房地产行业基本流程优质PPT.pptx

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,土地政策,金融政策,土地收购储备制度和招标拍卖挂牌制度的实行，使得政府能更好地垄断土地一级市场，促进规范统一的土地市场的建立和完善。

开发商自有资本金不得低于35%；

商业银行只能对主体结构已封顶楼盘发放个人房贷；

限制对开发商的流动资金贷款和对施工企业的贷款。

房地产开发企业格局正在发生重大调整,规模化：

房地产企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力。

专业化：

在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业有55家；

专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。

这说明企业要占据房地产行业中的领先地位，必须坚持专业化发展道路。

跨区域化：

土地交易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本。

房地产企业发展模型,管理业务复杂性,经营战略下自身企业管理模式业务流程的建立能力和管理的复制规模化发展,房地产开发价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,辅价值链,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理,信息管理,典型房地产企业运作模型,越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高,越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对整个房地产开发项目的利润实现有重要影响,价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小,房地产项目开发总体流程,项目决策,规划设计,全套图纸,机会研究,项目详细可行性分析,项目建设,市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息,办理土地使用手续；

到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续,总体规划方案,初步及扩初设计方案,编制施工图,到市计委办理项目、公司审批手续,信息收集,项目规划建议书及项目策划书,报审图纸,市场营销观念的指导,勘察、设计、招投标,项目竣工,到政府主管部门办理手续,市场营销展开,拆迁工作,施工现场准备,基础施工,主体结构施工,装饰、专业施工,竣工与交接,工程招标,项目建设,分包单位招标材料设备采购,项目销售与租赁,租售与物业管理,土地投标，合作协议订立,专业二次设计,物业管理,项目确立,第一阶段：

项目决策阶段,1.可行性研究的内容,

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；

（3）市场分析和建设规模的确定；

（4）规划设计影响和环境保护;

（5）资源供给及资本运作方案；

（6）环境影响和环境保护；

（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

（8）开发建设节点计划；

（9）项目经济及社会效益分析；

（10）结论及建议。

2.可行性研究小组成员知识组成：

经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3.可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。

该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

第二阶段：

前期准备阶段,一、获取土地使用权1.开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

国家,土地使用者,土地使用权（一定年限）,土地使用权出让金（提前支付）,土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,中国（大陆）现行的土地制度,国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利,居住用地：

70年工业用地：

50年教育、科技、文化卫生、体育用地：

50年综合或其它用地：

50年商业、旅游、娱乐用地：

40年加油站、加气站用地：

20年,2.开发商获取土地使用权的程序,依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。

开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；

2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；

属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：

2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；

7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明；

9）土地登记委托书。

二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证,申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；

2）建设项目批准文件；

3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；

（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；

拆迁方式；

拆迁期限；

还建方式及还建期限；

产权清晰的安置用房证明；

拆迁补偿资金来源及预算资金额度。

）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

三、规划设计,建设工程规划管理的主要内容有：

建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。

1.申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

并取得建设项目选址意见书的附件：

规划设计（土地使用）条件。

2.持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。

3.申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。

4.申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。

5.申办建设工程规划许可证。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

1.建设项目报建登记凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。

2.审核一费制收费认定表、核发缴款通知3.投标申请人投标报名4.招标人根据工程需要对投标申请人资格预审5.投标文件的编制、内容、递交和接收6.组织评标委员会7.开标8.定标9.核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告10.签订工程承发包合同,五、申办施工许可证,施工许可证办理程序：

1）填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单。

2）提供以下必备资料：

建设工程用地许可证；

建设工程规划许可证；

拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件的证明；

中标通知书及施工合同；

施工图纸及技术资料；

施工组织设计；

监理合同或建设单位工程技术人员情况；

质量、安全监督手续；

资金保函或证明；

施工许可申请表和办理建管手续联系单；

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；

延期以两次为限，每次不超过三个月。

既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证,第三阶段:

工程建设阶段,1.施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2.施工场地平整，达到施工条件；

3.施工通道疏通，满足施工运输条件；

4.施工图纸及施工资料准备；

5.施工材料和施工设备的准备；

6.临时用地或临时占道手续办理；

7.施工许可批文及办理开工手续；

8.确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9.组织图纸会审、设计交底；

10.编制工程进度计划；

11.设计、施工、监理单位的协调。

第四章：

项目销售阶段,一、申办销售许可证商品房销售有商品房预售和现售两种方式。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得武汉市房地产开发经营项目交付使用证。

商品房预售实行许可证制度。

商品房预售许可证一年一换。

未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房销售许可证,国有土地使用证,一,二,三,四,五,房地产开发的“五证”,二、商品房销售及按揭办理,1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：

基础市场调研第二阶段：

物业卖点与利益点转换分析第三阶段：

推广主题的制定2、销售合同的签订3、按揭办理,第五章：

交付使用阶段,一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证。

属成片开发小区的，还应申请综合验收。

二、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

三、进行权属登记，取得商品房权属证明书。

四、物业移交,Tankyou!