房地产通县东北部项目分析吴Word格式.doc

房地产通县东北部项目分析吴Word格式.doc

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天润别墅

发展商

北京鑫华房地产开发公司

代理商

无

地理位置

通洲县城东北8公里

建筑规模

81栋楼

40万㎡

10万㎡

规划类型

多层

别墅

配套情况

文化公园

花园、网球场、文化广场

价格（元/平方米）

起价1380

均价1600

独栋4200总价69万

联排3000总价52万

优惠比例

一次性99折

工期情况

现房

一期现房二期50%余下50%年底交房

开盘日期

1996

1999

销售进度

95%

独栋80%联排35%

潜在供应量

2000㎡

4万㎡

户型配比（平方米）

三居106（唯一的户型）

独栋339-800联排180-246

主力户型（平方米）

三居106

独栋339联排186

园林绿化

30%

40%

装修标准

毛坯

媒体选择

小块广告

路牌、北青

客群分析

拆迁户、单位集团购买

市区内人群、追求生活品质

销售热线

89599809

89591041

2、南部地区

南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。

由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。

在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。

小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。

新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。

与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。

可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。

随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。

华龙小区

上潞园

新潮嘉园

北京民望房地产开发公司

北京海涛房地产开发公司

北京鹏程房地产开发公司

华龙实业

个人

北关环岛向东

潞邑地区，北关环岛向东

53栋楼

32万㎡

9栋楼

8万㎡

47万㎡

小学、7万平米绿地、医院、超市

超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）

起价1850

最高价2200

起价1530

最高价1950

起价1740

均价2160

一次性98折

一期现房、二期有一栋未完工

一期现房、二期10月入住

1995年

2000年

90%

一期80%

二期30%

一期90%

二期50%

4000㎡

5万㎡

30万㎡

一居57-60

二居60-90

三居96-122

一居54

二居73-93

三居81

一居59

二居88-89

三居129四居167

二居80

二居73

二居88

毛坯房

精装

北青、晚报

（分栏广告）

小宣传单

分栏广告

拆迁户、市区内的居民

生活水平较低的人

89590216

89593383

89596222

3、西部地区

西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。

西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。

枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。

富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；

外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。

此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

枫露花园

枫露皇苑

西潞苑

富河园

民望房地产开发公司

北京五龙新村开发公司

北京正圆房地产开发公司

北京开原房地产开发公司

3、4期信达行代理

北关环岛东北（东潞苑地区）

东潞苑西侧、

北关环岛正北2公里

北关环岛西北角

7栋楼

一、二期158东

三、四期

97栋10万㎡

共32万㎡、一期20万㎡、二期8万㎡

17万㎡

超市、小学、幼儿园、医院

运河文化广场、网球、足球场、泳池

超市

四期有会所

起价1780

最高2150

精装8500

毛坯6000-7000

均价2200

二期2650-2980

三期均价3000

未定

95折

98折

一、二期现房三期在建、四期未建

一期现房、二期2003年1月入住

一期现房

二期年底

三、四期在建

2000

1995

1998

一、二期80%

三、四期未开盘

一期100%

二期40%

二期95%

3000㎡

280栋

6万㎡

三居125

173.16-541.88

三居92-129

二居85-114

三居114

五居180

250

二居73-79

二居103

初装

北青

北青通栏

市区内人群

市区内的成功人士

市区内年轻人、打工族

市区内百领

65811127

89598751

69522095

65680596

三、项目分析

从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。

1、配套设施

由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

2、建筑形式分析

此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。

别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。

3、户型及面积分析

此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。

一居的面积主要集中在50—60㎡；

二居的面积主要集中在70—90㎡；

三居的面积主要集中在90—110㎡。

可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。

户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。

而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：

一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。

区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。

天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180㎡—800㎡的户型一应俱全。

枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173㎡—550㎡（一、二期）300㎡以上（三、四期）共十余种户型，并配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。

4、价格分析

经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，大多是以位置定价的，最北边的丛林庄小区均价仅1600/㎡，最南边的富河园小区均价2800/㎡。

由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。

房价低、总价低并且都可以做贷款（七成二十年，二居的月供大约1000元/月），对一般平民百姓来说是比较容易接受的。

别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；

枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。

5、市场供应量分析

此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有26万㎡。

6、销售周期及销售率分析

根据调查可以看出，此区域项目的销售周期最短的是枫露花园（销售率90%）和上潞园（80%），二项目都是从2000年开始销售的，枫露花园销售了9万㎡，上潞园销售了7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米，华龙小区（90%）是最早销售的（1995年），目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡，其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同，丛林庄小区（90%）稍好一点，大概每年能够销售7万㎡。

由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。

7、广告宣传分析

此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；

由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。

四、地区优势分析

此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：

价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。

五、地区劣势分析

此区域的缺点是与大环境有关的，基础建设没有到位导致项目周边环境较差，生活配套很少，道路年久失修，直达市区的公交线路比较少，本地区的人口素质较差。

项目内部的问题主要是，楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低，别墅项目的规划密度大。

六、结论

通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。