前期策划顾问合同文档格式.doc

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甲方委托乙方就该项目进行前期策划顾问工作，乙方提供的前期策划顾问服务内容主要以产品定位、经济测算、客户定位及产品建议为主，并配合设计院进行规划调整、产品确定等工作，乙方所出具的报告以本合同的规定和本合同附件一所列之内容为准。

第三条委托服务费用

3.1收费标准：

前期策划费用为人民币捌拾万元整（小写RMB800，000元）。

3.2结算和支付方式：

3.2.1本合同签订后5个工作日内，向乙方支付合同总额30%的服务费，即人民币贰拾肆万元整（小写RMB240，000元）；

3.2.2乙方应于本合同签订后10工作日内或之前，结合市场调研情况，向甲方提交该项目之《项目整体战略研究及定位》，甲方审核确认后向乙方支付合同总额20%的服务费，即人民币壹拾陆万元整（小写RMB160，000元）；

3.2.3乙方应于提交上述3.2.2约定的工作成果后15工作日内或之前，向甲方提交该项目之《项目规划方案建议》，甲方审核确认后5个工作日内向乙方支付合同总额20%的服务费，即人民币壹拾陆万元整（小写RMB160，000元）；

3.2.4乙方应于提交上述3.2.3约定的工作成果后25工作日内或之前完成《项目营销策划报告》，甲方审核确认后5个工作日内向乙方支付合同总额20%的服务费，即人民币壹拾陆万元整（小写RMB160，000元）；

3.2.5乙方于项目一期开盘前两个月，向甲方提交项目一期营销策划报告，甲方审核确认后5个工作日内向乙方支付合同总额剩余10%的服务费，即人民币捌万元整（小写RMB80，000元）；

3.3乙方需在甲方向其支付相关费用同时，向甲方开具正式发票。

乙方因收取费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。

甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由汇款方负担。

3.4如甲方就该项目委托代理销售的，在同等条件下乙方享有优先销售代理权；

在乙方配合甲方或设计院确定产品定位后，双方可就该项目的销售代理合作事宜进行协商。

3.5若乙方代理销售该项目的，甲方向其支付的上述前期策划费用，应从乙方应提销售代理佣金中扣除，具体扣除计划待双方签订《销售代理合同》时协商确定。

3.6甲方应按照约定日期向乙方支付服务费用，逾期支付时甲方应按日向乙方支付相当于未结费用千分之一的滞纳金。

甲方延期付款时，乙方有权酌情延迟完成工作。

第四条报告书的验收

4.1乙方按照本合同附件一之内容为甲方提交相关报告及建议，甲方有权对初稿进行审查，并在收到报告及建议初稿后3日内提出合理的修订要求并发出修订通知，经甲乙双方协商一致后，在全面考虑所有因素的基础上予以修订。

4.2甲方的修订通知须于收到报告初稿后3日内向乙方发出，逾期未发出，则视为甲方无修订要求、接受乙方所提交的报告。

4.3乙方的报告方式包括但不限于：

书面报告及相关建议、以会议形式向甲方汇报、电子邮件及相关电子文件。

4.4甲方确认有效的签收方式包括但不限于：

甲方在《签收单》上盖章；

甲方的法定代表人在《签收单》上亲笔签字；

持《法人授权委托书》的甲方工作人员在《签收单》上亲笔签字；

甲方在本合同中指定的专人（见第五条第2款）在《签收单》上亲笔签字等。

4.5乙方应按合同约定及时向甲方提交报告方案，若延期提交的，乙方应按当期服务费向甲方支付日千分之五的滞纳金，同时甲方有权视乙方延期提交报告方案给其造成的经济损失，向乙方追究违约责任。

第五条甲方的权利义务

5.1甲方须根据本合同之第三条约定向乙方支付有关的服务费用。

5.2甲方指定专人即　　　　　，作为本合同的甲方代表负责本项目前期策划顾问工作。

乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通，甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。

甲方指定的专人发生变动时，甲方应提前7个工作日内正式通知乙方，否则上述专人的行为仍应视为代表甲方的行为。

5.3甲方应提供乙方工作所需的相关资料，并为乙方相关工作提供必要的支持与配合。

5.4对乙方提交之报告方案进行审核确认，并提出书面的修改意见。

第六条乙方的权利义务

6.1乙方根据本合同之第三条约定向甲方收取有关的服务费用。

6.2乙方将组成项目专案小组进行本项目的前期策划顾问工作，全程与甲方密切联系，加强沟通；

并调动乙方重要部门和优秀专业资源全力配合。

项目专案小组的人员构成作为本合同的附件。

6.3乙方应本着科学严谨客观的原则，按附件一（纲要）的规定以及甲方提出之有关项目工作的合理要求完成前期策划顾问工作，并尽力提供准确详细的资料以供参考。

乙方应通观全局，就自身能力范围内能够预见的问题及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证该项目的顺利进行。

6.4乙方提供有关工作成果后，有责任向甲方详细解释、解答有关内容并按照甲方要求进行调整。

第七条违约责任

7.1本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同。

合同存续期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，须根据损失情况向对方支付违约金。

7.2在本合同存续期间，遇有一方的严重、实质违约行为，守约方在提前7个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行；

守约方因违约行为而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。

如甲方未按时支付乙方按约应得费用，则逾期每一日，甲方应支付逾期部分总金额千分之一的逾期违约金。

逾期超过十日的，乙方有权解除合同，甲方按照每日千分之一向乙方支付违约金并支付所有欠付乙方费用。

甲方对已接受的乙方提供的服务或策划方案等所有文件资料、软件不再退还给乙方，亦不对此向乙方支付任何费用，甲方享有所有文件资料所有权及相关知识产权。

7.3在合同存续期间，如乙方未履行或未完全履行本合同约定的任何一项义务的，乙方应在甲方指定的期限内改正，如乙方逾期未按甲方要求予以纠正的，甲方有权解除本合同并另行委托第三方履行本合同约定的义务，乙方应退还所有文件、资料等。

7.4合同存续期间，因不可抗力（系指如洪水、地震等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；

但无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约，但是应当在发生不可抗力事件后立即通知对方，并于7日内向对方出具合法、有效的证明。

7.5甲方不得私下洽谈聘用乙方参与该项目的工作人员。

如甲方含甲方的工作人员私下洽谈并聘用乙方参与该项目服务的工作人员，每聘用一人，甲方应当于乙方与该员工解除劳务合同之日向乙方支付20万元的补偿费。

第八条保密及知识产权

8.1乙方应保守甲方提供的和所知悉的本项目的商业秘密，非经甲方同意不得将有关资料、信息泄漏给他人，不得将策划工作中的有关资料与内容使用于本项目以外的用途。

8.2乙方违反上款规定，应承担由此给甲方造成的经济损失。

第九条争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决；

协商不成时，可向被告所在地人民法院提起诉讼。

第十条其他

10.1本合同自双方签字盖章后始生效。

10.2附《项目前期策划顾问内容》作为本合同的附件，一并由双方签字盖章确认，本合同与本合同之附件为不可分割的完整组成部分，具有同等法律效力。

10.3本合同一式陆份，甲方肆份、乙方贰份，具有同等法律效力。

10.4本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议。

甲方（盖章）：

法人代表或授权人（签字）：

签署日期：

2011年月日；

乙方（盖章）：

房地产经纪有限公司

合同附件一：

前期策划顾问服务内容

前期策划顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市地理特征、市场竞争形势研究，结合城市或区域居民的消费习惯和居住特征以及项目自身条件的分析，对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议。

其主要内容包括以下几个方面：

一、规划方案设计阶段

该阶段主要配合设计院完成项目整体规划设计方案，该阶段的主要工作包括以下几方面：

1.1项目整体规划构想建议；

1.2项目整体业态及比例建议；

1.3项目各业态及建筑布局建议；

1.4项目建筑风格建议；

1.5项目园林设计风格建议；

1.6项目开发分期及功能建议；

1.7整体销售模式建议；

1.8住宅户型面积、户室比以及写字楼、商业面积区间建议；

1.9XX市场政策跟踪及相关建议；

1.10XX房地产市场持续性跟踪及周报；

1.11其他配合甲方及设计院的有关项目整体规划的建议；

二、产品设计阶段

该阶段主要配合设计院做项目产品深化设计相关顾问工作，以及项目一期启动区的初步营销报告，该阶段的主要工作包括以下几方面：

2.1宏观发展背景研究

通过对宏观发展背景的研究，一方面了解住宅物业发展的经济支撑，消费阶层的规模和成长速度，另一方面把握市场的总体特点和总体走势，为项目定位寻找突破口。

2.1.1宏观经济发展对住宅市场的影响——城市经济总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是其它各产业发展的基础，而不同产业的发展与消费阶层的关系密切程度也不尽相同。

因此，该部分内容应该包括：

2.1.1.1城市总体经济发展（GDP）现状与趋势；

2.1.1.2相关产业发展对物业发展的影响；

2.1.1.3宏观经济对房地产市场的影响；

2.1.2各业态市场发展及销售情况——从整体上来看，项目为大型城市综合体，包括住宅、写字楼及商业等多种业态形式，因此需要结合XX市场，对各种不同业态的细分市场进行调研分析，主要内容如下：

2.1.2.1住宅市场简述；

2.1.2.2商务及写字楼市场现状及未来趋势分析；

2.1.2.3商业市场细分及市场销售情况和未来供应分析；

2.1.3住宅物业市场总体环境——项目一期初步确定为住宅部分，因此，住宅市场对于本案的研究非常重要。

与城市宏观经济发展相比，住宅类市场的总体情况与居住物业市场的影响就更为直接，无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势，都会对某一项目个体形成较大程度的制约。

通过对市场总体的把握，就能更好的找到我们在总体市场的地位。

主要内容如下：

2.1.3.1XX房地产市场总体分析；

2.1.3.2XX物业发展阶段分析；

2.1.3.3XX物业供应走势分析；

2.1.3.4项目市场消耗量分析；

2.1.3.5项目价格走势分析；

2.1.3.6XX住宅市场板块分析；

2.1.3.7XX住宅市场整体客户情况描述；

2.2地段分析

任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的发展及功能定位。

项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到项目地段在现阶段居住空间布局中的位置，并据此提出适合项目发展的构思。

具体包括：

2.2.1宏观地段价值解析——项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等，都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。

宏观地段价值解析目的就在于从整个城市的角度研究项目在城市居住空间分布中的地位。

2.2.2.1城市结构的历史变迁与发展趋势；

2.2.1.2项目区域在城市居住结构中的地位；

2.2.1.3项目区域城市建设对城市结构的影响；

2.2.2地段价值解析——从项目区域自身的角度分析居住环境，充分挖掘项目所在区域的优势地段价值，并改进或回避其劣势和不足，从而提出建设性开发意见。

2.2.2.1地段印象分析；

2.2.2.2交通环境分析；

2.2.2.3环境景观分析；

2.2.2.4生活配套设施分析；

2.2.2.5未来发展价值分析；

2.3市场分析

市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体需求对比所形成的市场空间容量，它是项目定位过程中最直接、最理性的依据，项目最终市场表现如何，最终盈利空间大小，都与此具有最为密切的关系。

因此，与宏观发展背景和地段价值不同，市场分析是项目定位最关键的因素。

其中，主要内容包括：

2.3.1竞争区域（项目）界定——通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合，分析与项目具有较大竞争关系的区域（项目），以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性。

2.3.2市场供应分析——对与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析，旨在了解项目所处的竞争形势，明确项目的竞争地位，以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础。

2.3.2.1竞争区域（项目）现有供应量；

2.3.2.2竞争区域（项目）供应特征（销售率、价位、产品品质、购买特征、推广销售情况）；

2.3.2.3竞争区域（项目）潜在供应量；

2.3.2.4典型案例分析；

2.3.3市场需求分析——对竞争区域（项目）的现实需求量（已吸纳）、消费特征进行分析，旨在探测未来的需求量的大小以及明确项目未来客户群体的消费特征。

2.3.3.1竞争区域（项目）吸纳量；

2.3.3.2竞争区域（项目）客户消费特征；

2.3.3.3政策对市场需求的影响；

2.3.4市场空间分析——对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势，分析项目市场空间容量的大小，或者寻找新的市场空间突破点。

2.4市场定位

根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，然后再在客户群体消费特征的基础上，进一步对产品定位提出针对性的意见。

2.4.1项目自身条件分析

2.4.1.1微观地块条件分析——主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的分析，以及地块与周边商业、居住及城市公共空间等关系的分析，并对地块的商业、居住价值进行判断。

2.4.1.2项目其他条件的影响——包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件；

也包括项目运作中其他有利资源。

2.4.2客户群定位——根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得出项目的目标客户群定位。

2.4.2.1主力客户群定位；

2.4.2.2亚客户群定位；

2.4.2.3客户群购买行为分析；

2.4.2.4潜在客户群挖掘策略；

2.4.3项目定位——针对前面通过市场竞争、市场空间的分析，确定项目物业类型，并充分结合市场和客户群体需求特征，对其产品的销售价格和具体表现形式给出建议，具体内容包括：

2.4.3.1产品定位：

①项目总体定位；

②产品类型定位；

③产品区域划分；

④建筑风格建议；

⑤主力户型建议；

⑥具体户型配比建议；

⑦主要材料及设备建议；

2.4.3.2设施配套建议：

①社区配套建议；

②智能化建议；

③停车位建议；

④道路设计建议；

⑤会所功能及开发建议；

2.4.3.3价格定位原则建议；

2.4.4项目一期营销方案

2.4.4.1一期推盘策略建议；

2.4.4.2一期价格策略建议（一期定价建议、调价策略、优惠促销策略）；

2.4.4.3一期宣传推广渠道建议；

2.4.4.4一期开盘前主要工作及节点安排建议；

2.4.4.5售楼处及样板间建议；

2.4.4.6接待区园林绿化建议；

2.4.4.7物业管理服务建议；

2.4.5项目开发策略——结合项目定位和建设单位的开发实际要求，在充分考虑建设单位本身优劣势条件的情况下，具体地给出本项目应当采取的总体开发策略建议。

2.4.5.1开发模式建议；

2.4.5.2开发周期建议；

2.5经济测算分析报告

2.5.1经济分析的目的、依据及方法；

2.5.2项目情况；

2.5.3基本参数及取费标准；

2.5.4投资总成本费用估算；

2.5.5项目资金盈亏平衡分析；

2.5.6收益分析；

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