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,09,懂经营,善管理,守规矩,

（一）懂经营,什么是懂经营？

“懂”是“会”和“精通”的意思。

现代汉语词典解释,“经营”有三层释义：

-运营（营利性事业）,从事（营利性的工作）-苦心筹划。

-为一定目的而设法使机构或组织运转。

“懂经营”，就是精通企业的经营之道，代表科学决策能力、经营分析能力、市场把握能力较强。

经营是一门大学问！

10,-认识经营规律；

-明确经营目标；

-落实经营措施。

客户服务,环境维护,秩序维护,工程维护,第一，认识经营规律,我们的职责就是避免大起大落、大进大出、大喜大悲。

11,物业管理：

老行业、新发展，一切从零开始，从头再来！

机构人事,内控合规,计划财务,行政运营,面向客户服务，沟通、协调、解决，生产、组装、配送、售后（细致、耐心、意识）,安全主导？

服务主导？

设施设备维护保养、保值增值、对客服务、工作量考核,整洁、干净、植物长势良好,客户服务,秩序维护,工程维护,环境维护,12,经营点？

第二，明确经营目标,1、主要目标2、次要目标3、增值目标,瞄准目标,13,第三，落实措施,职业经理人不仅要有“嘴功”，更要有“手功”。

“空谈误国，兴邦”。

14,

（二）善管理,“善”指“擅长，长于”。

“管理”是指通过市场经济选择，科学、合理、优化配置经济要素资源，达到组织经营低投入、高产出的目的。

“善管理”，通俗讲就是善于管人理事，主要指激发员工热情、提高运行效率、降低经营成本和防范经营风险等方面的管理能力。

什么是善管理？

15,-目标管理；

-问题管理；

-危机管理,1、目标管理的重要性,成功就等于目标，其他的一切都是这句话的注解-美国潜能大师：

伯恩崔西,16,第一、目标管理,2、什么是目标管理：

目标管理是以目标为导向，以人为中心，以成果为标准，而使组织和个人取得最佳业绩的现代管理方法。

17,对公司,3、物业目标管理主要有：

服务目标：

队伍目标：

不盯计划盯客户，不过分依赖单一渠道，不过分“按部就班”,与公司计划任务相匹配，与公司生存需要相匹配，与公司长远发展利益相匹配。

队伍建设贵在稳健、激情、专业。

18,第二、问题管理,1、问题管理的重要性问题管理是四大管理模式之一（另三种是科学管理、人本管理和目标管理）。

在这四大管理模式中，问题管理与目标管理相对应。

在环境稳定，目标容易准确预测时，目标管理发挥更大作用；

在环境变化迅速，目标难以准确预测时，问题管理发挥更大作用。

19,2、什么是问题管理：

“问题管理”是以解决问题为导向、以挖掘问题为基础、以表达问题为辅助的一套管理理论和管理方法。

物业管理,一切从服务开始，在经营中难免会遇到各种各样的问题，尤其要重视问题管理。

20,3、问题管理至少有以下几类：

与目标有关：

-与团队有关：

-与考核有关：

-与客户有关：

-与文化有关：

-与风险防范有关：

-,21,第三、危机管理,1、危机管理的重要性：

危机管理是当前企业经营管理中重要组成部分，是企业持续经营和做大做强必不可或缺的重要管理内容。

海尔集团董事局主席兼首席执行官张瑞敏有句经典名言：

“永远战战兢兢，永远如履薄冰！

”,22,2、什么是危机管理？

危机管理是消除企业危机因素的一系列管理动，包括对危机的预防和化解，职业经理人尤其要提高对突发事件的处理能力。

23,基层人保寿险危机管理主要体现在五个层面：

管控安全运行信任用人,危机无处不在！

24,（三）守规矩,“守”是遵照的意思。

“规矩”是指规则与礼法，引申为称人的品行方正,谨守礼法。

“守规矩”，就是要遵章守纪、依法合规和严格自律。

-做事；

-做“官”；

-做人,什么是守规矩？

25,第一、做事,有板有眼没有规矩，不成方圆（澡堂效应）；

有张有驰把握节奏、把握重点、把握切入点；

有形有神从形式到内容，既要面子也要里子，不做表面文章，不摆花架子。

26,第二、做“官”,1、“官”的释义：

在政府担任职务的人。

2、基层公司经理作为一方诸侯，在一定意义上可称之为“官”，但又不同于行政上的“官”。

3、要做好这个“官”，就要“三不”：

不讲究-条件艰苦；

不计较融入文化、机制；

不推卸敢于负责。

君子推功揽过，小人邀功推过。

27,在路上,歌词：

那一天我不得已上路为不安分的心为自尊的生存为自我的证明路上的辛酸已融进我的眼睛心灵的困境已化作我的坚定在路上用我心灵的呼声在路上只为伴着我的人在路上是我生命的远行在路上只为温暖我的人温暖我的人,28,第三、做人,29,一要讲人格。

理解：

先理解他人，再被他人理解；

宽容：

宽容他人就是善待自己；

接纳：

相逢一笑泯恩仇。

（案例）二要会尊重。

先尊重他人，再被他人尊重。

不要处处觉得自己有权有势，想当然认为人家自然要听你的，要多换位思考。

三要严自律。

先自律，再他律。

身教重于言教，要严格自律、率先垂范，在思想、行为、言行上都严格自律。

己所不欲，勿施于人（举例：

开会、庆典、执行制度、完成任务等）,目录,第一部分关键词,第二部分职业经理人的素养,第三部分职业经理人的风范,第四部分做合格的人保寿险职业经理人,30,风范是职业经理人素养的外在表现。

职业经理人的风范，应是儒家的胸怀，法家的气魄，墨家的专工相统一，集修养、攻略、专业于一身。

物业服务的职业经理人，至少应有三种风范：

严谨,务实,高效,31,

（一）严谨作风,“严谨”有“严肃谨慎”和“严密周到”双重含义。

职业经理人务必保持严谨的工作作风，必须处理好四重关系：

（1）注意上下衔接，保持上下连贯，无缝链结；

（2）注意左右衔接，保持左右和谐，步调一致；

（3）注意前后衔接，保持前后一致，进退自如；

（4）注意内外衔接，保持内外相济，表里如一。

温总理严谨的作风令人钦佩。

图为温总理年青时（1960-1965年）在北京地质学院就读时野外探测时的工作照片。

32,

（二）务实办事,33,务实就是讲究实际、实事求是。

工作中要做到务实，必须杜绝三种倾向：

（1）杜绝虚妄空想，注重脚踏实地、崇尚实干；

（2）杜绝推卸责任，鼓励“舍我其谁”、勇担重任；

（举例）（3）杜绝弄虚作假，倡导靠数字说话、靠绩效论功。

（三）高效结果,高效，指效率要高、效能要优、效果要好。

一是投入与产出要讲效率。

投入了不一定有产出，但不投入一定没有产出，要辨证看待“投入”与“产出”的关系，提高“投入”的实效性。

二是物管费与创费要讲效率。

收费多不代表创费高，但没有物管费费肯定就不能创费，要寻找两者结合点，即要面子更要里子，真正做到“物管费”与“创费”双丰收。

三是发展与管控要讲效率。

没有发展，管控就没有意义，没有管控，发展就没有效率。

发展是前提，管控是保证。

当前对发展的管控（风险防范）要关注：

质量（承保、创费水平、可持性）、队伍（）、业务（）。

34,需辨证解读的三个词语：

眼高手低,眼力过高，手法过低。

指要求的标准很高（甚至不切实际），但实际上自己也做不到。

眼高可以理解为眼界要高、胸怀要大、思维要开，手低可以理解为放低身段、脚踏实地、从自身做起。

事无巨细,事情不分大小。

形容什么事都管。

同“事无大小”。

要善于抓大事，即发展；

抓要事，即费差；

抓特事，即财务业务数据真实性检查和银邮合规检查。

同时，更要注意抓小事，关注细节（细节定成败），如抓发展，要算好服务投入帐；

抓降耗，要精打细算，节约每度电、每滴水、每张纸、每分钟电话费；

抓工作落实数据真实性检查和品质合规检查，既要有理有节、不卑不亢，更不能怠慢客户，带来被动，得不偿失。

通俗理解,辨证解读,35,逆来顺受,指对恶劣的环境或无礼的待遇采取顺从和忍受的态度。

要不讲究、不计较、不推诿、不指责、不埋怨，坚定信心，咬紧牙关，搀扶前行，共同努力，达到理想彼岸。

面对承受的各类压力与包袱（团队、业绩、考核、自律），我们有两种选择：

一是解脱，放弃；

二是负重前行，经受住考验，承受住压力，把所有的压力当成事业的一部分，把所有的伙伴当作一家人，把所有的磨难当作自己成长的阶梯。

通俗理解,辨证解读,36,团队,业绩,员工利益,自律,考核,监管,目录,第一部分关键词,第二部分职业经理人的素养,第三部分职业经理人的风范,第四部分做合格的物业管理职业经理人,37,

（一）审时度势,“天时、地利、人和”（最早出自孟子公孙丑下：

“天时不如地利，地利不如人和。

”），对成事者来讲，三者缺一不可。

（1）天时。

如何创造属于自己的天时？

不忘上级的重托、信任与期待。

（2）地利。

如何创造属于自己的地利？

因地制宜，因势利导。

（3）人和。

你带的团队是否和谐、和睦？

创造内外宽松、上下和谐、左右逢源的和谐环境。

“天时、地利、人和”，对成事者来讲，三者缺一不可。

38,

（二）奋发有为,有抱负有能力有业绩,39,第一、有抱负,有抱负，是想获得成功的职业经理人内心深处的追求。

有抱负至少要考虑三点：

1、为何而来？

为证明自己、创造辉煌。

2、为谁而战？

为自己战（职位/责任;

薪酬/价值;

名誉/地位）为家人战（家人的期待、支持和个人责任）为公司战（公司的地位、公司的荣誉、公司的生存）,40,3、如何成就？

天资+机遇+勤奋=成功。

天资由“天”注定，我们无能为力（但上天是公平的）；

机遇不期而来，我们可以把握（人保寿险已经为我们提供了施展抱负、追求成功的大舞台）；

勤奋则完全由自己决定（必须狠下功夫）。

韩愈进学解：

业精于勤，荒于嬉；

行成于思，毁于随。

王国维人间词话：

人生三境界：

“昨夜西风凋碧树。

独上高楼，望尽天涯路。

”第一境。

“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。

”第二境。

“众里寻他千百度。

蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。

”第三境。

第一境写的是预期。

第二境写的是勤奋。

第三境写的是成功。

如果大家都能拿出“衣带渐宽终不悔”的精神来干事业，则成功指日可待。

41,第二、有能力,1、领导力；

2、执行力；

3、情绪智力情商。

42,1、领导力。

有人追随的人才具有领导力。

一个头衔和职务可以创造一个领导,但不能自动形成领导力。

领导必须被人认识、认可、认同,才能获得他人的追随,才能真正具有领导力。

追随不是简单的服从,而是带有心甘情愿的成分。

有人格魅力的人才能真正具有领导力。

他们的领导力从何而来？

43,2、执行力,执行五要素：

-围绕中心；

-立足本职；

-雷厉风行；

-关注细节；

-团结协作。

44,执行是金，没有执行力，就没有竞争力，没有战斗力，就不可能获得任何成功。

3、情绪智力情商,情商（EQ）的定义：

是近年来心理学家们提出的与智力和智商相对应的概念。

又称情绪智力，通俗解释就是“情绪的控制能力”。

细节决定成败，情商决定命运。

45,职业经理人应将情商培育作为一项基本素质来对待。

在日常工作和学习生活中，特别注意正确处理顺境与逆境的关系、个人与环境的关系：

在顺境中，不忘乎所以，不得意忘形，保持清醒头脑，变顺境为佳境，变佳境为胜境。

在逆境中，不悲观失望，不怨天尤人，时刻控制好自己，时刻激励好自己，变逆境为顺境。

同时，要注意控制好自己的情绪，与同事及周围环境形成良好互动，通过这种互动，即达到改善环境，又推动自己发展与进步的目的，做到“心中有大局，心中有他人”。

46,第三、有业绩,“做事不为东，累死一场空”。

（1）让上级满意的业绩：

完成任务，达成目标；

（2）让上级放心的业绩：

确保生存，不添负担；

（3）让上级自豪的业绩：

创造特色，贡献全局。

47,（三）不断修炼,“修炼”最早是指“道教的修道炼气、炼丹等活动”。

后来引申为通过有目的的进修与磨练，使自己在技能、情感、德行等方面取得进步的行为。

作为职业经理人，在职场是一级领导，是团队的灵魂，不能随心所欲，随欲而为。

因此，需要不断修炼，提升自我。

那是因为你职业化还未修炼到家！

48,修炼三种境界,1、“不以物喜，不以己悲”（出自范仲淹的岳阳楼记）指人不因为客观环境好坏和自己的得失而高兴或悲伤，不喜形于色，是对自身修为一往无前的追求，俯瞰一切有容乃大的人生哲学。

2、“勿以恶小而为之，勿以善小而不为”（出自西晋陈寿三国志）之“先主传”，刘备临终前给其子刘禅的遗诏中的话，劝勉他要进德修业，有所作为。

）

（1）要关注细节，防微杜渐。

要引导和带动伙伴，共同防范和杜绝团队发展中可能存在的一些苗头性、局部性和细小性问题，如主管抢单、伙伴回佣、队伍吃财补等；

（2）要学会赞美，经常鼓励。

对上不亢不卑、激情有余，对下关怀备至、热情有余。

3、“不居功自傲，不患得患失”低调做人，高调做事；

待人谦卑、心态平和；

意志坚定，努力成就。

49,凤凰经历烈火的煎熬和痛苦的考验，获得重生，并在重生中达到升华，称为“凤凰涅磐”，以此典故寓意不畏痛苦、义无反顾、不断追求、提升自我的执着精神。

50,凤凰涅磐,职业经理人,企业界一直流传着一句很经典的话：

“中国的命运在于中国经济的走向，中国经济的发展取决于中国企业的发展，而中国企业的发展又取决于职业经理人的素质。

”中国物业管理能否真正成为伟大的行业，很大程度上取决于行业能否不断涌现出一大批合格的职业经理人。

希望大家都成为“懂经理、善管理、守规矩”，训练有素的职业经理人；

成为“严谨、务实、高效”，大家风范的职业经理人，审时度势，奋发有为，不断修炼，为铸就伟大的中国式物业管理而努力奋斗！

51,