超市选址量化方法探析Word下载.docx
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3）店址和超市的运营成本息息相关。
二、
传统的超市选址方法
1、选址程序
从大多数实践案例和学术著作看来，当前人们进行超市选址的程序是：
①设定超市应满足的基本条件
↓
②在特定的区域中找出满足基本条件的地点
③确定影响经营成败的关键要素
④对这几个地点的关键要素进行分析
⑤根据分析结果进一步筛选出几个重点地点
⑥对几个重点地点进行详细的调查分析
⑦书写各地点的选址调查报告
⑧比较各个调查结果
⑨进行选址决策
2、选址中的关键因素
在选址程序的九个步骤当中，步骤③和步骤⑥是最关键最重要的。
关于步骤③中的关键要素的确定，学术专家多有论述，业界已经形成比较统一的看法。
这些要素是：
（1）人口分析。
对拟开发地点周围人口的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理等。
人口分析要特别注意的一点是要用动态预测的手段来分析，即要关注未来人口自然增长和迁移以及人口收入的变化等。
（2）便利性分析。
便利性分析的主要指标是交通易达性。
交通易达性即交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物地点所花费的时间。
需要特别指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。
为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试。
为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图。
（3）竞争分析。
竞争是指经营相似的产品的其他商家所可能带来的利益威胁。
影响竞争的主要因素是经营同类产品的竞争者的营业面积、竞争者的空间距离、竞争者的品牌强度以及未来可能出现的竞争威胁。
三、传统选址方法的不足。
传统的选址方法是比较系统和合理的，但是它还存在很大的改进空间。
它的不足表现为：
1、
选址调查结果只是一种描述性的陈说
2、
各选址要素之间缺乏必要的联系。
3、
各重点地点的选址调查结果间的可比性差。
4、
选址决策缺乏一个最终的参考量
第二部分:
选址方法的改进——关键要素的量化与运用
三个选址关键要素的量化
1、关于量化
量化是指将某种概念用数据表示出来。
量化是一种赋值的过程。
如表示“长度”这种概念时，我们习惯用“x米”“x千米”等来把它量化。
在本文改进选址方法的过程中，作者试图将影响选址决策的罪重要的关键要素量化，使之可用于计算，最终形成一个可供比较和参考的量——选址综合指数LCI
2、人口分析。
人口分析的主要指标是实际需求人口（RDP）、人均购买力（APP）和人口潜力（PP）。
这三方面可总称为实际需求指数（RD）。
其中人均购买力可由人均可支配收入（PDI）和购买力指数（PPI）的乘积求得（即APP＝PDI×
PPI）,购买力指数PPI＝1/消费价格指数CPI，CPI可由各城市统计年鉴查出。
人口潜力（PP）是指实际需求人口在未来可预见的经营期（一般为一年）内的自然增长（NR）、搬迁指数（MI）和人均可支配收入增长（PDII）的变化。
其中自然增长NR=1＋人口自然增长率PAR；
搬迁指数MI＝1＋搬入率MIR－搬出率MOR，搬入率MIR＝年内搬入人口MIP/总人口TP，搬出率MOR=年内搬出人口MOP/总人口TP。
人均可支配收入增长PDII＝1＋人均可支配收入增长率（PDIIR）。
所以PP＝NR×
MI×
PDII
3、便利性分析。
交通易达性即交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物地点所花费的时间，我们可称之为便利性指数（AI），花费时间越长，表明便利性越差，反之则越好。
前面提到，在现代化的城市中，由于汽车的普及，我们有必要对开汽车购物的那部分人口所花的时间进行区别测量。
所以，便利性指数（AI）必须由加权平均便利性指数（AAI）来衡量才更加准确。
加权平均便利性指数（AAI）＝步行人口便
利性指数（AIBW）×
步行人口比例（PBW）＋开车人口便利性指数（AIBC）×
开车人口比例（PBC）。
4、竞争分析。
影响竞争强度（CI）的主要因素是经营同类产品的竞争者的营业面积（S）、竞争者的空间距离（L）、竞争者的品牌强度指数（BII，若某竞争者的品牌强于自身，则此指数值大于1，反之小于1，实例相当则可取等于1。
具体取值必须由选址者自己衡量）以及未来可能出现的竞争威胁（一般用未来一年内可能进入的竞争者的营业面积SIF来表示）。
其中，竞争强度CI和L成反比，和S、BI、SIF成正比。
即CI可表示成：
CI＝k0×
（S＋SIF）×
BII/L
k0为比例常数，可取其值为1。
二、选址的量化方法：
选址综合指数的概念及其计算
1、选址综合指数（LCI）是本文提出的一个新的学术名词，它是指将选址关键要素量化成调查中可获得的数据，并根据各数据对选址决策的影响用数学方法综合成一个选址参考的最后标准。
它是表征某一地点作为店址的理想程度的量，选址综合指数越大，表明该地点越理想，反之为越不理想。
它的作用是科学理性的数据来代替传统选址所依靠的感性描述，加强各个选址关键要素之间的直接联系，使得各个重点地点的选址要素可以综合比较，为选址决策提供一个最终唯一的参考量。
2、选址综合指数的计算。
选址综合指数（LCI）是选址决策的最后标准，所以它必须对影响选址的各关键要素进行综合考虑。
上文已经分析到，选址关键要素有三：
表征人口分析的量实际需求指数（RD）、表征便利性的量便利性指数（AI）和表征竞争强度的量竞争强度（CI）。
根据三者对某一地点的选址理想程度的影响，我们可得到以下公式：
LCI1＝k×
r1×
RD/r2×
AAI×
r3×
CI
此公式表示在只有一个目标市场和一个竞争对手时的情况，但现实中目标市场和竞争对手往往不是唯一的，所以当有多个目标市场和多个竞争对手时的公式如下：
LCI＝[k×
（∑RD/n1）]/｛[r2×
（∑AAI/n1）]×
[r3×
（∑CI/n2）]｝--------------------①
公式中k为比例常数，各行业不同可根据各行业统计数据得出。
r1r2r3为各关键要素在影响选址决策中的权重，可根据统计数据得出行业权重常数，再加上选址决策者的偏好略加调整。
式中的n1表示目标市场n2分别表示目标市场与竞争者个数，由于RD和AAI都是描述目标市场的量，所以它们有共同的n1。
RD＝RDP×
APP×
PP---------------------------②
APP＝PDI×
PPI---------------------------------③
PPI＝1/CPI-----------------------------------------④
PP＝NR×
PDII-----------------------------⑤
NR＝1＋PAR---------------------------------------⑥
MI＝1＋MIR－MOR-----------------------------⑦
MIR＝MIP/TP-------------------------------------⑧
MOR＝MOP/TP-----------------------------------⑨
AAI＝AIBW×
PBW＋AIBC×
PBC----------⑩
BII/L-----------------11
经量化后，以上各个量均成为可以查得或调查得到的数据，各量表示意思和数据来源见表1：
代号
表示量
表征意义
数据来源
AAI
加权平均便利性指数
由某一目标市场中心步行或开车到超市加权平均时间
AIBW×
PBC
AIBC
步行人口便利性指数
由目标市场中心步行到超市的时间
用目标市场中心（一般为某一社区）到超市的步行距离除于人行速度（正常人平均步行速度大约是72米/分）
AIBW
开车人口便利性指数
由目标市场中心开车到超市的时间
用目标市场中心到超市的行车距离除于车速速度（我国目前城市平均车速为12公里/小时，各城市有所不同，可从政府统计数据查得）
APP
人均购买力
一定收入的人群人均对商品或劳务的支付能力
PPI
BII
竞争者的品牌强度指数
表示超市品牌和竞争者品牌对比之下是除于强势或弱势地位
若某竞争者的品牌强于自身，则此指数值大于1，反之小于1，实例相当则可取等于1。
具体取值必须由选址者自己衡量
竞争强度
表示竞争者对超市的综合威胁
BI/L
CPI
消费价格指数
一篮子同类商品或劳务的平均价格
CPI可由各城市统计年鉴查出
L
争者距离
与竞争者的空间距离
实地测量或地图上测量得出
LCI
选址综合指数
选址最后的参考标准
（∑CI/n2）]｝
MI
搬迁指数
目标市场搬入、搬出人口的变化率
MI＝1＋MIR－MOR
MIP
搬入人口
目标市场年内搬入人口
可到目标市场中各社区物业管理处查询
MIR
人口搬入率
目标市场搬入人口占总人口的比例
MIR＝MIP/TP
MOP
搬出人口
目标市场年内搬出人口
MOR
人口搬出率
目标市场搬出人口占总人口的比例
MOR＝MOP/TP
NR
人口自然增长
目标市场人口在一年内的增长
NR＝1＋PAR
PAR
人口自然增长率
年内绝对人口增长与总人口的比例
可到各城市的统计年鉴查得
开车人口比例
目标市场开车购物人口占总人口的比例
可到目标市场中各社区物业管理处查询车位求得
PBW
步行人口比例
目标市场步行购物人口占总人口的比例
1－PBC
PDI
人均可支配收入
目标市场中人均可用以消费的收入
针对某目标市场问卷调查统计得出
人均可支配收入增长
目标市场中人均可用以消费的收入的增长
城市统计年鉴可查得
PP
人口潜力
是指目标市场实际需求在未来一年内的变化。
PPI
购买力指数
单位货币对商品或劳务的购买能力
PPI＝1/CPI
RD
实际需求指数
某一目标市场的总需求
RDP
实际需求人口
某一目标市场对本超市商品的有需求的人口
可到目标市场中各社区物业管理处查询常住人口，再根据总人口中对本超市商品的需求比例求得
S
竞争营业面积
竞争对手的营业面积
实际测量求得或租售中心查询
SIF
未来竞争营业面积
未来一年内可能进入的竞争者的营业面积
可查询未来一年各新建商业区与自身形成竞争的营业面积
TP
总人口
目标市场总人口
目标市场中各社区物业管理处可查到常住人口
表1：
选址各参量所表示的意义及数据来源
在以上诸公式中，根据可查询或测量得到的量，我们可以作以下计算：
由⑧⑨求得⑦，由⑥⑦求得⑤
由④求得③
由②③⑤求得②
由②⑩11求得①，即选址综合指数LCI
三、根据量化方法对传统选址方法的改进
利用量化手段进行选址的方法我们称之为选址的量化方法。
选址综合指数LCI是选址的量化方法中一个重要概念。
选址的量化方法是用量化的手段来改进传统的选址方法得到的，它所作的改进是在传统方法的程序中的步骤⑥和步骤⑦间加了两个步骤，使之更趋于科学化。
这两个步骤是：
量化重点地点的关键要素；
收集数据并计算选址综合指数LCI。
其中计算选址综合指数的过程可通过计算机程序完成，人们只要将调查所得的原始数据输入计算机，经处理后，综合选址指数就可得出，决策者能够一目了然。
经过改进后，选址决策者只要看最后选址调查报告中的选址综合指数LCI即可判断选择哪个地点最理想。
第三部分：
实例：
用量化方法分析广州市海珠区三大超市之选址
广州市海珠区三大超市和主要居民点分布图
图1是广州市海珠区的简图，图中标出了海珠区主要的超市和居民区。
本例旨在说明选址的量化方法，故只选取了有代表性的三个超市：
家乐福超市（用字母A表示），百佳超市（用字母B表示）和岛内价超市（用字母C表示），以及超市最有代表性的目标市场——小区住户：
江南新村居民区（用字母I表示）愉景花园居民区（用字母II表示）中大居民区（用字母III表示）和半岛花园居民区（用字母IV表示）。
本文假设三个超市都以I、II、III、IV为目标市场，故三者的RD在数值上是相等的。
但实际上各超市的目标市场并非一致，故RD值也各不一样。
选址的行业指数k为1（其实此指数要经过大量数据的统计得出，本文写作时间有限，仅取其为1，重在说明一种方法），RD在公式中的权重0.6，AAI在公式中的权重为0.15，CI在公式中的权重为0.25。
图1：
广州市海珠区三大超市及主要居民区分布图（本图根据广州市地图2003年版制作）
海珠区三大超市选址综合指数LCI的计算
家乐福超市A的综合选址指数LCIA
家乐福超市A有四个目标市场，故n1取值为4；
它有两个竞争者，故n2取值为2。
经调查，计算四个目标市场实际需求指数RD所需的原始数据见表2～表5：
100.75
21000元
0.754万
112.1％
0.638万
4.06万
8.83‰
5.8万
表2：
计算家乐福超市A在目标市场I的RD所需的原始数据
26000元
0.375万
0.294万
1.47万
2.1万
表3：
计算家乐福超市A在目标市场II的RD所需的原始数据
23000元
0.34万
0.408万
2.38万
3.4万
表4：
计算家乐福超市A在目标市场III的RD所需的原始数据
31000元
0.684万
0.418万
2.56万
3.8万
表5：
计算家乐福超市A在目标市场IV的RD所需的原始数据
利用公式②③④⑤⑥⑦⑧⑨和以上原始数据可分别求得四个目标市场实际需求指数RD，见表6：
目标市场
RD值
I
973.19万元
III
602.00万元
II
441.95万元
IV
952.31万元
表6：
家乐福超市A在在四个目标市场的RD值
计算家乐福超市A的四个目标市场的加权平均便利性指数AAI所需的原始数据见表7：
目标市场/参量值
参量
值
5.00分钟
0.2
13.89分钟
0.8
9.38分钟
0.18
26.04分钟
0.82
12.50分钟
0.21
34.72分钟
0.79
13.13分钟
0.31
36.45分钟
0.69
表7：
计算家乐福超市A在四个目标市场的便利性指数所需的原始数据
利用公式⑩，可以求得家乐福超市A在四个目标市场加权平均便利性指数AAI，见表8：
AAI值
12.11分钟
30.05分钟
23.04分钟
29.22分钟
表8：
家乐福超市A在在四个目标市场的AAI值
计算两个竞争者对家乐福超市A的竞争强度CI所需的原始数据见表9：
竞争者/参量值
竞争者B
0.9
13.8千平方米
1.785千米
0.00
竞争者C
0.7
6.8千平方米
4.625千米
表9：
两个竞争者对家乐福超市A的竞争强度CI所需的原始数据
利用公式11，可以求得两个竞争者对家乐福超市A的竞争强度CI值见表10：
竞争者
CI值
6.96
1.03
表10：
两个竞争者对家乐福超市A的竞争强度CI
把以上求得的各个实际需求指数RD、加权平均便利性指数AAI和竞争强度CI的值代入以下公式（即公式①）
LCIA＝[k×
即可求得家乐福超市A的综合选址指数LCIA之值为125.82
百佳超市B的综合选址指数LCIB
和上一小节同样道理，求百佳超市B的综合选址指数LC所需的各原始数据和它的各个实际需求指数RD、加权平均便利性指数AAI和竞争强度CI的值见表11～表13：
目标市场/参量
表11：
计算百佳超市B在四个目标市场求RD的各原始数据和RD值
8.75分钟
21.20分钟
24.31分钟
1.00分钟
2.46分钟
2.78分钟
12.02分钟
7.50分钟
16.70分钟
20.83分钟
表12：
计算百佳超市B在四个目标市场的便利性指数AAI所需的原始数据及AAI值
竞争者A
1.1
15.6平方千米
9.15
1.875千米
6.8平方千米
2.23
2.750千米
表13
升级会员 