房地产开发前期手续办下程序Word格式文档下载.doc

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六、规划主管部门同意方案设计后转专家办，组织专家审查（多层可不审查），并出具专家会审纪要批复。

七、开发部报消防管理部门审批方案设计，消防部门同意后转规划局发“初步设计通知书”，工程部依据“初步设计通知书”委托设计。

八、省或市建委组织专家对初步设计进行审查（多层可不开审查会），并发审查纪要批复。

九、依据建委审查批复和规划局意见发“规划设计

6、交增容费；

7、省或市建委指定的设计图审核后单位对施工图设计文件进行审查，并出审查报告。

8、省或市建委签发施工图设计文件审查批准书。

十四、规划管理部门检查验收现场后，由开发部领取“建设工程规划许可证”。

十五、开发部根据工程进行进展和实际需要办理市政、水、电、暖等手续。

十六、取得规划证后移交工程部办理“工程建设项目开工（施工）许可证。

十七、在办理施工许可证之前，由开发部负责办理新建项目的环保审批手续。

工程建设阶段工作程序

一、工程部工作流程图

二、工作程序

1、根据工程需要、审查监理、勘察、设计、施工等参与招投标单位的资质及其以往工程经验，协助公司领导确定中标单位，对资质等级较高和在以往类似工程中有良好业绩、经验丰富的单位应优先选用。

2、委托设计，提出设计要求及环境保护等相关要求：

2.1项目有功能和性能要求，如建筑物的立面设计、平面布置、房型、面积、环境及智能化设计等，这些要求主要来自市场与顾客的要求与期望；

2.2适用的法律、法规要求，必须满足的强制性标准要求；

2.3以前类似设计提供的适用信息；

2.4对项目正常使用所必须的特性要求，如质量、环境及职业安全等相应的措施；

2.5环境保护相关要求，如主要原材料控制、产品标准、废水、废气排放及噪声的控制，节能降耗、自然资源利用、风景、文物保护、相关法律、法规清单等；

3、资料员对设计图纸按贯彻要求进行签收、登记发放扩保存，并为开发部办理规划、消防、节能、人防等审批手续提供图纸。

对反馈回来的设计缺陷或不足，及时联系设计单位完善设计，闪开发部二次办理审批能过手续。

4、开发部办理的各项手续、证件齐备后，工程部到工程建设质量监督管理机构办理质量监督注册手续，到政府有关部门领取《工程建设项目开工（施工）许可证》。

5、预算员根据施工图纸做出详细、准确的施工图预算，为通过招标选择施工单位提供依据。

6、对监理规划进行评审，对监理单位派驻现场的监理工程师、监理员进行资质审查，报主管副总经理批准后予以认可。

监理规划应包括下列内容：

6.1工程项目概况；

6.2工程项目建设监理阶段、范围和目标；

6.3工程建设监理工作内容；

6.4主要的建设监理控制目标及措施；

6.5监理组织；

6.6项目监理工作制度。

7、组织建设、勘察、设计、监理、施工等单位进行施工图的会审工作，共同进行确认，会审结果开成正式的《会审纪要》，发放各有有关部门作为项目实施的依据之一。

8、委托监理对施工单位编制的《施工组织设计》进行评审。

确保施工方案的经济、合理：

8.1工程概况；

8.2施工部署；

8.3施工进行计划；

8.4主要分部分项目工程施工方法；

8.5季节性施工措施；

8.6主要工程量清单；

8.7施工质源需要量计划；

8.8保证工期的组织、技术措施；

8.9保证质量的措施；

8.10保证安全的措施；

8.11文明施工措施；

8.12降低成本的技术措施与管理措施；

8.13附录（计算书、附表、附图等）。

9、与自来水公司、供电局、燃气公司、供热站等供应单位协商签定协议，按规定支付有关费用。

10、委托监理审批施工单位编制的施工单位进度计划、材料计划、资金计划、批准后同意施工单位付诸实施。

11、订购或委托施工单位订购有关设备材料。

12、现场代表负责在整个过程中担抽检、监督施工现场及监理的各项工作，对工程的特殊过程及下述过程进行重点抽检：

12.1标高和轴线控制；

12.2基础阶段（如桩基、深基坑开挖、地基处理、防水工程、大体积混凝土浇注等）；

12.3主体阶段（隐蔽验收工程）；

12.4安装阶段（大型设备的到货验收及安装验收等）；

12.5A类材料（构成工程的主要部分或关键部分，直接影响工程质量的材料，如钢材、水泥、粉煤灰、砂、石、外加剂、防水材料、装饰材料、电线、电缆、水暖材料、卫生陶瓷、工程设备等）的检查（包括实物、合格证书及试验报告等）。

通过对这些过程的重点抽检，确保工程的质量、安全及文明施工、并严格控制施工过程对环境、职业安全卫生的影响，对施工阶段的环保要求及施工过程中的环保措施予以监督和检查。

保护施工现场周围的环境，防止对自然造成不应有的破坏，防止和减轻噪声、震动、污水排放、建筑垃圾对周围生活居住区的污染和破坏。

13、定期召开生产协调会，了解、协调、解决施工过程中存在的问题，确保工程质量、工期、资金支付等符合合同要求。

14、根据顾客要求或组织本身要求的变动，要求设计单位进行的更改，或由设计单位针对图纸中存在的具体问题进行的小范围更改，应有设计单位形成在式的《设计就更单》，经公司主管副总经理认可后生效。

生效后变更通知单，由资料员按贯彻要求进行签收、登记、保存并发放各有关单位及部门。

当变更涉及到主要技术参数和功能、性能指标的改变或人身安全及相关法律法规要求时，应对变更进行适当的验证和确认，经公司总经理同意后，由设计单位更改、设计负责人批准。

15、委托监理审核验工月报，向主管副总经理提出资金支付意见。

16、现场代表参与工程质量及安全事故的调查处理，并将进展及结果及时上报主管副总经理。

17、统计员及时向有关部门（市、区统计局、市建委、总公司、房地产交易中心、省城市经济调查大队等）报送各种统计报表（月报、季报、年报等）。

有关销售、开发、财务等数据分别由营销部、开发部、财务部协助提供。

要求做到报送及时，数据准确，并做好报表的分析、整理、装订、归档等工作，积极配合统计主管部门组织的“统计执法大检查”，对检查中提出的问题及时整改。

18、组织工程基础、主体、竣工三阶段的验收工作。

19、项目竣工后，到环保部门办理《环保竣工验收》手续，确保工程符合设计要求。

20、以预算员为主，组织进行工程决算。

21、资料员对项目开发过程中所有文件、合同、资料进行归档。

22、督促施工单位回访信售后服务。

售房过程管理方法

一、售房流程图

1、顾客通过现场看房，充分了解所购买商品房的地理位置、建筑结构及房屋的布局、装修等情况。

营销部工作人员应向顾客出示所售商品房的有关审批手续。

2、所购房屋价格、面积、楼层等因素，经买卖双方核实确定后，营销部工作人员应耐心细致地向客户讲解《商品房买卖合同》的全部内容，并签订合同。

3、顾客凭购房合同到财务部交纳全部房款及相关费用。

4、顾客凭财务部出具的付款凭证到物业部门办理入住手续。

5、顾客凭财务部出具的付款凭证到营销产办理房产权证的相关手续。

二、售房程序

营销部的主要任务就是销售商品房、协助财务部回收购房款，为下一个项目做准备，它主要分四个阶段对整个过程进行控制管理。

1、销售准备阶段

1.1销售现场的布置：

营销部根据现场的实际情况，按照建筑物的特色，在工程部的协助下，根据销售楼盘的特点在现场内布置销售部，使前来垂询者一目了然，有一个全面的了解，对楼盘从宏观到微观，能够充分显示商品的价值魅力，增进顾客对商品房认识，从而引起顾客强烈的购买欲望。

1.2销售前期的广告策划及实施

营销部负责联系电台、电视台、广告公司、报社等宣传媒体，对销售楼盘进行前期宣传。

2、销售前期阶段

2.1营销部通过收集大量有信息，来分析和制定营销方案。

销售人员积极收集当地及周边地区房地产市场的有关情况及顾客意见，并及时反馈给决策部门，做出相应的宣传和销售方案。

2.1.1房屋销售信息的收集；

2.1.2房地产使用者方面的信息；

2.1.3使用中的房地产数量和房地产空置量；

2.1.4现有房地产数量信息；

2.1.5房地产开发成本及成本指数；

2.1.6相关房地产公司的楼盘信息；

2.1.7其它信息。

2.2前期宣传

2.2.1营销部负责公司待建房屋和在建房屋的前期宣传和预售工作。

2.2.2.营销部工作人员深入市场，满腔热情的做好期房宣传工作。

2.2.3制作建筑模型，印制宣传资料。

2.2.4开拓、扩大公司产品在市场上的占有份额，全方位的搞好商品房的宣传、销售和售后服务工作，树立良好的公司形象。

2.3成品房的移交

2.3.1营销部参与成品房的交工验收工作。

2.3.2营销部与工程部办理成品房的移交手续。

3、销售中期阶段

3.1促销策略的出台

促销活动应该用做创造消费者的认同感和建立品牌的忠诚度。

好的促销活动，可以积累消费金额，然后在下次同类消费时享受折扣，这样的促销方式最合理，也最有效。

3.2销售接待

3.2.1对于电话垂询顾客，营销部的接待人员在要以准确、简短、热情的态度予以回答，并填写《顾客咨询记录表》。

3.2.2对于上门垂询的顾客，要积极、热情的接待，并带领顾客看建筑模型及样板房，结合小区规划做详细的解说，耐心细致地介绍周边环境，房屋结构、配套设施以及物业管理等顾客关心的问题。

3.2.3营销部工作人带领顾客现场看房，让顾客全面了解工程质量、进度等。

3.3成交签约

3.3.1通过销售人员全面的介绍和顾客的充分了解，销售人员要及时，与顾客签订《商品房买卖合同》，并要求顾客按照规定交纳预付或全额房款。

3.3.2销售人员在签约过程中，要了解合同中的每一项条款细则，辅助顾客认真填写，进一步加深顾客对自己所购产品有印象，并要求顾客填写《成交客户资料表》。

3.3.3顾客按照合同要求交纳全部房款及相关费用后，销售人员应及时将购房凭证移交物业公司，办理入住手续，至此，整个房屋买卖过程正式结束。

3.3.4营销部每月或每季填写商品房销售报表《（）月份销售报表》呈报公司。

4、收盘阶段

4.1营销部已对售出房屋的顾客，进行跟踪服务调查，进一步扩大销售网，关填写《顾客满意程度调查表》。

4.2对所剩房屋进行清查盘点，并分析滞销原因，以便提出新的营销策略。

工程部工作标准及考核

1、认真遵守公司制定的各项规章制度，严格落实岗位责任制。

2、公司领导交办的各项工作，必须在指定的时间内及时完成。

3、团结同事，尊重领导，工作中应时刻以公司利益为重，不得随意向外人泄露与公司经营情况信息。

4、工程中所需的各种计算数据，必须严格按国家制定的计算方法进行计算，确保计算数据准确。

5、应随时掌握工程进展及质量情况，将重要情况及时汇报公司领导。

6、无论在公司或现场，待人要热情，说话要和气，严禁辱骂他人或背后搬弄是非。

7、对施工现场提出的问题，能解决的立即予以答复，协调解决；

对暂时不能解决的，说明原因，及时向主管总经理请示汇报给予答复。

任何问题均不得推委扯皮、拖延不办。

8、对工程中出现的问题存在不同的处理意见时，应本平等协商的原则，求同存异，以国家规范、标准为依据，找出最佳的、各种都能接受的处理方法，不要将他人的意志强加于他人。

9、不要干涉属于施工方的内部事务。

处理现场事务时，应先同现场监理沟通，交换意见，不要越俎代庖，越权处理监理职权范围内的事务。

10、与监理、施工各方保持良好的合作关系，但不得在现场工作中接受施工方的吃请，严禁接受施工方的馈赠，严禁吃拿卡要，严禁损公肥私，不应与施工、监理等各方发展超出工作范围内的私人关系。

11、经主管副总经理认可的设计变更，应及时发放到与工程施工有关的各方，不得因此而影响工程施工。

12、负责采购的材料设备、应按施工单位提供的《材料计划》上的进场日期到货，并保证质量，以免影响工程施工。

13、在售后服务中，对顾客提出的工程质量问题，应及时督促施工单位进行回访处理，对暂时无法落实的，应向顾客说明原因并尽快协调落实。

14、无论在公司内外，均应保持举止行为大方得体；

衣着整洁，不着奇装异服；

言语文明，不说粗话脏话，不得在办公室内高声喧哗；

随时保持办公室内清洁卫生，不得在办公室内乱堆乱放杂物；

上班时间应保持精力充沛，头脑清楚，不得萎靡不振，心不在焉。

不得因个人的“不拘小节”损害公司的整体形象。

二、考核办法

1、根据各自的岗位责任制、职能分工，对各自完成的工作内容进行自我检查，检查任务完成效果，找出不足和需改进的方面。

2、主管副总经理定期或不定期对员工的工作进行检查和考评，并填写《房地产开发服务质量检查表》及《房地产开发服务质量检查表——附表》，将结果及时馈给公司考评小组，作为对员工考核内容有依据之一。

通过考核，将员工的工作业绩及工资收入联系起来，奖勤罚懒，奖优罚劣，充分调动员工的工作积极性。

3、主管副总经理每月定期或不定期对施工现场代表的工作进行检查和考评，重点检查对现场监督、检查过程的协调和服务有关内容。

4、对查出的问题和不合格服务应及时处理，由责任人实施，主管副总经理监督、检查。

5、对严重损坏公司形象和公司利益的员工，由主管副总经理在充分调查了解事件始末的基础上提出处理意见，由公司领导班子研究进行处理。

营销部工作标准和考核办法

一、工作标准

1、遵守国家政策、法令、法规及本企业的一切法规制度。

2、服从领导，听从指挥，团结同事，互帮互助，按时保质地完成各项工作任务。

3、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司利益。

4、衣容整洁，精神饱满，待人热情，文明用语。

5、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

6、员工在接待顾客时要实行“三个一服务”，即一张笑脸、一声问候、一杯热茶。

7、尽可能为同事和客户提供方便，热情服务，对客户的要求应认真、耐心地聆听，并在不违背本公司规定有前提下尽量予以办理。

8、一视同仁地对待所有客户，不能有贫富不分，厚此薄彼。

9、员工必须保持衣着整洁，按规定统一着装，并将工作卡端正地佩戴地左胸前。

10、任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋，皮鞋需保持干净、光亮，不准钉响底。

11、男员工每日尖修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头；

女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型。

12、面部、手部应保持干爽清洁，女员工不得浓装艳抹；

不留长指甲和涂有色的指甲油。

13、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

14、举止应大方得体，与人交谈双眼应平时对方，不要左顾右盼。

15、遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入坐后，自己方可坐下；

来客告辞，应起身移步相送。

16、进入办公室、电梯时，应主动上前先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或采访人员先行。

17、对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转的表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时

予以回复）

为了及时地掌握每个员工的动态，公正、合理地评价员工，从而为员工的奖励、调整，提供客观依据，公司建立正常的人事考核制度。

1员工根据自己的岗位责任制、职能分工，对各自完成的工作内容进行自我检查，检查任务完成效果，找出不足和需要改进的方面。

2开发公司营销部主管经理每月定期或不定期对营销过程中的服务进行检查和考核，重点检查、考评销售前期、销售过程、售后服务三个阶段的服务质量，并填写《房地产开发服务质量检查表》及《房地产开发服务质量检查表一附表》，将结果及时反馈给开发公司考评小组，作为对员工考核内容的依据之一。

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