娄底商业环境分析Word格式.doc
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湘阳街、氐星路
茶艺咖啡
24
长青街、氐星路、乐坪街、湘阳街
中档以上美容美发机构
26
湘阳街、新星南路
中等以上规模娱乐休闲机构
新星南路、氐星南路、氐坪街
中等以上规模药房
21
长青街为主
百货商场
9
长青街、氐星路
中、大型超市
5
大型婚纱摄影连锁
6
长青街、娄星路
电器专营店
长青街、娄星南路
家俱专业店（广场）
综合性市场
3
长青街、湘阳街、涟钢
专业市场
4
服饰品牌专卖店
300家左右
长青街、氐星路、九亿步行街
从上表可见，娄底的餐饮业目前较为发达，这与娄底居民对于吃的注重及本地商务流通贸易领域活跃、接待公关活动频繁等因素息息相关。
而娱乐休闲设施也相对较多，说明娄底人民的消费意识已不仅停留于满足基本需求水平，而有着更加丰富的要求。
从大致的业态结构比例来看，本地缺乏集购物、休闲、美食、娱乐、文化、商务、观光为一体的大型购物中心。
2、娄星区主要街道商业业态及网点分布
娄星区商业网点主要分布在长青街、氐星路两侧，几乎集中了百货商场、超市、专业市场、餐饮连锁店、品牌专卖店等全部业态，商铺林立，鳞次栉比，商贾云集，异常繁华。
其它街道则因各自所处地域不同，各有独特的商业魅力。
如湘阳街，就聚集了数十家美容美发机构，休闲特色一目了然。
1）长青街
长青东街（氐星路口至新星路口）主要是经营手机、床上用品系列、药品及医疗器械为主的商业街道，其中手机专卖店约占街道总商业面积的29.4%、医疗器械约占14.4%、床上用品系列约占8.1%、娱乐休闲约占8%、其余为其他商业物业。
该路段临街商铺的主营面积为60m2左右，经营状况整体良好，人流主要以自东往西为主。
该路段有鸿兴大酒店、中国电信娄底分公司、娄底市邮政局、中国建设银行长青路支行、中国农业银行银海分理处、中国工商银行商业街分理处等。
长青西街（氐星路口至汽车站）主要是经营品牌服装、鞋类为主的商业街道，其中，中高档次男装专营店约占街道商业总面积的40%，运动系列约占15%、女装系列品牌店约占25%、鞋类及其它占30%。
该路段商铺的主营面积为50m2,经营状况良好，在靠近清泉广场的商铺经营状况较好。
南面街道人流走向东西基本持平，而北面街道则以自东往西为主。
该路段有中国农业银行和中国银行两家银行机构，娄底大市场处于该街道的西端，与位于清泉广场的九龙商厦遥相呼应。
2）氐星路
氐星路南段（长青街口至乐坪街口）以经营品牌服饰为主，尤其是九龙商场的沿街商铺中大都经营的是中高档男女服饰，并且经营效果很好。
其中服饰专卖店约占街道总商业面积的45.4%、休闲娱乐约占24%、酒店餐饮约占20%、其他约占10.6%，商铺营业面积为20—40m2不等，商铺经营状况很好。
该路段的购物人流分时段有所不同上午自南向北为主，下午人流走向出现回流，以自北向南为主。
该路段有中国联通氐星路营业厅、中国移动氐星路营业厅、中国联通润通营业厅等。
氐星路中段（长青街口至湘阴街口）的业态分布不是很有规律，有酒店、商场超市、餐饮、歌舞厅、运动专卖等，其中餐饮约占20%、商场超市约占30%、娱乐保健约占18%、酒店餐饮约占3%、其他约占29%。
该路段临街商铺的经营面积以40—60m2为主，经营状况相对来说较好。
该路段有中国农业银行、中国工商银行及恒信证券等金融机构。
氐星路北段（湘阳街口至火车站）临街铺面以宾馆酒店、餐饮、美容美发为主，其中大型餐饮约占25%、宾馆约占20%、美容美发约占20%、综合类（包含小型餐饮）约占35%。
经营状况较好，街道人流以往火车站方向居多。
3）乐坪街
乐坪街是以酒店餐饮和休闲娱乐为主的商业街道，其中餐饮机构约占临街商铺面积总数的23.3%、休闲娱乐约占28.25%、其他为经营生活相关配套的商铺。
该路段的商铺面积的25—30m2之间，商铺经营状况一般。
该路段政府部门较多，有中国工商银行娄底市分行、中国建设银行新星支行医、中国工商银行和乐坪街分理处等银行机构和娄底宾馆、大汉大酒店、金香大酒店等酒店。
4）娄星南路
娄星南路是以经营建材、摩托汽配、家电为主的商业街道，其中建材约占该路段商业营业总面积的54.3%、摩托汽配约占18.1%，家电约占14.7%、药房及医疗机构约占6.3%、其他占6.6%。
该路段的商铺面积主要为40m2，商铺经营状况一般，人流主要以由北往南为主。
该路段有中国建设银行、中国邮政、中国银行星光分理处等。
5）新星路
新星路（月塘街口至长青街口）主要以娱乐休闲业为主，包括歌舞厅、娱乐休闲中心、美容美发及茶楼等。
该路段东侧临街商铺以歌舞厅及娱乐中心为主，约占该路段商业营业总面积的50%，单个商铺面积从600m2—1500m2不等（两层）；
路段西侧临街商铺有美容美发、足浴中心、茶楼和餐饮机构等，大部分为中低档次，经营状况一般。
6）湘阳西街
湘阳西街主要以美容美发、休闲、餐饮为主，中低档次的美容美发店约有50余家，较大型的美容美发机构约5家，茶楼约10家。
该路段临街商铺经营状况一般。
该路段的商业主要集中在街道南面，商铺大多以25m2为主。
该路段有娄星区农村信用社等。
7）南贸东街
南贸东街是以服饰为主的商业街道，其中女装约占商铺总面积的75%、男装及鞋类约占15%、娱乐休闲约占10%、其他为5%。
该路段商铺经营面积大约为30m2—40m2，商铺的经营状况一般。
该路段有小龙园酒店、中国农业银行娄底分行等。
（三）项目周边商业环境分析
1、项目所在地商业历史
项目在原南贸东街、春园路的基础上实行旧城改造，该区域与周边商业设施相呼应，一度是娄底中心城区最为繁华、兴旺的街区。
1989年，春园商场在春园路建成，经营各种日用品、低档服饰、零配件和南杂等商品。
春园商场的商业业态就如目前的九龙小商品市场，在九龙未建成之前是整个娄底市的日杂集中地段，人流量相当大，经营状况亦良好。
在九龙商场建成之后，人气和经营开始急速下滑，由以前的“水泄不通”变成现在的人流稀少，大量的顾客出现了消费转移。
该路段的经营状况与项目拆迁的关系密切，商场西侧商铺现已拆迁完毕，而东侧商铺拆迁工作正在进行。
南贸东街西临春园路，在2001年前经营业务和春园商城相差不多，其西段主要以小门面日杂为主，东段则是以美发居多。
2001年，随着城市规划的出台，整条街业态发生明显改变，目前主要经营服装，除靠近九亿步行街门面的经营状况稍好外，整体经营状况不好，不少商铺已准备转让，转让费大多在万元左右，月租金约40元/m2
。
南贸东街靠近氐星路入口处以前是城南市场，在拆迁之前以经营农贸产品为主，是娄底最大的农贸市场，但由于项目改造，整个市场已向中兴农贸市场转移。
南贸东街隔氐星路相望的体育馆附近曾是娄底中高档品牌专卖店的集中区域，后由于拆迁，大部分经营户目前移至九亿商业步行街。
2、项目周边环境配套
周边成熟的商业环境和生活氛围是本项目不可复制的先天优势。
项目及其周边是以长青街和氐星路交叉点为商圈辐射开来的区域，整个周边区域商业结构非常明显，商业业态较为丰富。
项目长青街口的商业网点以经营家纺家饰、电子电器为主，氐星路口分布有数十家服饰鞋类专卖店，南贸东街以女装专卖为主，乐坪街口及周边则是市政府与其他职能部门办公驻地及生活区。
项目周围市政设施完善，交通快捷，购物便利，为美好和谐的生活提供了有力保障。
例如：
购物：
清泉名店、佳惠购物中心等
娱乐：
天龙娱乐城、21世纪大歌厅等
休闲：
春园公园、娄星休闲广场
市政：
市邮政局、市电信公司、移动通信营业厅等
保健：
康复医院、娄底大药房等
学校：
娄底三小、娄底三中、湘中经贸学校、英达外国语学校
金融：
建设银行市分行、工商银行市分行、农业银行娄底分行
餐饮：
名典咖啡、老舍茶馆、福满人家连锁餐饮
美容美发：
美佳美容美体沙龙、新康泰美容美体
酒、网吧：
城市猎人吧、爵士吧、兴城网吧
同时，项目周边还具有丰富的生态休闲资源，东面毗邻春园公园，西北与市民广场——娄星广场隔街相望。
其中，娄星休闲广场现已成为市民休闲、娱乐、游玩的主要场所，而且离氐星路口很近，本项目可巧妙将其有机结合，把其当成是项目的一个依托或是外延，既可实现自然人流与商业人流互动，又能加强春园步行商业街的旅游功能。
3、项目交通条件
项目周边的交通配套比较完善，氐星路、长青街、乐坪街三条城市主干道环绕项目四周，交通四通八达、便捷畅通。
项目周边街道的公交车线路表如下：
长青路：
6、3、13、19、20路（市工商银行商业街分理处设有公交站）
氐星路：
3、5、15、16路
乐坪街：
1、6、11路（项目与乐坪街交接处设有公交车站）
新星路：
1、6路
但是，项目周边交通条件仍存在需要改进的地方：
（1）专业停车场太少，给有车消费者的购物消费带来极大的不便。
本项目可根据需要设置部分地下停车场，满足消费停车及周边停车需要，增强市政配套。
（2）项目三个街口处尤其临氐星路口人流量较大，缺少规范的交通组织系统，这将为春园步行商业街正常营运后的人流畅通带来不利，对整个城市的交通人行斑马线，在氐星路设置地下人行通道，这样既可有效疏通人流，又可促进项目与娄星广场的人流互动。
二、娄底市不同商业形式调研分析
（一）娄底现有商场的调研分析
娄底的商场正处于发展的新一轮调阶段，具体表现为：
1、中偏高档、中档、中低档商场一应俱全；
2、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏；
3、传统经营管理模式与超市、店中店等现代业态模式并存；
4、整体经营品位不高、经营序列混乱、经营品牌鱼龙混杂；
5、市场潜力和商业市场的操作空间依然较大。
随着娄底城市建设与经济发展进程的加快，营造良好经营环境、完善经营管理。
业态功能布局被大多数企业提上日程，如银海商业广场、新世纪商厦等。
娄底中心城区的商场（厦）主要有银海商业广场、清泉名店、金海名店、九龙商厦、新世纪商厦、红太阳商城等，其中以银海商业广场为中档综合类百货代表，以清泉名店为中高档精品百货代表，九龙商厦、新世纪商厦为中低档百货代表。
以下将从经营模式与功能分区、人流与营业额、经营成本、铺位分割与面积四个方面进行对比分析。
1、各商场经营模式、功能分区的对比
娄底中心城区现有商场经营相关数据列表如下：
46
序号
商场名称
位置
营业面积
（m2）
功能分区
经营
模式
总体评价
1
银海商业广场
长青中路与新星南路交汇处
13000
一楼：
家电超市、银海超市、化妆品、珠宝首饰、烟酒二楼：
服装、皮鞋、皮具、内衣三楼：
文体商城、家居饰品、家具
租赁及
扣点
该商场为国营单位，地理位置较好，以家庭消费为主，功能分区较为完善。
其家电超市为目前娄底最高档的家电志业店
2
红太阳商城
长青中路与氐星路交汇处
3700
负一楼：
红太阳家电超市面
男女服装
二楼：
羊毛衫、针织服装
租赁
地处娄底市核心商业地带，周边人流量较大，但其管理及经营方式均较落后导致整个商城除负一层家电超市外均不景气。
九龙商厦
同上
25000
日用百货、文体用品、服装、生活用品二楼：
男女服装、皮鞋、床上用品三楼：
家具
目前娄底商业最繁华地带，客流量最大，整体销售额相对较高，主要采用自营方式经营。
新世纪商厦
长青中街
首饰、化妆品、服饰
服饰、家电
原银河购物中心九龙店，现超市已撤出。
商厦经营萧条，主要采用自营的方式。
金海国际名店
氐星路
7900
三楼：
男女西装，休闲服装，皮鞋（包）
四楼：
饰品，女装，男女休闲运动服装
商场于04年9月开张营业，为目前娄底经营环境最好的商场。
清泉名店
3500
男装、皮具、珠宝
女装
为娄底品牌经营老店，为娄底高档品牌奢侈品消费的主要场所。
佳惠商城
8000
大小家电一楼：
首饰，男女鞋类，化妆品，小吃店，二楼：
超市
位于娄底核心商业中心，因成功招入肯德基，客流量大。
7
银河商业广场车站店
长青西街
4600
首饰，音像制品，家电，日用品
超市，电玩室
地理条件占据绝对优势，超市营业相对较好，人流量大，在市区西部范围影响较大
8
绿岛商厦
清泉广场
2000
手机二楼：
服装
一楼手机市场在娄底市民心目中占据主要地位。
合计
——
67700
租赁为主
依上表可见：
1）从地理位置上看
几大商场均居于以清泉广场为中心，以长青中街为轴向东、西延伸的核心商业地带。
其中，清泉名店、佳惠商城、绿岛商厦、九龙商厦占据中心城区核心位置，银河商业广场车站店占有汽车站附近的地理位置优势，银海商业广场相对位置不如其它商场，但雄踞东部区域；
金海名店虽也位于核心商业区，但与超市业态的组合方面，有违业态人流共享和自然人流设计的商业定位原则，加之位于三、四楼，经营上的弱势明显，经营状况不理想。
2）从经营规模上看
各大商场经营面积从2000m2至25000m2不等。
经营规模与消费群体及商场的经营定位关系密切。
例如，九龙商厦、新世纪商厦主要以大众消费为主，其目标群体为中低档大众消费群体，经营规模最大，约25000m2，占目前娄底商场经营面积的37%；
而锁定娄底中高端消费群体的清泉名店、金海国际名店分别为3500m2、7900m2，合计不过11400m2，占目前娄底商场经营面积的17%；
而娄底中档综合型百货代表银海商业广场营业面积为13000m2，占目前娄底商场经营面积的19%，佳惠商城营业面积为8000m2，占目前娄底商场经营面积的12%，红太阳、银河等小型商场则仅占15%规模。
3）从经营内容来看
中偏高档精品商场多以服饰主题为主，其它综合性商场多采取超市+百货+电器+服饰专卖的经营组合，且超市对商场的人流吸引、营业额提升较大，银海是本地综合百货业的龙头单位，主要表现为业态完整、功能分区明显、经营方式多样化、家电专营占领当地相当比例的家电零售市场份额。
整体来说，本地商场仍以服饰和家居用品经营为主，商场经营品类较为单一，娱乐、美食、休闲等商业配套未跟进，经营管理相对落后，功能分区相对混乱，目前尚无一家商场真正意义上具备大型购物中心的条件与配套。
4）从经营环境来看
以清泉名店、金海名店为最佳，银海商业广场次之，九龙、新世纪商城经营环境较差，对满足现代城市居民对购物环境日益增长的要求相差甚远。
5）从经营模式来看
以租赁为主、扣点为辅，金海名店是唯一采用全部扣点形式的商场，该商场的最大特点是经营环境好、卖场包装风格统一精美、经营理念先进，但因位置等原因使其经营状况不佳；
同样锁定中高端群体的清泉名店是全部采用租赁方式的商场，是目前娄底中高档精品商场的行业领头羊。
2、各商场人流量及营业额（约）对比分析
平均人流量（万/天）
购物人流比例（%）
日营业额
（万元）
备注
1．5
72．7
16—22万
生活超市、家电超市、专柜、店中店
0．58
3．3
1.3—4.2万
家电超市、服装超市
2．21
45．9
30万左右
服装、鞋城、床上用品、家具
0．56
服装、家电、家具
0．03
37
3—5万
不含新一佳
0．08
37．5
6万
店中店、专柜
1．2
78
16—18万
含超市、家电及各专柜
银海商业广场车站店
0．47
85
4—6万
超市、店中店、专柜
0．78
手机卖场、服装超市
合计/平均
7．85
90万左右
1、人流量对比分析
以上商场日人流量排在前三位的为九龙商厦、银海商业广场、佳惠商城、分别为22100人、15000人、12000人，九龙商厦以规模和位置、经营品种定位大众取胜，人流主要来源于大众日常购物与一部分地县购物群体，银海商业广场以家电销售、功能合理、口碑好等优势取胜，主要人流来自全市区的目的性购物、满足以家庭为主体的购物需求，佳惠商城人流的带动来源于位置与佳惠超市的带动。
2、营业额对比分析
娄底市区百货类商场日营业总额在90万左右。
与人流总量相对应，九龙商厦的日营业额最高，约30万左右；
银海商业广场、佳惠商城的营业额则较为稳定，日均营业额分别为16—22万元、16—18万元。
3、有效购物人流比例对比分析
经测算，排在前几位的为：
银河商业广场车站店、佳惠商城、银海商业广场，分别为85%、78%、72.7%，这部分商场人流结构以目的性购物为主，闲逛比例相对较少，主要人群分别是中高档服饰消费群体、商场周边百姓、由超市带动的日常生活用品消费群体。
而红太阳商城和绿岛商厦排名最后，这说明在这两个商场的人流结构中，闲逛的人群占有较大比例。
3、各大商场经营成本分析
租金价格（元/m2/月）
出租率（%）
楼层
最高
最低
均价
一楼
200
160
180
100
二楼
128
90
109
96
三楼
50
28
38
94
25
12
18．5
98
30
20
10
15
12．5
60
40
11
扣点13—22%
四楼
220
115
140
80
70
负一楼
150
扣点15—18%
一楼（柜）
500
210
300
189
110．1
142．3
90%
55
41．7
48．5
16
20．5
由上表可见：
商家经营成本的最大部分主要体现在货款和场地费用上，常规来说，货款的可控性较强、场地费用的弹性空间较大。
场地费用又主要体现为扣点和租金两种方式，对于供货商而言，扣点的实际经营成本一般要远远高于租赁经营。
娄底供货商目前还不能完全接受扣点，绝大多数都采用租金的方式。
调查表明，各商场一层平均租金为142.3元/月/平方米；
二层平均租金为48.5元/月/平方米，三层平均租金为20.5元/月/平方米，高于黄金路段临街铺位平均租金（100元左右）40%左右，商场一层的最高租金基本与黄金地段临街铺位最高租金持平。
商场各楼层的租金比例为：
二层是一层租金1/3左右，三层是二层租金的2/5左右。
根据上述分析，给本项目的启示是：
（1）价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。
（2）以经营成本为依据，制定投资分析方案，从而以价格策略争取包括品牌商、分销商、代理商、投资者在内的目标客户群体。
（3）可以考虑租赁、扣点的品牌组织和商业经营模式的设计。
（4）较高楼层商铺租赁不太景气，建议项目通过合理的商业规划来提升较高楼层商业物业的价值。
4、各商场铺位分割对比分析
经营模式
面积（M2）
主力面积（M2）
经营展示形式
租赁+扣点
10—30
店中店+柜台
20—350
店中店
5—80
32
摊位+独立店面
升级会员 