房地产项目开发周期基准Word文档下载推荐.doc
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（1）设计竞赛＋30天
（2）争取规划条件可适当延长
方案
2.5
（1）产品复制－30～45天
（2）中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时间为3.5个月；
可复制项目为3个月。
初步设计
（报审深度）
（1）复制项目-15天
（2）精装+15天
施工图设计
（含施工图审查）
（1）施工需要，可分批出图
（二）商业设计周期
（1）新进入城市＋15天
3
（1）争取规划条件可适当延长
方案
4.5
4
（1）产品类型复杂＋30天
（2）争取消防设计条件＋15天
3.5
（1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
施工许可
施工许可证
55天
工程量清单编制
总包发标-开标
35天
55天
施工图同时在报审，假定15天审查完毕。
发标
总包开标-定标
20天
其间需安排至少一次投标单位答疑。
开标
25天
定标
签署合同
10天
n清单编制的前提
Ø
用于招标的施工图质量有保障；
因报批而返工可能性低。
n工程量清单编制与总包招标周期基准说明
原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
l保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；
l合同签定前，可争取谈判降低造价；
l减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准
（一）住宅类物业
1.物业类型：
别墅（4层）
区域
施工
准备
基础
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
综合
深圳等珠三角城市
15
30
40
20
45
150
50
200
成都、武汉、长沙等
60
190
90
280
上海、苏州等
25
165
70
235
2.物业类型：
多层（6层+1层地下室）
封顶后屋面砌筑
单体合理工期
施工综合工期
55
170
220
80
225
315
205
265
3.物业类型：
小高层11层+1层地下室
245
295
100
305
395
285
345
4.物业类型：
高层24层+1层地下室
160
435
495
210
500
590
475
535
5.物业类型：
高层33层+1层地下室
485
545
260
180
570
660
240
605
参照24+1修改。
6.物业类型：
高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
裙
房
转
换
层
595
640
730
655
住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1）北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；
2）各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；
3）综合工期是以单体建筑工期为准；
4）以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；
5）整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；
6）基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；
7）外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
8）室内精装修工期另外考虑；
9）因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
地产项目关键节点计划管理办法——项目开发周期基准
（二）“都市综合体”施工周期基准
商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2）
项目
土方支护基础施工
地下室施工
±
0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
外
工
程
竣
验
收
综
合
期
时间
270
110
120
930
写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）
施
准
备
土方支护
时间
250
951
酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）
300
1079
“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1）此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；
主体结构施工包括群房、转换层；
基础型式为桩基础。
2）考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：
施工准备+土方、支护、基础施工+地下室施工+±
0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×
外装及拆架+0.5×
室内精装+0.4×
室外工程+竣工验收。
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