、顾全大局、维护团结、搞好班组协作、互相支持，确保工作协调进行；@#@@#@（6）搞好定点管理，认真贯彻按件计工，多劳多得，少劳少得，不劳不得的劳动原则；@#@@#@（7）严律于己，狠抓安全生产，坚持优质施工，文明生活，必须坚持班组每天的生产记录，主持公证，提高班组技术素质和班组队伍素质。

@#@@#@1.5.4安全员岗位责任制@#@

（1）认真学习安全知识，以及国家的法律和法规，积极宣传贯彻执行安全法规、措施；@#@@#@

（2）安全员必须坚守工作岗位、坚持原则、尽忠职守、以身作则、带证上岗；@#@@#@（3）安全员必须熟悉工地管理制度，对工人进行进场前的安全生产的技术培训和技术交底，对工人进行安全生产知识学习和教育，并严格进行“三级安全教育”。

@#@牢固树立“安全为了生产，生产必须安全”的思想。

@#@密切注意发生或可能发生的违章行为，及时制止并向工程项目部汇报；@#@@#@（4）安全员要经常查看施工现场，协助项目经理做好安全生产计划，安全管理和措施，并监督实施。

@#@及时向工程项目部汇报情况，认真做好文明施工，对出现的安全及环境污染等问题，视其情节有权责令暂停施工；@#@@#@（5）当工人发生纠纷时，安全员应立即调解、制止；@#@@#@（6）身不离岗，对施工现场的环境、设施、设备存在隐患的要及时报告；@#@@#@（7）对违章指挥、作业、违反安全及劳动纪律并屡教不改者严加惩处，出现问题及安全事故必须做到“三不放过”，并做好事故的调查工作，及时写好事故报告；@#@@#@（8）做好现场的保卫及消防工作。

@#@@#@1.5.5质检员岗位责任制@#@

（1）协助并检查督促施工员做好图纸会审，测量定位、施工放线等，做好工程的各种资料积累。

@#@对各班组做好操作规程教育，使操作人员掌握施工规范和质量验收标准；@#@@#@

（2）熟悉施工图纸，严格按图纸的要求及“三法”（国家验收规范、施工操作规程、质量评定标准）检查工程施工，把好工程“五大关”（图纸会审关、测量放线关、材料验收关、隐蔽工程验收关、自检互检关）；@#@@#@（3）不得离开施工第一线，每天巡回现场并组织班组自检互检，发现问题及时停止，责令返工，对不按要求及规范和工序规程的施工者，有权进行惩罚；@#@@#@（4）对进场的原材料、半成品、设备，认真组织核查检验，并作出书面记录，及时填写工程物质报验单和出厂合格证报业主方和监理，验收后方能施工；@#@@#@（5）认真做好每天的施工质量检验记录，掌握现场施工质量的第一手情况，严肃认真地做好隐蔽验收记录，完工验收记录，加强与业主、监理的互相联系。

@#@@#@1.5.6施工员岗位责任制@#@

（1）负责施工场地划分，统一办理工人进场手续，做好考勤登记，参与工地各项检查和事故的调查处理工作，防止事故发生；@#@@#@

（2）在项目经理的指导下，全面负责本工程项目的具体施工任务，对现场施工进度、质量、安全、环保全面负责。

@#@具体贯彻施工组织设计，落实技术、质量、安全及环保管理措施，做到文明、安全施工；@#@@#@（3）做好各项施工前的准备工作，排除施工过程中的各项障碍，为各班组创造良好的施工条件；@#@@#@（4）熟悉施工图纸资料、施工规范等，在技术负责人指导下向班组进行计划、技术、质量、环保、安全交底，组织班组按图施工，亲临现场检查、指导施工操作，确保施工顺利进行；@#@@#@（5）贯彻落实各项质量、安全及环保规章制度，发现问题及时解决，防止违章作业，减少事故的发生；@#@@#@（6）做好《施工日志》记录，协助项目经理收集、整理各种原始记录，准备竣工资料；@#@@#@（8）向项目经理汇报工作。

@#@@#@1.5.7材料员岗位责任制@#@

（1）配合项目经理制定各项材料计划，组织选送样、订货、采购，严把采购物资的质量关（包括查验出厂合格证及检测报告等合格证明资料的收集），不合格产品不允许进场；@#@@#@

（2）负责采购过程中及出货后至施工现场的材料的运输、保管、堆放及标识工作，防止材料的损坏、丢失及误用，负责不合格材料的退货工作；@#@@#@（3）经常检查材料的使用情况，确保物尽其用，杜绝浪费，以降低材料成本；@#@@#@（4）配合各施工班组做好材料的领发工作；@#@@#@（5）向项目经理和公司工程管理部经理汇报工作。

@#@@#@三、施工总体项目部署@#@1.施工总体项目部署@#@1.1工程目标@#@1.1.1工程质量目标@#@达到国家合格验收标准.符合业主使用要求。

@#@@#@1.1.2工程工期目标@#@服务业主，满足合同工期要求，总工期50日历天。

@#@@#@1.1.3安全生产目标@#@确保无重大工伤事故，杜绝死亡事故，轻伤频率控制在2%以内。

@#@@#@1.1.4文明施工目标@#@符合安全文明工地标准，塑造企业良好CI形象。

@#@@#@1.2施工总平面布置@#@1.2.1总平面布置原则@#@我方将在业主的统一安排下，本着从施工现场实际需要出发，妥善处理施工场地与办公、设备仓库、供电、供水、卫生、生活、运输通道、消防等必要设施之间的关系，尽可能封闭施工场地，合理布置现场总平面图，使之符合“功能齐全，满足使用”。

@#@@#@1.3现场施工前期准备@#@1.3.1内业与资料准备@#@

（1）研究设计图纸，讨论其施工方案可行性；@#@@#@

（2）根据图纸，核对现场尺寸。

@#@差别大者应通知甲方及设计单位，差别不大者可作特别记录及时调整；@#@@#@（3）计算工程量；@#@@#@（4）编制施工预算。

@#@@#@（5）编制施工组织设计。

@#@根据本工程设计特点和现场条件及所在地区技术经济条件，编制施工组织设计。

@#@@#@（6）编制材料计划。

@#@根据进度计划和工程量表，按照材料品种、规格，编制需用量和需要时间的计划；@#@@#@（7）进行计划与技术交底。

@#@对施工进度计划、材料需用量计划/采购计划等，以及各技术方案及措施进行开工前的全面交底，并做好相应的记录。

@#@@#@1.4现场临时设施@#@1.4.1工地临时办公室@#@为便于组织施工，在服从业主安排指导下确定临时办公用房，面积根据现场需要调整。

@#@@#@1.4.2材料用地@#@材料用地服从业主的安排，拟在现场设置材料堆放区。

@#@并且严格控制材料的存放量。

@#@@#@1.4.3临时用电设置@#@

（一）管理措施@#@

（1）施工用电必须严格执行国家颁发的《施工现场临时用电安全技术规范》。

@#@@#@

（2）施工临时用电设施的安装、维修、改动或拆除，必须由工地主管安排专业电工进行，其它施工人员不得擅自处理，严禁乱拉接电源。

@#@@#@（3）各类施工用电机具在使用前必须检查其电气装置和保护设施是否完好，严禁设备带病运转。

@#@@#@（4）由维修电工进行现场临时施工用电设施安全检查，及时处理不安全因素，在故障没有处理前，严禁重新合闸。

@#@@#@（5）搬迁、移动、拆除或维修施工用电机具，必须切断电源妥善处理后进行，严禁带电作业。

@#@@#@（6）现场电气设施严禁超载使用。

@#@@#@（7）现场设置的开关箱子1.8米的范围内严禁堆置可燃物质。

@#@@#@（8）使用电气机具的操作人员严禁赤膊、赤足作业。

@#@@#@（9）作业所有用电施工机具的电缆拖线必须保证绝缘完好，严禁使用绝缘破坏的电线、电缘。

@#@@#@（10）用电施工机具的连接头必须配置安全插头，严禁采用裸线直接插接。

@#@@#@（11）在潮湿的环境使用的用电施工机具必须加接保护线。

@#@@#@（12）施工现场照明灯具悬挂高度不低于2.4米，特殊场合不得低于2米，严禁非电工人员移动灯具或作行灯用。

@#@在天棚内施工照明应采用手提式应急照明灯具。

@#@@#@（13）施工现场严禁使用电炉、碘钨灯等取暖。

@#@@#@（14）施工现场在无人作业时或未能施工到的区域，在不影响其它作业的情况下，把电源关闭，避免浪费能源。

@#@@#@1.4.4临时用水设置@#@

（一）管理措施@#@

（1）施工用水根据现场已有水源，施工时可直接引至各需用地点。

@#@@#@

（2）设置龙头或阀门进行控制用水，必要时方可打开使用。

@#@@#@（3）配备数量足够的水桶，根据使用量进行前期储存。

@#@@#@（4）施工现场在无人作业或未能施工到的区域，把水源关闭，避免浪费。

@#@@#@1.4.5消防设施布置@#@

（1）消防栓根据现场实际情况，按业主设置的消防栓位置布置，由于业主现场原建筑物消防栓已完全满足现场消防所需，故原则上不再重新设置临时消防栓，共用原有消防栓。

@#@@#@

（2）原已设置的现场消防栓、灭火器材四周3m之内不准堆放物品，不得埋、压、圈占或挪作他用。

@#@@#@1.4.6现场垃圾处理@#@对由于工程施工所产生的建筑垃圾和生活垃圾将根据业主和城市卫生的要求，每天定时清理到指定位置，并及时外运。

@#@@#@1.4.7现场卫生设施布置@#@员工使用业主提供的现场卫生设施，必要时我方自己配置环保临时卫生间。

@#@@#@1.4.8临时出入口布置@#@

（1）在出入口处设置门卫，其它洞口及出入口暂时用脚手管封闭，并派保安24小时巡视，防止其它施工人员进入施工区，造成安全隐患。

@#@@#@

（2）同时在出入口悬挂安全警示标志，提醒进入现场人员注意安全规定及必须佩戴安全防护用品等。

@#@@#@2.施工总平面布置图（见附表一）@#@四、劳动力计划安排@#@1.劳动力配备计划@#@1.1劳动力配备计划@#@根据本工程的楼层分布特点和施工段划分，结合工期安排，统一安排各工种的专业技术工人，以保证工程进度需要。

@#@@#@1.2劳动力素质控制措施@#@

（1）我公司将首先选用专业施工人员，利用专业施工队，以最熟练、最直接的方法达到最佳效果。

@#@@#@

（2）提供数量充足，性能完备的施工机具给予工人发挥技术水平的最大空间；@#@@#@（3）对进场的施工人员进行严格的资格审查制度。

@#@为确保施工参与人员的素质，所有专业技术工人必须经过过预审程序，经审查合格者方可进场施工。

@#@@#@（4）对现场的专业施工队施工人员实行动态管理，不允许其擅自扩充和随意抽调，以确保队伍的素质和人员相对稳定；@#@@#@（5）找到最好的专业厂家生产加工专业构件并负责现场安装一条龙控制的做法，是达到最佳最方便的措施；@#@而各专业的协调，收口交接控制的做法，是达到最佳效果最方便的措施；@#@而各专业的协调，收口交接面则技术部统一处理。

@#@@#@（6）所有工程各班组施工实行挂牌施工，责任明确，奖罚分明。

@#@@#@2.劳动力计划表（见附表二）@#@五、材料供应安排@#@1.材料采购与进场计划@#@1.1材料采购标准@#@

（1）材料严格按照优质、优价、货比三家的原则进行材料采购，尤其要把好材料质量关，所用材料符合设计要求和质量规范；@#@@#@

（2）统一颜色、统一纹理、统一规格、统一品质，货到工地立即组织检查验收，对于质量不合格的要坚决退货；@#@@#@（3）主要材料要有质量合格证或质量检测报告。

@#@@#@1.2材料采购与进场控制措施@#@

（1）安排专人负责选样供应。

@#@@#@采购前将材料品牌、规格型号或供应应报业主/设计/监理审核，并进行封样。

@#@实际使用时，按封样品牌/质量标准采购和使用。

@#@@#@

（2）充分考虑材料进出场时间。

@#@@#@本工程所需的设备/辅材/主材，必须充分考虑好进场计划时间和最佳进出场日期。

@#@对于特殊加工制作和供应的材料/设备，应充分考虑其加工周期和供应期，统一协调，满足工程需要。

@#@@#@（3）材料统一采购制度。

@#@@#@所有材料，均由材料物资部门统一采购，严格执行材料采购程序确保每一项材料均符合设计、环保要求，满足质量标准。

@#@@#@（4）材料样品采购制度。

@#@@#@采取专业生产厂家采购样品，并把实物样品交业主/设计鉴定，直至符合要求后方可大面积采购使用。

@#@@#@（5）材料验收管理制度。

@#@@#@本工程中所有材料，包括多种原材料、半成品及成品材料，必须先将生产厂家简介，材料技术资料和实验数据及材料样品，实地实验结果等各种技术指标报请业主和监理工程师审批。

@#@凡是资料不齐全或未经批准的材料，一律不准进入施工现场。

@#@用量大而对质量又至关重要的原材料，虽具备各种上报材料，但仍须对生产厂家的生产工艺、质量控制的检测手段进行实地调查。

@#@原材料的质量控制，除资料报批以及对生产厂家实地考察外，对材料在使用前的复检要严格执行。

@#@@#@六、机械设备配备计划@#@1.设备进场准备@#@所有用于本工程的机械设备均于施工前进入施工现场,并报业主/监理进行备案，并根据施工进度计划动态调整现场施工机械，确保现场所有机械均处于良好运作状态，并保证现场施工所需。

@#@@#@2.拟投入本工程的主要设备表（见附表三）@#@七、施工方案及关键部位施工@#@1.施工准备@#@1.1技术准备@#@

（1）组织各专业技术人员熟悉、审查施工图纸和有关的设计资料，对存在的问题通过洽商的形式解决。

@#@@#@

（2）精心编制施工方案，做好各项技术交底工作。

@#@@#@（3）同业主与监理对工程进行交接验收，以保证施工现场具备施工作业条件。

@#@@#@（4）编制施工预算，由商务部组织预算人员及有关人员参加。

@#@@#@（5）新技术项目的实验、试制由工程部组织有关人员参加。

@#@@#@（6）完成各类人员进场前教育和特殊工种人员上岗前培训和资格审查。

@#@@#@1.2材料准备@#@提前做好材料进场的计划，杜绝因供料不及时而耽误工期。

@#@@#@31.3通讯准备@#@为了更好的为本工程服务，项目部主要人员的手机一律24小时开机。

@#@@#@1.4协调好各方面的关系@#@

（1）明确项目部内部的职责分工、奖罚制度。

@#@@#@

（2）协调好和其他专业的关系，统一安排，使各专业之间互相配合，为顺利施工创造有利条件。

@#@@#@（3）协调好与业主之间的关系，积极主动地想业主之所想，急业主之所急，与业主之间的合作关系是本工程施工合同全面履行的基础条件。

@#@@#@（4）协调好与监理单位之间的关系，积极配合监理工程师对工程的控制。

@#@@#@（5）协调好与周边单位如消防部门等的关系，为工程顺利进行提供保障。

@#@@#@1.5施工场地准备@#@

（1）根据招标方提供设计图纸进行现场的实测。

@#@@#@

（2）施工临时用水、用电接到位。

@#@对于需先进场的施工机具，进行安装和调试。

@#@@#@（3）按照施工现场的布置，建造临时设施，为正式开工准备好生产、办公和仓库等临时用房。

@#@@#@（4）设置消防、保安设施，悬挂各种警示牌及规章制度。

@#@@#@1.6资源准备@#@

（1）管理资源：

@#@公司指派优秀项目经理和专业工程师，作为本工程总的管理和技术负责人，在公司系统内及时为该项目进行人员调整和技术协调。

@#@公司办公室将为本工程提供后勤、行政保障；@#@质量安全部将按照公司完善的质量保证体系对本工程进行质量控制和安全监管；@#@工程部将负责对本项目经理部和整个施工过程的管理监督。

@#@@#@

（2）技术资源：

@#@公司拥有雄厚的技术力量（高级工程师、工程师、项目经理等）。

@#@根据本工程的需要，可以随时抽调有关人员进入现场。

@#@公司设计部在本项目中，负责对原设计在施工中发现的问题，提出修改和完善建议。

@#@@#@1.7施工力量的配置@#@公司现有技术工人，工种齐全，有着丰富的施工经验，悟性高，技艺精良，可以随时调配，为本工程顺利实施提供人力保证。

@#@@#@2.施工工艺及相关要求@#@

（一）防火门施工方案@#@一、钢质防火门生产工艺流程@#@1.1门框生产工艺流程图：

@#@@#@选材@#@剪板@#@冲孔@#@折弯@#@喷塑粉@#@焊衬";i:

9;s:

24151:

"第一章@#@一、单选@#@1、有关专业估价，下列说法正确的是（ABC @#@）。

@#@@#@A、由取得相关资格的专业人员完成 @#@B、是一种专业意见@#@C、具有社会公信力 @#@D、不用承担法律责任@#@2、有关专业估价下列说法不正确的是 @#@（B @#@）。

@#@@#@A、由取得相关资格的专业人员完成 @#@B、任何人都可以做出@#@C、具有社会公信力 @#@D、是一种专业意见@#@3、房地产估价专指 @#@（ @#@A）。

@#@@#@A、对房地产价值进行评估 @#@B、对房屋工程质量进行评估@#@C、对房屋使用功能进行评估 @#@D、房屋完损等级进行评估@#@4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

@#@问：

@#@最多还可以为（ @#@D @#@）万元的贷款提供抵押担保。

@#@@#@A、100B、80C、30D、20@#@二、多项选择题@#@1、专业估价的特点为（ @#@ABCE）。

@#@@#@A、由专业人员完成B、是一种专业意见@#@C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任@#@2、房地产估价中的“分析”包括对（ @#@ABCD）的分析。

@#@@#@A、估价对象本身B、人口、制度政策@#@C、经济、社会D、国际因素@#@E、仅仅对估价对象本身@#@3、下列 @#@“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（ACD @#@）。

@#@@#@A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买@#@B、买者和卖者的人有限@#@C、买者和卖者都有进出市场的自由@#@D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格@#@E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化@#@4、委托人的义务包括（ @#@ABCDE）。

@#@@#@A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料@#@B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责@#@C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料@#@D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作@#@E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果@#@5、估价报告使用者可能是（ @#@ABCDE）。

@#@@#@A、估价对象权利人B、债权人C、投资者@#@D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等@#@6、下列可以作为估价对象有（ABCDE @#@）。

@#@@#@A、在建房地产@#@B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产@#@C、已经灭失的房地产@#@D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分@#@E、以房地产为主的整体资产@#@7、不同的估价目的将影响估价结果是因为（ @#@CDE）。

@#@@#@A、估价对象的范围可能不同B、估价时点可能不同@#@C、评估的价值类型可能不同D、估价依据可能不同@#@E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同@#@三、判断题@#@1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。

@#@（×@#@）@#@2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。

@#@（√）@#@3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。

@#@（√）@#@5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。

@#@（√）@#@6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。

@#@（×@#@）@#@7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。

@#@（√）@#@四、简答@#@1、简述房地产估价的一般程序@#@第二章房地产@#@一、单选@#@1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（B @#@）。

@#@@#@A.土地的生产力或利用价值有可能丧失@#@B.土地作为空间是永存的@#@C.土地上的建筑物会毁灭@#@D.土地上的建筑物永存的@#@2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过（C @#@）年。

@#@@#@A.70B.30C.40D.50@#@3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是（D @#@）用地。

@#@@#@A.工业用地B.教育、科技、文化@#@C.卫生、体育用地D.居住用地@#@4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是（A @#@）。

@#@@#@A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施@#@B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产@#@C.对房地产征税或提高房地产税收@#@D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产@#@二、多选@#@1、房地产流动性差与房地产的（ABCD @#@）特性有关。

@#@@#@A、价值量大@#@B、独一无二@#@C、易受限制等特性@#@D、交易手续较复杂@#@E、交易税费较多@#@2、影响房地产流动性的因素有（ @#@ABCDE）。

@#@@#@A、房地产的通用性@#@B、房地产的独立使用性@#@C、房地产的价值大小@#@D、房地产的可分割转让性@#@E、房地产的开发程度、区位、市场状况@#@3、政府对房地产的限制一般是通过（ @#@ABCD）的权力来实现。

@#@@#@A、管制权@#@B、征收权@#@C、征税权@#@D、充公权@#@E、行政事业收费权@#@4、引起房地产价格上升的原因主要有（ @#@ACDE）。

@#@@#@A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良@#@B、外部不经济@#@C、需求增加导致稀缺性增加@#@D、通货膨胀@#@E、房地产使用管制放松@#@5、下列真正属于房地产自然升值的是（ @#@CDE）。

@#@@#@A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升@#@B、通货膨胀所引起的房地产价格上升@#@C、外部经济引起的房地产价格上升@#@D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升@#@D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升@#@第三章房地产的价格与价值@#@一、单选@#@1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（D）。

@#@@#@A.2000B.1000C.750D.500@#@2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）@#@A.3500B.3200C.2800D.2500@#@3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（C）。

@#@@#@A.6000B.4000C.3000D.2000@#@二、多选@#@1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（BCD @#@）@#@A、房地产价值更加科学、准确@#@B、房地产的价值是房地产真实所值@#@C、房地产的价格围绕其价值上下波动@#@D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况@#@E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定@#@三、计算@#@思考：

@#@期房与现房的价格孰高孰低？

@#@@#@在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。

@#@以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。

@#@所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

@#@@#@期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿@#@例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 @#@3300元/m2时，出租的年末净收益为 @#@330元/m2 @#@。

@#@假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？

@#@@#@例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

@#@@#@1.成交日期一次性付清；@#@@#@2.先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；@#@@#@3.分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；@#@@#@4.成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；@#@@#@5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

@#@@#@假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？

@#@@#@解：

@#@

（1）p1=80万元@#@

（2）p2=80×@#@5%+80÷@#@（1+6%）=79.47万元@#@（3）p3=40+24÷@#@（1+6%）+20÷@#@（1+6%）2=80.44万元@#@（4）p4=24+6500×@#@（P/A,0.5%,120）=82.55万元@#@（5）p5=15+10÷@#@（1+6%）+4250×@#@（P/A,0.5%,240）=83.75万元@#@第四章房地产价格影响因素@#@一、判断题@#@1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。

@#@（√）@#@2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；@#@反之，其价值会下跌。

@#@（√）@#@3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。

@#@（√）@#@4、一般来说，平坦的土地，价格较高；@#@高低不平的土地，价格较低。

@#@（√）@#@二、选择题@#@第五章市场比较法@#@1、比较法的理论依据是（B）。

@#@@#@A．预期原理B．替代原理@#@C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则@#@2、市场比较法中的交易情况修正是对（D）价格本身是否正常的修正。

@#@@#@A.交易实例B.估价对象C.标准化实例D.可比实例@#@3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C）元/m2。

@#@@#@A.2650B.2500C.2427D.2350@#@4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5％和4.5％。

@#@某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A）元/m2。

@#@@#@A.5325B.5225C.4775D.4675@#@5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A）。

@#@@#@A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用@#@B、该估价结果肯定有误@#@C、甲土地的价值高于乙土地的价值@#@D、不可能出现这种情况@#@6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。

@#@之后，有关方面对其估价结果有异议。

@#@现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。

@#@@#@A、2008年6月30日B、现在@#@C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期@#@7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。

@#@经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

@#@对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（B）元/m2。

@#@@#@A.9280B.8925C.8880D.8000@#@8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。

@#@@#@A、类似房地产的交易C、相关房地产的交易@#@B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易@#@9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（C）的市场汇价进行换算。

@#@@#@A、估价作业日期C、估价时点@#@B、成交日期D、交易日期修正后@#@10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B）。

@#@@#@A、固定价格指数C、长期价格指数@#@B、定基价格指数D、环比价格指数@#@11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（D）修正。

@#@@#@A、交易情况C、区域因素@#@B、交易日期D、个别因素@#@12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（D）。

@#@@#@A、取五个比准价格的算术平均值C、任选其中之一@#@B、取五个比准价格的中位数D、综合分析后决定@#@13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（D）。

@#@@#@A、取三者的平均值C、任选其中之一@#@B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定@#@14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（D）。

@#@@#@A、1.05B、1.02C、0.97D、0.95@#@15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（C）元/平方米。

@#@@#@区域因素1@#@区域因素2@#@区域因素3@#@估价对象@#@100@#@100@#@100@#@可比案例@#@90@#@100@#@125@#@权重@#@0.5@#@0.3@#@0.2@#@A、2500B、2222C、2031D、2000@#@16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（C）时点的状态。

@#@@#@A、现在B、过去C、未来D、B和C@#@17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（B）。

@#@@#@A、f1<@#@f2<@#@f3C、f1=f2=f3@#@B、f1>@#@f2>@#@f3D、不确定@#@18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。

@#@其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（A）元/平方米。

@#@@#@A、2263B、1962C、1768D、1734@#@19、市场法评估房地产价格的主要难点是（A）。

@#@@#@A、市场行情变化不定@#@B、供需变化引起价格变化@#@C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握@#@D、影响房地产价格的因素影响程度不同@#@20、房地产价格是由房地产的（D）这两种相反的力量共同作用的结果。

@#@@#@A、供需与价格C、供给与价格@#@B、需求与价格D、供给与需求@#@21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（D）。

@#@@#@A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％@#@B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％@#@C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％@#@D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％@#@22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为（A）。

@#@@#@A.估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％@#@B.估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％@#@C.估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％@#@D.估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％@#@第六章收益法@#@一、单选@#@1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（A）@#@A.房地产净收益按一固定数额逐年递增@#@B.房地产净收益按一固定数额逐年递减@#@C.房地产净收益按一固定比率逐年递增@#@D.房地产净收益按一固定比率逐年递减@#@2、某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近（B）。

@#@@#@A、500万元B、460万元C、417万元D、250万元@#@3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。

@#@则其综合资本化率为（　B　）。

@#@@#@A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%@#@4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。

@#@项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。

@#@假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为（　D　）万元。

@#@@#@A、1607万元B、1486万元C、473万元D、438万元@#@二、计算@#@1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。

@#@预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

@#@目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。

@#@已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？

@#@@#@解：

@#@V=350×@#@（P/A,8%,46）=4248万元@#@2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m2；@#@如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？

@#@@#@解：

@#@

（1）年纯收益A=4000÷@#@（P/A,8%,50）=326.97元@#@

（2）评估价格=326.97×@#@（P/A,6%,40）=4920元/m2@#@3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？

@#@@#@解：

@#@P=216×@#@（P/A,8%,2）+5616÷@#@（1+8%）2=385+4815=5200万元@#@4、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；@#@2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；@#@预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；@#@该类房地产的报酬率为9％。

@#@试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

@#@@#@解：

@#@P=94÷@#@（1+9%）+95÷@#@（1+9%）2+96÷@#@（1+9%）3+95×@#@（P/A,9%,44）×@#@（P/F,9%,3）@#@=86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元@#@4、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。

@#@经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。

@#@预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。

@#@计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？

@#@@#@解：

@#@

（1）年纯收益A=（31+29+30.5+29.5）÷@#@4=30万元@#@

（2）评估价格=30×@#@（P/A,8%,36）=351.5万元@#@5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

@#@该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。

@#@则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？

@#@@#@解：

@#@P=6×@#@（F/P,2%,7）×@#@（P/A,7%,32）=87万元@#@第七章成本法@#@一、单选@#@1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是（ @#@C @#@ @#@ @#@）。

@#@@#@A.销售状况价值论 @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@B.市场供求价值论@#@C.生产费用价值论 @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@D.经济花费价值论@#@2、在成本法中，估价应采用（ @#@A @#@ @#@）。

@#@@#@A.客观成本 @#@ @#@ @#@B.实际成本 @#@ @#@ @#@ @#@C.个别成本 @#@ @#@ @#@ @#@D.A或B@#@3、成本法中的利润是（ @#@A @#@ @#@ @#@）。

@#@@#@A.正常条件下的平均利润 @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@B.个别开发商的利润@#@C.开发商的平均实际利润 @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@ @#@D.开发商预期的平均利润@#@4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。

@#@在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（C）。

@#@@#@A.55年 @#@ @#@ @#@B.50年 @#@ @#@ @#@ @#@C.48年 @#@ @#@ @#@ @#@D.45年@#@5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（C）。

@#@@#@A.50年 @#@ @#@ @#@B.40年 @#@ @#@ @#@ @#@C.32年 @#@ @#@ @#@ @#@D.30年@#@6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C）。

@#@@#@A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧@#@7、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况@#@A.有效经过年数B.实际经过年数@#@C.剩余经过年数D.自然经过年数@#@8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（B）为好。

@#@@#@A.更新重置成本B.复原重置成本@#@C.完全成本D.重新购建价格@#@9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（D）.@#@A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数@#@C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数@#@10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。

@#@该类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（C）。

@#@@#@A．40%B.50%C.60%D.67%@#@11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（B）。

@#@@#@";i:

10;s:

30120:

"@#@房地产报建流程及潜规则@#@中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

@#@@#@　涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

@#@下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

@#@　　　　　　@#@　　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段@#@　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

@#@有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

@#@这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

@#@目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

@#@　　　　　　@#@　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；@#@建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；@#@规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

@#@@#@　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

@#@这绝对应该是必须的程序。

@#@因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

@#@　　　　　　@#@　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

@#@因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

@#@然后给人家办出商住用地土地使用权证。

@#@这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

@#@然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

@#@　　　　　　@#@　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

@#@要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。

@#@而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。

@#@我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

@#@因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

@#@愤青们不要在这里给我指三道四。

@#@我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

@#@城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

@#@@#@不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

@#@@#@　　新城乡规划法第三十八条：

@#@在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

@#@未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

@#@@#@　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

@#@@#@　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

@#@　　　　　　@#@　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

@#@@#@　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质@#@　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

@#@非常的社会主义特色。

@#@不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

@#@这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

@#@我再次强调一下：

@#@母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

@#@再次强调：

@#@不属于交易。

@#@因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

@#@这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

@#@　　　　@#@　　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。

@#@立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

@#@我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。

@#@反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

@#@有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

@#@而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

@#@立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

@#@譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

@#@这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

@#@但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

@#@立不了项根本做不了环评。

@#@不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

@#@反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。

@#@反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

@#@编制费用稍微给多点都没关系。

@#@总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

@#@@#@房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。

@#@现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

@#@现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。

@#@嘿嘿。

@#@　　　　　　@#@　　　下一篇开始讲正式的规划报建：

@#@总平面审查阶段。

@#@@#@3、总平面审查阶段@#@　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。

@#@这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

@#@　　　　　　@#@　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

@#@譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

@#@看起来这个计算应该是没有什么争议了。

@#@但是且慢。

@#@我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

@#@现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

@#@你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。

@#@现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

@#@这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

@#@@#@　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。

@#@也是看起来很简单。

@#@但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？

@#@从哪里起算啊？

@#@是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？

@#@这个东西根本说不清楚，怎么算都行。

@#@把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

@#@这都是可以钻营的地方。

@#@　　　　　　@#@　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

@#@但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。

@#@怎么办？

@#@设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

@#@这么搞行不行？

@#@反正我个人不知道行不行。

@#@消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

@#@　　　　　　@#@　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。

@#@我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。

@#@我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。

@#@不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。

@#@（在这自夸一个：

@#@本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。

@#@嘿嘿）@#@　　4、管线综合审查、排水许可证@#@　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。

@#@搞得不好的话，实在是害死人啊。

@#@而且，被这个东西害死的公司比比皆是。

@#@各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

@#@　　　　@#@　　说了半天，管线综合是啥？

@#@包括三大项：

@#@小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。

@#@给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；@#@强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；@#@弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。

@#@上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

@#@　　　　@#@　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。

@#@作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

@#@1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

@#@只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

@#@　　　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。

@#@如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

@#@　　　　@#@　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？

@#@如果它设计不好有什么后果呢？

@#@首先，就是给排水会整天出问题。

@#@一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；@#@然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。

@#@再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。

@#@家里的电器得轮着用，千万别一起开。

@#@看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。

@#@这都是管线综合没搞好的标志啊。

@#@你说，这样的小区，能住吗？

@#@@#@　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？

@#@事实上，是不行。

@#@为什么？

@#@因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。

@#@但是接口在哪里呢？

@#@我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。

@#@最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。

@#@这种事情太常见了。

@#@大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。

@#@我反正是被这个东西搞怕了。

@#@这种情况那是想赔钱都搞不定的。

@#@然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。

@#@引到多少电算多少电。

@#@至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

@#@　　　　@#@　　再说到这个排水许可证。

@#@这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。

@#@现在都是要求雨污分流了。

@#@就是雨水和生活污水要分两条管排。

@#@这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。

@#@然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

@#@我就不多说了。

@#@@#@　5、单体审查、建筑工程规划许可证@#@　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

@#@@#@　单体设计是啥呢？

@#@就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。

@#@单体方案主要是些啥内容呢？

@#@我个人是这么总结的：

@#@关键就是落实各空间的大小尺寸。

@#@这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。

@#@目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。

@#@大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。

@#@车位不够，基本上都别想通过单体审查。

@#@　　　　　　@#@　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。

@#@但是单体阶段就不一样了，就开始数了。

@#@这个时候什么毛招都会用上。

@#@比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。

@#@但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。

@#@立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。

@#@不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

@#@　　　　　　@#@　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？

@#@因为建地下室是亏本的。

@#@买的人也少。

@#@我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？

@#@事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。

@#@但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。

@#@所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。

@#@规划部门都这么掌握。

@#@你这个车是不能垂直起降的。

@#@这就是客观规律。

@#@@#@　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。

@#@不过这个不代表一般规律。

@#@嘿嘿。

@#@　　　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

@#@这个过程比较没什么技术含量。

@#@不值得多说。

@#@我就一笔带过了。

@#@@#@　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。

@#@我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

@#@　　@#@　　6、消防和人防专项审查@#@　　这两样东西搞死人。

@#@我直接这么下两个结论：

@#@没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。

@#@没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

@#@我就这么直接一点：

@#@消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。

@#@至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

@#@　　　　　　@#@　　先从消防说起。

@#@消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。

@#@我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。

@#@另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。

@#@另外我们的消费者也没这种意识。

@#@因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。

@#@基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。

@#@在这个方面，审查那也是越来越严。

@#@一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

@#@为什么呢？

@#@因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。

@#@但是，我在这里说句公道话：

@#@涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。

@#@比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。

@#@我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。

@#@起码我不敢。

@#@在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

@#@@#@　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。

@#@我不知道这个东西算啥。

@#@真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。

@#@真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。

@#@当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

@#@@#@　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。

@#@用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。

@#@这部分停车位只有使用权。

@#@关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。

@#@社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。

@#@我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。

@#@国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。

@#@但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

@#@@#@　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

@#@另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。

@#@也不知道能防什么。

@#@@#@7、节能审查、施工图审查@#@　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

@#@　　　　@#@　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。

@#@我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。

@#@这么说吧：

@#@什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。

@#@搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。

@#@不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。

@#@恩，在这里南北差异非常明显：

@#@北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。

@#@但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

@#@@#@　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。

@#@建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。

@#@北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。

@#@开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。

@#@同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。

@#@这是与北方人的使用习惯及气候一致的：

@#@空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。

@#@（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。

@#@）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。

@#@这个稍微在图上画一下就知道了。

@#@房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

@#@本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。

@#@现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。

@#@当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。

@#@现实就是这么滴残酷。

@#@客观规律就是如此。

@#@@#@　　现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。

@#@在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。

@#@我个人无言以对。

@#@　　　　@#@　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。

@#@现在开始说施工图审查。

@#@施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。

@#@施工图审查单位还必须对审查结果负责。

@#@但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。

@#@在这里讲一个本人曾经亲历的事情。

@#@那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。

@#@那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。

@#@该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。

@#@这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。

@#@首先当然是从源头设计查起。

@#@结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。

@#@于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。

@#@两边就吵了起来。

@#@最后两边都说服不了对方。

@#@要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。

@#@但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

@#@我看谁也不敢说这个话。

@#@最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。

@#@现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。

@#@最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

@#@　　　　@#@　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。

@#@施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

@#@@#@　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可@#@　　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。

@#@我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：

@#@余泥和噪音。

@#@但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

@#@　　　　　　@#@　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。

@#@运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。

@#@但在很多时候，根本不可能这么规范。

@#@尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

@#@@#@　余泥在运输过程中，很容易污染路面。

@#@本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

@#@　　　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。

@#@这个是环境保护部门管着的。

@#@现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。

@#@那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。

@#@当然用锤击桩，那肯定是最经济的。

@#@只要没人管，开发商绝对用锤击桩。

@#@因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。

@#@此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。

@#@现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。

@#@那是真管得不错。

@#@无论怎么找关系都难批得下来。

@#@如果居然胆敢不报批就夜间开工？

@#@那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。

@#@但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

@#@@#@　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？

@#@结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。

@#@嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：

@#@有这种手续吗？

@#@我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

@#@@#@　　　　9、质量监督、安全监督@#@　　我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。

@#@但是没法子。

@#@程序是这么一步步走过来的。

@#@施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。

@#@放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。

@#@这得写死我啊。

@#@为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？

@#@不明白自己啊不明白自己。

@#@特牢骚百余字。

@#@谢谢各位。

@#@　　　　@#@　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。

@#@拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。

@#@这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。

@#@在我看来，质量问题都是安全问题。

@#@我就不明白为什么要搞两个站，分着管。

@#@譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？

@#@我反正说不清楚";i:

11;s:

9818:

"房地产抵押价值评估应注意的几个问题及风险@#@在担保类贷款中，一般将房地产作为抵押担保物，在我们的房地产抵押价值评估中，如果房地产抵押价值评估过高，会容易造成信贷风险，而如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

@#@因此，房地产评估师要客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，在抵押价值评估中要注意以下几个方面：

@#@@#@一、有效地控制和规避房地产抵押评估中的一些问题及风险：

@#@@#@　　1、抵押合法有效。

@#@抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。

@#@属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；@#@凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；@#@凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；@#@预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。

@#@抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。

@#@用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

@#@@#@　　2、易于变卖、处分渠道通畅。

@#@抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。

@#@否则就会加大抵押的风险。

@#@因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。

@#@从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

@#@@#@3、抵押物权利瑕疵风险。

@#@①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。

@#@由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；@#@②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。

@#@因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

@#@@#@4、抵押物价值下跌风险。

@#@该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

@#@一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

@#@此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

@#@@#@5、抵押物处置风险。

@#@该风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

@#@目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。

@#@而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。

@#@于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。

@#@《规定》第六条规定：

@#@“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；@#@第七条规定：

@#@“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。

@#@从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。

@#@《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：

@#@①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；@#@②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；@#@③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；@#@④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

@#@@#@6、社会和政策性风险。

@#@任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。

@#@如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。

@#@新的房地产政策的出台，对房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。

@#@对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

@#@@#@7、经济性风险。

@#@目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。

@#@另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。

@#@此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。

@#@如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。

@#@@#@二、在实际房地产抵押贷款估价中，房地产估价师应注意以下问题：

@#@@#@1、房地产抵押估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，房地产估价师要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。

@#@@#@2、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。

@#@@#@在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。

@#@其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。

@#@@#@3、房地产抵押估价时点一般为完成对估价对象进行现场查勘的完成日，否则应当在估价的假设限制条件中假定估价对象在估价时点时的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

@#@@#@现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。

@#@@#@4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。

@#@@#@宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。

@#@@#@估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。

@#@例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。

@#@@#@对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。

@#@@#@5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。

@#@抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。

@#@@#@同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。

@#@@#@因此，我们在房地产抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况及综合考虑各项风险因素作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才能保证后续抵押价值评估作业的正确性。

@#@@#@";i:

12;s:

8071:

"第一部分消费者接触媒体习惯@#@A1.请问您最经常接触的三种媒体渠道是哪些？

@#@（多选）@#@电视互联网报纸/杂志广播楼宇框架楼宇电视公交车载电视公交车身公交候车亭地铁内电视地铁内其他户外大LED其他（请填写）@#@@#@@#@A1a.请问您使用互联网最多的功能是哪些？

@#@（多选）@#@工作需要娱乐休闲收发E-mail聊天学习学术研究游戏看新闻交友获得软件资源观听电影音乐炒股网上购物追崇时尚、猎奇其他（请填写）@#@@#@@#@A1b.请问您每天使用互联网的时间段？

@#@（多选）@#@0-3点3-7点7-9点9-12点12-15点15-18点18-21点21-24点@#@@#@A1c.请问您每天使用互联网的时长？

@#@@#@1小时2小时3-6个小时6个小时以上@#@@#@A2.请问您是通过哪些媒体了解最新服装资讯？

@#@（多选）@#@电视资讯户外广告互联网广告时尚杂志介绍电子杂志报纸广告商场陈列店员介绍和推荐亲友同事推荐网络论坛/帖子路演等公关活动其他（请填写）@#@@#@@#@A3.哪种宣传方式促使您做出购买决策？

@#@（多选）@#@电视资讯户外广告互联网广告时尚杂志介绍电子杂志报纸广告商场陈列店员介绍和推荐亲友同事推荐网络论坛/帖子路演等公关活动其他（请填写）@#@@#@@#@第二部分用户产品偏好@#@B1.下列哪个描述最接近您对VANCL产品的态度，请做出选择？

@#@@#@VANCL不断推出新产品，我喜欢体验新产品VANCL产品很符合潮流，可以代表我的个性VANCL产品很职业，可以代表我的身份VANCL产品很经济实用，能满足我基本的生活需要@#@@#@B2.您曾经购买过哪些VANCL产品？

@#@（多选）@#@男装女装童装鞋配饰家居T恤帆布鞋家居鞋丝袜休闲裤运动休闲裤铅笔裤POLO衫衬衫卫衣连衣裙@#@@#@B3.此类产品最吸引您关注的特别之处？

@#@@#@价格低质量好物美价廉有促销活动我就喜欢@#@@#@B4.未来您还会通过VANCL网站购买哪些产品？

@#@（多选）@#@男装女装童装鞋配饰家居T恤帆布鞋家居鞋丝袜休闲裤运动休闲裤铅笔裤POLO衫衬衫卫衣@#@@#@B5.哪些促销手段能促使您考虑购买？

@#@（多选）@#@打折限时抢购限量抢购秒杀活动积分换购免运费满减满减礼品卡@#@@#@B6.您希望VANCL在将来添加哪些新产品种类？

@#@@#@@#@@#@第三部分用户满意度@#@C1.您最近一年内购买过VANCL的产品几次？

@#@@#@1次2次2-5次5次以上@#@@#@C2.您最近一年内通过哪些方式购买的VANCL产品？

@#@@#@网购电话购物二者皆有@#@@#@C3.您对VANCL的产品及服务的满意程度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@产品种类多样@#@品类款式繁多@#@单品颜色丰富@#@产品价格便宜@#@产品包装精美@#@产品质量好@#@产品款式时尚@#@产品款式创新@#@产品更新速度快@#@购买流程简易@#@客服响应及时@#@客服态度良好@#@送货时间短@#@退、换货快捷@#@C4a.您对网购VANCL产品流程的满意度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@@#@C4b.您对电话购买VANCL产品流程的满意度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@@#@C4c.您对网购或电话购买VANCL产品流程的满意度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@@#@C4d.在购买流程中，您对VANCL的哪项服务最满意？

@#@@#@购买流程简易客服态度良好送货时间短退、换货服务快捷@#@@#@C4e.您在网购或电话购买VANCL产品遇到的问题？

@#@（多选）@#@存在色差质量差货物残缺洗后褪色购买流程繁琐客服人员服务态度恶劣送货时间延迟退、换货手续繁琐@#@@#@C4f.您是否做出投诉？

@#@@#@是否@#@@#@C4g.您对投诉处理的结果满意么？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@@#@C4h.何种原因导致您对投诉结果不满意？

@#@@#@投诉电话无人接听投诉邮件无回复响应投诉后无限期拖延客服人员服务态度恶劣投诉后故意刁难、手续繁琐其他（请填写）@#@@#@@#@C5.您对VANCL的特色产品（帆布鞋、T恤、丝袜）满意程度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@帆布鞋的价格便宜@#@帆布鞋的质量好@#@帆布鞋的舒适感好@#@帆布鞋的颜色丰富@#@帆布鞋的款式新颖@#@T恤的价格便宜@#@T恤的质量好@#@T恤的舒适感好@#@T恤的颜色丰富@#@T恤的款式新颖@#@丝袜的价格便宜@#@丝袜的质量好@#@丝袜的舒适感好@#@丝袜的颜色丰富@#@丝袜的款式新颖@#@第四部分用户对网站评价@#@D1.您是通过哪种途径知晓VANCL网站？

@#@@#@网络搜索引擎网站广告其它网络渠道报纸杂志手机短信户外广告电视广告亲友介绍其他（请填写）@#@@#@@#@D2.您登录VANCL网站的目的？

@#@@#@了解服装最新资讯网购工作需要@#@@#@D3.请问您登录VANCL网站的间隔时间是？

@#@@#@每天间隔2-10天间隔1个月不确定，有需要就来@#@@#@Sl3.您对VANCL网站的满意程度如何？

@#@@#@非常满意满意一般不满意非常不满意@#@搜索产品操作方便@#@站内搜索与需求吻合@#@搜索结果中“推荐”好@#@Logo设计美观容易记忆@#@页面外观设计好@#@页面内容设置合理@#@页面访问速度快@#@保护用户隐私@#@购买流程方便@#@促销活动提示醒目@#@D5.您经常关注VANCL网站的那些频道或专题？

@#@（多选）@#@男装女装童装鞋配饰家居T恤帆布鞋丝袜@#@@#@D6.您平时经常关注哪些服装家居类B2C的其他网站？

@#@（多选）@#@凡客诚品（VANCL）麦考林（M18）玛萨玛索（MasaMaso）梦芭莎（Moonbasa）时尚起义上品折扣优秀时尚购物网淘宝商城其他（请填写）@#@@#@@#@第五部分用户基本信息@#@U1.您的性别是：

@#@@#@男女@#@@#@U2.您的年龄是：

@#@@#@18岁以下18～22岁23～28岁29～35岁36～40岁41～49岁50～59岁60岁以上@#@@#@U3.您目前的婚姻状况是：

@#@@#@已婚且有子女已婚暂无子女恋爱中单身@#@@#@U3a.您子女的年龄是：

@#@@#@1岁以下1～3岁4～6岁7～8岁9～10岁11～14岁15～18岁18岁以上@#@@#@U4.您的受教育程度是：

@#@@#@高中及以下大学专科大学本科硕士博士及以上海外留学@#@@#@U5.您目前的就业状况是：

@#@@#@==请选择==企业雇主/企业经营者高级行政人员（行政总裁、总经理、董事等）中层管理人员（总监、经理、主任等）专业人士（会计师、律师、工程师、医生、教师等）办公职员（一般文职、业务、办事人员等）工人、蓝领公务员、公共事业单位员工自由职业者军人学生退休/无业人员家庭主妇其他（请填写）@#@@#@@#@U5a.您所从事的行业是：

@#@@#@==请选择==政府机关/社会团体邮电通讯IT业/互联网商业/贸易旅游/餐饮/酒店银行/金融/证券/保险/投资健康/医疗服务建筑/房地产交通运输/物流仓储法律/司法文化/娱乐/体育媒介/广告/咨询教育/科研林业/农业/牧业/渔业制造业（轻工业）制造业（重工业）能源/公用事业其他（请填写）@#@@#@@#@U6.您目前的个人平均月收入水平是：

@#@@#@无收入2000元以下2000～3999元4000～5999元6000～7999元8000～10000元10000～15000元10000～20000元20000元以上@#@@#@T1.如果您对VANCL还有其他的意见或建议，请填写，谢谢！

@#@（选填）@#@@#@@#@T2.请在下面的文本框中填写您的手机号码，以便参与抽奖，谢谢！

@#@@#@@#@";i:

13;s:

14182:

"房地产广告招式全解密@#@【理论现场】一个中心，两个基本点；@#@十项基本原则，五大共鸣因子@#@房地产广告招式全解密@#@马慧芳、冯婉蓉@#@　　@#@　　天津新地产俱乐部在８月６日成立的同时，举办了题为“新地产时代营销创意法则”的专家讲座。

@#@麦肯光明·@#@中国有限公司首席创意执行官、中国广告协会艺术顾问莫康孙先生和智得沟通事业股份有限公司董事总经理、台湾中华企业形象发展协会荣誉理事长张百清先生，分别针对中国房地产广告存在的问题阐述了各自的观点。

@#@@#@　　一个中心两个基本点@#@　　针对目前房地产广告中出现的诸如一味地在广告内容的深邃性上做文章、过分追求广告画面的美轮美奂、目标客户模糊不清等问题，专家们一致表示：

@#@真正优秀的房地产广告，就是为它的目标客户提供有效的信息，让他们找到合适的房子，仅此而已。

@#@@#@　　虚虚实实六种招式。

@#@莫康孙认为，虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式：

@#@一是实话实说式。

@#@这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。

@#@它在实际广告中的表现就是开门见山，标明地理位置、楼盘售价；@#@二是梦想实现式。

@#@这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户；@#@三是商住布波式。

@#@用商业环境展示项目价值；@#@四是富豪大宅门式。

@#@用一种夸张的气派营造豪华的居住理念；@#@五是心情小户式。

@#@将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法；@#@六是美满家庭式。

@#@为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。

@#@@#@　　如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容上盲目追求其深刻的内涵，好像让老百姓看不懂的才是最好的。

@#@对此，莫康孙表示，其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。

@#@所谓一个中心，就是要以营销为中心。

@#@而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。

@#@@#@　　莫康孙表示，广告最终追求的就是两个字：

@#@效率。

@#@而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。

@#@首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：

@#@讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清晰，或者广告离题太远，就会打一些无用的广告）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。

@#@广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想）。

@#@其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向、位置、交通环境等。

@#@只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。

@#@反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。

@#@@#@　　十项基本原则五大共鸣因子@#@　　张百清在讲座中介绍了台湾知名广告行销学者罗文坤经过对他自己多年理论与实践经验的归纳整理，而总结出的杰出有效广告的十项基本原则。

@#@@#@　　一是目标受众要“精准”；@#@二是广告目的要“精确”；@#@三是背景分析要“精密”；@#@四是商品定位要“精辟”；@#@五是诉求概念要“精致”；@#@六是创意表现要“精巧”；@#@七是文案撰写要“精简”；@#@八是画面影像要“精美”；@#@九是预算编列要“精要”；@#@十是媒体计划要“精实”。

@#@@#@　　同时，罗文坤认为，房地产广告创作不同于一般生活休闲商品的广告创作，它需要先使购房者产生共鸣，产生认知、态度、行为的改变而最终促成购买行动。

@#@他认为创意至少要包括五大共鸣因子：

@#@@#@　　１．利益因子。

@#@房地产的广告创意为了能让购房者觉得有意义，必须能够充分了解该房地产的综合效益性，能够帮助他们解决居家生活中的种种需求。

@#@换言之，就是要在广告中传播产品或服务带给购房者的“实质利益点”。

@#@@#@　　２．优异因子。

@#@房地产广告创意要让购房者了解商品的独特利益，了解该房地产的利益点与其他同类产品的优势和差异所在。

@#@换言之，就是要在广告中传播产品或服务带给购房者的“独特点”。

@#@@#@　　３．强化因子。

@#@房地产的广告目的如果是为了巩固现有购房者的品牌忠诚度，就必须让他们对品牌产生“心理定势”，就要在广告中传播产品或服务将带给购房者的“生活场景”与“生活提案”，主张让购房者有更多的理由来说服自己。

@#@@#@　　４．艺术因子。

@#@房地产的广告创意要引起购房者注意而且感兴趣，必须要重视赏心悦目的艺术表现，而让购房者能对广告产生注意和情绪冲击，并乐于阅读或观赏。

@#@换言之，就是要在广告中传播产品或服务留给购房者的“品牌个性”。

@#@@#@　　５．印象因子。

@#@房地产的广告创意要让购房者留下良好的品牌印象，必须要有“伟大杰出构想”，让购房者深刻难忘。

@#@换言之，就是要在广告中让购房者对产品或服务留下深刻的记忆或回忆，能够形成独树一帜的“品牌印象”。

@#@@#@圳万科---地产项目全程策划流程（共享）@#@深圳万科---地产项目全程策划流程@#@一、市场调研：

@#@@#@1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；@#@@#@2，市场分析------

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）@#@

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）@#@3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势@#@4，竞争个案项目调查与分析@#@5，消费者分析：

@#@@#@

（1）购买者地域分布；@#@@#@

（2）购买者动机@#@（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）@#@（4）购买时机、季节性@#@（5）购买反应（价格、规划、地点等）@#@（6）购买频度@#@6，结论@#@二、项目环境调研@#@1，地块状况：

@#@@#@

（1）位置@#@

（2）面积@#@（3）地形@#@（4）地貌@#@（5）性质@#@2，地块本身的优劣势@#@3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）@#@4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）@#@5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）@#@6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）@#@7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）@#@三、项目投资分析@#@1，投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开@#@

（2）房地产的政策法规@#@（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）@#@2，土地建筑功能选择（见下图表）@#@3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）@#@4，土地延展价值分析判断（十种因素）@#@5，成本敏感性分析

（1）容积率@#@

（2）资金投入@#@（3）边际成本利润@#@6，投入产出分析

（1）成本与售价模拟表@#@

（2）股东回报率@#@7，同类项目成败的市场因素分析@#@四，营销策划@#@

（一）市场调查@#@1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）@#@2建筑规模与风格@#@3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）@#@4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）@#@5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）@#@6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）@#@7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）@#@8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）@#@

（二）、目标客户分析@#@1、经济背景@#@?

@#@经济实力@#@?

@#@行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）@#@家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）@#@2、文化背景：

@#@推广方式、媒体选择、创意、表达方式、@#@（三）、价格定位@#@1理论价格（达到销售目标）@#@2成交价格@#@3租金价格@#@4价格策略@#@（四）、入市时机、入市姿态@#@（五）、广告策略@#@1广告的阶段性划分@#@2阶段性的广告主题@#@3阶段性的广告创意表现@#@4广告效果监控@#@（六）、媒介策略@#@1媒介选择@#@2软性新闻主题@#@3媒介组合@#@4投放频率@#@5费用估算@#@（七）、推广费用@#@1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）@#@2印刷品（销售文件、售楼书等）@#@3媒介投放@#@五、概念设计@#@1，小区的规划布局和空间组织@#@2，小区容积率的敏感性分析@#@3，小区道路系统布局（人流、车流）@#@4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）@#@5，小区建筑风格的形式及运用示意@#@6，小区建筑外立面色彩的确定及示意@#@7，小区户型比例的搭配关系@#@8，小区经典户型的功能判断及其面积划分@#@9，小区环境绿化概念原则@#@10，小区环艺小品主题风格确定及示意@#@六、识别系统@#@

（一）核心部分@#@1，名称@#@2，标志@#@3，标准色@#@4，标准字体@#@

（二）运用部分@#@1，现场@#@?

@#@工地围板@#@?

@#@彩旗@#@?

@#@挂幅@#@?

@#@欢迎牌@#@2，营销中心@#@?

@#@形象墙@#@?

@#@门楣标牌@#@?

@#@指示牌@#@?

@#@展板规范@#@?

@#@胸卡@#@?

@#@工作牌@#@?

@#@台面标牌@#@3，工地办公室@#@?

@#@经理办公室@#@?

@#@工程部@#@?

@#@保安部@#@?

@#@财务部@#@4，功能标牌@#@?

@#@请勿吸烟@#@?

@#@防火、防电危险@#@?

@#@配电房@#@?

@#@火警119@#@?

@#@消防通道@#@?

@#@监控室@#@万科地产项目营销策划内容提示@#@一、“万科地产”品牌定位@#@在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。

@#@项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。

@#@彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

@#@@#@“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

@#@@#@1?

@#@建筑规模与风格；@#@@#@2?

@#@建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；@#@@#@3?

@#@装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；@#@@#@4?

@#@功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；@#@@#@5?

@#@物业管理（收费水平、管理内容等）；@#@@#@6?

@#@发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；@#@@#@7?

@#@结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

@#@@#@二、主力客户群定位及其特征描述@#@“物以类聚，人以群分”。

@#@针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；@#@围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

@#@@#@万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。

@#@建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

@#@@#@三、价格定位@#@1．理论价格（达到销售目标）@#@2．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）@#@3．租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）@#@4．价格策略@#@入市时机@#@入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

@#@@#@五、广告策略@#@@#@1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）@#@2．阶段性的广告主题@#@3．阶段性的广告创意表现@#@4．广告效果监控@#@六、媒介策略@#@@#@1．媒介组合@#@2．软性新闻主题@#@3．投放频率@#@4．费用估算@#@七、推广费用@#@@#@1．现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）@#@2．印刷品（销售文件、售楼书等）@#@3．阶段性广告促销费用@#@八、营销管理@#@@#@销售实务与人员培训@#@";i:

14;s:

26721:

"工程管理办法@#@其他地产股份有限公司@#@工程管理办法@#@编制部门：

@#@工程管理中心@#@编制日期：

@#@2011年3月@#@目录@#@第一章总则@#@1.1目的@#@1.2依据@#@1.3适用范围@#@第二章职责与权限@#@2.1集团主管副总裁@#@2.2集团工程成本管理中心@#@2.3区域公司总经理@#@2.4工程部@#@2.5成本管理部@#@2.6规划设计部@#@2.7前期部@#@2.8工程管理审批权限@#@第三章工程管理@#@3.1项目管理控制计划@#@3.2现场检查@#@3.3总经理工地现场协调会@#@3.4工程部周例会@#@3.5专题会议@#@3.6与施工单位沟通@#@3.7往来函件@#@3.8图纸@#@3.9工程日记@#@3.10工程月报@#@3.11工程竣工总结@#@第四章监理单位的管理@#@4.1监理人员@#@4.2监理实施细则@#@4.3监理例会@#@4.4监理月报@#@4.5监理发文@#@4.6监理档案资料@#@第五章施工准备@#@5.1场地接收及临时设施建设@#@5.2开工条件@#@5.3施工图纸会审@#@5.4审核施工组织设计@#@5.5测量控制@#@第六章安全生产与文明施工管理@#@6.1安全管理原则规定@#@6.2主要管理措施及要求@#@6.3重点检查事项@#@第七章工程质量管理@#@7.1质量管理原则@#@7.2材料质量管理@#@7.3分部、分项、单位工程的质量管理@#@7.4关键部位和工序施工质量的检查@#@7.5成品保护@#@7.6质量事故处理@#@第八章工程进度计划管理@#@8.1工程进度计划的组成与编制@#@8.2设置单项工程施工计划的控制点@#@8.3工程施工进度计划的落实与检查@#@8.4赶工措施@#@8.5工程施工进度计划延期的审批@#@8.6延期完工@#@第九章工程施工阶段成本管理@#@9.1工程施工阶段成本管理的内容@#@9.2工程施工阶段成本管理相关要求@#@9.3工程施工阶段成本管理的重点@#@第十章工程合同管理@#@10.1工程合同管理的内容@#@10.2主要工作及管理要求@#@第十一章甲方指定分包工程与甲方独立分包的工程管理@#@11.1总分包管理和配合@#@11.2安全管理@#@11.3进度管理@#@11.4质量管理@#@11.5成本管理@#@11.6资料管理@#@11.7完工验收@#@第十二章甲供材料设备的管理@#@12.1甲供材料设备的范围@#@12.2甲供材料设备合同管理@#@12.3甲供材料设备合同的编写/审查重点@#@第十三章工程竣工验收与移交@#@13.1验收组织及要求@#@13.2验收程序@#@13.3验收依据@#@13.4检查对比@#@13.5专项验收@#@13.6初验@#@13.7内部验收@#@13.8竣工验收@#@13.9完工验收@#@13.10物业验收和工程移交@#@13.11施工单位撤场@#@第十四章工程图纸及项目档案@#@14.1工程图纸@#@14.2项目档案@#@附表：

@#@@#@附表一：

@#@《开工通知》@#@附表二：

@#@《工程日志》@#@附表三：

@#@《工作联系单》@#@附表四：

@#@《甲方代表授权书》@#@附表五：

@#@《设计变更通知单》@#@附表六：

@#@《变更/签证/索赔费用确认书》@#@附表七：

@#@《变更、签证、索赔台账》@#@附表八：

@#@《工程进度款审批表》@#@附表九：

@#@《工程付款台账》@#@附表十：

@#@《结算通知书》@#@附表十一：

@#@《结算申请单》@#@附表十二：

@#@《工程合同执行情况评估表》@#@附表十三：

@#@《完工证明书》@#@附表十四：

@#@《保修终结书》@#@附表十五：

@#@《图纸登记表》@#@附表十六：

@#@《设计变更登记表》@#@附表十七：

@#@《合同文件编制表》@#@附表十八：

@#@《工程收文登记表》@#@附表十九：

@#@《工程发文登记表》@#@附表二十：

@#@《工程整改通知单》@#@附表二十一：

@#@《施工样板报验单》@#@第一章总则@#@1.1目的@#@为规范集团公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、成本控制、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳投资效益，特制定本办法。

@#@@#@1.2依据@#@本办法依据公司相关管理制度编制。

@#@@#@1.3适用范围@#@本办法适用于中弘地产集团总部及所属公司建设项目的工程管理业务。

@#@@#@本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。

@#@@#@本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。

@#@@#@第二章职责与权限@#@2.1集团主管副总裁@#@l负责集团各项目的建设质量、进度、成本、安全、文明施工情况整体监控。

@#@@#@l负责审批区域公司总经理上报的有关工程管理方面的报告。

@#@@#@l负责审批向政府管理部门上报的重要文件。

@#@@#@l负责审批以下工程管理事项：

@#@@#@-单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工程洽商，>@#@50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程洽商需要集团总裁最终审批；@#@@#@-5-10天（含10天）工期延长，>@#@10天的工期延长需要集团总裁审批；@#@@#@-单笔10-50万元（含10万）或累计超出合同金额3%以上（含），5%以内的工程索赔，>@#@50万元（含）或累计超出合同金额5%以上（含）的工程索赔需要集团总裁最终审批；@#@@#@-200万（含）-500万（不含）的工程付款，≥500万的工程付款需要集团总裁审批；@#@@#@-总金额在500万（含）-2000万（不含）的工程类合同，总金额在200万（含200万）-600万（不含600万）的材料设备类合同，大于以上范围的需要集团总裁审批；@#@@#@l主管副总裁可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予总经理，但应得到总裁的同意；@#@主管董事有权针对实际情况往下调整人员的审批权限。

@#@@#@2.2集团工程成本管理中心@#@l负责检查监督项目的建设质量、进度、成本、安全、文明情况。

@#@@#@l负责对项目运行情况作出检查、评估，提交评估报告并提出预警或整改建议，并跟踪整改情况。

@#@@#@l负责编制集团各项技术标准、安全文明施工标准，督促各区域公司执行，组织/参加技术专题的研究。

@#@@#@l负责对所有需要上报集团主管副总裁及集团总裁审批的项目工程、材料类合同、变更、洽商、付款、索赔等进行预审，并对签字齐全的所有项目工程、材料类合同、变更、洽商、付款、索赔等备案。

@#@@#@l负责审批区域公司上报的有关工程管理方面的报告。

@#@@#@l负责对各项目施工单位上报的《施工组织设计》、《施工总进度计划》及专项施工方案进行审核、备案。

@#@@#@2.3区域公司总经理@#@区域公司总经理是工程管理的总负责人。

@#@主要负责以下事项：

@#@@#@l负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续，确保项目的建设符合政府相应的管理规定。

@#@@#@l负责审核向政府管理部门上报的重要文件，报集团副总裁批准/备案。

@#@@#@l负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。

@#@@#@l负责审批工程建设过程中以下事项：

@#@@#@-项目质量、进度、安全管理目标及实施方案；@#@@#@-监理大纲及实施细则；@#@@#@-施工组织设计（含工程进度计划、甲方独立分包及甲供材料进场计划）；@#@@#@-签发开工通知/停工通知/复工通知/完工证明/保修终结书；@#@@#@-支付200万（不含）以下的工程款/材料设备款等，≥200万的工程付款需要集团主管副总裁审批；@#@@#@-单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程洽商，>@#@10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程洽商需要集团主管副总裁最终审批；@#@@#@-单笔10万元以下（不含10万）或累计不超出合同金额3%（不含）的工程索赔，>@#@10万元（含）或累计超出合同金额3%以上（含）的工程索赔需要集团主管副总裁最终审批；@#@@#@-总金额在500万（不含）以下的工程类合同，总金额在200万（不含）以下的材料设备类合同，大于以上范围的需要集团主管副总裁审批；@#@@#@-≤5天的工期延长。

@#@@#@l负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。

@#@@#@l负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作，并签批有关验收文件。

@#@@#@l负责项目的维保实施。

@#@@#@l总经理可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予工程负责人（付款除外），但应得到主管副总裁的批准。

@#@在总经理授权内，工程负责人代行总经理的职能，但对外的文件必须由总经理签字并盖公章后发出。

@#@@#@2.4工程部@#@工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项：

@#@@#@l负责编制项目工程建设的计划。

@#@@#@l负责或协助办理《施工许可证》。

@#@@#@l负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。

@#@@#@l负责管理监理单位。

@#@@#@l负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案，并按批准的实施方案组织落实。

@#@@#@l负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。

@#@@#@l负责管理工程合同。

@#@@#@l负责按照工程进度和合同规定申请工程进度款。

@#@@#@l负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

@#@具体安排由总经理确定。

@#@@#@l负责各阶段验收工作：

@#@@#@-组织内部验收工作；@#@@#@-组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备案验收等。

@#@@#@l组织完工验收及工程移交。

@#@@#@l配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。

@#@@#@l记录项目《工程日志》（附表二），记录工程实施过程中的相关事宜。

@#@@#@l编制项目《工程月报》。

@#@@#@l工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。

@#@@#@2.5成本管理部@#@成本管理部主要负责以下事项：

@#@ @#@l负责编制、签订工程、材料订购合同。

@#@@#@l负责审核工程付款。

@#@@#@l负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额。

@#@@#@l负责处理工程索赔费用额。

@#@@#@2.6规划设计部@#@规划设计部主要负责以下事项：

@#@@#@l负责检查施工图纸。

@#@@#@l负责施工图纸交底。

@#@@#@l负责处理设计变更。

@#@@#@l配合市政报装及验收手续。

@#@@#@l定期到工地检查设计的落实。

@#@@#@l参加工程阶段验收、竣工验收。

@#@@#@2.7前期部@#@前期部主要负责以下事项：

@#@@#@l负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。

@#@@#@l负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。

@#@@#@l负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

@#@具体安排由总经理确定。

@#@@#@2.8工程管理审批权@#@内容@#@工程部@#@成本管理部@#@总经理@#@集团分管副总裁@#@集团总裁@#@编制质量、进度、安全管理实施方案@#@编制、实施@#@--@#@审批@#@项目施工组织设计@#@审核、修正@#@审核@#@审批@#@项目监理大纲@#@审核、修正@#@--@#@审批@#@甲方代表授权书@#@办理@#@--@#@签发@#@项目开工/停工/复工通知@#@办理@#@--@#@签发@#@进度计划目标@#@办理@#@--@#@审批@#@工程进度款@#@办理@#@审核@#@审批@#@审批@#@工程变更@#@办理@#@协助办理及审核@#@≤10万元@#@10-50万元（含50万）@#@>@#@50万@#@工程延长@#@办理@#@协助办理及审核@#@≤5天@#@5-10天（含10天）@#@>@#@10天@#@工程索赔@#@办理@#@协助办理及审核@#@≤10万@#@10-50万（含50万）@#@>@#@50万@#@专项工程竣工验收@#@（市政、园林景观除外）@#@办理@#@--@#@审批@#@项目总体竣工验收@#@办理@#@--@#@审批@#@资料移交配合入住@#@办理@#@--@#@审批@#@完工证明书@#@办理@#@--@#@审批签发@#@结算@#@协助办理@#@办理@#@审核@#@审批@#@保修终结书@#@办理@#@--@#@审批签发@#@第三章工程管理@#@3.1项目管理控制计划@#@l总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。

@#@@#@l工程开始前，总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制计划，并落实控制计划的实施，确保工程的各方面均处于受控状态。

@#@@#@l施工过程中，总经理应检查控制计划的落实情况，并根据工程的实际情况对控制计划采取必要的修订和补充，确保工程的安全、质量和进度。

@#@@#@l控制计划应落实到人。

@#@@#@3.2现场检查@#@l总经理应每周对工程进行检查。

@#@@#@l检查的重点是：

@#@安全、文明施工、工程质量、工程进度。

@#@@#@3.3总经理工程现场协调会@#@l总经理应定期（每月至少一次）在工地现场召集公司工程部、规划设计部、成本管理部以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。

@#@@#@l工程协调会会议纪要应存档。

@#@@#@3.4工程例会@#@l工程负责人每周应召集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工程会议，解决工程的设计、招标、变更签证等问题，确保工程的顺利实施。

@#@@#@l工程例会应形成会议纪要，并发送给与会人员。

@#@@#@3.5项目工程周例会@#@l项目工程部经理每周应召集项目工程部全体员工及监理召开一次项目工程会议，检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等情况。

@#@@#@l检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采取必要的措施，确保各项合同顺利执行。

@#@@#@l应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。

@#@@#@3.6与施工单位的沟通@#@l与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。

@#@@#@l其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况书面告知工程部。

@#@@#@l工程部与施工单位沟通应采用书面的形式包括（《工作联系单》（附表三））及其他文件，经甲方代表签字后生效。

@#@@#@l口头的指令应以《工作联系单》形式书面确认。

@#@@#@l《设计变更通知单》及《工程洽商》经各方符合审批权限人员签字齐全后由甲方代表转发给施工单位及监理。

@#@@#@l1万元以下的《工程洽商》由甲方代表签发。

@#@@#@l5万元以下的《工程洽商》，经工程部及成本部负责人同意后，由甲方代表签发《设计变更通知单》。

@#@@#@3.7往来函件@#@l往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。

@#@@#@l各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。

@#@@#@l各项发文应按照审批权限进行处理和审批。

@#@@#@l工程部（经甲方代表签字）与施工单位的往来函件应同时抄送监理单位，重要函件应抄送集团工程成本管理中心。

@#@@#@3.8图纸@#@l施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过设计部审核，由工程部发给施工单位、监理单位使用。

@#@@#@l所有正式施工图纸工程部/公司档案室应留存。

@#@@#@l工程部应建立图纸收发记录台帐。

@#@@#@l作废的图纸应及时作废并存档，以免误用。

@#@@#@3.9工程日志@#@l工程部应安排专人记录《工程日志》（附表二）。

@#@工程日志由工程部部长检查并签字确认。

@#@@#@l工程日志的内容包括但不限于以下内容：

@#@@#@-自然气候条件；@#@@#@-安全、质量、进度检查对比情况；@#@@#@-现场人员、设备、材料情况；@#@@#@-会议情况；@#@@#@-政府管理部门检查情况；@#@@#@-场地周边环境等情况；@#@@#@-往来信函/文件情况。

@#@@#@l工程日志应存档。

@#@@#@3.10工程月报@#@3.10.1工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅，并抄送集团工程成本管理中心备案。

@#@@#@3.10.2工程月报的内容包括但不限于以下内容：

@#@@#@l进度@#@-项目当月工程进度完成情况，应填写附表《当月工程进度完成情况表》@#@-未完成工作其差异分析须在《当月工程进度完成情况表》中填报。

@#@如有未尽事宜，亦可在正文补充说明。

@#@@#@-工期滞后对后续工作可能造成的重大影响必须说明，尤其是对总工期的影响。

@#@@#@-说明加快工期的补救措施。

@#@@#@l质量@#@-简要说明本月工程出现的质量问题，其中沉降观测的情况、基础检测的情况应详细说明。

@#@@#@-分析产生的质量问题的原因：

@#@施工管理/责任心的问题？

@#@材料质量问题？

@#@施工方法问题？

@#@等等。

@#@@#@-针对该问题，说明整改措施。

@#@及因该问题的出现而反映在管理层面上所应采取的行动。

@#@@#@l安全、文明施工@#@-说明现场是否出现安全责任事故？

@#@是否存在安全隐患？

@#@@#@-分析说明工程中影响安全、文明施工的主要问题及改进措施；@#@@#@-说明施工是否对现场周边环境产生影响？

@#@@#@l变更、签证、索赔@#@-概述项目当月发生的变更、签证、索赔的数量、金额、原因等；@#@@#@-概述当月办理结算的变更、签证、索赔情况、金额等；@#@@#@-其具体情况由《变更、签证、索赔台帐》（附表十一）反映。

@#@@#@l售后维修@#@-说明本月售后维修方面发生的主要/重要问题，分析原因，进行经验教训总结，提出规避措施或建议；@#@@#@-说明本月重要支付的工程尾款情况（尤其注意是否扣除维修款）。

@#@@#@l工程款支付@#@-工程投资的完成情况（成本管理部协助）；@#@@#@-工程款的支付情况、应付未付情况（成本管理部协助）；@#@@#@-下两月的资金需求情况（成本管理部协助）；@#@@#@l监理单位的人员、工作情况。

@#@@#@l各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况。

@#@@#@l管理部门的协调情况。

@#@@#@l下月工作计划@#@-简述下月工程进度主要节点及控制措施；@#@@#@-简述下月工程质量、安全控制重点；@#@@#@如，针对总包单位现场技术人员和管理人员不到位问题，发监理通知书，明确我方要求及索赔意向；@#@@#@-简述下月售后维修重点安排。

@#@@#@l施工现场照片@#@3.11事件报告@#@在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：

@#@工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应立刻以书面报告的形式报告总经理。

@#@重大经济损失及人身伤亡的事故，总经理应立刻报集团工程成本管理中心及主管副总裁。

@#@@#@3.12工程竣工总结@#@l工程完工后总经理应组织人员编写工程竣工总结，报集团工程成本管理中心。

@#@@#@l工程竣工总结按项目分期编写，在入住后30天内完成。

@#@@#@l工程竣工总结的内容：

@#@应重点总结施工期间发生的质量事故、安全事故及业主投诉意见。

@#@@#@第四章监理单位的管理@#@4.1监理实施细则@#@监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实施细则》。

@#@@#@工程部应审核《监理实施细则》，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与集团公司的相关管理规定相一致。

@#@@#@4.2监理人员@#@工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下：

@#@@#@l按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；@#@@#@l检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开展工作；@#@@#@l检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；@#@@#@l监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出更换人员通知：

@#@@#@-为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家；@#@@#@-收受被监理的施工单位的任何礼金；@#@@#@-泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项；@#@@#@-玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行施工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度、安全问题；@#@@#@-未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件；@#@@#@-责任心不强，不具备任职资格的监理人员。

@#@@#@4.3监理例会@#@工程部有关人员应参加监理例会。

@#@@#@工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。

@#@@#@监理例会纪要发出前，应经过甲方授权代表的审核。

@#@@#@监理例会纪要应存档。

@#@@#@4.4监理发文@#@监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到工程部的认可。

@#@工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。

@#@@#@监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。

@#@@#@4.5监理月报@#@工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。

@#@工程负责人应审阅《监理月报》。

@#@@#@工程部应与监理单位就《监理月报》进行讨论。

@#@@#@《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。

@#@@#@监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。

@#@@#@4.6监理档案资料@#@工程竣工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。

@#@@#@第五章施工准备@#@5.1场地接收及临时设施建设@#@工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括：

@#@@#@l确定用地四角边界，置埋界桩；@#@@#@l接收用地测量成果，现场接桩、护桩；@#@@#@l接验市政基础设施条件；@#@@#@l现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾倒垃圾等）；@#@@#@l在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；@#@@#@l结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设计和建设现场临时围墙、大门、办公生活用房等；@#@@#@l结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场地、施工临时水、电及排雨、排污设施合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。

@#@@#@l工程部要结合现场具体情况会同成本合约部制定现场施工水电管理规定，明确水电计价、计量、结算等事项；@#@@#@5.2授权甲方代表@#@l总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》（附表四），授权甲方代表负责现场管理工作。

@#@@#@l甲方代表一般由工程总监/项目工程部经理担任。

@#@@#@l甲方代表不得超越总经理的授权权限行使职权。

@#@@#@l甲方代表授权予下属人员应先取得总经理的批准。

@#@@#@l为了提高工作效率，总经理对外可适当提高对甲方代表的授权，但该提高部分的最终审批权限在工程负责人，而非甲方代表。

@#@例：

@#@签证＜0.5万元的，审批权限在甲方代表，≥0.5万元审批权限在总经理。

@#@但对外可授权＜1万元的审批权限在甲方代表，但对内操作0.5万元＜签证＜1万元的应取得工程负责人的审批。

@#@@#@5.3开工条件@#@单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：

@#@@#@l应按政府相关工程开工管理的规定取得《施工许可证》、规划验线批复等开工手续。

@#@未取得政府《施工许可证》但又需要先行施工的必须取得COO的书面批准。

@#@@#@l城市公司总经理批准的《开工通知》（附表一）。

@#@@#@l施工场地、水电等已具备条件。

@#@@#@l甲方代表已取得授权资格。

@#@@#@l监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规划》、《单位（单项）工程监理细则》，取得工程部批准。

@#@@#@l购买项目工程保险。

@#@@#@l施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手续。

@#@@#@5.4施工图纸会审@#@l施工图会审的组织@#@-单位（单项）工程施工前，必须进行图纸会审，图纸会审由工程部组织（图纸的责任属设计部）；@#@@#@-设计单位应对图纸进行技术交底；@#@@#@-工程部、设计部及监理、施工、设计单位应共同商议会审中的问题，形成结论意见后写入《图纸会审纪录》，作为工程施工、验收及结算依据；@#@@#@-《图纸会审纪录》应经设计部审查确认。

@#@并按设计变更处理；@#@@#@-《图纸会审纪录》由施工单位整理，监理、施工、设计单位会签，最后由甲方授权代表或总经理签字后有效；@#@@#@-单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审；@#@@#@-市政管网综合图纸出齐后，应组织综合会审，解决各专业间存在的问题；@#@@#@-未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部必须予以制止，因图纸问题造成的返工责任由施工单位承担（该责任应写入合同）。

@#@@#@l施工图会审的主要事项：

@#@@#@-审核施工图设计是否符合集团批准的规划设计和方案设计；@#@@#@-审核施工图设计是否符合政府规划、人防、消防、园林、交通等管理部门的批复要求；@#@@#@-审核施工图设计是否符合《交楼标准》；@#@@#@-审核设计图是否完整，检查其有无漏项；@#@@#@-审核施工图设计中功";i:

15;s:

10887:

"@#@防静电环氧自流平地面@#@施@#@工@#@方@#@法@#@及@#@报@#@价@#@合肥昊阳建筑技术有限公司@#@日期：

@#@2012年4月@#@防静电环氧自流平地面施工方法@#@1.前言@#@现代科学技术和生产的迅速发展对厂房、电子、微电子、通讯、计算机、精密仪器、车间地面提出越来越高的防静电要求，防静电环氧自流平地面，防静电效果优良、持久；@#@不受时间、温度、湿度等影响；@#@漆膜表面平滑、美观，达镜面效果；@#@耐磨、耐压、耐冲击；@#@耐化学腐蚀，特别是耐碱性能好；@#@生产施工过程简单、方便，基本无VOC排放，有利于环保。

@#@防静电环氧自流平地面优良的性能满足了现代科技和生产发展对地面高度清洁和防静电的要求，具有显著的经济效益和社会效益，应用现状和前景十分广阔。

@#@@#@为了提高和保证地面工程质量及装饰效果,防静电环氧自流平地面技术的推广和使用，我公司针对防静电环氧自流平地坪施工技术，给予总结、整理、编制本工法。

@#@@#@2.工法特点@#@2.1抗静电效果优良持久，不受时间、温度、湿度等影响；@#@防尘、防潮、耐磨；@#@表面光洁平整；@#@表面电阻率达到108-109ω、地面电阻排泄符合国际gb6650-86a标准。

@#@@#@2.2高度清洁。

@#@要求车间地面耐腐蚀、洁净和耐磨，室内空气含尘量尽量低，这不仅是改善劳动条件的需求，更是产品质量的保证。

@#@@#@2.3消除静电累积。

@#@地面由于经常受磨擦轻易积聚大量静电荷，从而妨碍生产操作、干扰精密仪器工作和影响产品加工精度，甚至引起火灾、爆炸等事故@#@2.4漆膜表面平滑、美观，达镜面效果；@#@耐磨、耐压、耐冲击；@#@耐化学腐蚀，特别是耐碱性能好；@#@生产施工过程简单、方便，基本无VOC排放，有利于环保。

@#@@#@3.适用范围@#@适用于厂房、电子、微电子、通讯、计算机、精密仪器、纺织、印刷、车间地坪对防静电有特殊要求的工作室。

@#@一楼地面及地下室必需做好防水处理。

@#@@#@4.施工工艺@#@4.1原理：

@#@防静电环氧自流平地面是以环氧树脂为成膜物，以自流平的施工方法成型于混凝土地坪面层的高性能的防静电功能型涂料，满足了现代科技和生产发展对地坪的要求。

@#@ @#@@#@5.施工工艺流程及操作要点@#@5.1工艺流程图：

@#@@#@基层处理@#@打磨、清除灰尘@#@滚涂防静电环氧底层漆@#@ @#@铺铜铂接地@#@批刮环氧防静电中涂层@#@防静电批土批刮@#@批防静环氧树脂自流平面漆漆@#@养护@#@@#@防静电环氧自流平地面施工工艺流程图@#@5.2操作要点：

@#@@#@5.2.1结构层基层处理。

@#@@#@

（1）施工时首先清除施工结构层地上杂物及余留的落地砂浆，清除混凝土地坪基层的水泥凸起物及空鼓，对开裂及有缺陷的孔洞进行修补，清除油污和潮湿部分工作。

@#@@#@

（2）找平层基层表面处理：

@#@基层宜用打磨机打磨处理，大面积工程可选用铣，机、抛丸机打磨处理，露出坚固的表面。

@#@再用吸尘器吸尘和用水冲洗，若有油污可用化学法清洗除污。

@#@基层表面不得有蜂窝、孔洞、缝隙等缺陷，若有时，应进行修补，凸出部位应剔除，凹陷部位应填平。

@#@最后做到表面彻底的清洁、平整。

@#@@#@表1合格混凝土基层指标@#@检查项目@#@含水率@#@%@#@强度@#@/Ma@#@平整度@#@/mm·@#@10㎡@#@表面状态@#@合格指标@#@≤8@#@≥20@#@3@#@无砂、无裂@#@无油、无坑@#@5.2.2防静电底涂：

@#@@#@将防静电底漆搅拌均匀后，用刮刀满刮地坪。

@#@@#@5.2.3贴导电铜箔：

@#@@#@待底漆干燥后，测量地坪的电阻率（要求l04Ω·@#@m以下），按3m×@#@3m的间隔贴导电铜箔，建立静电耗散泄漏层，并按每500m2接一个接地装置，组成完整的静电泄漏体系。

@#@@#@5.2.4刮环氧防静电砂浆中层漆：

@#@@#@用防静电底漆和石英砂按一定的配比搅拌均匀调成环氧防静电砂浆，用刮刀满刮地坪1～3遍（具体遍数视工程厚度要求而定），每遍环氧砂浆刮涂厚度控制在1mm。

@#@@#@5.2.5漆刮第一遍防静电批土：

@#@@#@环氧防静电砂浆中层漆干燥后，采用防静电批土，用刮刀满刮一遍，然后对部分有缺陷孔洞进行点补。

@#@@#@5.2.6刮第二遍防静电批土：

@#@@#@第一遍防静电批土干燥后，采用防静电批土，用刮刀满刮一遍进行大面找平。

@#@@#@5.2.7镘涂防静电环氧自流平面漆：

@#@@#@将无溶剂防静电环氧自流平主剂和固化剂按配比混合搅拌均匀，用镘刀进行自流平施工，同时用消泡滚筒进行消泡，确保表面颜色均一、平整、无气泡。

@#@@#@@#@防静电环氧自流平地面施工剖面图@#@6.材料与设备@#@6.1材料@#@6.1.1本工法所使用的材料有：

@#@防静电环氧底漆（主剂和固化剂）、无溶剂防静电环氧自流平面漆（主剂和固化剂）、导电批土、导电铜箔、石英砂、石英粉等。

@#@@#@6.1.2所使用的材料性能指标见表6.1.2－1、6.1.2－2。

@#@@#@表6.1.2－1防静电环氧树脂底漆涂层材料要求@#@序号@#@项目@#@技术指标@#@检测方法@#@1@#@容器中状态@#@搅拌后无硬块，呈均匀状态@#@JC/T985－2006《环氧树脂地面涂层材料》@#@2@#@固体含量，%@#@50@#@3@#@干燥时间，h≥@#@表干≤@#@6@#@实干≤@#@24@#@4@#@7d拉伸粘结强度，Ma≥@#@2.0@#@5@#@表面电阻、体积电阻/Ω@#@1106~103@#@GB/T1410@#@表6.1.2－2防静电环氧树脂底漆涂层材料要求@#@序号@#@项目@#@技术指标@#@检测方法@#@1@#@容器中状态@#@搅拌后无硬块，呈均匀状态@#@JC/T1015－2006《环氧树脂地面涂层材料》@#@2@#@涂膜外观@#@平整、无折皱、针孔、@#@汽泡等缺陷@#@3@#@固体含量，%@#@95@#@4@#@流动度，mm≥@#@140@#@5@#@干燥时间，h≥@#@表干≤@#@8@#@实干≤@#@24@#@6@#@7d抗压强度，Ma≥@#@60@#@7@#@7d拉伸粘结强度，Ma≥@#@2.0@#@8@#@邵氏硬度（D）≥@#@70@#@9@#@抗冲击性,φ60mm,@#@1000g的钢球@#@涂膜无裂缝、剥落@#@10@#@耐磨性，g≤@#@0.15@#@11@#@耐化@#@学性@#@15%NaOH溶液@#@涂膜完整、不起泡、无@#@剥落、允许轻微变色@#@JC/T1015－2006《环氧树脂地面涂层材料》@#@10%HCI溶液@#@120﹟溶剂汽油@#@12@#@表面电阻、体积电阻/Ω@#@1106~103@#@GB/T1410@#@6.2机具设备@#@本工法设备所采用的机具见表6.2.1@#@表6.2.1工法所采用的机具设备@#@序号@#@工具@#@用途@#@序号@#@机械@#@用途@#@1@#@水平尺@#@1@#@砂浆搅拌机@#@2@#@齿刮板@#@2@#@工业用吸尘器@#@3@#@毛滚@#@3@#@镘刀（刮板）@#@4@#@无尘打磨机@#@4@#@扫帚@#@7.质量控制@#@防静电环氧自流平地面施工质量，国家目前尚无统一验收标准。

@#@根据我公司大量应用项目的情况，并参照国家相关验收标准，确定了本工法的质量控制标准。

@#@@#@7.1主控项目@#@

（1）主体材料品种、规格和质量应符合设计要求，本规程及环保的规定。

@#@@#@检验方法：

@#@材料进场时查验合格证明文件和检验报告。

@#@@#@

（2）对防静电环氧自流平工程材料复验时，复检项目须符合表7.1－1。

@#@@#@表7.1－1自流平材料复检项目@#@材料名称@#@检查项目@#@检测方法@#@防静电环氧树脂@#@地面涂层材料@#@外观@#@JC/T985－2006《环氧树脂地面涂层材料》@#@干燥时间@#@流动度@#@固含量@#@表面电阻、体积电阻/Ω@#@GB/T1410@#@（3）环氧树脂面层应平整、光滑、颜色均匀、无气泡、泛花、流挂、剥离；@#@水泥自流平面层应平整，无空鼓、裂纹。

@#@两者面层，厚度都应符合设计要求，面层与下一层应结合牢固。

@#@@#@（4）采用溶剂型材料进行施工时,空气中的甲醛、TVOC总有机挥发物应符合GB50325－2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求。

@#@@#@7.2一般项目@#@

（1）面层表面应清洁、无裂纹、脱皮、麻面等缺陷。

@#@@#@检查方法：

@#@观察、检查。

@#@@#@

（2）面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。

@#@@#@检查方法：

@#@观察、、坡度尺检查。

@#@@#@7.3施工环境条件@#@施工条件要求的温度10~350C,空气相对湿度不大于70%,应严格遵守。

@#@尤其是环氧类的低于100C难以较快成膜，即使成膜，也会造成膜层质量也有较大降低。

@#@@#@8.安全措施@#@8.1采用环氧树脂材料施工时，施工现场应有良好通风条件，@#@若无条件，应采用强制排风措施，使现场空气流通。

@#@施工现场不得有明火，不得吸烟。

@#@@#@8.2环氧树脂施工时，操作人员应带手套和口罩，若溅入眼内应立即用水清洗。

@#@@#@8.3环氧树脂材料施工工具和设备应在树脂尚未固化前，用溶剂清洗。

@#@@#@8.4施工所使用机具、工具设备等必须在施工前进行严格的检查，确保机具安全使用。

@#@@#@3mm无溶剂防静电环氧自流平地坪用量及报价单@#@操作顺序@#@工程量@#@单价@#@合计@#@备注@#@打磨并清洁地面@#@平方@#@1.5@#@基面含水率《8%@#@涂装自流平防静电高渗透环氧底漆@#@平方@#@8@#@滚涂或批刮@#@铺导电铜箔（2m*2m）@#@平方@#@6@#@批刮防静电自流平环氧砂浆一道@#@平方@#@20@#@6#石英砂:

@#@环氧=2:

@#@1@#@重点打磨并清洁地面@#@平方@#@1.5@#@批刮导电批土第一道@#@平方@#@10@#@批刮导电批土第二道@#@平方@#@10@#@批装防静电自流平环氧面漆@#@平方@#@28@#@用专用镘刀抹装@#@批装防静电自流平环氧面漆@#@平方@#@28@#@用专用镘刀抹装@#@管理费.税费@#@平方@#@5.13@#@合计报价@#@118.13元/平方米@#@七、防静电环氧自流平地坪,质量及技术指标.@#@指标名称@#@指标值@#@干燥时间h@#@表干@#@《6@#@实干@#@《24@#@粘接强度Mpa@#@》2@#@怊氏硬度@#@》80@#@耐冲击性，Kg/cm@#@50通过@#@耐磨性750/500r，失重，g@#@《0.02@#@抗压强度Mpa@#@》10@#@耐酸碱等性能@#@按国内标准@#@抗弯强度Mpa@#@》7@#@拉申硬度@#@》9@#@其他@#@使用年限8年以上，色差小于1级，无起皮、起泡、露底、机械划伤，脏污等工程质量问题。

@#@@#@八、其它：

@#@@#@1）划黄线宽度5工分，每米6.5元。

@#@10工分,每米8.5元@#@2）希望甲方提供380W三相动力电及二相220W动力电，同时现场垃圾全部清除。

@#@@#@3）希甲方提供施工人员的住宿问题。

@#@@#@合肥昊阳建筑技术有限公司@#@ 2012年4月17日@#@12@#@";i:

16;s:

28086:

"@#@房地产开发——成本控制要点应用@#@@#@目录@#@目录@#@第一项@#@………….@#@立项成本控制要点应用指南@#@第二项@#@………….@#@规划环节成本控制要点应用指南@#@第三项@#@………….@#@招投标环节成本控制要点应用指南@#@第四项@#@………….@#@施工环节成本控制要点应用指南@#@第五项@#@………….@#@材料及设备采购环节成本控制要点应用指南@#@第六项@#@………….@#@销售环节成本控制要点应用指南@#@第七项@#@………….@#@工程预决算环节成本控制要点应用指南@#@第八项@#@………….@#@期间费用的成本控制要点应用指南@#@第九项@#@………….@#@物业管理成本控制要点应用指南@#@附件@#@………….@#@北京公司规范化管理系列文件@#@第一项@#@立项成本控制要点应用指南@#@立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。

@#@该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

@#@项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@开发形式@#@1、新征土地@#@¬@#@征地费用@#@¬@#@少交或晚交，力争减免@#@¬@#@项目部负责@#@详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。

@#@@#@­@#@拆迁安置费用@#@­@#@房产确权后办理拆迁安置费用@#@­@#@项目部负责@#@®@#@大市政费用@#@®@#@自建部分按照公司工程体系走；@#@交政府部分按有关规定办理@#@®@#@工程部、设计部和审算部负责自建部分；@#@工程部负责交政府部分。

@#@@#@¯@#@规划条件@#@¯@#@满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本@#@¯@#@项目部、设计部负责@#@2、买断项目@#@¬@#@买断内容@#@¬@#@明确买断内容明细@#@¬@#@项目部负责@#@详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成@#@­@#@付款总额@#@­@#@为公司争取最大利益@#@­@#@项目部负责@#@®@#@付款时间@#@®@#@周期长、次数多@#@®@#@项目部负责@#@¯@#@三通或七通一平的标准@#@¯@#@明确验收标准明细@#@¯@#@工程部、项目部负责@#@°@#@手续风险@#@°@#@与项目付款时间直接挂钩。

@#@@#@°@#@项目部负责@#@3、合作开发@#@¬@#@合作方式@#@¬@#@符合集团要求，有利于北京公司；@#@@#@¬@#@项目部负责@#@详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成@#@­@#@分成比例@#@­@#@双赢原则；@#@@#@­@#@项目部负责@#@®@#@交房时间@#@®@#@尽可能地延后交房，@#@®@#@工程部负责@#@¯@#@交房标准@#@Ã@#@不低于合同中交房标准@#@¯@#@项目部负责@#@°@#@付款总额@#@±@#@付款时间@#@°@#@±@#@选择有利于公司利益的方式@#@°@#@项目部负责@#@±@#@项目部负责@#@第二项@#@规划环节成本控制要点应用指南@#@规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：

@#@在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

@#@所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

@#@设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@1、规划方案@#@

（1）可行性规划设计@#@¬@#@市场信息搜集和分析@#@­@#@市政状况信息分析@#@®@#@规划要点确立@#@¯@#@可行性研究设计任务书°@#@可行性设计变更@#@设计部负责，项目、审算、销售部配合@#@暂缺相应可操作参考文件，以下同@#@

（2）方案评审@#@¬@#@组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

@#@@#@­@#@未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。

@#@@#@由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责@#@（3）设计成果@#@¬@#@对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整@#@­@#@设备选型方案提前确定@#@设计部负责，工程部配合@#@®@#@根据提交的设计成果进行投资估算@#@审算部负责，设计部配合@#@2、报批设计@#@

（1）设计方案@#@¬@#@根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书@#@设计部负责，项目部、销售部协作@#@­@#@方案设计招投标@#@设计部@#@®@#@方案设计评审@#@招投标评审委员会@#@

（2）报批@#@¬@#@注意市政设计@#@­@#@注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整@#@项目部负责，设计部配合@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@3、扩初设计@#@

（1）扩初设计要求@#@¬@#@对报批设计进一步调整@#@­@#@设计要求@#@®@#@内部审核@#@设计部负责，知会各部门@#@

（2）成本概算@#@¬@#@根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算@#@设计部与工程部负责@#@­@#@制订经营指导书@#@审算部负责@#@（3）扩初设计图@#@¬@#@根据扩初设计要求招标@#@­@#@专家评审@#@®@#@内部评审@#@招投标评审委员会@#@¯@#@设计调整@#@设计部负责@#@4、桩基设计@#@

（1）地质勘察@#@¬@#@搜集权威地质资料@#@­@#@自己专业人员勘察@#@设计部负责，工程部协助@#@

（2）设计方案评审@#@¬@#@桩基设计2种以上形式@#@­@#@由专家进行桩基形式和桩基结构评审@#@（3）桩基施工图@#@¬@#@设计调整@#@5、施工图设计@#@

（1）施工图设计要求@#@¬@#@根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求@#@­@#@建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。

@#@@#@设计部和工程部负责，其他部门协助@#@

（2）报建@#@政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

@#@@#@项目部@#@（3）报施图@#@（4）审图@#@（5）施工配合@#@互审互签，明确修改意见，设计洽商@#@设计部负责，工程协助，知会销售部@#@（6）面积测算@#@设计图纸测算与实际施工时检验相结合@#@设计部负责，工程部协助@#@6、销售包装设计@#@¬@#@结合营销费用控制@#@­@#@施工招投标@#@7、装修方案设计@#@

（1）方案设计要求@#@根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求@#@设计部负责，销售部协助@#@

（2）材料设备选型成本方案@#@¬@#@市场信息调研@#@­@#@根据设计要求确定装修材料和设备@#@设计部负责@#@®@#@制订装修设计目标成本计划明细表@#@¯@#@装饰综合价格拆分分析@#@参见深圳公司文件@#@（3）招投标@#@制订设计任务书@#@设计部负责，销售部协助@#@评审@#@招投标评审委员会@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@8、功能设计@#@

（1）小区建筑物功能的经济评估@#@¬@#@市场调研@#@销售部负责@#@­@#@有针对性扩充建筑物功能@#@设计部负责，销售、工程部协助@#@

（2）市政配套方案@#@¬@#@市政状况调研@#@­@#@争取政府有利条件@#@项目部负责@#@（3）环境方案设计@#@¬@#@根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额@#@设计部负责，项目部协助@#@­@#@招投标@#@招投标评审委员会@#@（4）智能化设计@#@¬@#@市场现状分析，智能化必要性分析@#@­@#@智能化内容控制@#@销售部负责@#@®@#@招投标，寻找外部合作，争取双赢@#@招投标小组组织，总经理负责@#@（5）销售承诺@#@保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性@#@设计部负责，工程部协助@#@9、设计变更@#@

（1）设计调整费用@#@

（2）设计变更洽商@#@严格按照设计变更洽商流程进行@#@设计部负责，工程、销售部协助@#@详见《工程现场变更管理规范》@#@10、材料设备@#@

（1）选型@#@

（2）方案确定时间@#@在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装@#@设计部负责，工程部协助@#@（3）采购@#@招投标@#@招投标评审委员会@#@详见《设备材料采购规范》@#@其他费用@#@物业管理完善费@#@限额设计@#@审算部@#@第三项@#@招投标环节成本控制要点应用指南@#@招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。

@#@这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@1、投标单位的选择@#@

（1）资质@#@

（2）管理水平@#@（3）技术力量@#@（4）历史记录@#@（5）资金实力@#@（6）合作经历@#@¬@#@建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。

@#@@#@­@#@从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。

@#@@#@®@#@主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

@#@@#@工程部负责工程监理招投标合同；@#@@#@设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

@#@@#@审算部负责材料设备招投标合同。

@#@@#@销售部负责营销、包装招投标合同。

@#@@#@详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序@#@¯@#@招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导@#@招投标评审委员会审核@#@主管领导批准。

@#@@#@详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序@#@2、招投标文件@#@各类合同的招投标书内容应包含：

@#@@#@

（1）工期；@#@@#@

（2）工程造价或取费标准；@#@@#@（3）质量要求；@#@@#@（4）付款方式；@#@@#@（5）招标范围；@#@@#@（6）结算方式；@#@@#@（7）验收标准；@#@@#@（8）投标注意事项；@#@@#@（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；@#@@#@（10）接标时间；@#@@#@（11）开标时间；@#@@#@（12）定标方法；@#@@#@（13）投标单位补充意见；@#@@#@（14）标准合同条文；@#@@#@（15）图纸、其他要求等。

@#@@#@主办部门起草、制定招投标标准文本@#@1、工程部负责工程监理招投标合同；@#@@#@2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

@#@@#@3、审算部负责材料设备招投标合同。

@#@@#@4、销售部负责营销、包装招投标合同。

@#@@#@详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序@#@招投标工作组审核@#@招投标评审委员会审核；@#@@#@主管领导批准；@#@@#@详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@3、评标和定标@#@

（1）技术性评标和定标@#@

（2）经济性评标定标@#@优先顺序@#@1、技术评标@#@2、经济评标@#@3、合作经历@#@1、技术部门负责技术评标@#@2、审算部负责经济标书的评标@#@3、财务部负责审核广告包装费@#@详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序@#@综合审核投标单位；@#@评定中标单位@#@招投标评审委员会审核、评定。

@#@@#@主管领导批准@#@详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序@#@第四项@#@施工环节成本控制要点应用指南@#@施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

@#@由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

@#@这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@1、设计变更环节@#@

（1）变更评估@#@¬@#@项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。

@#@@#@­@#@加强施工前的审核工作。

@#@全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。

@#@@#@®@#@各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

@#@@#@¬@#@审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。

@#@@#@­@#@甲方项目代表执行修改的工期评估。

@#@@#@®@#@审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。

@#@@#@详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”？

@#@？

@#@？

@#@？

@#@@#@

（2）变更的审核签认@#@¬@#@根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。

@#@@#@经办部门？

@#@@#@详见《工程现场签证管理规范》第二条、第十三条。

@#@@#@­@#@设计变更通知单。

@#@@#@发生变更项目的负责人@#@详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。

@#@@#@®@#@变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。

@#@@#@经办部门@#@详见《工程现场签证管理规范》第九到第十二条。

@#@@#@（3）变更的审批@#@¬@#@主管总经理审批后方可进行变更。

@#@@#@主管总经理@#@详见《工程现场签证管理规范》第十三条。

@#@@#@施工现场签证@#@

（1）签证的必要性@#@¬@#@现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。

@#@@#@经办部门（设计部或工程部）@#@

（2）签证的时限@#@¬@#@现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。

@#@@#@详见《工程现场签证管理规范》第十条。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@（续）2、施工现场签证@#@

（1）签证的工程量@#@¬@#@认真核对签证的工程量准确。

@#@@#@­@#@签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。

@#@@#@经办部门（设计部或工程部）@#@详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”？

@#@？

@#@？

@#@？

@#@@#@

（2）签证的审批@#@¬@#@施工洽商通知单@#@发生变更项目的负责人@#@详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。

@#@@#@­@#@必须遵循“先洽后干”的原则。

@#@在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。

@#@@#@主管总经理@#@详见《工程现场签证管理规范》第十四条。

@#@@#@（3）签证的反馈@#@¬@#@对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

@#@@#@资料工程师@#@详见《工程现场签证管理规范》第十八、十九条。

@#@@#@3、审图@#@

（1）扩初图会审@#@

（2）施工图会审@#@（3）分项、分部图会审@#@（4）各专业技术图纸会审@#@¬@#@图纸多层次会审会签及审批制度。

@#@@#@­@#@各专业互审互签制度。

@#@@#@®@#@力争在开工前把图纸中的问题修改完。

@#@@#@甲方技术负责人@#@详见《施工环节成本控制要点》三、“审图”@#@4、总分包配合费@#@

（1）分包方式@#@

（2）分包内容@#@（3）分包的责任界定@#@¬@#@通过投标确定配合费。

@#@@#@­@#@应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。

@#@@#@甲方代表@#@详见《施工环节成本控制要点》四、“总分包配合费”@#@5、材料供应@#@

（1）选型@#@

（2）材料供应方式@#@（3）材料计划@#@（4）预留时间@#@¬@#@施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。

@#@@#@设计部@#@主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见《施工环节成本控制要点》五、“材料供应”@#@­@#@先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。

@#@@#@审算部组织@#@工程部参加@#@®@#@限时编制材料计划。

@#@@#@¯@#@材料计划签认。

@#@@#@甲方代表@#@¯@#@要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。

@#@@#@经办部门@#@6、工程款的支付@#@（5）付款进度@#@（6）工程进度@#@¬@#@按合同约定执行付款。

@#@@#@­@#@按进度付款。

@#@@#@®@#@多层次多角度审核工程进度。

@#@@#@¬@#@甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位@#@­@#@预算人员审核工程价值量@#@详见《付款审批程序规范》附件2：

@#@“工程款付款流程”@#@

（1）付款的审批@#@¯@#@根据情况由不同级别人员最终审批。

@#@@#@主管副总或总经理@#@第五项@#@材料及设备采购环节成本控制要点应用指南@#@材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@1、材料进场计划@#@¬@#@采购招投标及订立合同时间@#@暂缺@#@工程部@#@招投标规范中未提及@#@­@#@生产周期@#@与工程进度相配合@#@具体参照标准暂缺@#@®@#@运输周期@#@具体与采购点远近相对应@#@¯@#@安装、验收周期@#@与工程进度相配合@#@°@#@交叉作业时间@#@与工序安排相联系@#@2、材料的性能价格比@#@¬@#@市场信息@#@日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。

@#@@#@审算部@#@­@#@技术参数@#@材料设备的技术参数由设计部确定或封样。

@#@@#@设计部@#@®@#@招投标@#@必须招投标的材料设备要制定招投标计划。

@#@不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。

@#@@#@审算部@#@详见《招投标管理规范》第六、七条和《设备材料采购规范》第四条@#@3、材料款支付@#@¬@#@材料款支付方式@#@­@#@材料款支付进度@#@®@#@保修款@#@¬@#@预付款限额控制@#@­@#@首次验收后付款总额进度控制。

@#@@#@®@#@保修款一般不低于合同总价的5%。

@#@@#@¯@#@依据合同中约定付款。

@#@@#@经办部门（工程部或设计部）@#@详见《付款审批程序规范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采购类付款流程”@#@4、材料验收@#@¬@#@数量验收@#@¬@#@几方共同确认货到现场数量@#@甲方工地代表或专业工程师负责监控验收@#@详见《设备材料采购规范》第八条@#@­@#@质量验收@#@¬@#@外观质量的验收@#@­@#@安装后质量的验收@#@工程部@#@®@#@投入使用后的质量验收@#@物业公司@#@5、材料保管与保修@#@¬@#@材料保管@#@¬@#@在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者@#@工程部@#@详见《设备材料采购规范》第九条、第十三到十六条@#@­@#@材料保修@#@­@#@用合同的方式明确保修责任和保修期@#@第六项@#@销售环节成本控制要点应用指南@#@销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

@#@由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。

@#@此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@1、营销方案@#@

（1）费用总额@#@¬@#@确定费用目标总额@#@项目部@#@详见《营销费用管理规范》@#@

（2）市场信息收集@#@（3）营销计划@#@（4）营销预算@#@¬@#@根据各种相关因素确定具体计划和费用@#@销售部@#@（5）营销方案审批@#@¬@#@征求各方面意见，按审批流程操作@#@主管总经理@#@详见《营销操作流程规范》@#@2、营销现场费用@#@

（1）现场销售人工费用@#@¬@#@销售人数控制@#@­@#@销售工作进度控制@#@®@#@奖励办法控制@#@销售部部门经理@#@

（2）现场销售器具费@#@（3）卖场、现场包装费@#@（4）销售模型费用@#@（5）宣传资料及礼品费@#@（6）展销费@#@销售部专业经理和部门经理@#@详见《营销包装操作规范》@#@（7）计划额度控制@#@¬@#@额度内调剂和超额审批制度@#@主管总经理@#@详见《营销费用管理规范》@#@3、媒体选择@#@

（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析@#@¬@#@专人负责@#@销售部@#@详见《营销包装操作规范》@#@

（2）招投标@#@¬@#@先评后选的原则@#@销售部@#@详见《营销包装操作规范》@#@­@#@内部评审@#@销售部@#@详见《招投标管理规范》@#@®@#@招投标@#@评审委员会@#@4、样板房装修@#@

（1）设计、装修@#@¬@#@市场信息收集@#@­@#@制订装修目标成本总额@#@设计部、销售部@#@详见《营销包装操作规范》和《设计规划管理规范》@#@

（2）材料采购@#@¬@#@信息搜集@#@­@#@材料、设备选型@#@设计部@#@详见《设备、材料采购规范》@#@（3）信息采集及招投标@#@¬@#@招投标@#@招投标评审小组@#@详见《招投标管理规范》@#@（4）样板房维护@#@­@#@委托物业代管协议@#@物业公司、销售部@#@祥见《物业管理规范》@#@（5）材料回收、保管和再利用@#@¬@#@建立材料设备清单@#@­@#@使用登记@#@®@#@闲置品评估和处理@#@设计部负责，物业、销售部配合@#@详见《营销包装操作规范》@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@5、销售回款@#@

（1）销售折扣点@#@待定@#@销售前台负责@#@待制订相关管理办法@#@

（2）回款周期@#@待定@#@销售前台负责，财务监督@#@详见《回款管理规范》@#@6、销售补充条款及承诺@#@

（1）承诺的给出@#@¬@#@制作楼书@#@­@#@承诺分类@#@营销部负责，设计、工程监督@#@待制订相关管理办法@#@

（2）设计变更与承诺@#@¬@#@变更审批与知会制度@#@­@#@承诺变更@#@设计部负责，销售、工程协助@#@7、客户交房@#@

（1）交房日期@#@

（2）保修期@#@（3）质量补偿@#@¬@#@晚交房原因分类处理@#@­@#@与施工队洽商延长保修期@#@®@#@交房验收协议@#@客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作@#@详见《补偿管理规范》@#@8、其他@#@

（1）中介费@#@待定@#@销售部@#@

（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）@#@¬@#@严格按相关流程进行@#@主管副总@#@详见《工程现场变更管理规范》等@#@第七项@#@工程预决算环节成本控制要点应用指南@#@工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。

@#@这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@1、乙方预算@#@

（1）乙方预算内容的审查@#@¬@#@先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。

@#@@#@­@#@注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题@#@审算部负责，设计部协助@#@参见深圳公司有关文件@#@2、钢筋用量的核实@#@

（1）施工图中的钢筋用量@#@

（2）洽商、变更的钢筋用量@#@¬@#@选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作@#@财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。

@#@@#@详见正在草拟中工程预决算管理规范@#@­@#@审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作@#@®@#@工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况@#@审算部经理监督@#@3、价差的调整@#@

（1）材料价差@#@

（2）人工价差@#@（3）费用价差@#@¬@#@严格执行合同中价差调整办法@#@­@#@及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况@#@®@#@当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策@#@审算部材料组与预算工程师负责@#@详见正在草拟中工程预决算管理规范@#@4、洽商、变更的费用控制@#@

（1）图纸审核@#@

（2）因市场因素甲方对图纸的修改@#@（3）现场签证@#@¬@#@工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制@#@­@#@监理公司审图@#@®@#@施工单位审图@#@¯@#@甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较@#@°@#@现场签证中，应明确发生费用的原因和责任@#@1、设计部负责建筑专业图纸质量的审核@#@2、工程部负责其他专业图纸的审核@#@3、工程项目部负责现场签证的监控@#@4、审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性@#@详见正在草拟中工程预决算管理规范@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@备查文件@#@5、违约与索赔@#@

（1）工期@#@

（2）质量@#@¬@#@甲方履行自己的合同义务@#@­@#@甲方督促乙方履行合同义务@#@®@#@工期与质量重视过程中控制@#@1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控@#@2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控@#@详见正在草拟中工程预决算管理规范@#@（3）配合管理@#@¬@#@工程部项目经理负责各施工方的配合问题@#@工程项目部负责施工过程中协调、配合@#@（4）停工、窝工@#@¬@#@当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算@#@审算部负责违约费用的核实@#@第八项@#@期间费用的成本控制要点应用指南@#@期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。

@#@由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。

@#@财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

@#@@#@控制要点@#@控制什么@#@怎么控制@#@谁来控制@#@参考文件@#@1、财务费用@#@

（1）公司开发速度、规模与贷款计划@#@¬@#@制定年度资金计划@#@­@#@资金占压费用估算与控制@#@1、财务部负责年度资金计划@#@2、财务部与审算部配合控制占压资金量@#@详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程@#@

（2）地价款的支付@#@¬@#@制定项目总体开发计划@#@";i:

17;s:

8381:

"@#@技术交底书@#@反压护坡施工技术交底书@#@表格编号@#@项目名称@#@广东省仁化（湘粤界）至博罗公路@#@第页@#@共页@#@交底编号@#@工程名称@#@广东省仁化（湘粤界）至博罗公路TJ13标@#@设计文件图号@#@两阶段施工图设计@#@施工部位@#@丰山二号桥反压护坡土石方工程@#@交底日期@#@2015.11.21@#@技术交底内容：

@#@@#@1、技术交底范围@#@本交底适用于广东省仁化（湘粤界）至博罗公路TJ13标丰山二号桥K339+460~600左侧反压护坡@#@2、设计情况@#@本项目按照高速公路六车道标准，设计行车速度100KM/h.路基宽度分为整体式路基和分离式路基。

@#@整体式路基宽度33.5m,分离式路基宽度为16.75m。

@#@@#@3、开始施工的条件及施工准备工作：

@#@@#@

（1）路基填料已经检验合格，且经过监理机构审批。

@#@@#@

（2）施工机械到位，机械性能良好。

@#@@#@（3）施工范围内的障碍物已经清理以及改移完毕，对于不能改移的已经进行了标识并采取了保护措施。

@#@@#@（4）施工方案已通过审批，对现场施工人员进行了技术交底。

@#@@#@（5）施工图纸现场核对工作已经完成。

@#@@#@（6）施工检测设备及计量器具已标定。

@#@@#@4、路基施工方法与工艺@#@本合同段路基填料大部分来源于借方，在施工过程中严格控制含水量及填料质量，以灌砂法、环刀法检测为主，含水量快速测定仪，确保最终压实度，当填土运距在100m以内时采用推土机施工，运距在100m以上时采用挖掘机挖装，自卸汽车运输。

@#@路堤填筑采用推土机初平，压路机碾压密实，人工配合机械修整边坡的方法进行施工。

@#@@#@5.填土路堤施工方法与工艺@#@一般路段先清除表层30cm厚的耕植土并在填前进行夯实，水田地段采用清淤换填夯实。

@#@一般填土路基填料就地取材，采用取土厂或者附近挖方路段的土石方破碎拌合均匀奇偶填筑压实。

@#@塑液现超标的细粒土、有机质土等不符合《公路路基设计规范》（JTGD30-2004）的填料不能直接用于路基填筑。

@#@路基填料应均匀、密实、其CBR值、压实度、粒径等应满足规范要求。

@#@填土路基施工工艺图见图5.1.1。

@#@@#@图6.1.1土质路基填筑施工工艺图@#@5.1.1地基处理@#@1、清除所有非适用材料及其它腐植土，并做好基底压实工作。

@#@@#@2、路线经过水坑、洼地时，先挖沟排水疏干，挖出淤泥及腐殖根茎后，才可进行路基施工。

@#@@#@3、基底为耕地或松土时，当松土厚度大于0.3m，应翻挖，分层回填压实透水性不良的土填筑路堤时，应控制其含水率在最佳压实含水率±@#@2%之内。

@#@@#@5.1.2水平分层填筑@#@按路基横断面全宽纵向分层填土，每层采用同一种填料。

@#@路床一般分两层，每层松铺厚度不大于0.3m，超30cm的情况下，应上报监理工程师确定。

@#@填筑在路床顶面最后一层的最小压实厚度不应小于10cm，当地形高低不平，应由低处分层填筑。

@#@为保证路堤全断面压实，边坡两侧超填0.5m，边坡每填一层，经过压实符合规定要求之后，再填上一层。

@#@不同性质的土应分层、分段填筑。

@#@同一水平层路基的全宽应采用同一种填料，不得混填。

@#@每种填料层累计总厚不宜小于0.5m，完工后刷坡整平。

@#@@#@5.1.3摊铺整平@#@用推土机将填料按合理层厚摊铺平整，以便获得均匀的压实效果。

@#@@#@5.1.4碾压夯实@#@采用振动压路机碾压，按试验段确定的参数碾压。

@#@碾压作业时，行间（横向）重叠0.3至0.5m，碾压区段间（纵向）应重叠2m以上。

@#@@#@4.1.2.4质量要求@#@1、施工过程中的每一压实层，可用试验段确定的工艺流程和工艺参数，控制压实过程，用试验段确定的沉降指标，检测压实质量。

@#@@#@2、路基成型后质量标准：

@#@纵面高程为-15~+10mm,弯沉不大于设计值，中线偏位小于50mm，平整度小15mm，横坡±@#@0.3mm。

@#@@#@6、质量标准：

@#@@#@6.1制与质量检验@#@质量管理贯穿于施工全过程，与全体施工人员有关，涉及所有与质量有关的因素。

@#@@#@在整个路基填筑过程中，应对压实土层的密实度进行检验。

@#@压实土采用灌砂法为主并辅以核子密度仪检测。

@#@@#@1、路基填土每填一层都要进行检测，并随机进行抽检。

@#@@#@2、每一填层抽检频率为每1000m2至少检验2点，不足的检验1000m2时检验2点，必要时可根据需要增加检验点。

@#@@#@3、土方路基压实度由灌砂法测定，按试验路段测定的工艺施工。

@#@本段路基属于反压护坡，压实度要求不小于90%。

@#@如不符合要求，应翻松后再压实，使压实度达到规定的要求，压实度见表.1-1、表1-2。

@#@@#@表1-1路床最小强度和压实度要求@#@项目分类@#@路面底面以下深度（m）@#@填料最小强度（CBR）（%）@#@压实度（%）@#@填料最小强度（CBR）（%）@#@压实度（%）@#@一级公路@#@一级公路@#@二级公路@#@二级公路@#@填方路基@#@0～0.30@#@8@#@≥96@#@6@#@≥95@#@0.3～0.8@#@5@#@≥96@#@4@#@≥95@#@零填及挖方路基@#@0～0.30@#@8@#@≥96@#@6@#@≥95@#@0.3～0.8@#@5@#@≥96@#@4@#@≥95@#@表1-2路堤最小强度和压实度要求@#@项目分类@#@路面底面以下深度（m）@#@填料最小强度（CBR）（%）@#@压实度（%）@#@填料最小强度（CBR）（%）@#@压实度（%）@#@一级公路@#@一级公路@#@二级公路@#@二级公路@#@上路堤@#@下路堤@#@0.8～1.5@#@4@#@≥94@#@3@#@≥94@#@1.5以下@#@3@#@≥93@#@2@#@≥92@#@7、安全、环保、文明施工等技术措施：

@#@@#@7.1特种机械设备的操作人员必须经过相应部门组织的安全操作规程培训，考试合格后，持有效证件上岗。

@#@@#@7.2机械操作手上岗前，要进行身体健康状况检查，严禁带病，酒后施工作业。

@#@@#@7.3机械启动前，应对机械情况进行检查，无任何问题方可施工。

@#@行走机械启动前，必须鸣笛示意。

@#@@#@7.4机械不得在输电线路下工作，必须确保与输电线一定的安全距离。

@#@人员离开机械时，需熄火并@#@7.5进入现场人员必须按要求佩带安全帽，严禁穿拖鞋进入现场及在行走机械的前后方休息。

@#@不得在机械旋转半径内施工。

@#@@#@7.6施工爆破施工前，需清空现场人员拉警戒线。

@#@并安排专人在路口把守，禁止人员进入爆破现场。

@#@@#@8、路基施工保护措施：

@#@@#@路基在每层铺设压实完成后要及时进行边坡防护处理，以免雨水冲刷。

@#@@#@9其他注意事项：

@#@@#@9.1开挖后基层表面的坡度应符合设计设计要求。

@#@土方工程施工中应经常测量和校核其平面位置、水平标高和边坡坡度等是否符合设计要求，平面控制桩和水准点也应定期检查是否正确。

@#@@#@9.2施工前应作好施工区域内临时排水系统的总体规划，并注意与原排水系统相适应。

@#@@#@9.3施工时应严格按施工方案规定的施工顺序进行土方开挖施工，应注意宜从上到下开挖，分层、分段依次进行，形成一定坡度，以利排水。

@#@@#@9.4防止施工机械下沉：

@#@施工时必须了解土质和地下水位情况。

@#@推土机、铲运机一般需要在地下水位0.5m以上推铲土；@#@挖土机一般需要在地下水位0.8m以上挖土，以防机械自重下沉。

@#@@#@9.5在开挖过程中，如出现滑坡迹象（如裂缝、滑动等）时，应立即采取下列措施：

@#@首先暂停施工必要时，所有人员和机械撤至安全地点；@#@其次，通知现场负责人员，由项目部与设计单位沟通采取处理措施，防止岩（土）下滑。

@#@@#@11、其他应注意的问题@#@路基土方填筑必须每层报验，并在报验合格后上土前打上方格网进行下部施工。

@#@@#@施工队在施工过程中如有不明之处，切勿盲目施工，请及时联系技术组。

@#@@#@@#@交底人：

@#@ 复核人：

@#@@#@@#@接收人：

@#@日期：

@#@@#@7@#@";i:

18;s:

22655:

"房房地地产产施施工工生生产产计计划划节节点点一一级级节节点点二二级级节节点点三三级级节节点点备备注注编编号号节节点点名名称称计计划划完完成成时时间间编编号号节节点点名名称称计计划划完完成成时时间间编编号号节节点点名名称称计计划划完完成成时时间间检查一级节点检查二级节点检查三级节点0获获取取土土地地获取土地0.1土土地地成成交交确确认认书书已完成土地成交确认书土土地地勘勘界界测测绘绘已完成土地勘界测绘地地块块障障碍碍物物清清点点已完成地块障碍物清点拆拆迁迁事事宜宜确确定定已完成拆迁事宜确定通通过过政政府府办办公公会会已完成通过政府办公会02项项目目预预算算（临临时时）已完成项目预算（临时）项项目目预预算算编编制制完完成成已完成项目预算编制完成项项目目预预算算审审批批完完成成已完成项目预算审批完成1总总规规报报批批（一一）2014/11/8总规报批

（一）1.1市市场场定定位位报报告告已完成市场定位报告1.2项项目目预预算算已完成项目预算1.3售售楼楼处处、样样板板间间及及展展示示区区已完成售楼处、样板间及展示区1.3.1装装修修方方案案确确定定已完成装修方案确定1.3.2招招标标完完成成已完成招标完成1.3.3施施工工合合同同签签订订已完成施工合同签订1.3.4售售楼楼处处主主体体施施工工已完成售楼处主体施工1.3.5售售楼楼处处亮亮相相已完成售楼处亮相1.3.6样样板板间间及及展展示示区区施施工工已完成样板间及展示区施工1.3.7样样板板间间及及展展示示区区开开放放已完成样板间及展示区开放1.4总总规规图图册册已完成总规图册1.4.1总总规规设设计计单单位位确确定定已完成总规设计单位确定1.4.2总总规规图图册册完完成成已完成总规图册完成1.5总总规规报报批批（二二）已完成总规报批

（二）1.5.1总总规规方方案案公公司司报报批批已完成总规方案公司报批1.5.2总总规规方方案案政政府府报报批批已完成总规方案政府报批1.5.3总总规规公公示示已完成总规公示1.6用用地地规规划划许许可可证证已完成用地规划许可证1.6.1土土地地合合同同签签订订已完成土地合同签订1.6.2土土地地使使用用证证取取得得已完成土地使用证取得1.6.3立立项项批批复复完完成成已完成立项批复完成1.6.4用用地地规规划划许许可可证证取取得得已完成用地规划许可证取得2施施工工图图设设计计2014/9/28施工图设计2.1地地勘勘已完成地勘2.1.1地地块块初初勘勘已完成地块初勘2.1.2地地块块祥祥勘勘已完成地块祥勘2.1.3出出具具地地勘勘报报告告已完成出具地勘报告2.2施施工工图图设设计计委委托托书书已完成施工图设计委托书2.2.1设设计计委委托托编编制制已完成设计委托编制2.2.2设设计计委委托托审审批批已完成设计委托审批2.3施施工工图图纸纸已完成施工图纸2.3.1设设计计单单位位确确定定已完成设计单位确定2.3.2单单体体施施工工图图设设计计完完成成已完成单体施工图设计完成2.3.3车车库库施施工工图图设设计计完完成成已完成车库施工图设计完成2.3.4装装修修施施工工图图设设计计完完成成已完成装修施工图设计完成2.3.5桩桩基基施施工工图图已完成桩基施工图2.4施施工工图图审审查查已完成施工图审查2.4.1图图纸纸内内审审完完成成已完成图纸内审完成2.4.2车车库库图图纸纸审审核核完完成成已完成车库图纸审核完成2.4.3政政府府图图审审完完成成已完成政府图审完成3施施工工图图预预算算2014/11/27施工图预算3.1预预算算委委托托已完成预算委托3.1.1委委托托合合同同已完成委托合同3.1.2委委托托合合同同审审批批已完成委托合同审批3.2预预算算已完成预算3.2.1造造价价单单位位出出具具结结果果已完成造价单位出具结果3.2.2预预结结算算部部审审核核已完成预结算部审核4单单规规2014/3/31单规4.1单单规规证证办办理理（二二）已完成单规证办理

（二）4.1.1费费用用缴缴纳纳已完成费用缴纳4.1.2单单规规证证办办理理（三三）已完成单规证办理（三）5招招标标2013/6/17招标5.1总总包包招招标标方方案案审审批批已完成总包招标方案审批5.1.1队队伍伍考考察察完完成成已完成队伍考察完成5.1.2招招标标文文件件审审批批完完成成已完成招标文件审批完成5.2总总包包定定标标报报告告审审批批已完成总包定标报告审批5.2.1发发清清单单、答答疑疑已完成发清单、答疑5.2.2开开标标已完成开标5.2.3定定标标报报告告审审批批已完成定标报告审批5.3总总包包合合同同签签订订已完成总包合同签订5.3.1合合同同审审批批已完成合同审批5.3.2合合同同签签订订已完成合同签订5.4监监理理合合同同签签订订已完成监理合同签订5.4.1考考察察、开开标标已完成考察、开标5.4.2合合同同审审批批及及签签订订已完成合同审批及签订5.5政政府府开开标标（备备案案）政府开标（备案）5.5.1政政府府开开标标文文件件上上报报政府开标文件上报5.5.2政政府府开开标标政府开标5.5.3中中标标通通知知书书中标通知书5.5.4合合同同签签订订、备备案案合同签订、备案6开开工工2014/3/27开工6.1三三通通一一平平已完成三通一平6.1.1三三通通一一平平方方案案审审批批已完成三通一平方案审批6.1.2临临电电接接入入已完成临电接入6.1.3临临水水接接入入已完成临水接入6.1.4场场地地平平整整已完成场地平整6.2施施工工准准备备已完成施工准备6.2.1总总包包进进场场已完成总包进场6.2.2厂厂区区布布置置（含含临临水水、电电）已完成厂区布置（含临水、电）6.2.3图图纸纸会会审审、设设计计交交底底已完成图纸会审、设计交底6.2.4总总包包交交底底已完成总包交底6.3施施工工许许可可证证已完成施工许可证6.3.1施施工工许许可可证证办办理理已完成施工许可证办理6.3.2开开工工令令已完成开工令6.4土土方方工工程程已完成土方工程6.4.1土土方方队队伍伍确确定定已完成土方队伍确定6.4.2降降水水施施工工开开始始已完成降水施工开始6.4.3降降水水施施工工结结束束已完成降水施工结束6.4.4土土方方开开挖挖开开始始已完成土方开挖开始6.4.5土土方方开开挖挖结结束束已完成土方开挖结束6.5桩桩基基队队伍伍已完成6.5.1桩桩基基队队伍伍考考察察已完成6.5.2桩桩基基队队伍伍开开标标已完成6.5.3桩桩基基队队伍伍确确定定已完成6.6地地基基验验槽槽已完成地基验槽6.6.1清清槽槽完完成成已完成清槽完成6.6.2钎钎探探施施工工及及报报告告钎探施工及报告6.6.3地地基基验验槽槽（勘勘验验）地基验槽（勘验）6.6.4验验槽槽记记录录表表（报报告告）验槽记录表（报告）6.7桩桩基基施施工工已完成桩基施工6.7.1桩桩基基施施工工许许可可证证已完成桩基施工许可证6.7.2桩桩基基进进场场已完成桩基进场6.7.3定定位位放放点点已完成定位放点6.7.4桩桩基基施施工工完完成成已完成桩基施工完成6.7.5桩桩头头及及桩桩间间土土清清理理已完成桩头及桩间土清理6.8桩桩基基检检测测已完成桩基检测6.8.1静静载载检检测测完完成成已完成静载检测完成6.8.2高高应应变变及及低低应应变变检检测测完完成成已完成高应变及低应变检测完成6.8.3桩桩基基检检测测报报告告已完成桩基检测报告6.9边边坡坡支支护护施施工工已完成边坡支护施工6.9.1边边坡坡支支护护方方案案确确定定已完成边坡支护方案确定6.9.2止止水水帷帷幕幕完完成成已完成止水帷幕完成6.9.3支支护护桩桩完完成成已完成支护桩完成6.9.4边边坡坡支支护护完完成成已完成边坡支护完成7开开盘盘2015/8/25开盘7.1预预售售证证办办理理2015/8/24预售证办理7.1.1物物业业服服务务公公司司确确定定2015/8/14物业服务公司确定7.1.2面面积积测测绘绘完完成成2015/8/19面积测绘完成7.1.3主主体体施施工工具具备备开开盘盘形形象象进进度度2015/8/24主体施工具备开盘形象进度8主主体体封封顶顶2015/10/30主体封顶8.1正正负负零零（二二）已完成正负零

（二）8.1.1垫垫层层及及底底板板防防水水完完成成已完成垫层及底板防水完成8.1.2地地下下主主体体结结构构完完成成已完成地下主体结构完成8.1.3正正负负零零（三三）已完成正负零（三）8.1.4地地下下外外墙墙防防水水完完成成已完成地下外墙防水完成8.1.5外外墙墙防防水水保保护护层层完完成成已完成外墙防水保护层完成8.1.6室室外外土土方方回回填填完完成成已完成室外土方回填完成8.2首首层层主主体体结结构构2014/8/14地面1-2层为非标准层,此项时间为楼2层完成时间首层主体结构8.3标标准准层层结结构构2015/10/13该时间为楼封顶时间标准层结构8.3.1主主体体结结构构2-62-6层层2015/5/30主体结构2-6层8.3.2主主体体结结构构7-127-12层层2015/6/275天/层主体结构7-12层8.3.3主主体体结结构构13-1813-18层层2015/7/275天/层主体结构13-18层8.3.4主主体体结结构构19-2419-24层层2015/8/266-1#预售层为22层，6-2#预售层为23层，7#预售层为26层,5#预售层为21层主体结构19-24层8.3.5主主体体结结构构25-3025-30层层2015/10/15.5天/层主体结构25-30层8.3.6主主体体结结构构31-3631-36层层2015/10/85#共31层主体结构31-36层8.4顶顶层层结结构构施施工工（二二）2015/10/28主体完成后45天内完成屋面所有工程顶层结构施工

（二）8.4.1顶顶层层结结构构施施工工（三三）2015/10/13该时间为5#31层混凝土完成时间顶层结构施工（三）8.4.2机机房房、屋屋面面造造型型结结构构施施工工2015/10/28机房、屋面造型结构施工9主主体体验验收收（一一）2015/11/30主体验收

（一）9.1砌砌体体2015/11/22砌体9.1.1人人货货施施工工电电梯梯安安装装完完成成2015/7/12人货施工电梯安装完成9.1.2砌砌筑筑样样板板施施工工及及验验收收（包包含含水水电电预预埋埋）2015/7/19电梯验收完成后7天内完成样板砌筑样板施工及验收（包含水电预埋）9.1.3砌砌体体1-61-6层层2015/7/243-6层，按5天/层砌体1-6层9.1.4砌砌体体7-127-12层层2015/8/177-12层，按5天/层砌体7-12层9.1.5砌砌体体13-1813-18层层2015/9/1013-18层，按5天/层砌体13-18层9.1.6砌砌体体19-2419-24层层2015/10/419-24层，按5天/层砌体19-24层9.1.7砌砌体体25-3025-30层层2015/10/2825-30层，按5天/层砌体25-30层9.1.8砌砌体体31-3631-36层层2015/11/231层，按5天/层砌体31-36层9.1.9砌砌筑筑完完成成2015/11/22包括地下室、收尾工作砌筑完成9.1.10地地下下砌砌筑筑完完成成2015/10/30地下砌筑完成9.2主主体体验验收收（二二）2015/11/27该完成时间为主体完成后30天内完成主体验收

（二）9.2.11010层层以以下下主主体体验验收收资资料料准准备备10层以下主体验收资料准备9.2.21010层层以以下下主主体体验验收收10层以下主体验收9.2.31111层层-20-20层层主主体体验验收收资资料料准准备备2015/9/41-20层11层-20层主体验收资料准备9.2.41111层层-20-20层层主主体体验验收收2015/10/41-20层11层-20层主体验收9.2.52121层层以以上上主主体体验验收收资资料料准准备备2015/11/421-31层21层以上主体验收资料准备9.2.62121层层以以上上主主体体验验收收2015/11/2421-31层21层以上主体验收9.2.7主主体体验验收收完完成成2015/11/27主体验收完成10单单体体竣竣工工2016/9/30单体竣工10.1屋屋面面2016/1/11主体完成后60天完成屋面所有工程屋面10.1.1零零星星砌砌筑筑完完成成2015/12/17零星砌筑完成10.1.2找找平平层层完完成成2015/12/22找平层完成10.1.3保保温温完完成成2015/12/27保温完成10.1.4防防水水完完成成2016/1/6防水完成10.1.5保保护护层层及及其其他他2016/1/11保护层及其他10.1.6塔塔吊吊拆拆除除2016/9/12该时间为外架拆除完成后30天拆除完成.塔吊拆除10.2室室内内抹抹灰灰2016/3/26主体验收无成后90天内施工完成室内抹灰10.2.1通通风风道道安安装装2016/1/6砌体完成后45天内完成通风道安装10.2.2箱箱体体安安装装2016/1/6砌体完成后45天内完成箱体安装10.2.3抹抹灰灰样样板板及及验验收收2015/9/24砌体样板后5天完成抹灰样板及验收10.2.4拉拉毛毛、打打点点2015/10/24分段拉毛打点，在砌体完成后，抹灰完成成做这项工作拉毛、打点10.2.5抹抹灰灰1-61-6层层2015/11/174天/层抹灰1-6层10.2.6抹抹灰灰7-127-12层层2015/12/114天/层抹灰7-12层10.2.7抹抹灰灰13-1813-18层层2016/1/44天/层抹灰13-18层10.2.8抹抹灰灰19-2419-24层层2016/1/284天/层抹灰19-24层10.2.9抹抹灰灰25-3025-30层层2016/2/214天/层抹灰25-30层10.2.10抹抹灰灰31-3631-36层层2016/2/254天/层,5#31层抹灰31-36层10.2.11抹抹灰灰完完成成2016/3/26收尾30天内完成抹灰完成10.3地地坪坪2016/8/31单体竣工验收完成前60天完成地坪10.3.1地地面面样样板板及及验验收收地面样板及验收10.3.2排排水水管管道道安安装装及及吊吊洞洞2016/3/6室内抹灰完成后30天内完成该项工作排水管道安装及吊洞10.3.3给给水水、采采暖暖管管道道铺铺设设2016/3/16室内抹灰完成后10天内完成该项工作给水、采暖管道铺设10.3.4厅厅房房、厨厨房房地地坪坪1-61-6层层厅房、厨房地坪1-6层10.3.5厅厅房房、厨厨房房地地坪坪7-127-12层层7-12层厅房、厨房地坪7-12层10.3.6厅厅房房、厨厨房房地地坪坪13-1813-18层层13-18层厅房、厨房地坪13-18层10.3.7厅厅房房、厨厨房房地地坪坪19-2419-24层层19-24层厅房、厨房地坪19-24层10.3.8厅厅房房、厨厨房房地地坪坪25-3025-30层层25-31层厅房、厨房地坪25-30层10.3.9厅厅房房、厨厨房房地地坪坪31-3631-36层层31-38层厅房、厨房地坪31-36层10.3.10卫卫生生间间找找平平层层2016/6/27卫生间找平层10.3.11卫卫生生间间防防水水2016/7/27卫生间防水10.3.12卫卫生生间间防防水水保保护护层层2016/8/26卫生间防水保护层10.3.13闭闭水水检检测测2016/8/31单体竣工验收完成前60天完成闭水检测10.4室室内内腻腻子子室内腻子10.4.1腻腻子子施施工工样样板板及及验验收收腻子施工样板及验收10.4.2一一遍遍腻腻子子一遍腻子10.4.3二二遍遍腻腻子子二遍腻子10.4.4腻腻子子找找补补完完成成腻子找补完成10.5公公共共部部位位装装修修2016/7/24相对楼层外墙完成后才开始该项工作。

@#@公共部位装修10.5.1公公共共部部位位装装修修方方案案确确定定2015/12/15施工开始前3个月要就完成该工作公共部位装修方案确定10.5.2精精装装修修单单位位招招标标完完成成2015/12/25精装修单位招标完成10.5.3公公共共部部位位装装修修开开始始2016/3/14公共部位装修开始10.5.4电电梯梯门门套套安安装装完完成成2016/3/19电梯门套安装完成10.5.5墙墙面面施施工工1-61-6层层2016/3/201-6层墙面施工1-6层10.5.6墙墙面面施施工工7-127-12层层2016/4/17-12层墙面施工7-12层10.5.7墙墙面面施施工工13-1813-18层层2016/4/1313-18层墙面施工13-18层10.5.8墙墙面面施施工工19-2419-24层层2016/4/2519-24层墙面施工19-24层10.5.9墙墙面面施施工工25-3025-30层层2016/5/925-31层墙面施工25-30层10.5.10墙墙面面施施工工31-3631-36层层2016/5/1431-38层墙面施工31-36层10.5.11地地面面铺铺装装1-61-6层层2016/3/211-6层地面铺装1-6层10.5.12地地面面铺铺装装7-127-12层层2016/4/27-12层地面铺装7-12层10.5.13地地面面铺铺装装13-1813-18层层2016/4/1413-18层地面铺装13-18层10.5.14地地面面铺铺装装19-2419-24层层2016/4/2619-24层地面铺装19-24层10.5.15地地面面铺铺装装25-3025-30层层2016/5/1025-30层地面铺装25-30层10.5.16地地面面铺铺装装31-3631-36层层2016/5/1531层地面铺装31-36层10.5.17吊吊顶顶完完成成2016/5/25消防完成后20天完成吊顶完成10.5.18楼楼梯梯间间踏踏步步完完成成2016/4/5与外墙砖同步,在大面积外墙完成前后才开始文该项工作楼梯间踏步完成10.5.19楼楼梯梯间间栏栏杆杆安安装装完完成成2016/4/25楼梯间栏杆安装完成10.5.20照照明明灯灯具具、疏疏散散指指示示完完成成2016/8/31单体竣工前30天内完成照明灯具、疏散指示完成10.5.21防防火火门门安安装装完完成成2016/4/15在精装修完成前1个月完成防火门安装完成10.5.22信信报报箱箱安安装装完完成成2016/9/10单体竣工前20天内完成信报箱安装完成10.6室室内内消消防防2016/4/5吊顶完成前完成室内消防10.6.1队队伍伍确确定定（单单体体消消防防）2015/11/7队伍确定（单体消防）10.6.2消消防防管管道道2015/12/7消防管道10.6.3消消防防箱箱2016/1/6消防箱10.6.4消消防防配配件件2016/2/5消防配件10.6.5消消防防水水箱箱2016/3/6消防水箱10.6.6消消防防泵泵房房2016/4/5消防泵房10.7水水暖暖安安装装工工程程2016/6/4水暖安装工程10.7.1水水暖暖管管材材定定购购2015/12/27水暖管材定购10.7.2水水暖暖管管线线进进场场安安装装2016/1/26水暖管线进场安装10.7.3管管道道井井内内干干管管安安装装完完成成2016/4/15管道井内干管安装完成10.7.4地地下下室室管管道道安安装装2016/4/25地下室管道安装10.7.5水水表表及及配配件件安安装装2016/5/5水表及配件安装10.7.6管管道道保保温温及及标标识识2016/6/4管道保温及标识10.8防防水水2016/5/15防水10.8.1防防水水材材料料供供货货合合同同签签订订已完成防水材料供货合同签订10.8.2防防水水材材料料进进场场2016/6/27防水材料进场10.8.3闭闭水水实实验验2016/7/27闭水实验10.9电电气气安安装装2016/5/25电气安装10.9.1低低压压元元器器件件招招标标2016/1/31低压元器件招标10.9.2低低压压元元器器件件进进场场2016/2/10低压元器件进场10.9.3室室内内穿穿线线开开始始2016/2/25室内穿线开始10.9.4室室内内穿穿线线完完成成2016/3/11室内穿线完成10.9.5管管井井内内桥桥架架安安装装开开始始2016/3/26管井内桥架安装开始10.9.6管管井井内内桥桥架架安安装装完完成成2016/4/10管井内桥架安装完成10.9.7电电缆缆线线材材敷敷设设完完毕毕2016/4/25电缆线材敷设完毕10.9.8电电表表安安装装2016/5/10电表安装10.9.9弱弱电电线线材材穿穿线线敷敷设设完完毕毕2016/5/25弱电线材穿线敷设完毕10.10燃燃气气（单单体体）2016/8/23燃气（单体）10.10.1燃燃气气队队伍伍进进场场（单单体体）2016/5/15外立面完成前60天可开始燃气队伍进场（单体）10.10.2室室内内干干管管支支管管安安装装完完成成2016/5/25室内干管支管安装完成10.10.3燃燃气气表表安安装装完完成成2016/8/23燃气表安装完成10.11电电梯梯2016/6/24该时间为完成时间电梯10.11.1电电梯梯厂厂家家复复核核土土建建图图纸纸2015/9/30电梯厂家复核土建图纸10.11.2电电梯梯招招标标合合同同签签订订2015/10/10电梯招标合同签订10.11.3电电梯梯排排产产2015/11/9电梯排产10.11.4井井道道清清理理2016/2/7井道清理10.11.5电电梯梯厂厂家家与与总总包包工工作作面面交交接接完完成成2016/3/8电梯厂家与总包工作面交接完成10.11.6设设备备进进场场（电电梯梯）2016/3/11设备进场（电梯）10.11.7机机房房安安装装2016/3/21机房安装10.11.8厅厅门门、导导轨轨安安装装2016/3/31厅门、导轨安装10.11.9轿轿厢厢安安装装2016/4/20轿厢安装10.11.10电电梯梯安安装装完完毕毕2016/5/20电梯安装完毕10.11.11电电梯梯调调试试完完成成2016/6/19电梯调试完成10.11.12电电梯梯验验收收取取得得合合格格证证2016/6/24开始安装到完成共计90天电梯验收取得合格证10.12门门窗窗2016/4/25相应外墙砖完成前30天完成门窗10.12.1门门窗窗深深化化设设计计完完成成2015/10/16门窗深化设计完成10.12.2门门窗窗招招标标开开始始2015/12/23门窗招标开始10.12.3门门窗窗合合同同签签订订2015/12/30门窗合同签订10.12.4材材料料进进场场2016/1/21与外立面砖同步,比它提前1个月进场材料进场10.12.5窗窗框框安安装装开开始始2016/2/25窗框安装开始10.12.6窗窗框框安安装装完完成成2016/4/25外墙面墙完成前30天内完成该项工作窗框安装完成10.12.7外外窗窗栏栏杆杆安安装装完完成成2016/5/5外窗栏杆安装完成10.12.8玻玻璃璃安安装装2016/5/15玻璃安装10.12.9窗窗扇扇安安装装2016/5/25窗扇安装10.12.10五五金金件件安安装装2016/6/4五金件安装10.12.11淋淋水水实实验验2016/6/24外墙砖完成后一个月完成淋水实验10.13防防盗盗门门2016/7/14防盗门10.13.1防防盗盗门门厂厂家家确确定定2016/3/29防盗门厂家确定10.13.2厂厂家家确确认认进进场场条条件件2016/5/28厂家确认进场条件10.13.3防防盗盗门门进进场场2016/5/31防盗门进场10.13.4防防盗盗门门安安装装完完成成2016/6/3防盗门安装完成10.13.5与与后后续续施施工工现现状状交交接接2016/7/11与后续施工现状交接10.13.6调调试试，锁锁门门2016/7/14调试，锁门10.14外外墙墙装装饰饰2016/7/24主体验收完成时间为该项工作的开始时间外墙装饰10.14.1外外立立面";}